立ち退き料の相場はいくら？賃貸マンション・アパート・店舗別に解説

賃貸住宅や貸店舗などを経営している場合、さまざま事情で貸借人に立ち退きを求めなければならないこともあります。

オーナーが貸借人に退去を求める場合には正当な理由が必要ですが、正当な理由と認められるケースは限られていて、一般的に修繕工事や譲渡、区画整理などは正当な理由とみなされません。

そのような場合、立ち退き料を支払うことで正当性を補完できます。立ち退き料の額は法律などで定められていないため、個々の状況によって変動します。

今回は、賃貸住宅、店舗それぞれの立ち退き料の相場や内訳について解説します。また、立ち退き料の交渉ポイントについてもご紹介しますので、参考にしてみてください。
 

立ち退き料とは、契約期間中にもかかわらずオーナー側の事情などで賃借人に退去を求める場合、賃借人に対して支払うお金です。

立ち退きする場合、賃借人は新しく借りる家や店舗を探して引っ越しをする必要があります。
立ち退き料には「賃借人の負担と損害を補填する」という意味合いがあります。

立ち退き料は必ず支払うと決められているわけではなく、支払わないケースもあります。
 

賃貸住宅に住む賃借人が立ち退きを求められると、そこに住み続けていれば負担することのなかった引っ越し費用や、新居の敷金、礼金などがかかります。新しく住む家では今より家賃が上がる見込みの場合は、差額分の負担もかかってきます。

立ち退きの理由などによっても変わってきますが、マンションやアパートなどの賃貸住宅の立ち退き料は、賃料の6～10ヶ月分が相場です。住宅の広さや築年数、地域などによって賃料は変わるため、それぞれの地域の賃料を基準に計算してみるとよいでしょう。

たとえば家賃6万円の賃貸住宅であれば、立ち退き料は36～60万円程度、家賃10万円の住宅なら60～100万円が相場ということです。
 

老朽化した建物を建て替えたい、賃貸している店舗をオーナー自身が利用したいなどといった場合、店舗の賃借人に立ち退きを求めることになります。賃借人にとっては、新店舗への移転費用の負担や、移転による減収が起こることもあります。

店舗の場合は賃貸住宅よりも立ち退き料の相場が高く、飲食店やコンビニだと7,000万～1億5,000万円が相場です。業種や店舗の規模、立地条件、売上の状況などによってもかなり変わってくるため、この金額はあくまで目安と考えましょう。
 

立ち退き料の金額は明確に決められているわけではなく、状況などによって変わってきます。

立ち退き料として支払うお金は、どのようなことを考慮して決められているのでしょうか。詳しく見ていきます。
 

引っ越しをすることで、新居や移転先の敷金（保証金）、礼金、仲介手数料といった初期費用が発生します。さらに荷物の梱包や運送などの引っ越し代金もかかります。店舗の場合はレジやカウンターなどを移転する費用も必要です。

店舗などの場合は、骨組みだけのスケルトン状態から間取りを決め、床や天井、壁などの内装工事をすることが多く、移転先で内装工事が必要となる場合もあります。

住宅の場合、引っ越しにともなってインターネットや電話回線を移転することがあります。インターネット回線の契約では契約期間が決められていることも多く、契約解除月以外の解約では違約金が発生するケースもあります。

他にも、新居や移転先との賃料の差額、移転にともなう商業登記費用、得意先への移転通知費用などもかかります。これらが、引っ越し関連の費用として挙げられます。
 

立ち退いた人は、引っ越し先の賃貸住宅や移転先の貸店舗において新たに火災保険に加入することになります。物件によっては、保険会社の指定や地震保険への加入が求められることもあります。

火災保険の加入は強制ではありませんが、火災保険の加入を賃貸契約の条件としている物件は多く、入居するためには加入が必須でとなります。このような保険関連の加入費用も、立ち退き料に含まれます。
 

オーナーの都合などで突然立ち退きを求められると、新しい住宅や移転先探しや引っ越しに時間を費やすことになります。身体的にも精神的にもストレスを感じるケースもあるでしょう。

住宅の場合は生活環境が変わるため、周辺住民との人間関係やライフスタイルの変化など、新たな日常生活に慣れるまでに心理的なストレスを感じることもあります。子どもが学校などに通っている場合は、学区が変わって転校が必要になることも考えられます。

店舗などの場合、移転先でもこれまで通り営業しているのかと不安に思うこともあるでしょう。このように、目には見えないけれど立ち退きによってかかるストレスや労力に対して支払われるのが、迷惑料や謝礼料なのです。
 

住宅や事務所では生じませんが、店舗の場合は営業補償も含まれます。移転にともなって営業を休止する場合、通常営業していれば得られたであろう収益や、休止期間中も発生する固定経費の補償が必要です。

