更地にすると固定資産税が高くなる理由と対策を解説

固定資産税は毎年1月1日の時点での土地、建物、償却資産の所有者が納めなければならない税金です。3年に1度、固定資産の評価替えがおこなわれています。住宅が建っていた土地を更地にすると、評価替えの時点で固定資産税が高くなるのが一般的です。ここでは更地の固定資産税が高くなる主な理由を解説します。

住宅が建っている土地は住宅用地の特例が適用されて減税されています。更地にすると特例を適用できないのが固定資産税が高くなる主な理由です。住宅用地の特例が適用されると、固定資産税の課税標準額が小規模住宅用地（200平米以下）なら1/6、一般住宅用地（200平米を超える部分）なら1/3に減額されます。住宅を解体すると住宅用地の特例の適用外になり、最大で6倍の固定資産税を納めることになります。

参照：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局

 

家を解体して更地にすると宅地として認められなくなる場合があります。すぐに家を建てる目的で更地にした場合には、地目は宅地のままにして建築計画を立てることができます。しかし、資材置き場にするなどの他の用途で更地を使用している場合には、宅地とは認められません。固定資産税の評価替えの時点で現地調査が実施された場合、現状の用途に合わせて評価額が変わる可能性があります。

宅地の場合、路線価方式または標準地比準方式で固定資産税評価額が算定されるのが原則です。固定資産評価基準第1章第12節一に従って、地価公示価格や鑑定評価価格の7割になります。しかし、更地を他の用途で使用していて雑種地と認められた場合には、売買実例地比準方式や近傍地比準方式などが適用される評価方式です。現況が変わった場合、評価替えにより固定資産税が上がることも下がることもあります。

なお、これらの内容については、専門家（不動産鑑定士や税理士）に相談することをおすすめします。

参照
固定資産評価基準｜総務省
固定資産評価のしくみについて（土地評価）｜自治税務局 資産評価室

 

土地を更地にするときには固定資産税が変わる可能性があります。ただ、必ず固定資産税が高くなるわけではありません。ここでは更地にした後の固定資産税について押さえておきたいポイントを紹介します。

住宅用地の特例などの減税措置を受けていない土地を更地にしても、必ずしも固定資産税が高くなるわけではありません。現況を加味して評価されるため、場合によっては固定資産税が下がることもあります。

住宅用地の特例による減額率は大きいため、住宅が建っていた土地を更地にすると固定資産税が高くなるのが一般的です。しかし、倉庫やオフィスなどが建っていた土地を更地にしても、固定資産税が大幅に上がることはあまりありません。
 

住宅用地を更地にしたときには固定資産税だけでなく都市計画税も高くなります。都市計画税が適用される地域の土地の場合には、家を解体すると土地の税金の総額が大きくなるので注意が必要です。

都市計画税は固定資産税評価額に基づいて計算される仕組みで、住宅用地の特例を適用できると小規模住宅用地なら1/3、一般住宅用地なら2/3に減額されます。固定資産税よりは減額率が低いですが、評価の高い土地では更地にすると大きな税負担になる場合もあります。
 

更地の固定資産税は特例措置が適用されないため、更地の固定資産税評価額に基づいて以下のように算出されます。都市計画税も課税基準になるのは固定資産税評価額で、地方自治体が定める税率に基づいて計算されます。
 

住宅を解体して更地にすると固定資産税も都市計画税も上がります。ここでは固定資産税評価額が6,000万円のモデルケースを使って、小規模住宅用地のときと一般住宅用地のときでどのくらい税額に違いがあるかを計算しました。
 

土地の面積が200平米以下の場合には小規模住宅用地として全面が認められるため、固定資産税の課税標準額は1/6です。都市計画税の課税標準額は1/3なので、以下のように計算できます。
 

土地の面積が200平米を超える場合には、一戸あたりの面積が200平米を超えている部分は軽減措置が少なくなります。200平米以下の部分は固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に軽減されますが、200平米を超えている部分は固定資産税は1/3、都市計画税は2/3の軽減です。土地の面積によって以下のように税金負担の軽減の程度が異なります。
 

更地にしたときに固定資産税の総額は低くなる可能性もあります。今までは土地の固定資産税だけを見てきました。しかし、家を解体すると建物の固定資産税がかからなくなります。このような視点で、更地にしたときに固定資産税が下がる例を紹介します。

