アパートを建てる費用はいくら？坪単価・予算・規模の関係を解説

アパートの建設費用は規模によって違います。部屋数や部屋の広さ、階数や設備などのさまざまな要因によって変動しますが、面積単価と延べ床面積から概算するのが一般的です。アパートを建てる費用の計算式は以下の通りです。
　

アパートを建てる費用を計算するには面積単価が必要です。不動産では坪単価がよく用いられています。アパートの建設では坪単価が66万円～120万円です。ただし、住宅種別や構造、地域などによる違いがあります。ここでは個々の要素と単価の関係を国土交通省の「建築着工統計調査」によると2023年の集計に基づいてまとめました。

居住専用に使用されるアパートは居住専用住宅または居住専用準住宅に該当します。居住専用準住宅は個々の部屋にキッチンがない住宅です。両者の工事費用定額に基づいて面積単価をまとめると以下のようになります。
　

アパートでは木造か鉄骨造の構造が多いですが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造、コンクリートブロック造の場合もあります。構造による面積単価を住宅種別も加味して同統計調査からまとめると以下の通りです。
　

工事費には地域差があります。地域によって人件費にも資材調達にかかるコストにも違いがあるからです。2023年に建築物の数が多かった代表的な都道府県の居住専用住宅の面積単価をまとめると以下のようになります。
　

アパートを建てるときにかかる費用は以下の4つに分類できます。

・本体工事費
・付帯工事費（別途工事費）
・設計費
・諸費用

ここではアパートを建てる費用の各項目の概要を紹介します。
 

本体工事費とは、アパートを建てるためにかかる直接的な費用です。基礎工事をしてアパートの躯体を構築し、内装や外装を作り上げるためにかかる費用をまとめたものです。キッチンやトイレなどのアパートに必要な部屋と関連する配管にかかる費用も含まれています。

ただ、本体工事費と後述の付帯工事費（別途工事費）の境界線は法的に定められているわけではありません。アパートを建てるときにはどこまで本体工事費に含まれているかを確認することが大切です。電気工事、空調工事、ガス工事、給排水工事などが別途になる場合もあるため、何が本体工事に含まれているかがわかる見積もりを作成して提案してもらいましょう。

付帯工事費（別途工事費）とは、アパートそのものを建てるためには必要ないものの、アパートを利用するために必要な工事にかかる費用を指します。例えば、電気工事や給排水工事をしなくてもアパートは建物として存在できますが、インフラ関連の工事費が付帯工事費に含まれる場合があります。ただし、これらの費用が本体工事費に含まれる場合もあるので注意が必要です。

付帯工事費の典型的な例としては、整地工事、造成工事、地盤改良工事などの土地に関する工事費や、駐車場などの外構工事費用、仮設工事費用があります。インフラが別途として扱われる業者の場合、上下水道引込工事、ガス引込工事、メーター設置工事、電気工事、空調工事も付帯工事費に含まれます。
 

設計費はアパートを建てるときに設計を業者に依頼したときに負担する費用です。設計から施工まですべて対応する設計施工一括方式の業者もありますが、設計あるいは施工だけ担当する設計施工分離方式の業者もあります。どちらの場合にも建築士やデザイナーなどと打ち合わせをして設計を提案してもらいながらアパートを設計する点は同じです。

建築基準法などの法律も加味した設計提案を任せられるので、アパートの建設では設計も業者に依頼するのが一般的です。設計費は施工まで依頼を受けられる前提の設計施工一括方式の業者の方が安くできますが、設計と施工を別にした方が専門性を生かせるメリットもあります。アパートを建てるときには費用と品質を考慮して比較することが大切です。
 

諸費用はアパートを建てるときに必要な本体工事費、付帯工事費、設計費以外の費用です。税金や保険料などのさまざまな費用がかかります。

・不動産取得税
・登録免許税
・印紙税
・司法書士報酬
・火災保険料
・水道負担金
・アパートローンの事務手数料
・建築確認申請等の手数料
・測量費

諸経費はアパートを建てる費用の10％程度を占めるのが一般的です。税金はアパートの価値や取引額によって決まり、火災保険料も物件の種別や規模によって決定されます。諸費用のほとんどは事前に金額を見積もりやすいので概算しておくのがおすすめです。
 

