経営するなら知っておきたい木造アパートのメリット・デメリットを解説

不動産投資として「木造アパート」の経営を検討したときには、まずはメリットやデメリット、利回りやかかる費用などを詳しく知っておきたいですよね。

本記事では、アパート経営のなかでも木造アパートに焦点を当てて経営の基本を解説します。

詳しく、わかりやすくご紹介するので、ぜひ今後の参考としてお役立てください。

木造アパートの経営におけるメリットやデメリットを知る前に、まずは基本をおさらいしましょう。木造アパート経営の特徴は、一棟すべてを所有する点です。

鉄筋や鉄筋コンクリートで造られたマンションの経営では、一棟まるごとではなく単体の部屋に注力するのが一般的です。木造アパートの経営に必要な費用をはじめ、利回りについても詳しく見ていきましょう。
 

木造アパートの経営について必要な費用は登記費用、不動産取得税、印紙税、仲介手数料、アパートローンの手数料、各種保険料の6つに分けられます。

中古の木造アパートを5,000万円で購入した例を挙げながら、それぞれどれくらいの費用がかかるのかを理解していきましょう。

登記費用
木造アパートだけではなく、不動産そのものを購入したときには登記費用がかかります。

5,000万円で購入した木造の中古アパートにかかる登記費用は、トータルで約30〜60万円が相場です。不動産の購入では物件などの所有権のほか、不動産投資ローンを利用した場合は抵当権を登記する必要があります。登記には、登録免許税の納付が不可欠です。

納税額の目安としては、売買契約で不動産の所有権を得た場合、固定資産税評価額の2％となっています。一方、抵当権を設定する場合は、債権金額の0.4％です。

また登記をする際は、司法書士への相談を検討している方が多いかもしれません。もし司法書士に相談する場合は、登記費用にあわせて手数料もかかることも視野に入れましょう。

不動産取得税
木造アパートの購入には、不動産所得税もかかります。不動産所得税とは地方税の一つです。売買や贈与で不動産を得た場合に各都道府県に納める税金として知られており、新築や増築を実施したときにも必要となるものです。

不動産所得税は、5,000万円の不動産であれば約40〜70万円かかるでしょう。不動産所得税の計算方法は「固定資産税評価額×税率」です。

不動産所得税は木造アパートを取得してからすぐに納めなければならないわけではありません。しかし必ず必要となる納税なので、不動産取得税分も含めて予算を組んでください。

印紙税
印紙税は、国税として知られています。不動産を売買するには契約書などが必要となりますが、契約にまつわる課税文書を作成すると課税されるのが印紙税です。

印紙税は金額によって境界が定められており、目安の金額となるのは5,000万円です。5,000万円の不動産を購入した場合、印紙代として1万円がかかります。5,000万円以上の不動産の場合、印紙代は2万円です。

仲介手数料
不動産の購入には、仲介手数料も忘れてはならない費用です。仲介手数料とは、不動産会社を通して物件などを購入するとかかるものです。

仲介手数料は、不動産の金額によって価格が決まるわけではありません。それぞれの不動産会社によって決められているため、明確に手数料を知りたい方は目星のつけた不動産会社に問い合わせることをおすすめします。

ただし、仲介手数料の上限は決められています。「物件価格の3％＋6万円＋消費税」とされているので、5,000万円の不動産を考えると、仲介手数料の上限は約168万円となるでしょう。

なかには仲介手数料を無料にしている不動産会社もあります。なるべくコストを抑えたい方は、手数料が無料の業者を選ぶとよいかもしれません。

アパートローンの手数料
木造中古アパートなどの不動産をローンで購入すると、アパートローンの手数料がかかります。

手数料には保証料と事務手数料が含まれているため、利息に手数料が上乗せされることになるでしょう。保証料は借入額の約2%、定額制の事務手数料であれば約3万円が必要です。

各種保険料
不動産を所有するのならば、火災保険や地震保険への加入をおすすめします。

各種保険は必ず加入する必要はありませんが、万が一の事態に備えるためには不可欠なものといえます。10年契約の場合は約50万円が相場です。ちなみに、アパートローンで物件を手に入れたケースでは、火災保険への加入が義務付けられているため、購入前にきちんと確認しておきましょう。

不動産投資において、木造アパート経営はかなり利回りのよいケースとして知られています。

部屋単体で投資をする鉄筋コンクリート造や鉄筋造のマンションと比べると、木造アパートは一棟すべての部屋が投資先になるため、利回りがよいといえます。ただし利回りをよくするためには、アパートを常に満室にしなければなりません。

1部屋でも空いてしまうと、その分の利回りは低下するので広告に記載された収入や利回りは参考に留めたほうがよいでしょう。

木造アパート経営の基本を紹介してきましたが、実際に経営するとどのようなメリットが得られるのでしょうか。4つのメリットを解説しますので、それぞれ詳しく見ていきましょう。

