駐車場運営の利回りを徹底解説！地域別の相場/初期費用/損しないためのコツ

駐車場運営とは、利用されていない土地を駐車場として運営して貸し出すことで、収益を得るビジネスのことです。駐車場運営は、マンション・アパート経営のように土地に建物を建てる必要がありません。そのため、他の土地活用方法に比べて初期費用とランニングコストが少なく済むという特徴があります。

そして自分がしている駐車場運営が、儲けているかどうかを示す指標に、利回りという考え方があります。利回りを考える前に、駐車場運営とはどのようなものかを知ることが大切です。ここでは、駐車場運営のメリット・デメリット、その種類や最新動向を確認していきましょう。

駐車場運営には、他の土地活用方法にはないメリット・デメリットがあります。ではさっそく、駐車場運営のメリット・デメリットを、それぞれ見ていきましょう。

駐車場運営のメリットは、次の5つです。
 

1. 初期費用が少ない
2. 管理の手間が少ない
3. 小さくて狭い土地でも運営できる
4. 着想から短期間で運営を始められる
5. 撤退を素早くできる

駐車場運営には、次のような2つのデメリットもあります。

 

1. 税金上の優遇が少ない
2. 収益性が低い

駐車場運営には、次の2つの種類があります。
 

1. 月極駐車場
2. コインパーキング

月極駐車場とは、月単位で駐車スペースを特定のドライバーに貸し出す契約をして、その賃料で収益を得る駐車場のことです。月極駐車場の特徴は、次のようになります。

 

• 初期費用が安い
• 契約者を確保できれば収益が安定する
• 収益の上限が見えている

コインパーキングとは、一定時間ごとに駐車料金を決めて、不特定多数のドライバーに駐車スペースを貸し出すことで収益を得る駐車場のことです。コインパーキングの特徴には、次のようなものがあります。
 

• 利用者が多ければ、大きな収益を得られる
• 精算機などの設備投資にお金がかかる
• 収益に波がある

• 大型商業施設周辺
• 繁華街
• オフィス街

実感として住宅街や繁華街などに、コインパーキングが増えたと感じる方も多いのではないでしょうか。その感覚は当たっていて、一般社団法人日本パーキングビジネス協会によると、コインパーキングの数が2011年の44,600箇所から2018年の85,200箇所まで増えているようです。

コインパーキングの数が増えているということは、需要も増えていると仮定できます。とはいえ一部では飽和状態になっているのでは、という懸念があるのも事実。

しかし近年になってコインパーキングの利用に、次のような変化が生まれました。

 

• カーシェア用車の駐車の増加
• パーク＆ライドの増加

利回りのシンプルな定義を伝えると、駐車場運営から得られた収益に対してかかったコストの割合です。駐車駐運営では、土地や運営条件によって異なりますが平均的に4％くらいの利回りが見込めると言われています。またもともと土地を持っているなら、利回りが50％を超えることもあるようです。そのため今から駐車場運営をはじめても、運営次第では儲けられるということです。

とはいえ、土地購入から駐車場運営をはじめると儲けにくくなります。その理由は、次の3点です。
 

1. 土地購入の初期費用がかかる
2. 収益性が低い
3. 土地選びがむずかしい

駐車場運営の利回りを学ぶ前提として、駐車場運営の基礎知識を紹介しました。では、続いて駐車場運営の利回りについて解説します。利回りとは、株式投資や不動産投資など幅広い種類の投資で、よく使われる概念です。利回りをシンプルに言うと、1年間に得た収益に対して、かかったコストの割合のこととなります。


利回りが高いと、かかったコストよりも多くの収益が得られたことになり、逆に低いと収益よりもかかったコストの方が多いことを示します。利回りは、そもそも駐車場運営をはじめるか、もしくは運営をどう改善していくかのひとつの指標になるのです。

