土地査定の流れと活用術！放置は損？初心者向けの土地活用事例も紹介

土地査定とは、所有している土地の「現在の市場価値」を不動産会社などの専門機関が評価することです。土地を売却する場合はもちろん、活用や相続、贈与などを検討する際の基準としても重要な手続きといえます。

まずは、土地査定の目的や机上査定と訪問査定の違い、査定に影響する主なポイントを詳しく見ていきましょう。

土地査定の主な目的は、「所有している土地の適正な価値を把握すること」です。例えば、売却を検討している場合には「いくらで売れるか」を事前に知ることができ、損をせずに取引を進めるための重要な指標となり得ます。

また、土地の活用や投資の判断材料としても役立つでしょう。例えば、駐車場経営や賃貸などの収益化を検討する際、どの程度の利回りが見込めるかを判断する計算根拠になり得ます。さらに、相続や贈与に備えて資産整理をする場合にも、査定額を基に適切な税金対策や分割方法などを検討することができます。

このように、土地査定はただ単に売却時だけではなく、幅広い場面で役立つ資産評価の手段といえるでしょう。

土地査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定とは、土地の所在地や面積、用途地域、公示地価、周辺の取引事例などのデータから、不動産会社が概算の価格を算出する方法です。現地調査を行わないため、手軽に依頼でき、結果も早く出ることが特徴といえるでしょう。ただし、実際の土地の状態までは反映されないため、あくまでも参考価格として捉える必要があります。

一方の訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を訪れ、土地の形状や接道状況、周囲の環境、地盤の状態などを詳細に調査し、価格を算出します。机上査定よりも手間はかかりますが、より正確な査定額を得られるため、実際に売却を検討している方や活用計画を進めたい方にはおすすめの査定方法といえるでしょう。

土地の査定をする際に大きな影響を与えるポイントが「立地条件」でしょう。具体的には、駅からの距離、周辺施設の充実度、治安などによって評価が変わってきます。

次に「土地の面積や形状」も重要です。使いやすい正方形・長方形の整形地は評価が高くなりやすく、不整形地や極端に狭い土地は価格が下がる傾向があります。

また、「接道状況」も査定額に影響します。前面道路の幅や接道の長さ、角地かどうかなども見られます。さらに、「用途地域」や「建ぺい率・容積率」などの法的規制も重要で、建物を建てられる範囲や大きさが制限されているかどうかも評価の対象といえるでしょう。

その他では、土地の高低差、日当たり、地盤の安定性といった物理的な条件や周辺の不動産取引事例・市況の動向などから総合的に判断され、最終的な査定価格が決まります。

実際に土地を査定する場合は、査定前に以下の3点を準備しておきましょう。
 

• 雑草やゴミの処理で印象アップを図る
• 土地査定に必要な書類を準備する
• 土地の境界線や権利関係を明確にする

土地の見た目は、査定時の第一印象に大きく影響する要素の一つです。特に、「訪問査定」の場合は、雑草が生い茂っていたり、ゴミや廃材が散乱していたりすると管理状態が悪いと判断され、マイナス評価につながる可能性もあります。

そのため、事前に草刈りを行ったり、ゴミを片づけたりして、できるだけ清潔で管理の行き届いた状態に整えておくことが大切です。簡単な整備であっても、査定担当者に良い印象を与えることができ、結果的に査定額アップが期待できる要素になり得るでしょう。

土地査定をスムーズに進めるためには、いくつかの基本的な書類を準備しておくと安心です。例えば、登記済権利証または登記識別情報通知書や測量図（確定、現況、地積）、固定資産税の納税通知書などが代表的なものです。

これらの資料があることで、土地の正確な面積や用途地域、所有者情報などが明確になり、査定担当者も正確な評価をしやすくなります。もし資料が手元にない場合でも、市区町村の役所や法務局などで取得可能なものが多いため、早めに確認しておきましょう。

