地目の種類を紹介！土地活用での注意点と地目変更方法を紹介

地目とは、土地の現況や利用目的に基づいて判定される土地の分類です。土地の現状の用途によって地目が決まります。地目は登記地目、課税地目、現況地目の3種類に分けられます。土地の用途に基づいて地目の種類が決まることは同じですが、必ずしもすべて一致するわけではありません。ここでは地目の分類とそれぞれの特徴を解説します。

登記地目とは、登記簿に記録されている地目です。一般的には、地目は不動産登記法34条に定められている登記事項を指します。登記地目は登記簿上の土地の区分ごとに記載され、個々の使用用途を管理するために登記簿にまとめられています。

登記地目は不動産登記事務取扱手続準則によって23種類に分類されています。住宅地や山林、学校用地などのさまざまな種類に分けられていて、どの土地も用途に応じて地目を割り当てることが可能です。同規則の第68条に23種類の地目の定義、第69条に判定の具体例が記述されています。

なお、日本では登記簿上の地目は土地の用途が変わったとしても自動的に更新されません。土地の用途を変えた人が地目変更登記をして最新の状況を反映させる必要があります。

参照：
不動産登記法 | e-Gov 法令検索
土地の地目の判定｜国税庁


 

課税地目とは、固定資産税評価額通知書などの税金にかかわる書類に記載される地目です。課税地目は課税時期の時点での土地の用途によって種類が決まります。固定資産税では毎年1月1日時点での土地の評価額に基づいて固定資産税が算出されます。そのため、固定資産税評価額通知書などの関連書類に記載されるのは、1月1日時点での地目です。課税地目は課税時期の現況で判定するため、登記地目とは異なる場合があります。


参照：
総務省｜地方税制度｜固定資産税
固定資産税についてのよくある質問 - 山元町ホームページ

 

現況地目とは、現在の土地の用途によって決まる地目です。慣習的に「宅地として使っている」「駐車場として貸している」といったときに地目にします。また、登記地目を決める際に現況地目が登記簿に反映されると言うことも可能です。土地の用途を変更したときに登記をしていないと、現況地目は登記地目と異なる場合があります。相続税土地評価額を算定するときには、登記地目や課税地目ではなく、現況地目を考慮します。

参照：
【相続税評価事例】登記地目・課税地目・現況地目の違いとは？ | フジ相続税理士法人 - 相続・不動産のプロ（フジ総合グループ）


 

登記地目は以下の23種類に分類されています。
 

課税地目として国税庁が挙げているのは以下の9種類です。いずれも23種類の地目から抜粋されたもので、主に個人や法人が保有している地目が挙げられています。
 

地目の種類は現況に基づいて判定されます。不動産登記事務取扱手続準則によって、土地の現況及び利用目的に重点を置いて判定することが定められています。土地を全体として観察して登記簿上の区分ごとに地目が決まるのが原則です。土地の全体が同じ用途で使用されていなかったとしても、全体の様子から地目を判定します。

例えば、土地に住宅が建っている状況なら地目は宅地と判定できますが、土地に自然の林もある場合には、宅地なのか山林なのかを明確に判断することは難しいでしょう。林を切り開いて家を建てた場合にあるケースです。この際には土地全体を見て宅地または山林の判定を下します。林がほとんど切り開かれていて、家が大半を占めているときには宅地とするといった判断をします。

参照：不動産登記事務取扱手続準則

 

土地の地目がどの種類に該当しているかは確認できます。登記地目、課税地目、現況地目のそれぞれについて状況を確認する方法を紹介します。
 

登記地目は登記簿に記録されている地目なので、法務局の登記簿を照会すれば地目の種類を確認できます。簡単なのはインターネットで登記情報を取得する方法です。法務省が運営している「登記・供託オンライン申請システム」を使えば登記情報がわかります。同じシステム上で登記事項証明書を申請して郵送で受け取れば、書面上で地目を確認することも可能です。

登記地目は法務局で登記事項証明書や登記事項要約書を申請して確認することも可能です。窓口に申請に行けば、その場で書類の発行を受けられます。平日の昼間しか窓口対応をしていませんが、インターネットを使えない場合には窓口に行けば登記地目を確認できます。


