建築費の高騰の原因・今後の展望は？土地活用への影響と対策方法を解説

国土交通省の「建設工事費デフレーター（2015年基準）」によると、建築費は高騰し続けています。建設工事費デフレーターとは建設工事や建築工事などの費用を実質額に変換した指標です。卸売物価指数や毎月勤労統計調査などの指標を使用して、書面上の名目工事費を実質額に変換して費用を算出しています。2024年5月31日付けの暫定データも含めた建築費の推移は以下のようになっています。
 

建築費が高騰している原因を理解するには、建築に必要な費用の内訳を知る必要があります。ここでは建築費に影響する主な費用を紹介します。

材料費は木材、金属材、コンクリート、ガラス、住宅設備などの購入にかかる費用です。住宅やビルなどの建物は建材によって構築され、必要な設備や機器を導入して完成させています。外壁や屋根には樹脂を含む塗料で塗装をして保護します。外壁と内壁の間には断熱材を入れて建物の断熱性を高めるのも一般的です。材料費は建物の大きさに比例して大きくなりますが、原価が高騰するとさらに高くなります。
 

人件費は建物の建築をする建築士や作業員の給料や手当にかかる費用です。大規模な建築では優秀な建築士や施工管理技士が必要になり、作業員の人数も必要なので建築費が高くなります。賃上げの動きがあって建築業における人件費の相場が高くなると、建築費は必然的に高騰します。また、建築材料や住宅設備の製造業での人件費の高騰も材料費の値上げにつながるため、建築費を高騰させる要因です。
 

燃料費は建築に使用する材料を現場にトラックで運んだり、作業員が車で現場に移動したり、現場で重機を使用したりするときにかかる燃料の費用です。輸送費の一部として捉えられることもあり、資材の運び込みや廃材の運び出しの度に費用が発生します。ガソリンや軽油などの価格が高騰すると燃料費が上がります。建築現場では電気も使用する場合があるため、エネルギー価格は全般的に建築費に影響する要素です。

建築費が近年になって高騰したのには原因があります。今後の建築費の動向を考えるうえでは、建築費高騰の背景を理解することが重要です。ここでは建築費が上がってきた社会的な背景を解説します。

2020年度に建築費の高騰が加速した主な原因は、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大によるパンデミックです。コロナ禍によって建築材料の価格が上昇し、建築費が増加しました。新型コロナウイルスの影響でロックダウンが発生し、世界的に生産活動や流通が停滞したためです。日本では多くの材料を海外から輸入しているため、コロナ禍により調達が困難になりました。

アメリカでもコロナ禍の影響で住宅建築が進み、住宅価格が高騰しました。需要と供給のバランスが崩れた結果、木材価格の高騰（ウッドショック）や鉄価格の高騰（アイアンショック）が発生し、建築費の急騰を招いています。


参照：2021年の米国住宅価格は過去最高の伸び、オフィス需要は低迷が続く | 地域・分析レポート - 海外ビジネス情報 - ジェトロ
参照：新型コロナがもたらす供給制約 ； ウッドショックの影響｜その他の研究・分析レポート｜経済産業省


 

コロナ禍の影響はコンテナ不足を招きました。コンテナは資材の運搬や輸出入などの物流で荷物を格納するために用いる容器です。コロナ禍によってステイホームが増え、リモートワークが導入されました。一方で、中国での生産活動の低迷によりコンテナの製造量が減少しました。需要の増加と供給の低下によりコンテナ費用が増加し、資材の輸入や国内輸送のコストが増大し、建築費の高騰を招いています。


参照：コンテナ不足問題に関する連携の促進に向けて関係者による情報共有会合を開催しました （METI/経済産業省）

 

ロシア・ウクライナ情勢の影響により地政学リスクが発生し、各国が経済制裁に動いたことも建築費の高騰につながっています。ロシアは資源国であるため、経済制裁によって資材調達が難しくなり、材料費の高騰を招いています。

日本でも2022年にロシアからのチップや丸太などの一部の資材の輸出を停止し、経済制裁として輸入を禁止する措置を取りました。2021年におけるロシアからの木材輸入総額は634億円に上っていたため、国内の木材不足を招く結果となっています。