固定経費とは、電気・水道・ガス・電話などの基本料金や、従業員の福利厚生費、固定資産税などが挙げられます。また、休業期間中の従業員の賃金の補償も必要です。

移転することで既存の顧客や得意先を失うなどの被害が生じることもあるでしょう。長年同じ場所で店舗を構えていた場合、固定客によって経営が成り立っているというケースもあります。移転先で認知度が高まり、従来の売上に戻るまでには時間がかかるため、そのような営業損失も補償の対象となるのです。このように、営業に関わるさまざまな補償も立ち退き料に含む必要があります。
 

立ち退きを求めることに正当な理由がある場合は、立ち退き料が不要になることがあります。

その他にも、賃貸人と賃借人のどちらがその建物をより必要としているのかといったさまざまな要素が考慮されて、立ち退き料の必要性の有無が決められます。

どのようなケースで立ち退き料の支払いが必要なのか法律で明確に決められているわけではありません。こちらでは、立ち退き料が必要となる可能性が高いケースや、立ち退き料が不要となるケースについて紹介します。
 

住宅や店舗を借りている人にとって、賃貸人から突然立ち退きを求められると困ってしまいます。突然住む場所がなくなる、仕事をする店舗がなくなることは、生活に重大な影響を与えます。借地借家法では、建物の賃貸借契約において貸している側から解約や立ち退きを求めるためには正当な理由が必要と定めています。

立ち退き料の支払いは、正当性を補完するものです。立ち退きを求める理由の正当性が強ければ立ち退き料は少なくなり、正当性が弱ければ立ち退き料は多くなります。賃借人のことがあまり好きではない、知人に貸したいなどといったオーナー都合の理由で立ち退きを求める場合は、正当性を補完するために立ち退き料が必要です。

それまで貸していた住宅や店舗をオーナー自らが使いたい場合でも、立ち退き料が必要なケースがあります。また、さほど緊急性の高くない修繕工事や建て替えを理由に立ち退きを求める場合も同様です。

都市などでは古い建物を一新して計画的に街づくりをするなどの再開発を行うケースもあります。再開発のために立ち退きを求める場合も、立ち退き料が必要なケースに該当します。
 

まず、賃借人による契約違反が認められる場合です。たとえば家賃を滞納している、ペット禁止の物件でペットを無断飼育している、騒音や悪臭で近隣住民に迷惑をかけており、注意しても改善されない、事務所として使用不可の物件にもかかわらず事務所にしているといった、借りている側に不備がある場合が挙げられます。

次に、建物が老朽化していて住み続けるのが危険な場合です。激しく老朽化が進んでいて耐震性に問題がある、建物が倒壊しそうである、衛生状況がよくないなどが該当します。ただし、劣化しているとはいえ修理をすることで生活できる状態なのであれば、立ち退き料が必要になります。

最後に、定期建物賃貸借契約の場合です。もともと契約期間を決めて賃貸契約をしているのですから、契約を更新する必要はありません。契約期間満了時には契約終了となり、賃借人は退去をするため、正当な理由がなくても立ち退き料は不要です。
 

立ち退き料の税金について、支払う側と受け取る側の立場でそれぞれ見てみましょう。

まず支払う側、つまり物件のオーナーから見た場合、支払う立ち退き料は基本的に非課税です。消費税も原則かかりません。ただし、賃借権の移転の場合は消費税の課税対象です。賃貸権を譲り受けるために、もともとの賃借人が新しい賃借人へ立ち退き料を支払った場合などが該当します。

法人による賃貸経営などの場合、譲渡や売却を理由とする立ち退き料は経費として計上できます。個人が所有する賃貸物件でも、必要経費としての計上や譲渡所得を控除できる場合があります。

次に立ち退き料を受け取る側である賃借人の立場から見てみましょう。立ち退き料が所得と判断されると、個人であれば所得税、法人であれば法人税が課税されます。

個人の場合、資産が消滅することへの対価として受け取った立ち退き料は譲渡所得です。国の区画整理などで立ち退き料をもらった場合などが該当します。事業の休業などによる補填の場合は事業所得等の収入となります。店舗や事務所の立ち退き料を受け取った場合などです。

譲渡所得、事業所得に該当しないケースは一時所得として扱われます。このように、立ち退く物件の種類や、立ち退きの理由によって所得区分が判断されるのです。
 

立ち退き料の金額については、明確に決まっていません。住宅なのか店舗なのか、何を目的とした物件なのかによっても相場は変わりますが、店舗の場合は営業補償も考慮されるため高額になることが多いです。ただし相場はあくまで目安であり、場合によっては相場よりもかなり高額な立ち退き料が発生するケースもあります。