土地の査定では、境界がはっきりしているかどうかも重要な評価ポイントの一つです。隣地との境界が不明確だったり、測量図が古かったりすると、トラブルリスクがあると見なされて査定額が低くなる可能性があります。

また、土地に他人の利用権（借地権など）が設定されている場合や共有名義になっている場合は、権利関係を整理しておきましょう。可能であれば、最新の測量図を用意し、必要に応じて境界標の有無も確認しておくことがおすすめです。

明確な境界と整った権利関係は、土地の資産価値を高く保つためには不可欠といえるでしょう。

実際に土地査定を受けた後は、以下の3点を認識したうえで具体的な土地の活用方法を考えておくことがおすすめです。
 

• 更地のまま放置すると固定資産税の優遇措置が受けられない
• 更地としての維持管理の手間がかかる
• 更地を活用することで収益を生む可能性がある

建物が建っていた土地には、住宅用地として固定資産税の軽減措置が適用されることが一般的です。しかし、建物を解体して更地にした場合はこの優遇措置が外れてしまい、税額が大幅に増加するケースもあります。

具体的には、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）であれば、固定資産税が6分の1になる優遇制度がありますが、建物を取り壊すとこれが適用されなくなり、数倍の税額を支払う可能性もあるでしょう。

そのため、査定後に「とりあえず更地のままにしておこう」と考えている場合でも、税負担が増える点には注意が必要です。

参考：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省

更地は一見、手間がかからなさそうに思えますが、実際には定期的な草刈りやゴミの撤去、防犯・防災対策といった維持管理が必要になります。

特に、夏場は雑草が伸び過ぎてしまうと近隣に迷惑をかけたり、不法投棄や不審者の侵入などのトラブルを招いたりする可能性もあります。また、長期間放置されていると、自治体から「空き地対策条例」に基づく指導や改善命令を受ける場合もあり、所有者としての責任が問われることになりかねません。

このように、更地を維持するだけでも一定の労力やコストがかかることを念頭に置く必要があります。

参考：空き地の適正管理及び利活用に関するガイドラインの概要｜国土交通省

一方で、更地は活用方法が自由に選べるという大きなメリットがあります。例えば、次項にて紹介する駐車場やトランクルーム、太陽光発電設備などは比較的少ない初期投資で始められる活用方法として人気です。

また、将来的に地価の上昇が見込めるエリアであれば、賃貸住宅やテナントビルを建てて運用するという選択肢も良いでしょう。

重要なことは、査定額から土地のポテンシャルを見極め、収益化につなげる方向で検討を進めることです。更地をただ単に眠らせておくのではなく、資産として活かす視点を持つことで、将来的な安定収入や資産価値の向上にもつながります。

それでは、初心者にもおすすめできる土地の活用方法を4つに厳選し、ご紹介します。
 

1. 土地の売却
2. トランクルームやコンテナの設置
3. 太陽光パネルの設置
4. 駐車場の経営

もっともシンプルかつ確実な土地の活用方法が「土地の売却」です。将来的に使用する予定がない土地であれば、早めに現金化することで維持管理の負担から解放されるだけではなく、その資金を他の投資や生活費に充てることもできます。

特に、市街地や再開発エリアのような需要のある場所であれば、思わぬ高値で売却できる可能性もあります。まずは土地査定を受けて、売却相場を把握したうえで判断するのが得策といえるでしょう。

土地にトランクルームやコンテナなどを設置し、個人や法人に貸し出すという方法も、近年人気の土地活用手段の一つです。特に、都市部では「収納スペースが足りない」と感じている人が多く、安定した需要が見込める可能性もあります。

設置に必要な初期投資はあるものの、建物ほどの大規模工事が不要で撤去もしやすいため、土地の将来的な用途変更にも柔軟に対応可能です。スペースが限られた土地であっても活用できる点も魅力といえるでしょう。

日当たりの良い郊外や空き地では、太陽光発電による土地活用も有効な手段の一つです。設置したパネルで発電した電力を電力会社に売ることで、長期的に安定した収益を得られるでしょう。