参照：木材に係るロシアによる輸出禁止、我が国によるロシアへの制裁等｜林野庁
 

建築費に影響を与える大きな要因の一つに燃料費の高騰があります。原油の価格はガソリンや軽油の価格だけでなく、火力発電のコストにも影響を及ぼすため、エネルギー価格全体の値上がりを招いています。

WTI原油先物価格を参考にすると、コロナ禍が発生する以前は1リットルあたり60円程度を推移していました。コロナ禍によるロックダウンや経済活動の低迷によって一時的に20円台まで下がりましたが、物流需要の高騰によって100円を超える状況になりました。2024年現在では80円前後を推移しており、コロナ以前に比べると30%以上の値上がりが起きています。

参照：マーケット｜SBI証券


 

世界的な半導体不足は建築費にも影響を及ぼしています。半導体は住宅やビルなどの設備機器に使用されているため、供給不足によって価格が高騰すると材料費を上げる原因になります。経済産業省によると、2019年から2021年にかけて世界の半導体需要は約20%増加しましたが、供給は約8%しか増えていませんでした。この半導体不足は建築費だけでなく、家電やオフィス機器などの購入価格の高騰にもつながっています。

参照：半導体に係る安定供給確保を図るための取組方針｜経済産業省
参照：令和3年度我が国におけるデータ駆動型社会に係る基盤整備｜経済産業省

 

近年の円安の進行は建築費の高騰をもたらす原因になっています。2021年まで110円前後だった米ドル円の為替レートは、2022年に150円前後を推移するようになり、2024年には一時160円台に到達しました。資材の大半を輸入に頼る日本では、円安が材料費に影響を与えます。

例えば、林野庁の令和4年木材需給表によると、日本の建築用木材の自給率は49.5％です。半分は輸入に頼っているため、円安は材料費の高騰につながっています。

参照：マーケット｜SBI証券
参照：「令和4年木材需給表」の公表について：林野庁

 

建築業界における人件費は年々上がっています。人件費は建築費に直結する費用なので、建築費は毎年上げざるを得ません。国土交通省によると、公共工事設計労務単価は2012年から毎年連続で上昇しており、令和6年3月から適用される改定では全職種で平均5.9％、2012年比で75.3％の賃上げが行われています。このデータは、民間の建築業界でも参考にされるため、業界全体として人件費が上がる傾向が強いことを示しています。

参照：令和６年３月から適用する公共工事設計労務単価について ｜国土交通省

 

建築費の高騰はコロナ禍やロシア・ウクライナ情勢の影響によって一時的に発生したものではありません。今後も建築費が高騰する可能性が高いと予想されます。ここでは建築費が上がり続けると考えられる理由を解説します。

少子高齢化によって建築業界だけでなく各業界で人材不足が発生しています。総務省の労働力調査によると、建設業の就業者数も減少してきています。労働力が不足すると賃上げをして採用を図るか、既存の人材に残業をさせて割高な賃金を支払わなければなりません。労働力の減少が加速すると人件費が高騰していきます。世界的にインフレが続いている影響も受けて賃上げをせざるを得ない状況もあるので、人件費の高騰が起こることは否めません。

参照：労働力調査 | ファイル | 統計データを探す | 政府統計の総合窓口
参照：第3節　高まるインフレ圧力：通商白書2023年版 （METI/経済産業省）

 

建設業の2024年問題は人件費の高騰によって建築費を引き上げる原因になっています。政府の推進する働き方改革の一環として、2024年4月から労働基準法によって残業の上限規制が適用されました。建設業では納期に間に合わせるために長時間労働がおこなわれ、休日労働も頻繁にありました。

しかし、2024年4月からは一般的な企業と同様に残業時間は原則として月45時間以内、年間360時間以内になっています。労働力不足の中で残業の上限記載が敷かれたことで、今後はますます人件費負担が大きくなると予想されます。


参照：建設業・ドライバー・医師等の時間外労働の上限規制｜厚生労働省
参照：建設業｜建設業・ドライバー・医師の時間外労働の上限規制 特設サイト　はたらきかたススメ|厚生労働省

 

労働基準法改正による2024年問題は建築業界への直接的影響だけでなく、関連する業界への影響もあります。材料の運搬や調達にかかわる物流業界でも2024年問題の影響を受けています。物流を担うトラック運転者の残業時間や連続運転時間の規制が厳しくなりました。