登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと

 

課税地目は固定資産税の課税明細書や固定資産税・都市計画税の納税通知書、固定資産評価証明書に記載されています。登記地目と現況地目という項目で記載されていますが、課税の際は現況を優先するので、これらの書類の現況地目が課税時期における課税地目です。

固定資産税の課税明細書は固定資産税・都市計画税の納税通知書と一緒に1月1日時点の土地の所有者に対して4月～6月頃に郵送で届きます。なお、固定資産税の課税明細書・固定資産税・都市計画税の納税通知書は再発行できません。固定資産評価証明書は土地がある市区町村の役所で取得できます。電子申請や郵送、コンビニでの取得にも対応しているのが一般的です。


参照：固定資産税の納税通知書・課税明細書の再発行はできますか？｜日野市公式ホームページ

 

現況地目は土地の現在の用途・状況に基づく判断が必要です。現在の現況地目を確認するには、実際に土地の用途を見て9種類の地目分類のどれに該当するかを判定します。判断が難しい用途については、不動産登記事務取扱手続準則の第69条に参考になるケースが記載されている場合があります。現況地目の種類が登記地目の記載と異なると考えられた場合には、地目変更登記をすると現地調査を受けるので正しい地目を知ることが可能です。

なお、1月1日時点の土地の現況地目は固定資産税の課税明細書などの固定資産税関連の公的書類に記載されています。課税科目の確認と同様の方法で現況地目がわかります。
 

土地活用では地目の種類によって用途が限定されるので注意が必要です。ここでは代表的な土地活用の方法ごとに地目の種類との関係を解説します。

マンションやアパートなどの居住用の建物や、オフィスビルや店舗などの事業用の建物を建築して賃貸経営をするときには、宅地が適切な地目です。宅地ならそのままの状態で建物を建てて賃貸経営を始められます。

また、山林、原野、雑種地についても建物を建築できます。原則としてマンションなどを建築したときには、現況に基づいて宅地に地目変更登記をすることが必要です。

田、畑も農地転用をすれば宅地にしてマンションなどを建てられます。農地転用が認められない場合もありますが、農地法第4条、第5条の制限条件に該当していない場合には農地転用の許可を受けられる可能性があります。田、畑の立地基準が第3種農地であれば転用が可能です。他の場合には条件が厳しいので利用できない可能性があります。


参照：
農地法 | e-Gov 法令検索
農地転用許可制度について：農林水産省

 

農地に関連する土地活用として自家菜園があります。自家菜園で採った野菜を自家消費して家計の節約をしたり、近所の農家の人や自家菜園をしている人と物々交換をしたりするのも土地活用になります。田や畑の地目の土地があるときには自家菜園に使えば良いと考えられるでしょう。しかし、庭でおこなう自家菜園は宅地になります。

田、畑の地目は適切な肥培管理をして作物を栽培している土地です。自家菜園では土地の現況と用途を考えると宅地と見なします。農地をそのまま土地活用するには、貸し農園などを検討する必要があります。

参照：庭の一部を家庭菜園として利用している場合の地目は何ですか／北上市公式ホームページ

 

月極駐車場やコインパーキングなどの駐車場経営で土地活用をするときに、そのまま利用できるのは雑種地です。土地に建物を建築すると宅地が適切な地目になりますが、2階建の立体駐車場を設置したとしても構築物の扱いになるので雑種地になります。なお、田、畑も農地転用が認められて雑種地にできれば駐車場経営に使用可能です。

ただし、建物のある土地と同一の土地または隣接する土地に駐車場を設けて、建物の利用の目的で駐車場を利用する場合には、駐車場を宅地として評価します。住宅に駐車スペースを設けたり、スーパーに買い物客や従業員用の駐車場を設けたりした場合には、建物の建っている土地も駐車場も宅地です。


参照：宅地の評価単位－地目の異なる土地が一体として利用されている場合(1)｜国税庁

 

資材置き場は地目上でどこにも分類できないので雑種地です。駐車場経営をする場合と同様に雑種地なら簡単に土地活用を始められます。ただ、駐車場経営とは違って田、畑の転用は難しい可能性があります。農地転用の手続きをして雑種地にできれば問題はありませんが、審査のときに永続性が評価されるので注意が必要です。今後も継続的に資材置き場として利用する目途が立っていないと農地転用をして地目を雑種地に変更できないでしょう。

