不動産を相続する際の手続きの流れから必要な費用まで徹底解説

急に親族が亡くなってしまい不動産を相続することになった場合、慌てて情報を調べるといったケースは少なくありません。相続の問題は、難しい用語や手続きが多くなっています。

しかし、相続をするには避けては通れないものでもあるため、きちんと知識をつける必要があります。

本記事では不動産を相続するときの手続きの流れのほか、必要な費用についても解説いたします。スムーズな相続ができるよう、細かい情報までチェックしていきましょう。

早速、不動産を相続するときの流れを解説いたします。手続きの流れは、大きく分けて6つのポイントがあります。それぞれどのような手続きなのか、詳しく見てきましょう。

まず、人が亡くなったときには死亡届と死体火葬許可書を、死亡者が住んでいた市役所や区役所、町村役場に提出します。死亡届は死亡診断書と死体検案書が合わせて記載されているものなのです。

死亡届を記入するのは、死亡を判断した医師です。死亡届は医師に記入してもらうものだと認識しておきましょう。ただし死亡届の署名や押印は、医師ではなく死亡届出義務者が行うものです。

もし死亡届が用意できない場合は、死亡者が住んでいた市役所や区役所、町村役場に直接問い合わせてください。必要な手続きを案内してくれるでしょう。また死体火葬許可書は、死亡届を提出すると発行される書類です。

申請する窓口に死体火葬許可書が用意されているので、必要事項を記入してすみやかに提出するようにしましょう。

死亡届・死体火葬許可書を提出したあとは、遺言書の有無を確認してください。

遺言書は、相続の手続きを踏むうえで非常に重要な書類です。もし遺言書があれば、相続について詳しい内容が書かれているはずです。

相続の手続きは基本的に遺言書の通りに進められるので、遺言書は誰が何を相続するのかを明確にするためにも欠かせないものといえるでしょう。

注意したいポイントは、遺言書が発見されたらその場で開封しないことです。遺言書は勝手に開封するものではなく、家庭裁判所による検認手続きを受けることがルールとなっています。

最近では、自筆証書遺言書保管制度も展開されています。自筆証書遺言書保管制度とは、生前に書いた遺言書を法務局に預けておくものです。自筆証書遺言書保管制度を利用している場合、交付を申請しなければならないことも覚えておきましょう。

遺言書を確認すると、財産や相続人を確認できます。確認作業が終わり次第、財産目録を作成しましょう。財産目録を作成すると、すべての相続財産が可視化されるので相続の手続きがかなりスムーズに進みます。

財産目録を作成するときは、預貯金や不動産、有価証券などのプラスの財産だけではなく、住宅ローンや未払いの税金・医療費などのマイナスの財産も記載するようにしてください。また、不動産が相続財産にあるかどうかは、固定資産税の納税通知書から確認できます。

納税通知書は市区町村から届くものですが、見当たらないケースも充分に考えられます。もし納税通知書が見つからなければ、死亡者が所有していた不動産がある地域の役所や役場で名寄帳の写しを取得してください。名寄帳には、死亡者が所有していた不動産を一覧できます。

財産や相続人を確認し財産目録の作成が済んだら、遺産の分割協議を行います。

遺産の分割協議では、遺言書の内容をもとに相続が決められます。一方、遺言書がないケースでは、すべての相続人が遺産の分割協議に参加しなければなりません。分割内容について相続人全員から合意を得られたあとは、遺産分割協議書を作成してください。

遺産分割協議書には、誰が何をどのように相続するのかを記載します。もちろん財産には不動産も含まれるので、きちんと記載しましょう。ちなみに、遺産の分割協議をしたあとに遺言書が発見された場合でも、遺言書の内容が活かされます。

遺言書が発見されないまま分割協議を開き合意を得られたとしても、遺言書が見つかればそこに記載されている内容が優先されます。だからこそ遺言書の有無の確認は慎重に、丁寧に行うようにしましょう。

不動産を相続することになった場合は、所有者の名義変更を行いましょう。

不動産の相続登記をすると、死亡者から相続人へと名義が変更されることになります。名義変更をするときに注意したいのは、必要書類を申告期限内に法務局に正しく提出することです。

必要書類の種類は、相続人や遺言書などによって異なるので、自身の状況と照らし合わせてどのような書類を準備するべきかを調べておかなければなりません。

たいていの場合、相続人側で用意するのは、相続人すべての戸籍謄本・印鑑証明書・住民票です。死亡者側の書類で必要なのは、戸籍謄本と住民票です。さらに不動産の固定資産税評価証明書・登記事項証明書、そして遺言書がある場合は遺産分割協議書が必要になります。