アパートを建てる費用は主に以下の要素によって大きく変動します。

・構造
・坪単価
・間取り
・部屋数

アパートの部屋数によって獲得できる最大入居者数が決まります。構造や間取りによって集客力に違いが生じるため、空室対策として重要なポイントです。構造は坪単価に影響し、坪単価はアパートの規模と費用の兼ね合いに関わります。このような要素を総合的に考えて、収益性の高いアパートを設計して建てることが大切です。
 

アパートを建てる予算によって、その規模は異なります。以下に、費用別の具体例を挙げます。
　

アパートを建てる費用は自己資金とアパートローン（不動産投資ローン）で工面するのが一般的です。投資ではなく不動産賃貸業としてビジネスをする場合には日本政策金融公庫の融資も受けられる可能性があります。

アパートローンは銀行や信用金庫などの金融機関が提供している融資サービスです。建設したアパートを担保として長期融資を受けられるのが特徴で、金利も2％～4％程度で借りられるケースが多くなっています。

アパートローンではアパートを建てる費用は全額ローンで済ませることは難しいので、自己資金を用意します。金融機関による審査によって融資を受けられる上限額が決まるため、審査を受けてみなければどの程度の割合にできるかはわかりません。一般的には自己資金とローンの比率の目安は30～50％です。自己資金が10％以上あればアパートを建てられる可能性があります。

 

アパートを建てる資金は融資によって手に入れるだけでなく、支払いやすくすることが重要です。ここではアパートを建てる費用をうまく工面するコツを紹介します。
 

アパートを建てる費用は以下の4つのタイミングで支払う可能性があります。

・契約
・着工
・上棟
・竣工

どのタイミングでいくら支払うかは交渉すれば変更できる可能性があります。融資が実行されるまでまとまった金額を支払うのが難しい場合には、上棟の時の支払いを着工と竣工のタイミングに分けるといった交渉をすると支払いやすくなります。
 

アパートローンなどで融資を受けるときには、いつ現金が着金するのかを確認しましょう。アパートローンは融資が確定した時点で入金される場合が多いですが、どのタイミングで確定するかは個々に異なります。契約時点では着金せず、竣工してから着金するケースもあるので着金のタイミングを確認してから融資の申し込みをしましょう。

アパートを建てる資金の調達では複数の方法を比較して決めることが大切です。アパートローンは個々の金融機関が条件を決めて審査しているため、同じアパートを建てる場合でも融資内容が変わる可能性があります。不動産賃貸業として事業を営む場合には日本政策金融公庫の融資を低金利で受けられる場合もあります。公的融資は申し込みや審査のスケジュール、融資実行のタイミングに注意して、資金調達方法として適しているかを検討しましょう。

本体工事費は自己資金やアパートローンで工面できても、付帯工事費が大きくて支払えなくなる場合があります。業者から見積もりを取る際には、本体工事費と付帯工事費の内容と費用の内訳を明確にしてもらいましょう。その業者が対応できない工事は外されている可能性があり、別途依頼をしなければならないこともあります。

また、地中障害物が見つかったときの撤去工事や祭典費などが見積もりに含まれていない場合があります。そのため、かかる可能性のある費用をすべてリストアップしてもらうことが重要です。後から追加請求されて困らないための対策として、これらの費用を事前に見積もることが必要です。
 

アパートを建てる費用は、設計や依頼先の選定によって削減できる可能性があります。アパートの計画を立てる段階で、できるだけ費用を抑える工夫が重要です。ここでは、アパートを建てる費用を抑えるためのポイントを紹介します。
 

アパートはシンプルに設計して、余計な費用をかけないことが大切です。間取りやデザイン、部屋の設備・仕様などにこだわりを持ってアパートを設計すると納得の仕上がりになります。しかし、設計や仕様のこだわりが強いほど建設費用が高くなります。シンプルで万人受けするアパートにすると入居者も募りやすいので、空室対策にもなる方法です。
 