基本的には、賃借人に発生する経済的な損失をもとに計算します。店舗の場合は、休業中の収益の補償や固定経費の補償なども考慮されます。さらに、移転先の内装工事の費用などもプラスされます。借主もしくは貸主がどれほどその物件を必要としているかといった個別の事情を考慮して、お互いの折り合いがつく妥当な立ち退き料が決定するのです。

双方で話し合いを重ねて決められますが、話し合ってもなかなかまとまらず、合意に至らないケースもあります。その際は、裁判所を通じた話し合いである調停や、裁判となることもあります。裁判の場合は時間も費用もかかるため、お互いに負担が大きくなります。
 

賃借人に立ち退いてほしい場合、どのような流れで進めていくのでしょうか。基本的には、入居者に立ち退きを通知します。引っ越し先や移転先の紹介や、必要であれば立ち退き料のすり合わせを行い、双方が納得した上で立ち退きを実施します。

契約更新日の6ヶ月前から1年前を目安に、次回の契約更新をしない旨、つまり立ち退きを通知します。

貸借人が解約を申し出る期間は一般的に1ヶ月から3ヶ月程度ですが、オーナーから立ち退きを求める場合は賃貸契約更新の6ヶ月前から1年前までに通知するよう借地借家法で定められています。賃借人を保護する観点から、賃借人からの解約申し出の期間よりも長く設定されているのです。これは、正当な理由があってもなくても同様です。

なるべく早く通知する方が賃借人に与える印象はよくなります。より余裕をもって引っ越しや移転に向けた準備を進められるため、気持ちにも余裕が生まれてお互いに冷静な判断をしやすいでしょう。

通リは書面または口頭で行いますが、どちらにするかはオーナー次第です。立ち退き通知の際には、契約更新日や退去を求める理由、新居探しのサポートをする旨、必要に応じて立ち退き料の金額などをあわせて伝えると誠意が伝わります。
 

ただ立ち退いてほしいと伝えるだけでは賃借人に酷ですから、引っ越し先や移転先の提案や紹介を行います。オーナーが近隣で別物件を所有している場合、そちらを紹介するのも選択肢のひとつです。

日常生活や通常業務をこなしながらの物件探しは大変なことも多いため、賃借人としては自分で探さなくて済むというメリットがあります。また、現在の物件を管理している業者に紹介してもらうという方法もあります。

自分が別に所有している賃貸物件の紹介や、管理業者による紹介の場合、オーナー側にもメリットがあります。オーナー側が貸借人の引っ越し後の賃料や住所がわかるため、立ち退き料を計算しやすくなるということです。

立ち退き料を決める際には引っ越し費用や敷金などの初期費用も考慮するため、引っ越し先や移転先を早めに決められることは、お互いによい面があります。ただ、実際に住宅に住む、もしくは事業を行うのは賃借人ですから、賃借人自身で探すケースもあります。
 

立ち退きをスムーズに進めるために、必要に応じて立ち退き料の交渉をします。交渉開始から1ヶ月を目安に完了させましょう。お互いが納得、合意できなければ交渉が長期化することもあるため、立ち退きにあたっての交渉はなるべく早く始めることが大切です。

立ち退き料にはおおよその目安はありますが、明確な基準はありません。オーナー側の事情を一方的に伝えるだけでは、賃借人が納得できない場合もあります。

住宅であれば、子どもはいるか、通勤や通学への影響はどれくらいあるかなど、賃借人の事情に配慮することで、スムーズな話し合いができるでしょう。店舗など事業で使用している場合は、現在の固定客の状況や移転にともなう影響などを考慮する必要があります。お互いの立場を尊重する姿勢を持ち、お互いが納得できる金額に決めましょう。
 

引っ越しや移転を実施します。住宅であれば一般的な引っ越しと同様、荷造りや引っ越し作業、ライフラインの停止・開始の手続き、同じ市区町村内であれば転居届、異なる市区町村への引っ越しであれば転出・転入届の提出などが必要です。

店舗などであればレジやカウンターといった什器も移転先に運びます。移転や引っ越しの際には費用がかかりますが、立ち退き料ありのケースでは立ち退き料でまかなうのが基本です。

賃借人としては立ち退き料がいつ支払われるのかが重要なポイントといえます。一般的には該当物件の明け渡しと同時に支払われますが、立ち退き料の交渉や合意書作成の際に支払う日を決めておくとトラブル回避に役立ちます。
 

立ち退きをスムーズに進めるために必要なのが、立ち退き料の交渉です。立ち退き料の相場はあるものの、個々の事例によって当事者同士が納得のいく金額は変わってきます。こちらでは、立ち退き料を交渉する際のポイントを5つご紹介します。

オーナーから賃貸解約を申し入れるのは契約更新の6ヶ月前までと賃貸契約書に記載されていることが一般的です。ただし、6ヶ月という期間にこだわらず早めに立ち退きの通知や交渉を始めることがおすすめです。