株式会社野村総合研究所では、2030年には輸送力の供給不足によって約35％の荷物を運べない状況になると予想しています。物流の滞りや人件費の高騰を招くことになるため、建築費の高騰に拍車をかける可能性があります。


参照：物流の「２０２４年問題」とは - 東北運輸局
参照：トラックドライバー不足時代における輸配送のあり方｜NRI 野村総合研究所

 

政府の推進する2050年カーボンニュートラルの実現目標は建築費の高騰に影響を及ぼします。脱炭素を推進して環境保護を重視し、ネットゼロエミッション（NET）を目指すのが基本的な考え方です。2050年までに二酸化炭素の排出を実質ゼロにするための取り組みが推進されています。

住宅では2025年4月から省エネ基準適合が義務付けられるため、建築費の負担は大きくなります。省エネ基準適合のための追加コストは、建設費の約1.3%から4.0%と試算されています。今後も地球環境問題への取り組みが推進されて、大きな建築費をかけて建物を建てなければならない状況が生まれる可能性があります。

参照：2050年カーボンニュートラルの実現に向けて | 地球環境・国際環境協力 | 環境省
参照：2025年4月（予定）から全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付けられます｜国土交通省



 

エネルギー価格は、資源や燃料価格の高騰、円安の影響を受けて上昇しています。エネルギー市場価格の高騰は、ロシア・ウクライナ情勢のような経済制裁の影響によっても生じることがあります。また、世界的な環境政策により化石燃料への投資が低迷していることも一因です。さらに、インフレが進行することでエネルギー価格の上昇が加速される面もあります。そのため、今後もエネルギー価格が上がる可能性があります。


参照：第1部　第2章　第1節 世界的なエネルギーの需給ひっ迫と資源燃料価格の高騰 │ 令和4年度エネルギーに関する年次報告（エネルギー白書2023） HTML版 │ 資源エネルギー庁

 

建築費の高騰は土地活用に大きな影響を及ぼします。土地活用ではマンションやアパート、オフィスビルなどを建築して運用することが多いからです。ここでは土地活用への建築費高騰の影響を解説します。

建築費が高騰するとマンション経営やオフィスビル経営による土地活用の初期費用が上がります。利回りが下がるので、初期投資した資金を回収するまでに長い期間が必要になる可能性があります。不動産投資ではローンを組んで初期費用を工面できますが、ローンの頭金は用意しなければなりません。建築費が上がると頭金の最低金額も大きくなるので、土地活用を始めにくくなります。
 

建築費高騰によってマンションやオフィスビルなどの賃貸経営におけるメンテナンス費用負担も大きくなります。リフォームや修繕には建築と同様に材料費や人件費がかかるからです。退居後の部屋のリフォームや定期的な建物の大規模修繕工事などにかかる費用が上がります。メンテナンス費用が上がると投資の実質利回りが低下してしまい、損失になるリスクも高くなるのが問題です。
 

建築費が上がると固定資産税や都市計画税が高くなります。建物の固定資産税評価額は建物の再建築価格によって評価されるからです。再建築価格は同じ場所に同じ建物を新築するときに必要な建築費です。実際には経年減点補正率などを加味して評価額が計算されますが、建築費が上がると元の価格が高くなるので評価額が大きくなります。建築費が固定資産税や都市計画税の負担が増加するので注意が必要です。

参照：総務省｜地方税制度｜固定資産税

 

建築費の高騰は賃貸住宅の需要に影響があります。マイホームを建てたいと思っても建築費が高くて建てるのをためらい、賃貸生活をしようと考える人もいます。逆に、今後も建築費が高騰することを想定して、今のうちにマイホームを建てようと決断する人もいるでしょう。地域によって地価や土地の流通に違いがあるので賃貸住宅の需要の変動には違いがあります。住宅を建てて土地活用をするときには先行きの見通しを立てて投資することが重要です。

 

建築費が大きく変動すると不動産投資の動向が変わる可能性があります。マンションやオフィスビルなどを新築して運用する方法は、初期費用の負担が大きくて手を出しにくくなります。しかし、中古物件の購入をしてリフォームする場合にもリフォーム費用が高くて利回りが上がりにくいのが問題です。建築費が高騰すると不動産投資による賃貸業界への新規参入が難しくなるため、競合による介入で空室が発生するリスクが下がります。

