賃貸併用住宅とは？メリットやデメリットなども解説

「住まいの建て替えや新居の購入などの機会に賃貸併用住宅に注目しているものの、具体的なメリットやデメリットがいまいち見えにくい」「自分にとって合っているのか」とお悩みではありませんか。

賃貸併用住宅はお住まいの家の一部を貸し出し、家賃を住宅ローンに充当できる、ローン返済後は家賃がそのまま収入となるなどのメリットがありますが、かかる費用や活用方法が具体的にイメージできない方は多いのではないでしょうか。

賃貸併用住宅のメリットを最大限活かせるように、費用や注意点を理解しておきましょう。
 

賃貸併用住宅とは、1棟の建物に自宅と賃貸部分が共存している住宅を指します。

賃貸部分は住宅利用だけではなく、事務所や店舗の場合も含みます。空室を他の人に貸し出して家賃収入を得る目的以外にも、将来的に両親や子どもに部屋を貸して、互いに遠慮なく過ごせる二世帯住宅として活用することもできます。

多様な使い方ができる賃貸併用住宅ですが、建てる際には長期的な計画を立てる必要があります。また、賃貸用の部屋を作る必要があるため、一般住宅よりも建設費用が増えてしまいます。

また、住宅ローンの融資を受ける場合、家賃収入は収入として見なされないため、融資の審査が厳しくなります。完成までに超えなければ壁がいくつもありますが、さまざまな用途で活用できるのが賃貸併用住宅の特徴です。
 

賃貸併用住宅の経営していくためにかかる費用は、建設費を始めとした初期費用、毎月発生するランニングコスト、賃貸部分のメンテナンス費用です。それぞれ確認していきましょう。

初期費用といっても、実際にかかる費用には複数の項目があります。

建築物の規模や地盤の状況にもよりますが、地盤支持のための抗工事が必要となる場合があります。杭工事の着工前には、地盤調査をするためのボーリング調査費用が発生します。調査する場所の場所や数は設計者から指示されますが、1カ所あたり80万円から100万円程度の費用がかかります。

設計料も発生します。ハウスメーカーに依頼する場合は、設計事務所に依頼するよりも一般的に安くなります。ハウスメーカーによる賃貸併用住宅の設計料の目安は、工事費の3％程度です。

請負工事契約書は貼る印紙代も必要です。契約金額が1,000万円から5,000万円であれば20,000円の印紙、契約金額が1億円を超える場合は10万円の印紙が必要です。

ライフラインのひとつである水道に関して、水道分担金がかかる場合があります。賃貸併用住宅の場合、賃貸で貸し出す部分に水道を供給しなければならないため、引込の口径を太くする工事が必要です。現状の水道管の口径で不足する場合は、水道分担金が必要になります。水道分担金は、自治体や世帯数によっても変動しますが、4世帯分で100万円程度が目安になります。

その他、建物の火災保険料、登記関連費用、司法書士手数料、不動産所得税、入居者募集費用も発生します。
 

賃貸部分の管理を管理会社に委託する場合、管理費が発生します。管理する方法はいくつかありますが、すべて費用がかかるため注意が必要です。

1つ目の管理方法は、管理会社に管理を委託する管理委託です。賃料の5%ほどを管理会社に管理費として支払います。

2つ目はパススルー型サブリースです。管理会社に賃貸部分をすべて賃貸して、管理会社が転賃する管理方式です。入居者の賃料から5%ほど差し引いた額がオーナーに支払われます。

3つ目は家賃保証型サブリースです。パススルー型サブリースと同様に、管理会社に賃貸部分をすべて賃貸して、管理会社が転賃する管理方式です。満室時の想定賃料から17%程度差し引いた額がオーナーに支払われます。

パススルー型は入居状況によって管理会社からの賃料が変動しますが、家賃保証型は入居状況に左右されないため、賃料が固定になるという違いがあります。

別途、毎月発生するローンの返済も必要です。返済金額は、借入金額や借入期間によって異なります。

毎月ではありませんが、ランニングコストで必要な費用の中に、固定資産税と都市計画税もあります。
 

建物の所有者は、定期的に建物をメンテナンスしなくてはなりません。一般的に5年に1度の周期で退去のタイミングに合わせて、クロスやフローリングの貼り替えを行います。費用は、1部屋あたり6万円から8万円程度です。