相続手続きに不安がある方は、司法書士への相談も視野に入れましょう。

不動産相続における手続きの最後は、相続税の申告と納付手続きを行ってください。

まず理解していただきたいのが、相続税の申告と納付は死亡が確認された翌日から10か月以内です。もし申告・納付期限を過ぎてしまった場合には、無申告加算税や延滞税がかかる恐れがあります。そのため、早めの準備が欠かせません。

ちなみに、納付方法については金融機関や税務署の窓口から相続税の納付が可能です。ほかにはコンビニやクレジットカードからでも納付できるので、自身の負担が少ない方法を選ぶようにしてください。

死亡者の財産を相続できる人は、民法で定められています。

民法では相続できる人の順位を明確に示しており、民法で定められた相続人を法定相続人と呼びます。死亡者である被相続人に配偶者がいる場合はその配偶者が相続人となりますが、もし配偶者がいない場合は法定相続人の順位によって相続人が決まるのです。

配偶者がいない場合の順位を紹介いたしますので、他の相続人の順位について理解していきましょう。

法定相続人の第1順位は、被相続人の子どもです。

被相続人の配偶者や子どもがすでに亡くなっているケースでは、被相続人の孫が相続人となります。孫も亡くなっている場合、相続人はひ孫です。子どもや配偶者が相続人となる場合、それぞれの法定相続分は1/2となります。また、子どもが複数いるケースでは、平等に相続されます。

たとえば、2人の子どものうち1人がすでに他界し、さらに他界した子どもに被相続人の孫が2人いる場合を考えてみましょう。相続分は平等が基本なので、子どもには1/2、孫にも1/2が与えられます。

ただし孫は2人いるため、1/2の相続分を平等に分けると1/4ずつが法定相続分として与えられることになります。ちなみに、被相続人の孫やひ孫が子どもの代わりに相続することは、代襲相続と呼ばれています。

相続人の第1順位である子どもや代襲相続人がいない場合は、被相続人の両親または祖父母が相続の第2順位となります。被相続人の両親または祖父母は直系尊属ともいうので、覚えておきましょう。

もし被相続人の両親がいれば、両親がすべて相続します。被相続人の両親がすでに亡くなっており祖父母が健在であれば、相続分は祖父母に与えられます。

たとえば、被相続人の配偶者と、両親のうちどちらかが亡くなっている場合、両親のうち1人がすべて相続します。片一方の両親の相続分は1/1なので、すべての相続分が与えられるといってよいでしょう。

また、被相続人の配偶者や両親も健在の場合、配偶者は2/3、両親は1/6ずつ相続できます。

被相続人の子または孫、そして両親または祖父母も亡くなっている場合は、相続人は被相続人の兄弟姉妹となります。なかには、被相続人の兄弟姉妹がすでに亡くなっているケースがあるかもしれません。

被相続人に兄弟姉妹がいないときは、兄弟姉妹の子どもが相続人です。つまり、被相続人から見て甥や姪にあたる人が相続人となり、代襲相続をします。もし甥や姪も亡くなっている場合、甥や姪の子どもに関しては相続人とはなれないので注意しましょう。

たとえば、被相続人の兄弟姉妹2人のうち1人が健在で、亡くなった兄弟姉妹に甥がいる場合は、兄弟姉妹1人と甥で相続分を分けるのでどちらも1/2ずつ相続することになります。

不動産を相続するには、4つの方法があります。

4つの方法とは、大きく分けて現物分割、代償分割、換価分割、共有名義に分けられます。それぞれどのような方法なのか詳しく見ていきましょう。

現物分割とは、不動産をそのまま相続することを指しています。

複数の不動産や土地があれば分割し、現物としてそれぞれ相続するのです。たとえば、3つの不動産を3人の相続人で現物分割するケースを考えてみましょう。

不動産と相続人の数がちょうど合っている場合は、不動産を相続人に1つずつ分け与えられます。現物分割でトラブルになりやすいのは、評価額の低い不動産がある場合です。

低い評価額の不動産を相続することになった人にとっては、不満の原因となる傾向があります。評価額の低い不動産が一つでもあるときには、不動産をすべて売却し、売却代金を相続人と分けるほうが平和的かもしれません。

代償分割とは、まず相続人が不動産を所有し、あとからほかの相続人に代償金を支払うことです。代償分割を選ぶメリットは、土地や不動産を分割しづらいケースです。

また、相続人のなかには現金での相続を希望する人も珍しくありません。現物ではなく現金での相続のほうが望ましい場合ならば、代償分割での相続がおすすめです。

たとえば、被相続人の子ども3人が相続人となり、相続する不動産が6,000万円の評価額だった場合を考えてみましょう。代償分割では、子どものうち1人が不動産を相続し、他の2人にあとから2,000万円の代償金を支払います。

