アパート経営の初期費用はいくら？必要な費用をまとめて紹介

不動産投資に興味をお持ちなら、アパート経営を考えたことはないでしょうか。アパート経営は、成功すれば不労所得を得られますが、反対に地獄をみる状況に陥るときもあります。

アパート経営の成功の鍵を握る要因として、アパート経営にかかる費用をどこまで理解するかが挙げられます。

アパートを建てて運営するには、さまざまな費用が発生し、初期費用だけでも把握しきれないくらいの種類の費用があります。まずはその初期費用について、じっくりと理解を深めることから始めましょう。

初期費用のなかにも段階があります。計画時、請負契約を結んだタイミング、着工時、工事中、竣工時と、すべての段階でかかる費用の合計を初期費用と捉え、計画をたてて見積もりを出してもらうのが大切です。

建築費や土地代だけではなく、固定資産税評価額、家賃などによっても費用は大きく変わってきます。また、アパートを建てるとき、建築費以外でかかる初期費用は5パーセントほどになります。

5,000万円のアパートを建てるなら、5パーセントの250万円の費用がかかってくると認識しておいた方がよいでしょう。この5パーセントも予算としてあらかじめ計算しておき、余裕をもって建築に臨みましょう。

アパート建築に必要な初期費用は13種類あります。これまで聞いたことがないものも、あらかじめ知っておけば怖くありません。ひとつずつ解説していきましょう。

設計を行うには、その土地の実測図が必要になります。実測図とは、土地家屋調査士などによって実際に測量された地図です。都市部やすでに所有していた土地などで、既存の実測図があれば、改めて測量の必要はありません。

測量図がない場合は必ず測量を行なわなければなりませんが、あくまで設計のためであれば、境界まで確定しなくてもよいです。

しかし不動産と土地の取引をするのであれば、登記上の地積と実際の状態が異なると、トラブルの原因になります。不動産売買契約も行うなら、測量の際に境界線も明らかにしておきましょう。

杭工事を行う場合は、建物の重さを支えるだけの十分な固さの地盤が、どれくらいの深さなのか調査しなくてはなりません。その際にかかる費用が、地盤調査費用です。

2階建てアパートほどであれば杭工事が必要でないことが多いですが、弱い地盤、3階建て以上、鉄筋コンクリート造など、重さがある建物で地盤が不安定な場合に、杭工事は行なわれます。

調査方法も2種類あり、一般的なスウェーデン式サウンディング試験とボーリング調査があります。スウェーデン式サウンディング試験の方が安価、と覚えておきましょう。また、この調査地盤が弱いことが分かったら、追加で地盤改良費も必要です。

アパートを建築する予定の土地に既存建物があれば、解体費用がかかります。鉄筋コンクリートや鉄骨造は高く、木造住宅は安い傾向にあります。

ぱっと見で素人が金額を判断するのは難しく、専門業者に依頼して見積もりを出すまで、金額は分からないといってもよいでしょう。

アパート建築に必要な初期費用のメインともいえるのが、建築工事費でしょう。木造か鉄骨か、土地の状態、広さ、階数、デザインなど、さまざまな項目で変わってくるので価格はピンキリです。さまざまな業者に見積もりを依頼して、じっくり決めていく必要があります。

さらに、建築工事で万が一不測の事故が起こった場合に、保証する建築工事保険というものもあります。建築工事保険にも種類があり、工事の目的物にかける保険、従業員のケガに備える保険、第三者に与えた損害を補償する保険などが挙げられます。

アパートを建築すると、ハウスメーカーとの請負工事契約書やローンの契約書など、さまざまな契約書が発生します。このような大きな契約書は、印紙税法という法律に定められた文書に該当し、課税されます。

これが印紙税という税金で、印紙税は税務署に直接払うのではなく、作成する契約書ごとに課税される金額の収入印紙を購入して、契約書に貼り付けて納税したことになります。この印紙税が、印紙代のことです。

印紙代は、請負工事金額によって変わってきます。1,000万円以上1,500万円以下では2万円、5,000万円以上1億円以下では6万円となります。

アパート建築は大きなお金が動くので、印紙代も無視できない金額になります。1万円を超える印紙購入は、事前予約が必要な場合もあるので、早めに準備しましょう。

水道分担金は、水道の利用申込のときに、自治体の水道局に納付しなければならないお金です。厳密には、引込の口径を太くする場合にかかってくる費用です。

アパートは複数世帯が住むのが基本なので、引込の口径を広げなければ、すべての世帯に水を届けられません。広げるサイズも一定ではなく、アパートの戸数が増えれば増えるほど、どんどん大きくなり金額が上がります。

あくまで自治体に支払うお金なので、割引など複数での見積もり依頼はできません。ハウスメーカーが事前に調べてくれることが多く、提示された金額は必ずかかってくるので、用意しておきましょう。