木造アパートは、建築時の費用が安く済みます。材料費の安さに加え、工期が短いので建築にかかるコストが安くなるのです。

鉄骨で造られたアパートの場合、坪単価は約80～85万円が基本です。一方、木造アパートの坪単価は約50～60万円と、1坪あたり20万円以上差が出る計算になります。さらに、鉄骨造のアパートの工期はおよそ6〜7か月が必要です。

しかし木造アパートは、2階建てだとしても約3〜4か月の工期で済みます。工期が短いほど人件費も抑えられることから、コストの安さにつながっています。

修繕・リフォームなどにかかるコストが抑えられることも、木造アパートを経営することのメリットです。どんなに立派な建物だとしても、時間が経てば経つほど老朽化が進むので修繕やリフォームは必要になります。

とくに木造アパートは、修繕・リフォームがしやすい傾向があるので、建物の景観を維持しやすいといえるでしょう。手入れが行き届いているアパートは、入居率も自ずと向上します。常に満室を保つ人気のアパートにすることも可能です。

木造アパート経営は、収益性の高さにも魅力があります。木造アパートは建築時のコストが安いというメリットも、収益性の高さにつながっています。また、アパートである点も収益性の面では強みになります。

区分マンションでは月の家賃収入から固定費などが引かれるので、手元に残る収入は低くなる傾向があります。しかしアパートの場合は決まった固定費が引かれることはないため、収入を多く得られる可能性が高いのです。

アパートはランニングコストの捻出を踏まえなければなりませんが、区分マンションよりも収益性の高さに期待できるのはメリットの1つです。

木造アパートを投資先にすると、税務において有利に働きます。木造アパートは法定耐用年数が短いため減価償却の額が多くなり、確定申告ではたくさんの還付金がもらえる可能性があるのです。

減価償却費は法定耐用年数が短いほど、多くなる計算になります。ちなみに一般的な法定耐用年数において鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年です。一方、木造アパートの場合は22年となっており、他の構造と比べて圧倒的に短いことがわかるでしょう。

22年の法定耐用年数を過ぎた場合、減価償却の対象からは外れてしまいます。しかし、早めにたくさんの減価償却処理が可能になるため、修繕やリフォームなどのメンテナンスが必要になったときの資金も捻出しやすくなるでしょう。毎年多くの減価償却費を計上できるのは、木造アパート経営の特権です。

木造アパートの経営はメリットが大きいように見えますが、デメリットがあることも事実です。メリットとデメリットを踏まえたうえで、木造アパートを投資先にするかどうかを検討してみましょう。

木造アパートの最大のデメリットは、入居者の間ではよいイメージをあまり持たれていないことです。アパート経営において、満室にすることは収益性を上げるためにも必要不可欠です。

しかし、入居者からよくないイメージを持たれていると、入居者が集まらずに利回りや収入がどんどん低下していく恐れもあります。入居者が木造アパートによいイメージを抱いていないのは、耐震性の問題が大きいでしょう。日本は地震大国なので、ここ最近は耐震性も入居を決める一つのポイントになっています。

そのため、耐震性が整っていないイメージのある木造アパートは、入居者から避けたい物件として判断されてしまうのです。さらに木造アパートは、遮音性の面でも入居者から敬遠される場合があります。

遮音性が低いと隣人の生活音が聞こえてしまい、暮らしの快適性が失われます。耐震性と遮音性という点で、木造アパートを避ける入居者がいることは念頭においておきましょう。

木造アパートは、経営面では鉄筋造や鉄筋コンクリート造よりも大きいメリットがありましたが、老朽化の面ではデメリットになります。

木造アパートは鉄筋造や鉄筋コンクリート造と比べると老朽化の進行が早く、シロアリや雨漏りなどと常に隣り合わせのリスクもあるのです。木材はどうしても雨や日光に弱い傾向があるため、腐敗が進みやすく耐震性が低下する恐れもあります。

法定耐用年数が短い木造アパートは、たしかに減価償却費の面では有利です。しかし法定耐用年数の短さは、建物の丈夫さも表しているともとらえられます。

木造アパートの法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造の半分以下です。木造アパートの経営を検討しているのであれば、老朽化が進みやすいというリスクを理解したうえで投資をするべきでしょう。

木造アパートが入居者にあまりよいイメージが持たれない理由の1つには、遮音性の問題があります。

遮音性の悪さは、騒音トラブルにつながりかねません。よく遮音性にまつわる問題で取り上げられがちなのは、子どもが飛び跳ねる音や大きなテレビの音、会話、足音、夜中の洗濯機や掃除機などです。入居者からの苦情でオーナーが注意をしたとしても、すぐに解決できるとは限りません。