相続人同士で合意が得られるのならば、代償金は均等でなくてもよいので、それぞれでよく話し合いましょう。

換価分割とは、相続分の不動産を売却し、複数の相続人で売却金額を分割することをいいます。

不動産の相続は、現金化してから相続人に分割したほうがトラブルの少ない傾向にあります。しかし、すべての相続人が現物ではなく現金での相続を希望している場合に限られるので、どちらにせよ相続人同士の話し合いは必須となるでしょう。

ただし、不動産を売却するのが前提となるので、買い手を見つける必要があります。相続人が不動産に「居住したい」という申し出がある可能性もあるため、状況に応じて判断するようにしてください。

もし換価分割を利用する場合、3,000万円で不動産が売却できれば、相続人が2人いればそれぞれに1,500万円が相続されます。

不動産の相続では、複数の相続人が共有名義で相続することも可能です。

登記するときには、それぞれの相続人の持分割合を定めてから行いましょう。注意したいのは、相続人が不動産を共有するとトラブルが発生しやすい点です。たとえば相続人の1人が「不動産を売却したい」と思った場合、名義人すべての同意を得なければならないため、かなりの手間がかかります。

また、名義人の誰かが亡くなり子どもが不動産を相続する場合、トラブルが起きる恐れがあります。相続人同士でトラブルにならない自信があれば共有名義でも問題ありませんが、自信のない方は避けたほうがよいでしょう。

不動産を相続する場合、不動産の評価額を知っておくことはとても大切です。

不動産の評価額を決めるのは評価方法です。評価方法は4つあり、実勢価格、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額に分けられています。それぞれどのような特徴があるのか、詳しくチェックしていきましょう。

実勢価格とは、不動産の売買における市場の取引価格のことです。そのため不動産の評価基準の原則は、実勢価格となります。

遺産分割をするときに実勢価格を基準にする理由は、実勢価格が不動産評価のなかで1番高額となりやすいからです。実勢価格では不動産の需要と供給がとても重要なポイントになるため、高額になりやすい一方で、低い価格になることもあるのは注意しましょう。

実勢価格を知るには、不動産鑑定への依頼をおすすめします。

公示価格とは、国土交通省が公示する価格のことをいいます。

より厳密にいえば、国土交通省に含まれる土地鑑定委員会が、特定の標準地における価格を公示するのです。公示価格には基準日が設けられています。

毎年1月1日に公示されていますが、公示価格が公表されるのは同年の3月下旬です。公示価格は、公共事業の用地買収だけではなく、民間の土地取引においても参考とされるものとして知られています。

不動産の場所によっては実勢価格より低くなる場合もありますが、高額になるケースも見受けられるので参考の1つにはなるはずです。

相続税評価額とは、相続税や贈与税などを算出するときの基準になるものです。相続税評価額は国税庁から毎年7月に公表されており、価格の基準日となるのは公示価格と同様の毎年1月1日となっています。設定価格の目安は、公示価格の80％です。

相続税評価額は、だいたいが路地価方式で評価されています。しかし、なかには路地価がないエリアもあります。路地価で評価できないエリアでの評価方法は、評価倍率方式です。路地価方式と評価倍率方式について、各特徴を解説いたします。

路線価方式
路線価方式は、路線価を基準に評価額を算出する方法です。

そもそも路地価とは、土地が面したそれぞれの道路に定めされた土地の価格を意味しています。路地価は、国税庁の路線価図・評価倍率表で把握できるので、気になる方は調べてみましょう。

路地価格の表記は、1㎡あたり千円単位で記されています。面積や道路からの奥行きによっても、土地の評価額は大きく変わります。

評価倍率方式
評価倍率方式は、固定資産税評価額を基準にしたものです。先述した通り、路地価格がない土地の評価額を算出するには欠かせない方法として知られています。

固定資産税評価額に対し、エリアごとに定められた倍率をかけると、その土地の評価額がわかります。倍率は、路線価と同じように国税庁の路線価図・評価倍率表で調べられるので、路線価方式が使えないケースでは役に立つでしょう。

固定資産税評価額も、不動産の評価額を知るうえでは大切なポイントです。固定資産税評価額とは、固定資産税を決める基準となります。固定資産税評価額は各市町村で設定されているので、明確な価格が決まっているわけではありません。ただし固定資産税評価額の目安は、公示価格の70％です。およその固定資産税評価額を知りたい方は、まず公示価格を調べるとよいでしょう。

続いて、不動産を相続するときにかかる税金や費用を見ていきましょう。

必要な税金は、主に相続税と登録免許税です。そのほかの費用には、必要書類を取得する際にかかる費用や、司法書士に依頼した場合の報酬などが含まれます。それぞれどのような税金・費用なのか、詳しく解説いたします。