不動産取得税は、不動産を取得したときに発生する地方税です。土地や住宅を購入したり、新築や増築したりする際に、1回だけ発生する税金になります。不動産取得税の金額は、取得した不動産の課税標準額×3パーセントと決まっているので、すぐに自分で計算できます。

不動産を取得した日から30日以内に、該当する不動産の所在地を管轄する税事務所・支庁に申告して、請求されます。しかし建築時ではなく、建築してから何か月か経ってから請求されるので、忘れないようにしましょう。

また不動産の取得において、有償や無償、登記の有無や取得原因は問われないので、たとえ贈与や等価交換でも不動産取得税は払わなくてはなりません。

工事中の段階から土地の固定資産税と、都市計画税の納税義務が生じます。固定資産税は、毎年1月1日に所有者に対して、市町村から課税されます。

さらに工事中は固定資産税上まだ更地の扱いになっており、アパートが竣工するまで、住宅用地の軽減措置の特例を受けることができません。

都市計画税は、市街化区域内にある土地や家屋に対して、市街化を図るのに必要となる費用に計上される税金です。所有している土地が市街化区域ではなく、市街地調整区域では都市計画税は発生しません。

ご自分の土地が、市街化区域か市街化調整区域のどちらなのかは、市町村の都市計画課で都市計画図を見せてもらうと分かります。アパートが必要とされるような都市部は、基本的には市街化区域に指定されています。

市街化調整区域では都市計画税がかからずラッキーと思われるかもしれません。しかし市街化調整区域というのは、今後大きな街になるのを避けたい区域であり、今後発展していく可能性は極めて低いです。

いくら節税ができても入居者がいなければ、アパート経営の意味がありません。もしアパートを建てる予定の土地が市街化調整区域であれば、本当にアパートを建てる需要があるのか、入居者を集められるのか、よく検討してから建築するのをおすすめします。

アパート経営に関わる保険というと、火災保険や地震保険が挙げられます。とくにこの火災保険は、木造住宅が多く、火災被害が甚大なものになりがちな、日本特有の事情があります。

「失火者に重大な過失がない限り、不法行為責任を問わない」という失火責任法をご存じでしょうか。借家人が起こした火事は、家主に対し損害賠償責任を負いますが、近所の飛び火では、火元の人物に損害賠償責任を請求することができない法律です。

このため、火災保険に入っていなければ、近隣からの飛び火で家屋が焼失しても何も手元に残らないことになります。

火災保険や地震保険はほぼ義務に近いですが、ほかにも入っておいて安心な保険はあります。損害賠償を補償し、老朽化リスクにも対応する施設賠償責任保険、災害による空室分の家賃を補償する家賃収入特約などです。

近年の災害や高齢化を鑑みると、アパートで死亡事故が起きて空室になった場合の家賃を補償する、家主費用特約も入っておくと安心かもしれません。

保険はアパートそのものにかけられるだけではなく、アパートローンを組む際に加入する団体信用生命保険というものもあります。債務者がローン返済途中に事故で死亡、または高度障害状態になった場合、保険金がおりて残りのローンが弁済される保険です。

これはローンを組む際に、基本的に加入が義務づけられています。この団体信用生命保険にもワイド団信や、3大疾病保障特約付団体信用生命保険などの種類があります。

もちろん、むやみにすべての保険に加入する必要はないですが、万が一のリスクを洗い出して入るべき保険には入っておくと、安心してアパート経営ができるでしょう。

建物を新築したら、不動産登記の表題部にされる登記である表示登記と、不動産について初めて行う所有権の登記である、所有権保存登記の2点を行ないます。

表示登記には費用は発生しませんが、所有権保存登記では、法務局に登録免許税という税金を納める義務があります。登録免許税は司法書士に預けて、司法書士が法務局へ代理で支払うのが一般的です。

ローンの金融機関は、万が一債務者のローン返済が滞り、返済が見込めなくなったとき、手続きを踏んで建物と土地を競売にかけられる抵当権を持ちます。アパートローンを組むには、必ずこの抵当権を土地と建物に設定登記を行ないます。

抵当権設定登記は、印鑑証明書など登記に必要な書類を取得するためにも、費用が追加で発生することがあります。そして登記の際に、抵当権設定登録免許税という税金もあります。

この抵当権設定登録免許税は、債権金額に0.4パーセントかけた金額になり、債権金額が高いほど高額になっていきます。このようにローンを組むことによって、ほかに発生する費用があるのを覚えておきましょう。

アパートの所有権保存登記や抵当権の設定は、自分ではできません。司法書士に依頼する必要があるため、必ず司法書士手数料がかかります。司法書士手数料は、アパートの課税価格と地域によって価格帯が異なります。