10年から15年ペースで、外壁の塗装も必要でしょう。2階建ての建物で200万円程度が目安ですが、建物の規模によってはもっと高額になります。
 

賃貸併用住宅の経営を左右する要素が間取りです。賃貸併用住宅の間取り設計パターンがいくつかあります。それぞれの利点と欠点を含めて確認しましょう。

1つ目は縦割りタイプです。縦で居住用と賃貸用を分けるタイプで、入居者と隣人になるようなイメージです。

利点
縦割りタイプの利点は、上下の騒音トラブルが起こりにくい所です。2階建て物件の場合、入居者の上下に他の入居者がいないので「上の階の足音がうるさい」などとストレスを抱えることが少なくなります。

2階建て物件の場合、1階と2階の一部をオーナーの居住スペース、余った部分を賃貸物件として貸すため、戸建てのような感覚で生活できるのも利点といえるでしょう。

賃貸物件では珍しく、階段が居住スペースに設置されます。子ども部屋や寝室など、2階の部屋をさまざまな用途で活用できるのも魅力です。

欠点
上下のトラブルは発生しづらいかもしれませんが、左右のトラブルは発生するかもしれません。左右の騒音トラブルには配慮する必要があるでしょう。

さらに、縦で割っているため、部屋のスペースが広く取れないという欠点もあります。物件を縦に区切っているため、必然的に横の広さが確保できない点には注意が必要です。

また、仕方がないことではありますが、階段の分だけ居住スペースが減ってしまうのも欠点でしょう。

横割りタイプはオーソドックスな割り方で、1階を居住スペース、2階を賃貸部分と分けるタイプです。横割りタイプは横のスペースを広く取れるため、広々とした空間を作れるのが特徴です。

利点
オーナーは1階・2階どちらでも好きなフロアに住めるのが利点です。たとえば1階が自宅だと、下の階の音を気にしなくて済みます。また、2階を貸し出すことはセキュリティ面での安全を提供する意味にもなります。家賃を高めに設定できるのも利点でしょう。

オーナーが2階に住む場合、オーナーの居住スペースの安全性や、眺めのよい場所で生活できるという利点があります。

何よりも、オーナー側が1階と2階の特徴を把握してから自分の居住スペースを決定できるのが利点です。

欠点
横割りは上下の騒音トラブルが発生しがちです。2階が賃貸の場合、入居者は足音に注意して生活しなければなりませんし、1階に住むオーナーは入居者の足音が気になってしまうでしょう。

1階に玄関、建物内の階段を使って2階に上がるような間取りにしてしまうと、1階と2階で部屋の広さに差が生まれてしまいます。1階と比較すると2階が広くなってしまうため、住宅ローンや家賃収入に影響を及ぼします。

もし、自宅よりも賃貸部分が広い場合は、住宅ローンの借り入れ要件を満たすことができず、金利の高いアパートローンでの借入になることがあります。一方で、広い方を自宅としてしまうと、賃貸できる部分が減り、家賃収入が想定よりも下げる可能性もあります。

思いどおりに経営するためにも、1階と2階のどちらを居住スペースとするのか事前によく検討する必要があります。

二世帯住宅タイプでは、当初から親世帯、子世帯、賃貸部分を備えた住宅を建築する方法や、当初は1階に親世帯、2階に子世帯の居住スペースを確保し、将来的に1階の親世帯スペースを半分にして残りを賃貸として貸し出す方法などがあります。

利点
住宅ローンを適用しても将来的に賃貸面積を広く確保できます。したがって、集客が比較的容易になるのが利点です。また、ライフスタイルの変化にも柔軟に対応できる特徴があります。

2階に親世帯が住んでいた場合、高齢になった時に階段を使って家に行くと危ないケースがあります。子世帯と部屋を入れ替えて、危険から遠ざけるなどの対応が可能です。

欠点
縦割り、横割りのいずれの方法よりも建築費が高額になりやすいのが欠点です。3世帯が住む建物を作らなくてはならないため、費用はもっとも高くなってしまいます。

賃貸併用住宅のメリットを確認します。

単純に1つの建物内に2つ分の建物と同じ部屋を作るのと、個別で2つの建物を建てるのとだと、圧倒的に後者は費用がかかります。

高額になる基礎の土台の部分と屋根の部分が1棟分だけで済むため、全体の建設費用が安くなります。
 

家賃収入でローンの返済ができるのも大きなメリットです。賃貸併用住宅の場合は家賃収入でローンの一部、もしくはローンの全額をカバーできるのがポイントです。

とくに、家賃が高い地域や賃貸部分の割合が大きい物件であれば、ローンを全額カバーした上で収入を得られる場合もあるため生活に余裕ができる場合もあります。
 

「自己居住スペース50%以上」の条件をクリアすれば、アパートローンではなく住宅ローンの利用が可能である点もメリットです。

アパートローンは金利が高い上に返済期間が長く取れないため、月々のローンの返済額が高くなってしまいます。一方、住宅ローンは金利が低く設定されている上に返済期間も長いため、長期間で無理のないローンの返済が可能です。