相続税は、相続をするには支払わなければならない税金です。

相続人に対し、相続された財産にかかる税金のことを指しています。「相続税の対象にはならないだろう」と思っている方は、注意したほうがよいかもしれません。

たしかに少し前までは、相続税がかかる対象となるのはごく一部でした。相続する財産のほとんどは非課税となり、それほど気にする必要はなかったのです。

しかし、平成27年の法改正により基礎控除額が40％も減額されることになりました。そのため、相続税がかかるかどうかは基礎控除額を理解しなければなりません。相続税の基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で求められます。

相続税が課されるのは、基礎控除額が相続財産の総額を超えているときです。基礎控除額は不動産のみならず、すべての財産を合わせて算出されるものなので気をつけてください。

登録免許税は、不動産を相続する場合にのみかかる税金です。不動産を相続し、登記する際にかかるものなので、きちんと把握しておく必要があります。ちなみに固定資産税評価額は、土地と建物それぞれに設定されています。

したがって、登録免許税は土地と建物の両方にかかることになります。土地と建物を合わせて登録免許税がかかるわけではないので、注意しましょう。登録免許税額の計算式は「土地と建物の固定資産税評価額×0.4％」です。税額が気になる方は、あらかじめ計算しておくと安心です。

不動産を相続すると、税金だけではなく必要書類の取得費用もかかります。相続登記を行う際は、戸籍謄本のほか登記事項証明書や、住民票が必要です。戸籍謄本や登記事項証明書、住民票を取得するコストがかかることも覚えておいてください。さらに、取得した書類を法務局に送るときには、郵送費なども必要になるでしょう。相続登記をするうえでは、税金だけではなく必要書類を取得し、法務局に郵送するまでの費用も含めて考える必要があります。

不動産を相続する場合、司法書士への依頼を検討している方は多いでしょう。相続登記には、難しく複雑な手続きが待っています。独自でできないことはありませんが、かなり頭を悩ませてしまうかもしれません。

とくに初めて不動産を相続することになった場合は、想像以上の複雑さに負担を感じることもあります。そのため相続登記をするときは、司法書士に相談するのが一般的です。司法書士に手続きを代行してもらうのなら、報酬が必要になります。司法書士報酬の相場は、5万円前後と考えてよいでしょう。

最後に、相続をするにあたって不動産別の注意点を見ていきましょう。土地・戸建て住宅・マンションと、3つのケースを中心に紹介いたしますので、自身のケースと照らし合わせてみてください。

まずは、土地のみを相続するケースを考えていきましょう。

注意したいのは、土地の価格は常に変動することがトラブルのもとになることです。土地の価格が変動するということは、相続が決まったときと相続分を分割するときに、価格の差が大きくひらいてしまう恐れがあります。

平等に相続した場合でも、分割時に土地が値上がりしたことによってほかの相続人が不満を抱えることがあるのです。また、土地を売却したあとは、買い戻しができないケースがほとんどです。

なるべくトラブルのないよう、土地の価格変動も踏まえて相続人同士できちんと話し合っておく必要があります。相続についての懸念点も分割協議で触れておき、すべての相続人から合意を得るようにしましょう。

戸建て住宅を相続する場合は、なるべく被相続人から遺言書を残してもらいましょう。

とくに、複数の相続人がいるケースでは、被相続人の遺言書がかなり役立ちます。ただし、遺言書を作成するまえには、相続人同士を交えてよく話し合うことも忘れないでください。

「戸建て住宅を相続しても空き家になるかもしれない」といった方は、相続後はすぐに売却を検討しましょう。空き家をそのままにしておけば、固定資産税が余計にかかってしまう恐れがあります。特定空き家に指定されると、小規模住宅用地特例の対象ではなくなるので固定資産税が跳ねあがってしまうのです。戸建て住宅の相続人を決める場合は被相続人に遺言書を作成してもらい、相続した戸建てに住まないような場合は早めの売却をおすすめします。

マンションの相続はメリットが大きいように見えますが、築年数が古いものは注意が必要です。相続したマンションは賃貸物件として家賃収入を得られます。しかし築年数の古いマンションは、どうしても入居者が集まりにくくなり、空室が増えるリスクもあるのです。さらに、古いマンションは管理費や修繕積立金の負担も増える恐れがあります。マンション経営のノウハウがある相続人は問題ありませんが、もし素人の場合はマンションを相続したら不動産会社に相談したほうがよいでしょう。不動産会社に相談すれば、その後の活用方法なども見えてくるはずです。

不動産を相続するまでの流れには、とても複雑な手続きが含まれています。

相続する方法もいくつかにわかれており、すべての相続人が納得するような分割をしなければ、取り返しのつかないトラブルにもつながりかねません。なるべくトラブルを避けるためにも、相続人同士でよく話し合っておくことが大切です。

また不動産の相続を行うには、税金のほかにも必要書類を取得するための費用や、司法書士への報酬もかかるので、ある程度の支出は覚悟しておいたほうがよいでしょう。また、不動産の相続には正しい手続きが欠かせないため、不安な方は司法書士に相談することをおすすめします。