不動産の贈与税とは？計算方法・節税対策・土地贈与の注意点を解説

不動産を贈与すると、一定の条件を満たした場合に贈与税が発生します。

その理由は、不動産の贈与が財産の移転とみなされ、受贈者（不動産をもらった人）に課税義務が生じるからです。税額は贈与額や受贈者の関係性によって異なり、適用される税率や控除の仕組みも複雑なため、注意してください。

まずは、不動産の贈与税の基本的な仕組みや税金が発生するケースと発生しないケースを見ていきましょう。

贈与税とは、「個人が他の個人に財産を無償で譲る際に課される税金のこと」を指します。現金や株式の贈与と同様に不動産を贈与した場合も課税対象となるため、注意しましょう。

贈与税は相続税とは異なり、生前に財産を移転する際に発生します。そのため、相続税の節税対策に贈与を活用する場合もありますが、贈与税は相続税より税率が高く、無計画に贈与すると税負担は大きくなりかねません。

特に、不動産は評価額の算出方法が現金とは異なり、固定資産税評価額や路線価などから計算されるため、税額の予測が難しい場合があります。

贈与を検討する際は制度を理解し、適切な方法を選ぶことが大切です。

不動産を贈与すると、受贈者には贈与税の納税義務が発生します。贈与税は、1年間で受け取った財産の総額が110万円を超えた場合に課税され、税率は累進課税方式が採用されています。贈与額が大きくなるほど税率が上がり、最大税率は55％です。

不動産の評価額は、固定資産税評価額や路線価を基準に算出されます。現金とは異なり、実際の市場価格とは異なる評価方法が用いられるため、事前の確認が不可欠です。また、配偶者や子どもへの贈与の場合は、特例税率が適用されるケースもあり、税額が軽減されることもあります。

さらに、一定の条件を満たせば、住宅取得資金贈与の特例や相続時精算課税制度などを活用し、税負担を軽減できるため、事前準備が大切といえるでしょう。

参照：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁
参照：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁

贈与税が発生するケースは、1年間に受け取った贈与額が110万円を超えた場合です。例えば、親が子に不動産を贈与し、その評価額が500万円だった場合、基礎控除の110万円を差し引いた390万円が課税対象となります。

一方、贈与税が発生しないケースもあります。例えば、住宅取得資金贈与の特例を活用すれば、一定額まで非課税になります。また、配偶者控除を利用すると、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合、2,000万円まで贈与税がかかりません。

さらに、相続時精算課税制度を利用すると、2,500万円までの贈与が非課税扱いとなり、相続時にまとめて精算できます。ただし、この制度を選択すると、相続時に贈与財産が相続財産として加算されるため、慎重な判断が必要といえます。

このように、不動産の贈与税はケースによって異なるため、事前に制度を理解し、適切な対策を講じることが重要です。

参照：No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁
参照：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁
参照：No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁

不動産を贈与する際は、贈与税の計算方法を理解しておくことが重要です。贈与税は累進課税方式が適用され、贈与額が多いほど税率が高くなります。また、不動産の評価額の算出方法によっても税額が変わるため、適切な計算方法の把握が不可欠です。

本章では、贈与税の計算式や税率の仕組み、不動産の評価額の求め方、具体的な税額シミュレーションを解説します。

贈与税の計算式は、次のとおりです。
 

土地を贈与する際に贈与税の課税対象となるのは、土地の評価額です。土地の評価額は時価ではなく、路線価方式または倍率方式で算出されます。

市街地などで路線価が定められている地域では、「正面路線価×奥行価格補正率×面積」で評価額を算出します。

次に、路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて算出します。固定資産税評価額については、都税事務所や市役所などで確認ができます。

参照：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁

不動産の贈与税額は、贈与者と受贈者の関係性によって変わります。以下にて、贈与税のシミュレーションを示します。

・父から子へ評価額2,000万円の不動産を贈与する場合（特例税率）

不動産の贈与を行う際は、何も対策をしないと高額な贈与税が発生する場合があります。しかし、適用できる特例や制度を活用することで、税負担を大幅に抑えることが可能です。

本章では、不動産の贈与税を抑えるための代表的な3つの節税対策を解説します。

一定の条件を満たす場合は贈与税の特例を活用することで、非課税または軽減措置を受けることが可能です。特に、不動産の贈与に関連する代表的な特例として「住宅取得資金贈与の特例」があります。

・住宅取得資金贈与の特例
父母や祖父母から子や孫へ住宅取得資金を贈与する場合、一定額まで贈与税が非課税となる制度です。適用要件を満たせば、最大1,000万円（それ以外の住宅の場合は最大500万円）まで非課税です。

適用要件は、以下のとおりです。
 

贈与税は年間110万円の基礎控除があり、この範囲内の贈与であれば税金はかかりません。

例えば、子供に不動産を贈与したい場合、一度に全額を贈与すると高額な贈与税が発生します。しかし、毎年110万円以内で資金を渡し、その資金を使って子供が不動産を購入することで、贈与税を0円に抑えられます。

また、夫婦や親子間で複数年にわたり分割して贈与することで、税負担を軽減できます。ただし、意図的に贈与を分割し、贈与契約書を作成せずに毎年同じ額を贈与すると、連年贈与とみなされ、過去の贈与を合算して課税される場合があるため、注意しましょう。

参照：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁
参考：No.4402　贈与税がかかる場合｜国税庁