アパートの構造はニーズと経営計画に合わせて選ぶことが重要です。アパートを安く建てるなら木造ですが、耐用年数が短くて修繕費用がかさみます。隣室の声や振動が届きやすく、断熱性が低いので、木造アパートは好まない人もいます。

鉄筋コンクリート造のように耐用年数が長いと修繕コストを抑えやすいだけでなく、防音性や断熱性を高めた設計をすれば、喜んで住み続ける人が増えるでしょう。鉄筋コンクリート造は面積単価が高いのがデメリットです。アパート経営では初期費用を抑えつつ、集客もできる建物にすることが大切です。利益モデルを立ててシミュレーションし、費用対効果を考えて構造を決めましょう。
 

アパートの部屋数は少ないほど建設費用を抑えられます。部屋が増えると壁や設備などの必要数が増えるためです。例えば、ワンルーム8部屋にする代わりに2LDKで4部屋にすれば、建設費用を抑えられます。しかし、アパート経営では空室リスクの対策が必要です。単身者が多く、ワンルームの需要が高い地域では、ワンルームを選ぶ方が良い場合もあります。また、ワンルームにする場合でも広めの6部屋にすることで建設費用を削減できます。

アパートの設計を依頼する場合、設計施工一括方式の業者を選ぶことで、費用対効果が上がります。設計施工分離方式と比較して、設計施工一括方式はトータルコストを抑えることができます。これは、依頼先が自社で一貫して設計から施工まで対応できるため、他社を介するよりもスムーズに進行するからです。また、自社のノウハウを活かして設計時点から建設コストを抑える対応が可能な業者も存在します。
 

複数社から見積もりを取って比較することで、より安価な業者を見つけることができます。アパートの建設費用は、設計が同じであっても人件費や建材の調達力などによって異なるため、複数社と打ち合わせを行い、見積もりを取ることが重要です。見積書を比較することで、工事内容の抜け漏れが発見できる場合もあります。必要な工事がすべて含まれている信頼性の高い業者を選ぶことで、費用対効果を高めることができます。
 

アパートを建てる費用は数千万円単位で、需要が高いエリアでは1億円以上の予算が必要となることもあります。しかし、莫大な投資をしてアパートを建てても、投資資金を回収し収益を得るまでには時間がかかります。大きな資金を投下することに不安を感じる方もいるでしょう。アパート経営は土地活用として長期的な収益性が期待できる方法ですが、投資リスクも大きいため慎重な検討が必要です。

初期費用を抑えて土地活用を始めるなら、駐車場経営がおすすめです。駐車場経営は月極駐車場として定期契約で賃料を徴収したり、コインパーキングにして利用の都度払いで利益を得たりする方法です。一括借り上げで駐車場業者と契約すれば、初期費用ゼロでも始められます。まずは駐車場経営から土地活用を始め、アパートを建てるかどうかを将来的に考えるのも良いでしょう。
 

アパートを建てる費用は2,000万円から1億円以上かかります。十分な予算があれば大規模なアパートを建てられますが、数千万円の費用を工面できれば小規模なアパート経営を始めることも可能です。アパートの建設費用は依頼先や依頼方法によって異なるため、アパート経営で土地活用をする際には、十分に比較して初期費用を抑えることが重要です。

アパートを建てる費用が高いと感じた場合、少額の費用で始められる土地活用から始めるのもおすすめです。駐車場経営は更地があれば初期費用ゼロでも始められます。アパートを建てる費用を用意できない状況でも土地活用を始められるため、遊休地がある場合は駐車場としての活用を検討してみてください。
 

※本記事は可能な限り正確な情報を元に制作しておりますが、その内容の正確性や安全性を保証するものではありません。引用元・参照元によっては削除される可能性があることを予めご了承ください。また、実際の土地活用についてや、税金・相続等に関しては専門家にご相談されることをおすすめいたします。