また、アパートローンと住宅ローンでは審査条件も異なります。アパートローンは、住宅ローンよりも審査が厳しいという特徴もあります。

また、住宅ローン控除も適用できます。住宅ローン控除が適用されると、年末のローン残高が4,000万円の場合、1%分の40万円を控除できます。
 

住宅ローンの返済が完了すれば、家賃収入は将来の収入源として活用できます。退職金や年金に不安がある人にとっては有効活用できる収入源なので、リタイア後の生活にもゆとりが生まれます。老後資金に不安があっても問題ありません。

賃貸併用住宅は節税効果も期待できます。子どもへ賃貸併用住宅を相続する場合、賃貸部分の評価額は自宅部分よりも20%近く低く計算されます。

したがって、戸建てを相続するよりも税額が減り、相続税の節税効果が見込めます。また、住宅用地の特例である「小規模宅地棟の課税の特例」を使用すれば、固定資産税の節税も可能です。
 

ライフプランに合わせて住宅を活用できるのも賃貸併用住宅のメリットです。住宅ローンさえ払い終わってしまえば、自分が居住するスペースをも賃貸として貸し出せます。

子どもが独り立ちした後に夫婦で小さいマンションに住むのもよいですし、親の介護で実家の近くに住むのもよいでしょう。収益物件を所有しながら、住む家を変えることで、年齢と共に考えなければならないライフプランもフレキシブルに決定できます。

一方、賃貸部分を両親や子どもと住むということもできるため、賃貸をやめて身内だけで住みたい場合にも対応できます。
 

次は賃貸併用住宅のデメリットを確認します。

賃貸併用住宅は賃貸部分も必要になるため、通常の戸建てよりも高額になってしまいます。というのも、居住スペースを作るための作業が追加されるためです。

さらに、賃貸併用住宅は、土地代も高くなってしまう傾向があります。入居者を募集するには需要の高い駅の近くや、都心の近郊など建てる必要があり、一般的な戸建てよりも多くの予算が必要になります。
 

賃貸併用住宅は売却しづらいというデメリットがあります。日本ではあまりメジャーではなく、自己居住用としても収益物件としても中途半端だと判断されるケースが多くあるためです。

さらに、マイホームを購入したい人や、アパートだけを購入したい人からは対象外とされてしまうのも理由の1つです。

将来的に売却する予定の人は、あらかじめ間取りや価格などを売却できるように設定しておく必要があります。

住宅ローン返済中は、簡単に引っ越しができません。自宅として建てるから住宅ローンが適用されているにもかかわらず、引っ越して住まいを変更してしまうと、金融機関によっては規約違反と見なされてしまい、住宅ローンで借りたお金を一括で返済しなければなりません。

売却と引っ越しのリスクに関しては、賃貸併用住宅を建てる前に検討しておく必要があるでしょう。
 

賃貸併用住宅はオーナーと入居者の距離が近くなってしまうため、お互いに気遣って精神的に疲れてしまうケースがあります。そのため、オーナーと入居者とのトラブルも起こりやすいといえるでしょう。

生活する時間帯の違いや子どもによる騒音トラブルなども考えられるため、自宅と賃貸部分の動線を分けるなどの工夫が必要です。

一方で、入居者と相談がしやすい、入居者の行動をチェックできることで、トラブルにならずに親しくなれる可能性も充分にあります。
 

賃貸併用住宅は賃貸する戸数が少ないため、自分で管理する人もいます。しかし、自己管理の場合、負担が大きくなってしまいがちです。仕事しながら管理もしていると、入居者からの問い合わせ対応の遅れや、家賃請求の煩雑さなどから、余計なストレスを抱える可能性も十分考えられます。

自分で管理すればコストを削減できるメリットはありますが、一方で管理が疎かになってしまう場合は管理会社への委託も検討しましょう。
 

賃貸併用住宅では、空室リスクを可能な限り低くしなければなりません。賃貸併用住宅は1世帯の空室が全体の収入を左右するほど大きな影響を受けてしまうため、空室のリスクヘッジが必要です。

需要を的確に把握して、入居者が求める設備の導入、入居者の満足度を上げなくてはなりません。
 

どんな人に賃貸併用住宅が向いているのでしょうか。以下に該当する人は賃貸併用住宅に適しているので、検討してみてください。

賃貸併用住宅は住宅ローンの利用が可能であるため、自己資金に不安がある人におすすめです。マンションやアパートの経営よりも費用が安くなるため、経営を始めやすくなっています。自己資金に不安があってもできる土地活用です。

