建物の減価償却とは？計算方法や耐用年数などを詳しく解説

建物を所有・取得・活用する際は、減価償却という会計処理が必要です。減価償却の仕組みを理解しておくことで適切な税務処理を行い、経費計上をスムーズに進められます。また、減価償却の計算方法や適用ルールを知ることで、節税対策につなげることが可能です。

まずは、減価償却の基本的な定義や必要性、減価償却累計費との違いを見ていきましょう。
 

減価償却とは、建物などの固定資産の取得費用を耐用年数にわたって分割し、毎年の経費として計上する会計処理のことです。

建物は時間の経過とともに老朽化し、価値が減少します。この減少分を適切に費用として認識することで会計上の利益を正しく計算でき、適切な税務処理を実施できます。

例えば、1,000万円で購入した建物の耐用年数が20年の場合は、毎年50万円を減価償却費として計上できます。結果として、建物の取得費用を一度に全額計上するのではなく、長期間にわたって分散できます。

減価償却は企業だけではなく、個人の不動産オーナーなどにも関係する重要な会計ルールの一つです。

建物は長期間にわたって使用されるため、時間の経過とともに価値が減少します。つまり、建物の取得費用を一度に全額計上すると、特定の年度の利益が大幅に減少しかねません。そこで、建物の費用を耐用年数に応じて分割し、毎年の経費として計上できる減価償却の仕組みが役立ちます。

減価償却を適切に行うことは、税務上のメリットにもつながります。例えば、減価償却費を計上することで課税所得を圧縮でき、支払う税金の削減が可能です。さらに、不動産オーナーや企業にとって、資金繰りの安定化にも役立つでしょう。

減価償却を活用することで資産の実際の価値を正確に把握し、売却時や経営判断での適切な対応を取ることが可能です。

減価償却とは、毎年の決算で計上する減価償却費のことです。一方、減価償却累計費は、取得した資産の減価償却を開始してからの累積額を示します。

例えば、耐用年数が10年の建物を購入し、毎年100万円を減価償却費として計上した場合、3年目の減価償却累計費は300万円です。減価償却累計費は、建物の帳簿価額を計算する際に使用され、売却時や除却時の損益計算に影響します。

建物を売却する際は、取得価格から減価償却累計費を差し引いた金額が「簿価（帳簿上の価値）」となり、金額と売却価格の差額で売却益や売却損が発生します。そのため、減価償却の処理を適切に行うことが、資産管理や税務対策において重要です。

建物の減価償却を適切に行うためには、取得価格を正しく把握する必要があります。取得価格は、建物の減価償却費を計算する基礎となるため、誤った金額を設定すると税務処理に影響を及ぼしかねません。

本章では、取得価格の定義や具体的な確認方法を解説します。

取得価格とは、建物を購入あるいは建設する際にかかった費用総額のことです。

具体的には、以下のような費用が含まれます。
 

• 建物本体の購入価格あるいは建設費
• 建築確認申請費用や設計費用
• 建物の取り壊し費用
• 登記費用（建物部分）
• 仲介手数料（建物部分）
• 不動産取得税（建物部分）
• 一定の借入利子　など

減価償却を正しく行うためには、建物の取得価格の把握が不可欠です。建物の取得価格を確認する方法として、以下のような手段があります。
 

• 売買契約書を確認する
• 固定資産税評価証明書を確認する
• 不動産会社や税理士に相談する　など

建物と土地を一括購入すると、契約書に個別金額が記載されていない場合もあるでしょう。この場合は、建物の取得価格を算出する方法として、以下が挙げられます。
 

• 固定資産税評価額の按分
• 標準的な割合を参考にする
• 税理士や会計士に相談する　など

建物の減価償却には、「定額法」と「定率法」の計算方法があります。どちらの方法を採用するかによって毎年の減価償却費が変わり、税務やキャッシュフローに影響を与えるため、適切な方法の選択が必要です。

本章では、定額法と定率法の違いや計算方法、具体的なシミュレーションを解説します。

定額法とは、建物の取得価格から残存価額を差し引いた額に定額法の償却率を掛けることで毎年一定額を減価償却費として計上する方法です。

具体的な計算式は、以下のとおりです。
 

定率法とは、毎年の減価償却費を取得価格ではなく、帳簿価額（減価償却後の残存価額）に一定の割合を掛けて計算する方法です。

具体的な計算式は、以下のとおりです。
 

定額法と定率法を比較するために、以下の条件でシミュレーションを行います。

シミュレーション条件
 

• 取得価格：1,000万円
• 耐用年数：22年（木造住宅）
• 定額法の償却率：0.045
• 定率法の償却率：0.046

建物の減価償却を行う際は、正確な耐用年数の設定が不可欠です。耐用年数とは、税務上で建物が使用できる期間を指し、この期間から減価償却費を計算します。耐用年数は建物の構造や用途によって異なり、国税庁の基準によって決定されます。