知っておくべき駐車場運営の利回りには、次の2種類があります。
 

1. 表面利回り
2. 実質利回り

表面利回りを計算式に表すと、次になります。

表面利回り(％)=年間駐車場収入÷(土地購入価格+初期費用)×100

表面利回りは、グロス利回りとも言われています。年間駐車場収入とは、利用者から受け取る賃料のことです。

表面利回りは、収入に対して土地代と初期費用がいくらなのかを示す指標です。もっとわかりやすくいうと、はじめにかかったお金から、いくらの収入を得られたかを表すのが表面利回りと言えるでしょう。表面利回りには、駐車場運営中に必ずかかるランニングコストは考慮されていません。そのため、コストに対する収益を正確に表しているわけではなく、大まかな割合を割り出しているのです。

実質利回りは、ネット利回りとも言われていて、次の計算式で求められます。

実質利回り(％)=(年間駐車場収入−ランニングコスト)÷(土地購入価格+初期費用)×100

表面利回りの計算式に、ランニングコストが含まれたのが実質利回りです。つまり実質利回りとは、駐車場運営から得られた収益に対してかかったすべてのコストのこととなります。そのため表面利回りよりも、実質利回りの方が現実の収益に近い数値を表しているのです。

では、表面利回りと実質利回りに含まれている初期費用とは何のことでしょうか。その内訳は、次のようになっています。

 

• 土地購入費(土地を購入した場合)
• 不動産取得税(土地を購入した場合)
• 登録免許税(土地を購入した場合)
• 機器・設備費(精算機やロック板、アスファルト塗装など)
• 機器設置・設備工事費

ランニングコストのなる維持費には、次のようなものがあります。
 

• 管理委託料(管理会社に管理を委託する場合)
• 固定資産税・都市計画税など
• 設備のメンテナンス費用

駐車場運営における表面利回りの相場は、月極駐車場がおよそ5〜15％、コインパーキングがおよそ15〜30％と言われています。ただ表面利回りは、土地や地域によっても異なります。ここでは、具体的な駐車場運営の表面利回り相場について、地域別に分けた概算を紹介していきます。

それでは、駐車場運営の表面利回りの相場を確認していきます。まず政府統計のe-Statの小売物価統計調査(動向編)を参考にすると、各都市の収入相場は次の表のようになります。
 

• 1平米あたりの地価は各自治体の地価公示を参考
• コインパーキング
• 車1台に必要な広さは約20平米
• 土地の広さ：110平米
• 駐車スペース5台
• 稼働率：25%

各地域の表面利回り相場がわかったところで、次に月極駐車場とコインパーキングの実質利回りをシミュレーションしてみましょう。それぞれに分けて、計算していくので参考にしてください。

月極駐車場の実質利回りを計算するにあたって、次の条件を前提とします。
 

• 賃料：1台あたり1万円
• 100坪1,000万円の土地を購入
• 土地の整備費用は100万円
• 10台のスペースを確保している

コインパーキングについては、次の条件で計算していきます。
 

• 賃料：24時間最大料金800円
• 100坪1,000万円の土地を購入
• 土地の整備費用は100万円
• 機器設置台200万円
• 10台のスペースを確保している
• 稼働率：50％

駐車場運営で重要な利回りについて、表面利回りと実質利回りをご理解いただけたと思います。利回りを上げるには、収益を増やすかコストを減らすしかありません。ここでは、利回りで損しないための次の4つのコツを紹介します。
 

1. 立地に応じて駐車場の種類を決める
2. なるべく初期費用を抑えて開始する
3. 近隣で運営されている駐車場をリサーチする
4. 駐車場運営のパートナー会社に相談を持ちかける

駐車場運営には月極駐車場とコインパーキングの2種類がありますが、立地に応じて運営する駐車場の種類を決めるのがいいでしょう。

たとえば月極駐車場は定期的に1回の利用時間が比較的長い人が利用します。そのため住宅街やオフィス街など人が一定の場所に止まるところでは月極駐車場の運営がおすすめです。会社の営業車や自家用車の2台目などの駐車に月極駐車場が利用されるはずです。

一方の人が集まりやすく、利用時間が短い繁華街や商業施設付近などはコインパーキングの運営が向いています。また路上駐車が多い地域でも、コインパーキングの利用者が多いでしょう。

収益の最大化を図るなら、立体駐車場の運営も検討しましょう。というのも、立体駐車場は、通常の駐車場と違って、複数フロアを準備でき多くの駐車スペースを確保できます。駐車場の形態としては、最も収益を得やすい構造と言えるでしょう。