賃貸併用住宅は、低リスクであるのが特徴です。住宅ローンが使用できて不動産投資よりも費用が安いため、低リスクで新しい収入源の確保ができます。住宅ローンの返済が完了すれば、家賃収入はすべて懐に入るため、新しい収入源として有効です。

賃貸併用住宅を購入してローンの返済が終わる頃には、定年間近もしくは定年しているかもしれません。退職金と年金と、今までの貯蓄でリタイア後に余裕を持って生活できるなら不要になります。

しかし、定年後でもコンスタントに収入を得られる家賃収入は、新しい収入源として最適です。不動産投資に興味があっても、リスクが怖くてなかなか手が出せなかった人は、賃貸併用住宅を視野に入れてみてください。
 

ライフプランは年々変化するものであるため、都度対応していかなければなりません。両親と同居すると気を使ってしまうかもしれませんが、賃貸併用住宅であれば解決します。

高齢の両親を賃貸部分に住んでもらうだけで、高齢の両親の近くに住めますし、気を張る必要もありません。同じ家でも生活するスペースが分けられているため、プライバシーを守りながら親を迎え入れられます。

子世帯を迎え入れる場合も同じであるため、非常に便利な使い方が可能です。賃貸併用住宅は柔軟性に長けているため、戸建てやマンションとは違った用途があります。ライフプランの変化に合わせていくらでも対応できます。
 

子どもの独立や両親の介護施設入居など、部屋が余ってしまった場合も賃貸併用住宅が向いています。使っていないとはいえ、他人に貸すのは抵抗があるかもしれませんが、賃貸併用住宅に建て替えれば使っていない部屋を有効活用できます。

一部の建て替えで済むため、ローコストで家賃収入を得られるでしょう。また、築数年のきれいな実家を相続した場合などは、賃貸併用住宅用に建て替えて家賃収入を得られます。

部屋が広すぎて使えない場合や、使い勝手が悪いと感じるのであればとくにおすすめです。
 

実際に賃貸併用住宅を建てるとなった場合、いくつかやっておかなければならないことがあります。入居者を左右する要素ばかりなので、必ずやっておきましょう。

賃貸物件として貸し出して、入居者を確保して家賃収入を確保するだけでなく、収入を得た上で住宅ローンの返済をしながら「生活していけるかどうか」をシミュレートする必要があります。

まず、賃貸併用住宅を建てる前に、家賃収入と住宅ローンの返済計画を立ててシミュレーションしてください。

世帯年収、家賃収入、ローンの返済だけではなく、空室になった場合の対応や住居の修繕に必要な費用など、ローンの返済が終わるまでに考えられる資金計画を立てましょう。
 

内装や間取りは、入居者が住む上で非常に重要な要素です。

安定した家賃収入を得るためには、入居者に「住みたい」と思ってもらえる内装・間取りを考えましょう。オーナーとしてのこだわりをプッシュするのではなく、賃貸物件としてよいと思ってもらえるような内装と間取りにする必要があります。

もちろん、防音対策などのプライバシーを守った間取りは前提として、注目されている設備の導入や外観への配慮、動線を意識した間取りなども重要となります。

また、オーナーとの距離が近くなりやすい賃貸併用物件においては、プライバシーを守った間取りにするのは重要です。入居者のニーズを満たせるよう、コンセプトやターゲットなど戦略を練っていきましょう。
 

賃貸経営はオーナー自らが経営のノウハウを持っている、あるいは新たに学んで知識を獲得することも重要ですが、オーナー業には業務の際限がありません。

資金繰りや収益性の拡大、管理、ユーザーの満足度の向上など、さまざまな部分で業務が発生します。そのため、不足が見込まれる部分は他者にサポートを依頼することをおすすめします。

まして、賃貸併用物件はオーナーの自宅でもありますから、入居者はもちろんオーナーも快適に暮らせる住居とするため、自宅部分と賃貸部分でコンセプトやライフスタイルを分けて設計する必要があります。

管理業務の負担をなくしつつ、空室リスクを一人で抱え込まないで済むよう施工実績や賃貸経営のノウハウが豊富な会社に依頼するようにしましょう。
 

賃貸併用住宅は、不動産投資の中でもまだあまり知名度がありません。しかし、通常の不動産投資よりも低コストで実現できるため、リスクが怖い人にもおすすめです。

人に貸すだけではなく、両親や子どもと住む家としても活用できるため、自分のライフプランに合った活用ができます。しかし、空室になってしまうと収益性はがくんと落ちてしまいます。見込んでいた利回りを割ってしまえば、資金計画にも修正が余儀なくされるでしょう。

賃貸併用物件を経営するなら、豊富な経験をもって手が回りにくい業務を肩代わりしてくれる会社に相談してみてはいかがでしょうか。