そのため自ずと退去者も増えてしまい、空室が多くなってしまう恐れもあるでしょう。隣人同士の騒音トラブルを解決するのはとても大変です。入居者個人の生活にかかわる問題でもあるので慎重な対処が求められますが、収入や利回りと比べて労力や手間のほうがかかってしまうことがあるかもしれません。

アパート経営においては常に空室のリスクと隣り合わせではあります。しかし、木造アパートはとくにその傾向が顕著です。

木造アパートを敬遠する入居者が一定数いることも理由ですが、用途地域に原因があります。都市計画では用途地域を大切にしており、国や地方公共団体がそれぞれのエリアに特徴を見出しています。

たとえば、駅前には商業施設や高層マンションなどを建設したり、駅から離れた静かなエリアには戸建住宅が優先的に建てられたりします。都市計画の用途地域の考え方を踏まえると、木造アパートは駅から距離のあるエリアに建てられることが多くなります。

そのため、入居者からすると住まいとしての価値が下がりやすくなるので、空室のリスクも高くなるのです。マンションと木造アパートの空室リスクは、必ずしも同じではないことは覚えておきましょう。

木造アパートの経営は、景気に左右されやすい事実もあります。不動産において、とくに土地の価値は国の景気によって変動することが、木造アパート経営のデメリットにつながることがあるのです。

たとえば区分マンションの場合は、土地の保有は各区分所有者同士で分割されるので、少ない持分で済みます。そのため、景気によって土地の価格が大きく変動したとしても、資産性への影響はほとんどないでしょう。

しかし木造アパートの場合は、土地すべてをオーナーが所有することになります。つまり今後、バブル期のように景気に左右され、土地価格が急激に高騰する恐れがあるかもしれません。

木造アパートのメリットやデメリットを踏まえ、続いて木造アパートを取り巻く現状を見ていきましょう。最近では、木造アパートが抱えるデメリットを改善する動きも展開されています。

どのような動きがあるのかを詳しく解説しますので、ご自身の木造アパートに対する不安や心配と向き合ってみてください。

最近の木造アパートは、耐震性が向上している傾向が見受けられます。耐震性に問題があるのは、すべての木造アパートが該当しているわけではありません。

とくに1981年以降に建てられた木造アパートは、耐震性が強化されている物件がほとんどです。1981年には耐震性について改正が行われ、新たに新耐震基準が施行されています。アパートに限らず、木造でつくられるすべての住宅において耐力壁の倍率や耐力壁の量などが見直され、耐震性の向上につながっているのです。

さらに、2000年にも木造建築の耐震性を強化するための改正が行われています。改正内容には、地耐力に合わせた基礎構造や筋交いに対し、土台や梁・柱に固定する金物のほか、壁の配置バランスなどの耐震基準が設けられています。

加えて、建築前には地盤調査が事実上義務づけられるなどの改正も行われました。1981年以降に建てられた木造アパートは、性能がよい傾向があります。どの年に建てられたかによって、木造アパートの耐震性は異なることを覚えておきましょう。

木造アパート経営のデメリットとして騒音トラブルの問題を取り上げましたが、ハウスメーカーも防音性に力を入れているので、物件によっては遮音性の高いものがあります。防音性を高めるため、あるハウスメーカーでは独自に遮音効果のある部材を開発しています。

オリジナルの部材を使用すれば、床への衝撃音を吸収できるようになるので騒音トラブルが軽減されます。たとえば上階で子どもが飛び跳ねたとしても、下階に上階の衝撃音が伝わりにくくなるでしょう。

木造アパートを選ぶときは、どれくらい遮音性を見越した構造になっているのかをチェックするとよいかもしれません。

最近建設された木造アパートには、耐火性に優れた木材が使用されているケースがほとんどです。

防音性と同様に、ハウスメーカーでは耐火性の高い部材を追求しており、日々研究や実験を重ねています。耐火性が追求された木材を使用した木造アパートであれば、火事が起きても被害を最小限に食い止められます。

木造アパートの耐火性は低いと思われがちですが、購入する物件を見極めれば入居者に建物の丈夫さをアピールできるので空室のリスクを減らせる可能性が高いでしょう。

木造アパートは耐震性だけではなく、耐火性の高さについてもよく検討しておく必要があります。

現状、木造アパートの家賃は低く設定されてしまう傾向があります。

どれほど耐震性や耐火性が整っていようとも、入居者の木造アパートに対するイメージがあまりよくないので、どうしても家賃が低めになってしまうのです。

入居者を集めるためには仕方のないことかもしれませんが、オーナー側からしてみればデメリットにつながるポイントでしょう。ただし、家賃の低さから興味をもつ入居者はたくさんいます。