ただし立体駐車場には高さ制限や容積率などの規制があるので、あらかじめ規制を確認しておきましょう。

駐車場運営における利回りを上げるには、初期費用を抑えるのも有効です。初期費用の内訳を改めて確認すると、次のものになります。
 

• 土地購入費(土地を購入した場合)
• 不動産取得税(土地を購入した場合)
• 登録免許税(土地を購入した場合)
• 機器・設備費(精算機やロック板、アスファルト塗装など)
• 機器設置・設備工事費

• 舗装せずに更地で運営する
• 管理委託して初期費用を管理会社負担にする

かかった初期費用が、いつ頃までに回収できるかをあらかじめイメージしておくことも大切です。たとえば、初期費用に1500万円かかり、年間収入が100万円だとすると回収するのに15年かかることになります。

その15年が長いと感じれば、初期費用を抑えることを検討しましょう。

近隣駐車場を必ずリサーチすることが重要です。近隣駐車場をリサーチすることで、どのような駐車場がドライバーから求められているかの仮説が立てられ、それにもとずく改善と工夫で利用者の集まる駐車場にしていけるからです。

近隣駐車場はどのような駐車場で、近くには何があるのか、価格設定はいくらで、いつもどれくらいの車が停まっているのかなどを確認しましょう。そうすることで、適正価格や利用者が多い駐車場の特徴などの仮説がわかり、自分の駐車場の運営に役たちます。

駐車場運営の相談を、パートナー会社に相談するのも利回りを上げる手段のひとつです。というのもパートナー会社には、駐車場運営に関する経験や実績、ノウハウがあるからです。特に駐車場運営をしたことのない人は、右も左もわからず手探りの経営になるでしょう。そこでパートナー会社の専門家としての経験から、運営についての適切なアドバイスをもらえるはずです。

駐車場運営の利回りが、相対的に高いのか低いのかを知るために参考として太陽光発電の利回りを紹介します。太陽光発電とは、土地や建物に太陽光パネルを設置して発電した電力を電気会社に売却して利益を得ることを言います。

太陽光発電のメリットは国が電力会社に義務付けた「固定価格買取制度」によって20年間、同じ価格で電力会社が電力を買い取ってくれることです。そのため、価格競争による値下げリスクがありません。

現在のところ、1kwtあたりの買取価格は12〜13円です。初期費用は1,500〜2,000万円ほどで、年間収益は150万〜200万円ほどが相場と言われています。つまり利回りは10％程度でしょう。

太陽光発電は、買取価格が変わらないので駐車場運営よりも安定していますが、利回りは駐車場運営の方が高そうです。

駐車場運営の利回りについて、ご理解いただけたでしょうか。駐車場運営の利回りは、種類によって異なるほか、初期費用やランニングコストを下げ、収益を上げることで高まります。ただし、どのようにすれば利回りを上げられるのかで悩んでいる方は、パートナー会社に相談してみてください。経験や実績に裏付けされた適切なアドバイスをもらえるでしょう。


最後に本記事の内容をまとめます。
 

• 駐車場運営とは、利用されていない土地を駐車場として運営して貸し出すことで、収益を得るビジネスのこと
• 一般社団法人日本パーキングビジネス協会によると、コインパーキングの数が2011年の44,600箇所から2018年の85,200箇所まで増えている
• 駐車場運営の利回りをシンプルに言うと、1年間に得た収益に対して、かかったコストの割合のこと
• 表面利回り(％)=年間駐車場収入÷(土地購入価格+初期費用)×100
• 実質利回り(％)=(年間駐車場収入−ランニングコスト)÷(土地購入価格+初期費用)×100
• 駐車場運営における表面利回りの相場は、月極駐車場がおよそ5〜15％、コインパーキングがおよそ15〜30％と言われている
• 駐車場運営の利回りで損しないコツは「立地に応じて駐車場の種類を決める」「なるべく初期費用を抑えて開始する」「近隣で運営されている駐車場をリサーチする」「駐車場運営のパートナー会社に相談を持ちかける」ことなど
• 太陽光発電の年間利回りは10％ほど