福岡県の土地活用オススメ8選！高収益な活用方法と専門家について解説！

九州最大の都市と言えば、博多です。その博多があるのは福岡県です。福岡は、東京から飛行機で1時間半、天神エリアを中心にオフィス、商業施設、繁華街があり、またその周辺特にベイエリアにはマンションなども多く分譲されています。

こんな福岡県で土地活用を始めたい人向けに、「福岡県の土地活用オススメ8選！高収益な活用方法と専門家について」解説していきます。まずは、福岡県の基礎情報からです。

まずは、福岡県全体の家賃推移を紹介します。以下は2018年4月からのデータとなりますが、どの間取りタイプでも家賃推移は、ほぼ横ばいとなっています。つまり、家賃相場には一定の安定感が見込めます。次に、福岡県内の各間取り、広さ別の平均家賃相場を紹介していきます。



 

福岡県全体の、間取り別平均家賃は下記の通りです。福岡県の家賃相場は、東京や大阪と比べると大幅に安価となっています。
 

次に、広さ別の平均家賃です。
 

ここからは、福岡県の土地活用オススメ8選を目的別に紹介していきます。投資費用を抑えたい人、相続・節税・安定性が気になる人、高い利回り・収益性を求める人と、土地活用に対する考え方は人それぞれです。

まずは、投資費用を抑えたい人向けの土地活用となります。この場合、ローリスク・ローリターンが基本となります。つまり、収益性は低くなります。更に、土地活用としてもリスクが低いので、土地活用初心者におすすめです。また、土地活用を副業として気軽に行いたい場合にもおすすめです。

駐車場経営は、投資費用を抑えたい人には最適です。駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキング駐車場があります。月極駐車場は、投資費用はあまり掛かりません。主に掛かるのは、駐車場設置の工事費用（整地、フェンス・車止め・看板などの設置）で、更に工期も短いので即駐車場経営ができるのもメリットです。

またコインパーキング駐車場は、最大手のタイムズ24や三井のリパークなどの場合、土地一括借り入れ式が一般的です。この場合、初期費用は0円で済みます。つまり、土地をコインパーキング会社に貸すのみとなるので、コインパーキングの稼働率に関係なく、毎月地代収入を得ることができます。

尚、駐車場経営は借地借家法の対象外になるので、退去通知は1か月前までに済ませれば問題ありません。コインパーキングの場合は、駐車場自体を閉鎖すればよいので、他の用途にも転用しやすい土地活用です。つまり、将来的にアパートを建設する予定の立地に、とりあえず期限到来まで月極駐車場などを設置するというのもありなのです。

詳しくは以下の記事で解説しています。

定期借地は、土地を賃借人に貸すだけになるので、初期費用は一切掛かりません。定期借地は、土地所有者保護のために作られた新しい制度です。これまでの借地権は、賃借人が更新の意思を示せば、貸主に土地を返還してもらう正当事由がない限り、更新できるようになっていました。しかし、定期借地は期限が到来すれば、必ず土地が返還されます。

定期借地は、定期借地権として不動産デベロッパーに土地を貸す場合、50年以上の賃貸期間となります。事業用借地権の場合、賃貸期間は10年以上50年未満となり、商業系施設や飲食系のレストランやコンビニ事業者などに、貸すことができます。

土地が繁華街に近い所やロードサイド等にあれば、事業用定期借地として貸すのがおすすめで、短期間で運用ができます。また主要駅から徒歩10分程度で、住宅地であれば定期者借地権として、不動産デベロッパーに貸すのが良いでしょう。土地を貸すことで、相続税評価が下がるのでいずれにしても相続税対策にもなるのです。

売却は、即現金が入る一番単純な方法です。福岡県内の地価は上昇傾向で、基準地価の変動率平均は、前年比1.16％となります。福岡県の特徴は、福岡市内とその他の市町村の地価平均は違いが大きく、格差があります。

また福岡市内だけに限ると、基準地価の変動率は3％～8％と、前年比より大きく上昇しています。尚、福岡市内でも地価の差があり、中心部の中央区や博多区と西区・東区を比較すると10倍近い価格差があります。