内見で耐震性や耐火性、遮音性が高いことをアピールし、実際に入居してもらえれば長く住んでもらうことにもつながります。家賃設定は低いかもしれませんが、安定した家賃収入を期待できます。

木造アパートを経営するにあたって大切なのは、耐用年数です。

耐用年数とは建物や機械などの固定資産が使える見積期間をいい、木造アパートの場合は22年と定められています。耐用年数が重要である理由を2点に絞って解説しますので、きちんと把握しておきましょう。

物件の耐用年数は、減価償却と深い結びつきがあります。まず、減価償却とは固定資産を購入した場合に必ず関係するものです。購入金額を初年時の経費には計上せず、固定資産によって定められた耐用年数にそって費用を分割して計上する会計処理を指しています。

減価償却は耐用年数によって大きく変わります。中古の木造アパートの場合、新築のものとは異なり築年数に応じて耐用年数がどんどん低くなるのです。1年ごとの減価償却費に影響するため、木造アパート経営をはじめとした不動産投資では減価償却費について理解しておくことが不可欠といえるでしょう。

耐用年数は、ローンの返済ともつながっています。木造アパートの不動産を購入する際、ローンを利用する方はたくさんいます。しかしローンの融資期間は、不動産の耐用年数を参考に設定されるため、耐用年数が低い物件の場合はローンが組みにくくなる恐れがあるのです。

そもそも金融機関は、返済が不可能になったときのことを考え、不動産に抵当権を設定しています。もし返済ができなくなれば、該当の不動産を売却することによって財務債の返済を行います。

多くの場合、融資期間は不動産の耐用年数の範囲内に設定されることがほとんどです。融資期間が長ければ問題ありませんが、反対に短くなってしまうと毎月の返済に苦労するケースも充分にあり得ます。木造アパートの耐用年数に応じ、ある程度の収支について考えておくとよいでしょう。

木造アパートの経営について詳しく解説してきましたが、投資者によって一長一短の側面があります。木造アパート経営に向いている人を紹介しますので、一つの検討材料としてお役立てください。

木造アパート経営は、ローンの頭金を抑えたい方にはかなりメリットが大きい不動産投資です。鉄筋コンクリート造のマンションなどに比べると、木造アパートは物件自体の価格が安いので、ローンの頭金を抑えやすいのです。

ちなみに、ローンの頭金としては物件価格の約20％が相場です。20％とはいえ大きな金額が必要になることはちがいないため、できるだけ頭金を軽くしたい方には木造アパートでの不動産投資がおすすめです。

土地を有効活用しようとお考えの方は、木造アパート経営を視野に入れましょう。

うまく活用できていない土地があると固定資産税の負担が重くなるため、土地が家計を圧迫していることに悩む方は少なくありません。もし土地の有効活用を検討しているのであれば、比較的物件を安く手に入れられる木造アパートを経営し、固定資産税を減らすのも一つの解決方法です。

木造アパートの経営は固定資産税を軽くするだけでなく、家賃収入も期待できるので新たな収入源を得られるメリットもあります。

空室の少ない経営ができれば、木造アパートで資産を形成することも可能です。たとえば「退職金や年金だけでの生活は不安」「老後は少しでも豊かに暮らすために収入を得たい」といった方は、木造アパートを経営すれば定年後にまとまった収入も得られ続けるはずです。

ただし、空室の対策をしなければ赤字になるリスクもあります。そのため、できるだけ空室を埋めるような工夫は常に求められるでしょう。ただし最近の木造アパートは性能も向上しているので、アピール方法を工夫するだけで入居者はたくさん集まる可能性は高いかもしれません。

木造アパート経営にはさまざまなメリットがありますが、デメリットも忘れてはいけません。

賃貸経営について充分な知識や知恵がないまま経営を始めてしまうと、デメリットの落とし穴にはまってしまい、経営に失敗するケースもあります。

しかし、賃貸経営の知識や知恵があれば話は別です。たとえば、木造アパートが供給過剰になっていないかや、エリア内に入居者ニーズがあるかどうかなどを見極められる方は、経営に成功しやすいでしょう。

木造アパート経営の基本は、必要な経費を知ることです。そのうえでメリットやデメリットを把握すれば、自身が木造アパート経営に向いているのかどうかも見えてくるでしょう。

ただ、木造アパートのデメリットと思われていた耐震性や耐火性、遮音性の面については、最近建てられたものであればクリアしている物件がほとんどです。しかし、入居者からのイメージはいまだによくないので、もし木造アパート経営を行うのであれば空室を埋めるための対策が必要となるでしょう。

赤字を出さない経営を続けていくためにも、入居者へのイメージの問題も含め、デメリットと向き合いながら利回りや収益を追求してください。