厳密には、司法書士は自由に報酬が決められるので、司法書士によっても費用が異なります。さらに登記を進めていくうえで必要な追加書類の取得を、司法書士に任せるのか、自分でやるのかによっても金額は変わってきます。

アパートローンを組むときに、銀行に対して払う事務手数料もあります。事務手数料は銀行によっても異なるので、気になるのであれば最初から調べたり、相談の際に尋ねておいたりするとよいでしょう。事務手数料に追加で、保証料を請求する銀行もあります。

次はアパートを購入する場合に、必要な初期費用です。建築するよりも必要な項目は減りますが、アパート購入の場合のみにかかる費用もあります。

アパート購入費が、初期費用の大部分を占めるでしょう。新築か中古かで大きな差が出ますが、単純にどれくらい新しいかのみで金額は決まりません。

まず新築物件は、木造物件よりも鉄骨物件の方が高くなります。また建物そのものの費用に土地の値段を足して、物件価格とされます。都心部や人気の土地になると、新築アパートでは建物よりも、土地の値段の方が高くなる傾向にあります。

しかし中古のアパートは同じような条件に見えても、価格が大きく異なってきます。新築アパートは、建物と土地の費用というシンプルな式で値が出ますが、中古アパートは売主の意図や事情が大きく絡んできます。

また、都会と田舎での金額差や、建物の費用の差も新築アパートより大きいです。幸運にもよい物件に巡り会えたら、安くアパートを購入できるでしょう。

アパート購入の際も、売買契約書で収入印紙が必要です。物件価格によって印紙代は変わってくるのと、不動産売買契約書では軽減税率が適用されます。

たとえば500万円以上1,000万円以下であれば、本来なら1万円のところが5,000円、1,000万円以上5,000万円以下であれば2万円のところが1万円と、半額になります。1億円を超えると半額ではなくなりますが、軽減は必ずされます。

気をつけたいのが、収入印紙に消印された状態で納税したことにはなりますが、完璧に納税できたとはいえないことです。その収入印紙を、対象の文書に貼り付けられていなければ、過怠税が発生します。

金額は印紙代の3倍であり、非常にもったいないので忘れずに貼りましょう。万が一忘れていたことに気付いたら、すぐに所轄税務署長に申し出れば印紙代の1.1倍で収まる場合もあるので、すみやかに連絡しましょう。印紙を貼り忘れても契約書の内容は有効です。

不動産取得税もアパート建築と同じように、購入する際にも発生します。建築の場合は不動産の課税標準額×3パーセントという計算でしたが、この3パーセントというのはあくまで新しく建築したか、新築1年以内の物件を購入した場合の税率です。

中古物件の場合は、自己居住用でなければ3パーセントではなく4パーセントになるので注意しましょう。

アパート購入でも必要な保険は、新しく建築する場合とほとんど変わらず、火災保険や地震保険になります。地震保険は、基本的に火災保険に付帯する形で加入し、金額は基本的に建物の構造や所在地で決まります。保険会社によって金額はあまり変わりません。

地震保険は、建物の耐震等級によって割引されます。耐震等級は3段階あり、1番耐震性が高い3等級では50パーセントと、大きく割引が適用されます。中古アパートを購入する場合は、耐震等級も忘れずにチェックしましょう。

アパート建築では発生しないのが、登録免許税と、司法書士手数料を合わせた所有権移転登記費用です。登録免許税は、中古アパートを購入して所有権移転登記と抵当権設定登記を行う際、発生する税金を指します。

アパート建築と同じように、抵当権設定登記費用が発生します。抵当権設定登記は、建物と土地の分を別々に支払います。

登記の際、司法書士に依頼するのも同じです。司法書士が自由に金額を決められるので、少しでも費用を抑えるなら、最初に見積もりをもらって検討しましょう。

アパートローンは借入期間が長期になることが多いので、頭金の有無は最終的な差になるでしょう。借りなければならないのは一般的ですが、ある程度の頭金は用意して、借り過ぎないように注意しましょう。

上記の費用以外にも中古アパート購入では、売買契約で払う手付け金や、仲介手数料が必要です。管理費や修繕積立金などは、翌月分を前月に払うのが普通なので、決済日を境に日割り計算し、決済日に支払います。決済日当日の分は、買主の負担になることが多いです。

アパートがあれば、自然に入居者が来てくれるわけではありません。入居者を呼びこむにも、費用がかかります。

家賃保証型というのは、不動産会社がオーナーから物件を一括で借りて、一定額の賃料をオーナーに支払うシステムです。入居者がいてもいなくても、毎月賃料は固定になっているのが特徴です。これをサブリースとも呼びます。