特に、「固定価格買取制度（FIT）」の対象となる場合は、一定期間は収益が保証されるため、投資回収の見通しが立てやすい点がメリットです。ただし、土地の条件や設備費用の回収期間なども考慮して、シミュレーションを行ったうえで判断しましょう。

参考：制度の概要｜FIT・FIP制度｜なっとく！再生可能エネルギー

最後に、手軽に始められる土地活用法として初心者にも人気の「駐車場経営」があります。駐車場の舗装と精算機の設置などの少ない設備で開始でき、建築物の建設と比べて初期費用が抑えられるため、初心者にもおすすめです。

立地によっては月極駐車場だけではなく、時間貸し（コインパーキング）にすることで、より高い収益を見込める場合もあるでしょう。清掃や集金などの手間は管理会社に委託できるため、運用の手間が少ない点も魅力です。

駐車場運営の利回りや地域別の相場などを詳しく知りたい方は、「駐車場運営の利回りを徹底解説！地域別の相場/初期費用/損しないためのコツ」をご覧ください。

最後に、土地査定に関するよくある質問にお答えします。少しでも土地査定が気になる方は、チェックしておきましょう。

土地の売却価格が査定額の何倍で売れるかは、一概には言えません。査定額はあくまでも「適正な相場価格」であり、実際の売却価格は、売主と買主の交渉や市場の需給バランス、タイミングによって上下します。

一般的には査定額前後で売却されることが多いですが、人気エリアや開発計画がある地域では査定額より高く売れることもあるでしょう。一方で、買い手がつきにくい立地や条件の土地では、査定額を下回るケースもあります。

査定は複数の不動産会社に依頼し相場感を把握したうえで、売却価格を設定するのがおすすめです。

多くの不動産会社では、土地の査定は無料で対応してくれます。特に、「机上査定（簡易査定）」であれば、オンラインや電話での依頼が可能で数日以内に結果を教えてくれるケースもあるでしょう。

「訪問査定（実査定）」についても、売却の意思がある程度ある場合は無料で行ってくれる会社が多いですが、念のため事前に料金の有無を確認しておくと安心です。

複数社に無料査定を依頼することで価格に差が出る理由やその根拠も把握でき、より納得のいく判断がしやすくなるでしょう。

土地を活用するか売却するかの選択は、所有者の目的や状況によって異なります。

例えば、将来的な相続や資産形成を見据えている方には、駐車場経営や太陽光発電などによる「土地活用」が適しているケースがあります。収益を継続的に得られるだけではなく、相続対策につながる可能性もあるでしょう。

一方で、土地を使う予定がない、または早期に現金化したい場合は、思い切って売却する方が合理的ともいえます。売却すれば固定資産税や管理の負担もなくなり、資金を他の用途に回すことも可能です。

このように、どちらがお得かは一概には言えませんので、収益性やリスク、将来設計の観点から、それぞれのメリット・デメリットを比較して判断をしましょう。

土地査定は、土地の適正な価値を知るための重要なステップであり、売却や活用、相続対策を検討するうえで欠かせない判断材料の一つです。

特に、更地のまま放置している土地は固定資産税の増加や維持管理の負担だけが大きくなり、資産としての価値を活かしきれていない状態になってしまう可能性があります。

土地の価値を最大限に活かすためには、売却や貸付けだけではなく、駐車場経営やトランクルーム、太陽光発電などの活用方法を検討することも大切です。初心者でも取り組みやすい活用法を選べば、無理なく安定した収益を得られる可能性もあるでしょう。

本記事を参考にまずは土地査定から始めて、将来を見据えた土地の有効活用に向け、第一歩踏み出してみてください。

※本記事は可能な限り正確な情報を元に制作しておりますが、その内容の正確性や安全性を保証するものではありません。引用元・参照元によっては削除される可能性があることを予めご了承ください。また、実際の土地活用についてや、税金・相続等に関しては専門家にご相談されることをおすすめいたします。