土地に住宅が建っていれば住宅用地の特例を適用して土地の固定資産税・都市計画税は減らせます。しかし、固定資産税の総額を考えると、住宅を解体して更地にした方が税額が低くなる場合があります。地価が低く、新しい住宅が建っているときに起こり得るケースです。例えば、固定資産税評価額が2,000万円の200平米以下の土地と、1,500万円の住宅を所有している場合には、解体前後で固定資産税・都市計画税は以下のようになります。
 

償却資産が設置されている場合にも更地にした方が固定資産税の総額が小さくなります。150万円以上の償却資産が設置されている場合には、固定資産税が毎年課されるからです。門や塀、アスファルト舗装、太陽光発電設備や変電設備などは償却資産になる可能性があります。使用していない場合には更地にすると、償却資産に対してかかる固定資産税の分だけ節税が可能です。

参照：固定資産税（償却資産） ｜ 税金の種類 ｜ 東京都主税局

特定空き家に指定されている場合には解体して更地にすると固定資産税が減ることはあっても増えることはありません。特定空き家は固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例が適用されないからです。更地の場合と同じ税金が課されるため、更地にしても税額は変わりません。

空き家等対策の推進に関する特別措置法が施行されてから、管理されていない空き家に対する行政措置が進められています。特定空き家に指定されたときには適切な対応をしてトラブルを減らしましょう。


参照：「特定空家等」または「管理不全空家等」に該当すると土地に対する固定資産税・都市計画税の税額が高くなる場合があります ｜ 固定資産税・都市計画税（土地・家屋） ｜ 東京都主税局

 

特定空き家に指定されるのは周囲に悪影響を及ぼすおそれが高いと判断されたときです。「空家等対策の推進に関する特別措置法」の第二条に条件が定義されています。空き家を放置したときに以下のようなリスクがあるときに特定空き家に指定される可能性があります。
　

• 倒壊などの保安上危険になるおそれがある
• 衛生上有害になるおそれがある
• 管理不十分によって著しく景観を損なっている
• 周辺の生活環境の保全を図るために不適切な状態になっている

特定空き家に指定されると行政からの指導を受けて、最終的には強制解体になる場合もあります。特定空き家の指定から強制解体に至る流れは以下の通りです。
　

• 住民相談などによる事案の発生
• 現地調査・所有者調査
• 特定空き家の判定
• 助言または指導
• 勧告
• 意見書提出または意見聴取
• 命令
• 代執行
• 費用の徴収

更地にするときに固定資産税対策をする方法は3つあります。ここでは固定資産税や都市計画税の負担を減らすためのポイントを紹介します。

更地にするタイミングが1月1日より前か後かによって、次の固定資産税の金額が変わります。住宅を解体して固定資産税が上がる場合には1月2日以降に工事を予定すると少なくとも1年分は固定資産税が低いままになります。3年に1度の評価替えのタイミングを狙って更地にしたり、地目を変更したりする対策も可能です。

更地の固定資産税を減らすには住宅を建てて減税対象にするのが効率的です。自宅にして住む以外にも、他の人に賃貸して利用してもらう方法もあります。家を建てて登記を済ませれば、翌年の固定資産税には特例を適用できます。ただし、住宅本体の固定資産税や維持費がかかる点には注意が必要です。

土地を活用して収益を得れば固定資産税を払えます。賃貸経営や駐車場経営などによって賃料や使用料を手に入れるのが一般的な土地活用方法です。賃貸住宅経営なら住宅用地の特例も活用できるので効率的です。土地活用では管理が必要ですが、業者に委託して運用することもできます。ただし、土地活用に必要な建物や償却資産も固定資産税の対象になるので、固定資産税の総額が増えても利益を得られるように運営することが重要です。

更地の固定資産税対策では土地活用で収益化するのがおすすめです。ここでは数ある土地活用方法の中から、固定資産税の悩みを解決するのに有効な方法を紹介します。
 

アパート・マンション経営は居住用の集合住宅を賃貸経営する方法です。居住用の宅地なので住宅用地の特例による固定資産税の減額が適用されます。戸数を増やして収益性を高められるのがアパート・マンション経営の特徴で、賃貸物件のニーズが高い地域では高い利回りを期待できる方法です。