引っ越しや移転の際には、物件探しや手続きなど必要な準備が多くあります。賃借人としては日常生活や通常業務をこなしながら、準備を進める必要があるため、立ち退きの日までの期間が長いほど気持ちに余裕が持てます。冷静な判断やスムーズな話し合い、立ち退き料の交渉ができるでしょう。

賃貸マンションやアパートなど戸数が多い建物で、入居者全員に立ち退きを求める場合は、交渉に時間がかかることもあります。回答期限を設け、期限内に同意してくれた場合は立ち退き料を上乗せするなどの交渉をして、交渉がスピーディに進むような工夫をすることも必要です。
 

賃借人の立場からみると、それまで住んでいた家や事業で使っていた店舗を突然使えなくなると困ってしまいます。立ち退きを求めるのであれば、賃借人が納得するような理由を示すことが必要です。

入居者を増やすために大規模な改装工事をしたいなどといったオーナー都合の理由の場合、賃借人の合意を得られない可能性もあります。賃借人が納得したうえで立ち退きを進める場合と、納得していない状態では状況が異なります。賃借人が納得しないまま立ち退きを求めると、高額な慰謝料や迷惑料の請求や、交渉がもつれて裁判になる可能性もあります。

たとえば建物が劣化しているため改装工事をする場合、専門家による調査をもとに建物の耐久性を示し、建物の劣化によるさまざまな事故を防げるなどの賃借人へのメリットを説明するのもひとつです。なぜ立ち退きが必要なのかという理由とあわせて、賃借人にとってどんなメリットがあるのかも伝えることで交渉がスムーズに進むケースもあるでしょう。
 

立ち退きに際して必要な費用には、引っ越し費用、敷金などの新居や移転先にかかる初期費用、賃料がアップする場合はその差額、火災保険などの保険関連の加入費用などが挙げられます。店舗などの場合、移転先の内装工事にかかる費用や営業補償も発生します。

立ち退きにあたってどれくらいのお金が必要になるかを計算して根拠とともに明確に提示することで、賃借人も立ち退き料に納得しやすいでしょう。立ち退きにあたって自らが負担する費用が大きい、かかる費用がわからない状態だと、賃借人は納得しにくいためです。

立ち退きには、生活環境や営業場所の変化にともなうストレスなど、目には見えない賃借人への負担が発生します。迷惑料や謝礼といった形でいくらか上乗せすることで、賃借人に与える印象は変わってくるでしょう。
 

口頭での約束では後のトラブルの原因になりかねません。お互いの認識違いが起こる可能性もあります。

立ち退き期日や立ち退き料の金額、支払い日、支払い方法、立ち退き物件の残存物の取り扱いに関すること、敷金の返還、立ち退き日を過ぎても使用し続ける場合の損害金など、交渉の内容は書面に残しておくことが重要なポイントです。

いつ、誰が、どのような交渉をして合意に至ったのかなどを書面に残しましょう。人の記憶だけでは不十分ですが、書面が残されていれば証拠になります。交渉がスムーズに進まずに裁判にまで発展すると、時間的にも金銭的にも負担は大きくなります。立ち退き料の交渉を含め、立ち退きを円滑に進めていくために、交渉内容は書面で残すことが大切です。
 

立ち退きの交渉にあたっては、法律などの専門的な知識が必要となることが多くあります。弁護士などの専門家に交渉を依頼することで、オーナーにとってよい条件で立ち退き料の交渉ができることもあるのです。

立ち退きに関する知識がない状態で賃借人と交渉を進めると、本来なら支払わなくてもよい高額な立ち退き料の支払いが生じる、交渉がスムーズにいかない、トラブルに発展するといったことが起こる可能性もあります。

条件の折り合いがつかず裁判となった場合には、専門的な知識が必要な上、費用もかかってしまいます。専門家への依頼も費用がかかるという面はありますが、知識のある専門家が交渉をすることで、書面の作成や費用の支払いに対するトラブルを避けられるメリットがあります。

初回は無料で相談に乗ってくれる弁護士事務所もあるため、立ち退きの交渉の際は専門家への依頼を検討してみてはいかがでしょうか。
 

賃貸物件において賃借人に立ち退きを要求する場合、交渉をスムーズに進めるために立ち退き料を支払うことがあります。

立ち退き料は賃借人に発生する経済的な損失をもとに計算されますが、個別の事情も考慮されます。マンションやアパートなどの賃貸住宅よりも、貸店舗の方が立ち退き料の相場は高めです。

立ち退き料の交渉は余裕をもって始めることで、スムーズに進められます。交渉が不安な場合は、知識のある専門家への依頼を検討しましょう。