参照：農地の転用～農地法第4条・第5条許可申請 / 宇城市

 

土地活用では土地の地目の種類を確認して準備を整えることが大切です。ここでは土地活用を始めるときに注意した方が良いポイントを解説します。
 

現状の地目と、土地活用を開始した後の地目を比較しましょう。地目が変わらない場合には地目変更登記をする必要がありません。例えば、今まで更地にしていて雑種地になっていた土地を駐車場にする場合には、土地活用を始めても雑種地なので登記変更は不要です。しかし、空き家を取り壊して駐車場にする場合には、宅地だった土地を雑種地にする登記をする必要があります。

ただ、登記簿上では雑種地なのに家が建っている場合もあります。更地を買って家を建てた後、地目変更登記をせずにいた場合に起こり得るケースです。現況にとらわれずに登記簿の記載内容を確認して地目変更の必要性を判断しましょう。

 

地目の種類によって固定資産税が変わる場合があります。例えば、地目が宅地でアパートなどが建っているときには、住宅用地の特例によって固定資産税を軽減可能です。雑種地にアパートを建築し、宅地に地目変更をしなかったら軽減措置を受けられないのではないかと考えられるでしょう。

しかし、固定資産税にかかわる課税地目は課税時期の土地の現況を確認して判定しています。そのため、地目変更登記をしていなくても、建物が建築されていれば固定資産税の軽減措置を受けられます。

参照：
固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局
総務省｜地方税制度｜固定資産税

 

住宅ローンで土地を買って家を建てるときには登記地目が合っていないと審査が通らない場合があります。住宅ローンでは金融機関が担保を確保して抵当権設定登記をします。地目が宅地であれば問題なく抵当権設定ができるので住宅ローンを組むことが可能です。しかし、宅地以外の場合には審査が通らないことがあります。田、畑、山林、雑種地などのときにも申し込みはできる場合がありますが、地目変更登記をすることが求められるのが一般的です。

参照：〔フラット３５〕 敷地の地目が宅地でなくても申込... | よくあるご質問TOP | NEOBANK 住信SBIネット銀行

 

土地活用によって地目が変わったときには登記をして地目変更をすることが義務です。不動産登記法の第37条では、所有者または所有名義人が地目変更登記をする義務を負うことが定められています。土地の用途に変更があった場合、その変更があった日から1ヵ月以内に地目変更登記の申請を行わなくてはなりません。

また、同法の第164条には義務を怠った場合のペナルティとして10万円以下の過料を科すと定められています。土地活用をするときには地目の種類を確認して、変更がある場合には速やかに手続きをすることが大切です。

参照：不動産登記法 | e-Gov 法令検索

 

田、畑を宅地や雑種地にして土地活用をするときには農地転用の手続きが必要です。農地転用は申請が通らないことが多いので注意しましょう。農地は人にとって欠かせない食料の生産を担っている土地です。農地転用をむやみに認めてしまうと自給率の低下を招きます。

農地転用では農用地区域内農地や甲種農地、第1種農地のように重要性の高い場合には原則として許可が下りません。第2種農地でも厳しい条件が求められるので転用できるケースは限られています。駐車場経営やマンション経営などの事業目的なら第2種農地を転換できる可能性があります。市街地化が進む地域の第3種農地なら農地転用許可が下りやすいですが、他の場合には難しいのが現状です。

参照：
農地法 | e-Gov 法令検索
農地転用許可制度について：農林水産省

 

建物を建てて土地活用をするときには用途地域の確認をしましょう。用途地域は都市計画法によって計画的に都市形成をするために定められた土地の用途に関する制限です。用途地域が設定されている場合には、希望する建物を建てられない場合があります。

例えば、第二種低層住宅専用地域では小規模な家や事務所などは建築できますが、高層マンションや工場は建てられません。用途地域が設定されているときには建ぺい率や容積率、建物の高さの制限なども定められているので注意が必要です。用途地域の種類と地目と合わせて確認してから土地活用の方法を考えましょう。