アパート・マンション経営では初期費用が高く、空室リスクを伴うので注意が必要です。駅前などの好立地の土地でないと、戸数を増やしても満室にできずに想定した利益を得られない場合があります。建物の管理も必要で、建物の固定資産税が高いのも注意点です。
 

戸建て住宅経営は主に一家庭が住む戸建て住宅を賃貸経営する方法です。住宅用地の特例を適用できるので固定資産税の節税になります。戸建て住宅は賃貸契約ができたら長く住んでくれることが多く、基本的な建物や庭の管理を居住者がおこなってくれるので管理しやすいのがメリットです。

戸建て住宅経営は1軒の住宅で1契約しかできないので、土地の広さに対して収益性が低いのがデメリットです。ただ、将来的に自分が住みたい家を建てて、入居者が退居した時点で住み替えをするといった使い方もあります。
 

貸事務所や貸店舗の経営は事業用の建物を建築して賃貸経営する方法です。商店街やオフィス街、住宅街の中にある都市部の土地なら貸事務所や貸店舗のニーズがあります。事業者との契約なので長期契約が成立しやすく、安定した収益を確保できる可能性が高いのがメリットです。

貸事務所や貸店舗はスケルトンの状態の建築で済ませられるので、戸建て住宅に比べると建築費用を抑えられます。事業用の賃貸物件は賃料相場が高い地域が多いため、収益性を重視して運用したいときに候補になる方法です。
 

事業用定期借地は事業者に土地を一定期間貸す契約をして地代による収入を得る方法です。事業用定期借地権を10年以上50年未満の間で設定して契約します。事業者は土地に店舗や事務所などの事業用の建物を自由に建てることが可能で、期間が満了したときには更地にして所有者に返します。

貸事務所や貸店舗とは違って自分で建物を建てる必要がないため、初期費用を抑えられるだけでなく、建物の固定資産税の支払いも生じない方法です。ただ、建物の付加価値がない分だけ地代は貸事務所や貸店舗の経営に比べると相場が低い傾向があります。
 

駐車場経営は月極駐車場やコインパーキングを準備して賃料や利用料で収益を得る方法です。住宅街やオフィス街では月極駐車場、商業施設や駅の周辺ではコインパーキングの需要が高く、さまざまな立地で収益性を確保しやすいのがメリットです。

平面駐車場なら建物を建てる必要がないので初期投資が少なく、土地活用をやめて家を建てたいといったときにも簡単に撤退できます。コインパーキングでは専門業者に一括借り上げで契約する選択肢もあるため、管理負担の少ない経営も可能です。


駐車場経営は利回りではマンションや貸事務所などの賃貸経営と比較すると高くはありません。しかし、固定資産税を支払ってお釣りが出るくらいの収益性のある経営は可能です。立地によっては比較的高利回りになる可能性もあるおすすめの方法です。
 

更地の固定資産税対策の中でも駐車場経営は始めやすいのでおすすめです。立地に合わせてコインパーキングと月極駐車場から選んだり、組み合わせて経営したりする選択肢があります。固定資産税の負担が気になっているときにはすぐに始められる方法なので検討しましょう。

更地をそのまま青空駐車場として経営することも可能ですが、アスファルトを敷いて利用者にやさしい環境を整えると利用者を獲得しやすいでしょう。アスファルト敷設やコインパーキング用の機器の設置などの初期工事に費用があまりかからず、数週間で更地をきれいな駐車場にして経営を開始できます。管理委託もできるので、経営負担も最小限にして土地活用ができるおすすめの方法です。

更地にすると固定資産税が高くなるのは、住宅があるときには適用されていた住宅用地の特例が適用外になるからです。地目が変更になった場合にも固定資産税評価額が変わって税金が高くなる場合があります。ただし、家が建っていない場合にはもともと特例が適用されていないので、更地にしても地目が変わらなければ固定資産税は変わりません。

更地の固定資産税の対策には家を建てるか、土地活用をして収益を得るのがおすすめです。駐車場経営はすぐに始められて初期費用を抑えられる方法なので、更地の活用の際には検討してみましょう。
 

※本記事は可能な限り正確な情報を元に制作しておりますが、その内容の正確性や安全性を保証するものではありません。引用元・参照元によっては削除される可能性があることを予めご了承ください。また、実際の土地活用についてや、税金・相続等に関しては専門家にご相談されることをおすすめいたします。