相続時精算課税制度を活用すると、贈与時に贈与税を支払わずに済み、相続時にまとめて精算できます。本制度では、贈与者1人につき2,500万円までの贈与が非課税になります。

例えば、親が生前に評価額2,000万円の不動産を18歳以上の子または孫などに贈与し、本制度を適用すると、贈与時点での贈与税はかかりません。しかし、相続が発生した際は、2,000万円を相続財産として計算し、相続税が課税されます。

本制度のメリットは、早めに財産を移転できる点と贈与時に税負担を抑えられる点です。一方、本制度を活用すると110万円の基礎控除を利用できなくなるため、少額贈与には向いていません。

そのため、相続財産が基礎控除内に収まる場合や相続税の節税対策として有効に機能するかどうかを慎重に検討する必要があります。

参照：No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁

不動産を贈与する際は、贈与税以外にもさまざまな税金や手続きが必要になります。特に、土地の贈与では登記変更に伴う費用や税金が発生し、相続よりも損をする可能性があるため、注意しましょう。

本章では、土地を贈与する際に注意すべき3つのポイントを解説します。

土地を贈与すると所有者が変更されるため、登記の変更手続きが必要になります。この際にかかる費用として、登録免許税と不動産取得税があります。

登録免除税は、贈与による所有権移転登記を行う際にかかる税金です。税率は固定資産税評価額の2％となっており、不動産の評価額が高いほど負担が大きくなります。

不動産取得税は、土地を贈与により取得した場合にも課税される税金です。不動産取得税の税率は原則として4％ですが、一定の要件を満たせば軽減措置を受けられます。

参照：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁
参照：総務省｜地方税制度｜不動産取得税

土地を生前贈与すると、相続よりも税負担が大きくなる場合があります。これは、贈与税の税率が相続税よりも高く、適用できる控除額が少ないためです。

相続税には「3,000万円＋法定相続人の数×600万円」の基礎控除があるため、財産がこの範囲内なら相続税はかかりません。一方、贈与税は年間110万円を超えると高い税率が適用され、最大55％に達することもあります。

例えば、評価額2,000万円の土地を贈与すると、特例税率を適用しても約585万円の贈与税が発生しますが、相続で基礎控除内なら税負担がかからない場合もあります。

上記のように、相続と比較すると贈与税の負担が重くなるケースが多いため、贈与を検討する際は相続税との違いをよく理解したうえで、最適な方法を選びましょう。

参照：No.4152 相続税の計算｜国税庁

贈与税の申告・納付を怠ると税務署から指摘を受け、ペナルティが課される可能性があります。贈与税の申告期限は「贈与を受けた翌年の3月15日まで」で、期限を過ぎると無申告加算税や延滞税などが発生します。

無申告加算税は、申告しなかった場合に税額の5～20％が加算される税金です。さらに、税務調査で悪質と判断された場合は、45～50％の加算税の加重措置が課されることもあります。

また、不動産の名義変更をしないことで贈与税を回避しようとすると、後に発覚した際に遡って課税され、結果的に高額な税金の支払いが必要になる可能性があります。

贈与税が発生する場合は、期限内に適切に申告・納付することが重要です。

参照：No.4429 贈与税の申告と納税｜国税庁
参照：加算税制度（国税通則法）の改正のあらまし｜国税庁

土地を贈与すると所有権が移転しますが、その後の土地の活用方法を決めないと固定資産税などの負担が増え、管理の手間もかかってしまいます。そこでおすすめなのが、「一括借り上げの駐車場経営」です。

一括借り上げの駐車場経営では、土地を専門の駐車場管理会社が借り上げ、運営・管理を代行してくれます。そのため、土地の所有者は手間をかけずに安定した土地の賃料を毎月受け取ることが可能です。

特に管理が難しい小さな土地や活用法が限られている土地では、駐車場経営が適している場合があります。例えば、住宅を建てるには狭すぎる土地や商業施設の近くで駐車需要が高い土地などは、高収益が期待できるでしょう。また、遠方で管理が難しい土地であっても、一括借り上げなら手間なく運用が可能です。

土地を放置すると税負担が増えるだけでなく、活用の機会を逃してしまいます。贈与後の土地活用に悩んでいる方は、一括借り上げの駐車場を検討してみてはいかがでしょうか。

不動産を贈与する際に、贈与税の仕組みや計算方法を理解し、適切な対策を講じることが重要です。

贈与税は相続税よりも税率が高いため、無計画に贈与を行うと大きな税負担が発生する可能性があります。そのため、住宅取得資金贈与の特例や配偶者控除、相続時精算課税制度などの制度を活用し、税負担を抑える工夫が必要です。

また、土地を贈与する際は、登録免許税や不動産取得税などの費用がかかるほか、相続と比較して不利になるケースもあります。さらに、贈与税の申告を怠るとペナルティが発生するため、適切な手続きを行いましょう。

税負担を軽減する方法として、生前贈与の検討や土地の有効活用も重要なポイントといえます。

土地を放置したままでは税負担が増えるだけではなく、活用の機会も逃してしまうため、一括借り上げの駐車場経営などがおすすめです。

本記事を参考に不動産の贈与税対策や土地活用の方法を検討し、自分にとって適切な方法を選択しましょう。

※本記事は可能な限り正確な情報を元に制作しておりますが、その内容の正確性や安全性を保証するものではありません。引用元・参照元によっては削除される可能性があることを予めご了承ください。また、実際の土地活用についてや、税金・相続等に関しては専門家にご相談されることをおすすめいたします。