参照：12種類の用途地域のイメージ図 ｜国土交通省

 

地目の種類が登記簿と現況で違っているときには地目変更登記をします。ここでは地目変更登記の流れ・必要書類・費用を紹介します。
 

地目変更登記では土地の現況と現状の登記地目の確認から始めます。土地活用をするときには地目の種類が変わることもありますが、変わらない場合もあります。土地の用途と登記簿の地目の記載内容を確認して、適切な種類の地目になっていれば手続きは不要です。現況の地目がわからないときには固定資産税評価証明書などを参照したり、土地家屋調査士に判断を依頼したりすると良いでしょう。

地目の変更が必要なときには、申請書などの必要書類を用意して法務局に提出します。提出をしたら法務局の担当者による現地調査を受けることが必要です。調査結果と申請書の記載内容との照合がおこなわれ、問題がないときには登記地目が書き換えられます。最後に登記完了症を受領したら手続きは完了です。

参照：非農地通知書により地目変更の登記申請をされる方へ｜長野地方法務局不動産登記部門

 

地目変更登記には、法務局から入手できる土地地目変更登記申請書が必要です。必要事項を記入して提出すれば審査に進みます。正しい内容を記入できるように登記事項証明書を取得して記載事項を確認するのが一般的です。

農地を他の地目に変更する場合には、事前に農地転用手続きで許可を得て、農地転用許可書を提出することが必要です。農地転用許可申請は地域の農業委員会が窓口になっています。事前に問い合わせをして手続きを済ませて許可書を取得しましょう。

参照：​​不動産登記の申請書様式について：法務局

 

地目変更登記では登録免許税がかかりません。登記事項証明書を取得するときには書面では600円、オンライン請求で郵送を希望すると500円、窓口で交付を受けると480円がかかります。登記簿等の閲覧をするときにかかる費用は450円です。

地目変更登記を土地家屋調査士に依頼するときには5万円前後の費用がかかります。地目の判定、申請書の作成、法務局への提出などを一通り委託できるので、手間をかけずに地目変更登記をおこなえます。土地の名義人が自分で地目変更登記をするのに比べると費用が大きいため、費用対効果を考えて決めることが大切です。

参照：
非農地通知書により地目変更の登記申請をされる方へ｜長野地方法務局不動産登記部門
法務省：登記手数料について

 

土地活用を考えているなら駐車場経営が始めやすいのでおすすめです。駐車場経営はコインパーキングで時間貸しをして利用料金を徴収する方法と、月ごとの契約で賃料を請求する方法があります。どちらも舗装や機器の設置などの最小限の工事だけで済むため、数週間で土地活用を始められるのが特徴です。自営業だけでなく、業務委託やサブリースで経営することもできるので、管理負担が気になっている人にも適しています。

ショッピングモールや医療モール、スタジアムやホールなどの近くでは短時間利用者のニーズが高いのでコインパーキング経営が成功しやすいでしょう。住宅地やオフィス街の場合には自家用車や社用車の駐車スペースのニーズがあるので月極駐車場がおすすめです。

駐車場経営のときには地目を雑種地にする必要があります。今まで宅地などの他の種類の地目だった場合には、駐車場にしてから1ヶ月以内に地目変更登記をしましょう。雑種地は転用できる土地活用方法が多い地目です。建物の賃貸経営以外はほとんどが雑種地で良いので、駐車場以外の土地活用に切り替えたいと思ったときにも気軽に始められます。
 

地目は土地の用途の分類で、登記で使用される地目は23種類あります。宅地や雑種地などの地目が登記簿上の個々の土地に割り当てられています。土地活用では地目の種類が変わることが多いので注意しましょう。地目の種類が変わらない場合には登記は必要ありません。地目が変更になったときには1ヶ月以内に登記を申請することが必要です。

地目を変更すれば他の用途で土地を利用できます。遊休地があるなら気軽に始められる駐車場経営を検討してみましょう。
 

※本記事は可能な限り正確な情報を元に制作しておりますが、その内容の正確性や安全性を保証するものではありません。引用元・参照元によっては削除される可能性があることを予めご了承ください。また、実際の土地活用についてや、税金・相続等に関しては専門家にご相談されることをおすすめいたします。