福岡市基準地価ランキング(1㎡あたり）
 

1. 中央区　160万8782円
2. 博多区　87万2060円
3. 早良区　23万0528円
4. 南区　　21万0044円
5. 城南区　17万7968円
6. 東区　　12万3700円
7. 西区　　10万9056円

ここでは、相続・節税・安定性が気になる人向けの土地活用2選を紹介します。賃貸マンション・アパート経営と高齢者施設経営についてです。

賃貸アパートとマンション経営は、相続・節税・安定性に長けています。まずは、節税になりますが建物を所有することで固定資産税の軽減を受けることができます。また、賃料収入などの不動産所得に対して、必要経費を差し引くことが出来ます。

必要経費の中には、建物自体の減価償却費も経費として計上できます。減価償却費は、法定耐用年数内であれば毎年計上できることから、所得税・住民税を軽減することが出来ます。また、不動産所得がマイナスになった場合は、他の所得と損益通算することもでき、更に節税となる場合もあります。

次に相続になりますが、現金を不動産に変えることで相続税の評価が下がります。更に、その不動産を賃貸に出していたり、更に小規模宅地の特例を受けると、結果として相続税の評価は60％～70％下がります。したがって、相続税の節税になるのです。

最後に、安定性になります。賃貸住宅は比較的長期間居住するケースが多いのです。特に、2LDK以上の広い間取りの場合は、ファミリー世帯等が居住するので賃貸期間は長期に及びます。したがって、その間安定的に賃料収入があることや、入退去などによる賃借人の入れ替わりが少ないので、経営は安定します。

しかし、アパート・マンション経営の安定性は、立地の良さ、賃料・間取りなど周辺需要に見合うものである必要があります。

高齢者施設経営は、都会・郊外問わず需要がありますが、より都会に近い立地が理想です。理由は、家族の面会がしやすいからです。都会の場合は、土地が限られるので施設の規模に制限が出てきます。郊外の場合は、建物をゆとりのある規模や広さにでき、車寄せや駐車場を設置できます。駐車場が広く取れていれば、車での訪問がしやすく、家族が入居者用の荷物を運ぶにも便利です。

次に、高齢者向け住宅は事業者との1棟契約が殆どです。契約が完了し、事業開始となれば入居者の需要は絶えません。したがって、長期間安定的に賃料収入を得ることができます。高齢者向け住宅は、今後ますます需要が高まる土地活用です。都会では、アパートやマンションなどが供給過剰になっているエリアがおすすめです。

また、高齢者施設経営は、建設費用に莫大な金額が掛かりますが、建設費用等には国や自治体から補助金がでます。特に、「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住・サ付住宅）」は、国が普及させるために、建設費の10％相当の補助金が受けられます。高齢者施設はより都会に近い立地が理想ですが、必ずしもそのような立地である必要はなく、どの地域でも需要が見込めるので、比較的参入がしやすい土地活用です。

最後に、オーナーは高齢者施設の経営に携わることはなく、概ね土地と建物をオーナーが所有し、介護時事業者に賃貸するケースが殆どです。最近では、ホームページ上に介護事業者自体が土地を募集していたりするので、介護事業者の誘致に関してハードルは高くありません。介護事業者が募集する土地サイズを所有していれば、一度問い合わせしたほうがよいでしょう。

高齢化社会を迎えた日本で、高齢者施設は一度経営が始まれば、需要が途切れる心配が殆どない事業です。したがって、賃料は安定的に得ることができ、建物があることで節税や相続税対策にもなるのです。

土地活用するなら、他人よりも儲けたいと思う人も多いでしょう。ここでは、高利回り・高収益を狙える土地活用について３つ紹介していきます。商業系施設経営、トランクルーム経営、オフィスビル経営について解説します。

商業系施設経営は、人通りが多い主要駅に近い立地・繁華街、また車通りが多いロードサイド等に、広い土地を所有していればおすすめです。まず、繁華街等での商業施設経営は、殆どビルタイプが多く各フロアにテナントを誘致して、その賃料で収益を上げていきます。商業施設経営の初期投資額は、ビル等を建設するので莫大な資金が必要になりますが、店舗部分等の内装はテナントとして入る企業が行うので、建設費用は多少抑えられます。