本章では、耐用年数の基本的な考え方と建物の構造・用途ごとの耐用年数を解説します。

法定耐用年数とは、税法上で定められた固定資産の使用可能な年数のことであり、減価償却の計算基準になります。国税庁が定める「減価償却資産の耐用年数表」によって、建物の構造や用途ごとに異なる耐用年数が適用されます。

耐用年数を決める際に影響する要素は、以下のとおりです。
 

• 建物の構造（木造・鉄筋コンクリート造・軽量鉄骨造など）
• 建物の用途（住宅・事務所・工場・倉庫など）
• 改修やリフォーム有無（大規模改修があると耐用年数の変更が必要な場合がある）　など

国税庁が定める耐用年数表から、主な建物の耐用年数を以下にまとめます。
 

ここでは、建物の減価償却に関するよくある質問に回答します。

土地は減価しないため、減価償却の対象にはなりません。また、自宅として使用する建物も対象外ですが、一部を賃貸に出している場合は「賃貸部分のみ」減価償却ができます。

また、相続や贈与で取得した建物も取得費が発生していないため、減価償却の対象にはなりません。ただし、賃貸や事業用として使用する場合は適用されることもあります。

さらに、未使用の建物の減価償却はできませんが、事業目的で使用する場合は一定の要件を満たせば適用できるため、国税庁のホームページなどで確認をしてみましょう。

リフォーム費用が「資本的支出」か「修繕費」かによって、取り扱いが異なります。

増築や耐震補強など建物の価値を向上させる場合は資本的支出として資産計上し、新たな耐用年数で減価償却を行います。一方、壁紙の張り替えや設備の交換など維持管理の範囲内であれば、修繕費として一括経費計上ができます。

どちらに分類されるかは税務基準によって異なるため、リフォームを行う際は事前に確認をしましょう。

減価償却を行わないと取得費を経費に計上できずに所得だけが増えてしまい、結果的に税負担が大きくなります。また、売却時の帳簿価額が高くなり、譲渡所得税が増える可能性も出てくるでしょう。

さらに、法人などの場合は、減価償却を適用しないと税務調査で指摘を受けるリスクがあるため、適切に処理することが不可欠です。

土地を活用する方法の一つとして、駐車場経営があります。特に、ご自身で駐車場経営を行う場合、アスファルト舗装や駐車ライン整備、フェンスや看板の設置費用などが減価償却の対象となり、課税所得を圧縮できるため、税務上のメリットがあります。

また、駐車場経営はアパートや店舗を建てる場合よりも初期投資が抑えられ、管理の手間も少ないため、土地活用の選択肢として人気です。ただし、土地自体は減価償却の対象外であることに注意が必要です。

耐用年数については、たとえばアスファルト舗装が15年、フェンスが10年といった具体的な法定年数が定められています。詳細は以下の記事をご覧ください。

駐車場経営を活用することで、初期投資を抑えつつ、安定した収益を得ながら経費計上で税負担を軽減できる可能性があります。

建物の減価償却は、税務処理や資産管理における重要な役割を担っています。取得価格や耐用年数を正しく把握し、適切な減価償却を行うことで節税対策や経営の安定化にもつながるでしょう。

また、リフォームの際は資本的支出か修繕費かを判断し、減価償却の適用方法を正しく理解しておくことが不可欠です。

減価償却を行わないと税負担が増えたり、売却時の課税額が高くなったりする可能性があるため、適切な処理を行いましょう。さらに、老朽化した建物の維持管理にかかるコストを考慮し、土地の有効活用を検討することもおすすめです。

一つの選択肢として「駐車場経営」は初期投資が比較的少なく、減価償却を活用しながら安定した収益を得られる有効な土地活用といえるでしょう。

本記事を参考に建物の減価償却の仕組みを理解し、自身にとって最適な資産運用方法を検討してみてください。

※本記事は可能な限り正確な情報を元に制作しておりますが、その内容の正確性や安全性を保証するものではありません。引用元・参照元によっては削除される可能性があることを予めご了承ください。また、実際の土地活用についてや、税金・相続等に関しては専門家にご相談されることをおすすめいたします。