家賃保証型では賃料の免責期間として、オーナーが入居者募集費用を負担します。入居者募集費用は3か月から6か月くらいで、家賃保証型ではない場合に比べて高めです。しかし免責期間に決まりがないので、タイミングによってはきちんと交渉しなければ、損をしてしまいます。

新しくアパートを建てた場合、たとえば春前だと引っ越しシーズンで、入居者が決まりやすいはずです。このような入居者がすぐ決まりそうなタイミグであれば、免責期間を短くしてもらうよう交渉したら、入居者募集費用が少し抑えられるでしょう。

家賃保証型は名前を聞いて、家賃が保証されると誤解するオーナーがいますが、入居者が少なくなると賃料減額の通達もされることがあるので、家賃が保証されるという安易な気持ちでの利用はやめましょう。

ほかには、管理委託方式と、パススルー型サブリース方式という2方式があります。

管理委託方式は、アパートのオーナーが管理会社に入居募集を委託することです。管理会社が入居募集を行ない、入居が決定したら管理会社に家賃のおよそ1か月分の仲介手数料を支払います。

たとえば、家賃1か月10万円の部屋が20戸あるとして、最初に20戸すべてを入居者で埋められたら、200万円を支払う必要がある計算になります。

パススルー型サブリース方式は、管理会社がオーナーからアパートを借り上げて、入居募集を行います。入居が決まったら、その部屋の1か月分の賃料はオーナーには支払わず、入居者募集費用として計上される方式です。

入居者が1戸ごとに決まったら、1か月分の家賃をオーナーが管理会社に支払うというシステムは、管理委託方式とパススルー型サブリース方式ともに同じになります。

よほどの大金持ちでない限り、初期費用のためにローンを組むのは普通です。しかし、ローンは正しく利用しないと、大変な目に合います。ローンを組む際、最低限以下のことに気をつけましょう。

現在超低金利が続いてはいますが、金利はさまざまな要因で上がることもあります。現在の超低金利を過信しないようにしましょう。

オーバーローンという言葉自体は、住宅ローンでも聞いたことがあるのではないでしょうか。住宅ローンでは、購入した住宅の資産価値よりローン残高が多い状態を指しますが、アパート経営でのオーバーローンも似たような意味です。

物件費用に加えて税金、保険、司法書士手数料など、アパート経営にかかる費用すべてを含めたローンをとりあえずオーバーローンにして、後で返していけばよいのではと思われるかもしれませんが、オーバーローンは基本的に金利が高く、後の返済負担が大きくなります。

空室ができた際に返済できなくなる可能性もあるため、オーバーローンでなければアパート経営に踏み切れないぐらいであれば、アパート経営に手を出さない方が無難です。

上記でオーバーローンはおすすめしないという旨をお伝えしましたが、そもそも自己資金がない状態でローンの審査を通すのは厳しいです。

もちろん審査は、自己資金の状態だけで判断するわけではありません。契約者の年齢、勤務先や年収、現在の借入状況、運営する予定のアパートの価値など、幅広く見られます。

しかし大きなお金が動くので、ローンのなかでも審査が厳しいのも事実です。少しでも審査をとおりやすくするコツとして、審査にとおりやすい物件を選ぶ、客観的なデータを元にした事業計画書を提示する、などが挙げられます。

しかし大きく分けて、契約者自体に信頼がある人物なのかを判断する「本人属性」と、問題なく経営していけそうな物件なのかを判断する「物件属性」の2点で、ｌ信用の度合いが図られます。自己資金は、本人属性の信頼を高めるために、必要な観点です。

減価償却費という、建物の取得原価を各会計期間に費用として分けるために発生する費用があります。アパート経営にどれだけのコストをかけて、どれだけの成果が挙げられたのかを表すもので、ローンは、この減価償却費よりも低くなるように借りるのが鉄則です。

減価償却費の計算方法はありますが、アパートローンの場合は、一般的に建物の建築費をローンで借りて、それ以外の費用は自己資金でまかないましょう。その後、耐用年数以内にローンを返済すれば、適切な返済比率におさめられます。

返済比率も含め、銀行によってアパートローンは違います。どの銀行がよいのか自ら調べるのはもちろん、ハウスメーカーに聞いてみるのもよいでしょう。

アパートの初期費用には、建物の建築費や購入費に加えて、さまざまな費用が発生することがご理解いただけたでしょうか。紹介したものは、ほとんどが必ず払わなければならないもので、節約して支払わないというわけにはいかないものばかりです。

まだ見落としている費用があるのではないか、と常に意識しながら費用の計画をたてていくことで、想定外の出費は防げるはずです。しかし、ひとりですべての初期費用を算出するのはとても難しいです。

複数の建築会社に見積もりを依頼したり、ハウスメーカーに相談したりと、自ら学ぶ姿勢は大切にしつつ、分からないことは積極的にプロに聞くことで、アパート経営のよいスタートをきりましょう。