したがって、初期投資額を抑えることができ、家賃は高く設定できるので、稼働率が上がれば高利回りを期待できるのです。尚、商業系施設の経営の成否は、人気のテナントを安定的に入居させられるかが、ポイントとなります。したがって、テナントが売り上げを見込めそうな立地、またその商業施設自体を魅力のある建物にする必要があります。

トランクルーム経営は、主にビルインタイプの屋内型と、コンテナなどを野ざらしで置く屋外型があります。屋内型は、ビルの賃料や光熱費、管理人の人件費など経費が掛かります。したがって、高収益を期待できるのは、管理や修繕に手間が掛からない屋外型になります。

トランクルーム経営は、土地一括借り上げ式が多いです。しかし、この方式だと賃料収入は安定しますが、収入は土地代だけとなるため高収益は望めません。トランクルーム経営で高収益が望めるのは、自らトランクルームを建設し経営する方式です。トランクルームの設置工事は、土地の整地とコンテナを設置するのみです。比較的工期が短く、初期費用を抑えられるのが特徴です。

尚、ハローストレージなど大手業者の場合、コンテナの稼働率に関係なく賃料が得られる一括借り上げ契約もあります。この場合、土地一括借り上げ式よりも高い家賃収入が得られ、初期費用が抑えられているので高利回りが期待できるのです。

次に相続税に関してになりますが、土地をアスファルト舗装にしているので、小規模宅地の特例が使えます。200㎡までの土地に対して、相続税の評価を半減することができるのです。最後に、不動産所得から必要経費を差し引けるので、所得税・住民税の節税にもなります。

福岡県内でも、福岡市の中心部博多駅や天神駅など、地下鉄空港線などに土地を所有している場合は、オフィスビル経営がおすすめです。オフィス需要があるのは、昼間の人口が多いエリアや、企業の本社や支社が集まるような立地です。

オフィス賃貸経営は、一般的にオフィスビルを建設し、ワンフロアごと法人等に賃貸します。オフィスビルは、主要駅や地下鉄の駅など徒歩圏での立地が好まれます。オフィスビルのメリットは、賃料を高く設定でき、高収益が期待できる、賃貸需要が高く、空室リスクは少ない、所得税や固定資産税、都市計画税などの税制優遇が受けられることです。

デメリットは、初期費用が莫大であったり、建設工事に時間が掛かるので資金体力が必要です。また、定期的なメンテナンスと、築年数経過時に修繕費が掛かりますが、稼働率が維持できる立地であれば収支的には問題ありません。

オフィスビル経営のオーナーは、一般的に管理料を払うのみで、入居者との面倒な手続きを行うことはありません。またオフィス賃貸経営は、稼働率の高さが成功へのポイントとなります。オフィスビルの稼働率を高めるには、立地以外にもビル自体が魅力的であるかも重要です。

例えば、屋上に庭園があったり、コンビニが入居していたり、外観がお洒落でスタイリッシュなデザインであると、そのビルの魅力が増し、稼働率につながります。

ここからは、福岡県の土地活用でオススメの専門家を紹介します。土地活用が成功するかは、専門家からの助言もポイントになります。

福岡県内の駐車場経営（コインパーキング）でおすすめの専門家を紹介します。まず、駐車場経営は月極駐車場とコインパーキングがありますが、月極駐車場は自己経営が殆どであるので、この場合はコインパーキングの専門家となります。

コインパーキングは、土地一括借り上げ式が殆どです。この場合、専門会社に土地を貸すだけで、土地オーナーは毎月安定的に地代を得られます。したがって、土地活用でリスクを回避し、毎月安定的に収益を上げたい人におすすめです。おすすめの専門家は下記になります。
 

• タイムズ24
• 三井のリパーク
• NTTルパルク

定期借地には、商業系の施設に貸す事業用定期借地か、主に不動産デベロッパーに貸す定期借地権があります。尚、定期借地権になると、最低50年以上土地は返還されないので、土地活用であれば事業用定期借地がおすすめです。

事業用定期借地は、10年以上50年未満で借地契約を設定できるので、短期間での土地活用も可能です。定期借地は繁華街の商業系ビルや、ロードサイドであればレストランや小売りの店舗・ショッピングモール・コンビニ等で多く採用されています。