建築費が高騰すると土地活用を始めにくくなります。しかし、建築費が上がっても土地を有効活用して収益化することは可能です。ここでは土地活用をするときに検討できる建築費高騰への対策方法を紹介します。
 

今後も建築費が高騰すると予想される時代なので、今のうちに投資をして土地活用を始めるのが効果的です。数年後にはさらに建築費が上がってしまい、建物を建てるのが難しくなる可能性があります。土地活用を早めに始めれば初期投資を減らせる可能性が高いので、早めに始めるのがおすすめです。
 

建物の設計をできる限りシンプルにして建築費を下げれば土地活用を始めやすくなります。デザインや仕様にこだわると建築費が高くなりますが、規格化されて量産されている資材を使用して建築すれば費用の節約が可能です。壁や柱を少なくしたり、設備を減らしたりすれば材料費を削減できます。シンプルでも利用しやすい仕様ならマンションでもオフィスビルでも入居者を集められる可能性があるので、設計を工夫して利回りを上げましょう。

ローンや補助金を活用することで、建物を建てて土地活用を始めやすくなります。不動産投資ローンは土地活用でよく利用されるローン商品です。建築した建物を担保にしてローンを組むことができ、建築費が高騰してもローンを組める可能性があります。これは、建築費が高くなると建物の評価額が上がり、担保価値も上がるためです。

また、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）や低炭素住宅などの建築には、補助金制度を利用できる場合があります。補助金を受けることで建築費の負担を軽減できます。国や自治体が定める補助金制度を確認し、利用できる制度を活用しましょう。補助金制度は毎年変わることがあるため、最新の情報を確認することが重要です。


参照：ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）に関する情報公開について - 省エネ住宅 | 家庭向け省エネ関連情報 | 省エネポータルサイト

 

建築費が高くなっても収益性は上がる可能性があります。価値のある建物を建築すれば家賃や賃料を上げられるからです。また、シンプルで簡素な設計の賃貸物件との差別化ができるため、競争力を付けられる可能性もあります。ただ、付加価値の高い建物を建築するには費用がかかります。収益性をシミュレーションして利益が出るかどうかを確認してから建物を建てることが大切です。

 

建物を建てずに土地活用をする方法を選ぶのは合理的です。土地活用はマンションやオフィスビルなどを建てなくてもできます。土地をそのまま貸したり、資材置き場にしたり、駐車場にしたりして経営することが可能です。建物を建てずに運用すれば初期費用を抑えられます。初期費用の高騰が気になっているときには建物なしで土地活用を始めるのがおすすめです。

 

土地活用を考える際、駐車場経営は非常におすすめです。建築費が高騰している現在でも、駐車場経営なら気軽に始められます。土地をアスファルト舗装する程度の初期投資で土地活用を開始できるのが大きなメリットです。

駐車場経営では、一括借り上げという方法も選択できます。一括借り上げはコインパーキング経営でよく用いられる方法で、駐車場業者に土地を貸し、駐車場の設計から運営・管理まですべてを任せることができます。駐車場業者がアスファルト舗装や設備の設置などを担当するため、初期費用ゼロで始めることも可能です。材料費や人件費が高騰している現在でも、初期費用の負担が少なく、始めやすい土地活用方法です。

さらに、駐車場経営は建物を建築する方法と比較して転用しやすいというメリットもあります。将来的に別の方法で土地活用をしたい場合や、資金ができたらマイホームを建てたいという場合にも適しています。
 

建築費の高騰はコロナ禍の影響によって加速されましたが、インフレや人件費の上昇の影響を受けて今後も続く可能性があります。土地活用では建物を建築する費用がかさむだけでなく、維持費用も大きくなっていくので注意が必要です。賃貸物件の需要も建築費の高騰の影響を受けて変化する可能性がありますが、先行きの見通しは立ちません。

土地活用では建物なしで経営できる方法を選ぶのがおすすめです。駐車場経営は初期費用が少なくて始めやすく、転用も可能な方法です。土地活用の費用面で不安があるならまずは駐車場経営から始めましょう。
 

※本記事は可能な限り正確な情報を元に制作しておりますが、その内容の正確性や安全性を保証するものではありません。引用元・参照元によっては削除される可能性があることを予めご了承ください。また、実際の土地活用についてや、税金・相続等に関しては専門家にご相談されることをおすすめいたします。