定期借地でのおすすめ専門家は下記のとおりです。
 

• ダイワハウス工業
• 三井不動産
• 三井ホーム

土地の売却は、即現金化したい場合におすすめの方法です。しかし、先祖代々受け継いだ土地であれば慎重に判断すべきで、手間のかからない土地信託なども検討するのもよいでしょう。尚、所有自体が煩わしかったり、相続税の支払いのために止む無く売却の場合もあります。ここでは全国展開している大手不動産会社や、地元で長く営業している老舗不動産会社を紹介します。
 

• 住友不動産
• 三井リアルティ
• 西鉄不動産

賃貸アパートやマンション経営でおすすめの専門家は、全国展開をしており且つアパートやマンションの企画・設計・建設・運営の、実績やノウハウに長けている会社となっています。賃貸アパート・マンション経営でオススメの専門家は、こちらです。

 

• ダイワハウス工業株式会社
• 積水ハウス株式会社
• 旭化成ホームズ株式会社
• パナソニックホームズ株式会社

高齢者施設経営は、所有地に高齢者施設を建設し、土地と建物を賃貸する形式が一般的です。各介護事業者のホームページを閲覧すると、土地オーナー向けに募集をしています。尚、土地のオーナーは高齢者施設の経営に関わることは一切ないので、ノウハウはなくても問題ありません。ここでは、高齢者施設経営でオススメの専門家を紹介します。
 

• SOMPOケア株式会社
• 株式会社ベネッセスタイルケア
• 株式会社ニチイ学館

商業系施設経営のおすすめ専門家は、施設の企画・設計・建設・運営の他に、テナント誘致力が高いことがポイントです。したがって、実績やノウハウが豊富な大手不動産会社がおすすめとなります。ここでは、商業系施設経営でオススメの専門家を紹介します。
 

• 大和ハウス工業株式会社
• 三井不動産株式会社
• 三井ホーム株式会社

トランクルームは、近年市街地でも多く見かけるようになりました。トランクルーム経営でおすすめの専門家を紹介します。
 

• ハローストレージ
• 加瀬のレンタルボックス
• ユースペース
• ドットアールコンテナ

オフィスビル経営は、福岡県内であれば博多や天神駅周辺など、地下鉄空港線沿線などの徒歩圏に土地を所有していればおすすめです。オフィスビル経営でのおすすめの専門家は、大規模な建物を建築できる専門家がおすすめです。
 

• 三井不動産ビルマネジメント
• 株式会社タカラホーム

ここからは、福岡県の土地活用を専門家に相談する際の注意点を紹介します。

専門家として紹介した会社は、大手企業が殆どです。大手企業は、その業務や役割が細分化されているケースが多いので、土地活用の担当者でもマンション専門、アパート専門、商業施設専門であったりします。したがって、自身が行いたい土地活用を問合せ時に明確に伝え、専門の担当者に取り次いでもらえるように依頼をしましょう。

問合せ時の担当者との話の感触によって、土地活用をどこに依頼するかが決まると言っても過言ではありません。また、話の具体性が増すので時間に無駄がありません。

専門家を選ぶ際は、複数の専門業者を吟味して依頼先を決めたほうがよいでしょう。専門業者から出される見積もり金額だけでなく、企画・設計・経営計画・テナント誘致力などにも焦点をあてて、吟味する必要もあります。専門業者は多くあるので、なるべく多くの話を聞き、自身の中で慎重に専門家を選んでいきましょう。

ここまで、福岡県内での土地活用について解説してきました。福岡県は九州随一の繁華街や官民の中枢機関が揃うところです。博多駅や天神駅周辺等は、その最たる立地です。福岡県内での土地活用は、立地や土地活用の種類によって、需要が見込め且つ収益が取れるものであるのかを十分リサーチすることと、専門業者選びが成否を左右します。

また、投資費用を抑えたり、高収益を狙う土地活用であったりと、目的別にさまざまな土地活用があります。それらの目標を実現するためには、その土地活用の特徴やメリットデメリットなどもしっかりと理解することも大切です。

いずれにしても、土地活用は無知ではできず、専門家の意見などを取り入れることと、慎重な判断も重要です。地方都市は、家賃相場が安価であったり、商圏自体は東京や大阪に比べると大きくはありません。検討した土地活用に於いて、収支シミュレーションはしっかりと行い、実行するか否かを判断する必要があります。