更地にして売却すべき？メリット・デメリットと補助金情報を紹介！

更地とは土地に建築物がなく、利活用について特に制限を受けるような権利関係がない状態の土地です。更地は不動産業界で使用されている専門用語です。土地に住宅やビルなどが建っていたり、借地権や抵当権などの権利が設定されていたりするときには更地とは言えません。ただ、農地や山林などのように建物が建てられていない土地であっても、目的を持って使用されているときには更地に該当しません。

更地は特別に法律によって定義されているわけではありませんが、国土交通省では「建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。」と不動産鑑定評価基準で定めています。そのため、宅地として住宅を建てられる土地で、建物が解体されている状態になっているときに更地と呼ぶのが一般的です。何もない土地で物理的に住宅を建てられるとしても、法的に住宅用地として認められていない場合には更地と呼ばないこともあります。

参照：不動産鑑定評価基準｜国土交通省
 

整地とは土地をならして建物を建てたり、農業や林業などで使いやすい状態にしたりすることを指します。住宅などの建物を解体して建築物をなくした時点では更地です。さらに地面の状態を確認し、土地の用途に応じた整備をするのが整地です。地面を平らにしたり、埋設物を除去したりするプロセスを含みます。更地にしただけでは建物がなくなるだけですが、整地が完了すると、「住宅の建築をする」「農作業を始める」などといった土地活用ができるようになります。
 

住宅などの建物が建っている土地を更地にするときには専門業者に依頼して解体してもらうことが必要です。更地にするためにかかる解体費用は建物の面積によって変わります。面積に比例して大きな解体費用が必要になりますが、建物の構造によって解体にかかる作業費や解体後に出た不要物の処分費が異なります。更地にするための費用の1坪あたりの相場は以下の通りです。あくまで目安として参考にしてください。

＜1坪あたりの相場＞

建物を解体して更地にするときには補助金を利用できる場合があります。空き家として都市の景観や防犯についての課題がある地域が多くなりました。国土交通省では空家等対策の推進に関する特別措置法が整地されたことを受けて、改善を推進するために自治体を支援しています。自治体では支援を受けて空き家対策を進めています。住んでいる地域によっては、老朽化した家屋であれば補助金を使える場合があります。

参照：
空家等対策の推進に関する特別措置法 | e-Gov法令検索
空き家対策総合支援事業｜国土交通省
 

老朽危険家屋解体撤去補助金は老朽化した家屋の解体工事に使用できる補助金です。まちづくりの一環として自治体が実施している補助金制度で、対象物件の条件は自治体ごとに決まっています。あらかじめ申請して事前に現地調査を受けてから施工するのが一般的です。最大で解体費用の1/2まで補助を受けられますが、補助率や上限額は自治体によって異なります。

参照：飯塚市／飯塚市老朽危険家屋解体撤去補助金制度
 

都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金は美しい街を維持するために、古くなった空き家の解体に対して適用できる補助金制度です。地方自治体が主体になって実施している制度で、対象条件や補助率、上限額は自治体が決めています。都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金も1/2を上限とすることが多いようです。

参照：平成25年9月［市政はこだて］｜函館市
 

建て替え建設費補助金は老朽化した建築物を解体して建て替えるときに利用できる補助金制度です。自治体によって適用できるエリアが指定されていて、対象となる土地や建物の条件も定められています。補助率や上限額、対象費用なども個々に違いますが、建物の解体費用、設計費用、建築費用のいずれかが補助対象になります。

参照：建替建設費補助制度（戸建住宅への建替え）

 

更地にしてから売却する方法はメリットがたくさんあります。特に古い建物が建っているときにはメリットが大きいので、更地にしてから売却を検討するのがおすすめです。ここでは更地にして土地を売却するメリットを詳しく解説します。
 

更地にすると建物が原因で売れない状況を解消できるのがメリットです。建物がある物件を売りに出すと、建物の方が注目されてしまいます。立地が良かったとしても、建物が古くて魅力がないと買ってもらえません。建物が比較的新しかったとしても、買い手のニーズに合っていなかったら購入の申し込みをしてもらえることはないでしょう。
買い手が建物ごと土地を購入してから、建物を解体して土地を活用することは可能です。しかし、購入費用に加えて解体費用を負担しなければなりません。建物の譲渡を受けるときに登記費用も余計にかかります。費用負担が大きくて買いたくないと思われてしまいがちです。しかし、更地にしてしまえば土地として売買できるので買い手に検討してもらいやすくなります。

建物を解体すると資産価値が上がる場合があります。建物があることによって資産価値が減額されることがあるからです。古くて耐用年数を過ぎている建物の場合には減額対象になるのが一般的です。特に現在の耐震基準に合っていなかったり、空き家になっていて老朽化が進んでいたりする場合には建物の存在が土地に対してマイナス評価になることが多くなっています。更地にすることで土地そのものの評価額で売買できるようになるのがメリットです。
 

買い手の視点では更地にすると用途が広がります。建物が建っている状態の物件では、土地を使うという視点で見てもらえないことがよくあります。しかし、建物の解体を済ませて更地にすると、土地としての活用を考えてもらうことが可能です。古い家が建っている土地のときには居住用と思われてしまう傾向があります。しかし、家がなくなると、新たに新築住宅を建てて住むことも、アパートを建てて賃貸経営することも考えやすくなります。

建物がなくなるだけで注目してくれる人が増えます。用途地域になっていると制限はありますが、さまざまなニーズに応えられる物件になるので売れやすくなるのがメリットです。
 

更地にすると土地の地盤や土壌の調査がすぐにできるようになります。地盤調査をして緩いと判断された場合には、建物を建てるときには地盤の改良をしなければなりません。古い家が建っている土地を買って解体したときに地盤が緩いことが発覚したら、地盤改良の工事に余計に費用がかかります。建て替えを目的にして物件を買う人にとっては、古い建物があるのはリスク要因です。

更地になっていればあらかじめ地盤調査をして、結果を添えて販売することもできます。建物を建てたいと思っている人から喜ばれる物件になります。

老朽化している家が建っている物件よりも、更地の方が不動産会社の印象が良くなります。建物が原因で売れそうもない物件の仲介を依頼されるよりも、更地で広い需要がある土地の仲介を依頼された方がモチベーションが上がるのは明らかでしょう。

不動産会社は成功報酬で対応しているので、売れなさそうな物件でも販売や広告の活動をしてコストをかけなければなりません。不動産会社にとって売上を出して利益を上げることは重要なので、売れる可能性が高い物件の仲介に力を注ぐのは当然です。売れにくいと思われる建物は解体して更地にすると、不動産会社が積極的に販売活動をしてくれるようになる可能性があります。
 

更地にすると内覧対応をする必要がなくなります。内覧は仲介を依頼した不動産会社に任せることもできるので、必ずしも売主が立ち合いをする必要はありません。ただ、家がきれいな状態でない場合には内覧直前に清掃をして印象を良くする対応は重要です。家を解体してしまえば土地だけになるので、特に内覧対応をせずに済みます。

ずっと売れなくて雑草が生い茂ってしまったときには対応が必要になります。しかし、内覧の度に足を運んで清掃することは不要です。物件を売却するときの内覧対応の負担を軽減できるのが更地にするメリットです。
 

更地にすると契約不適合責任を免れることができます。契約不適合責任とは建物を売買したときに契約書に記載されていない瑕疵（かし）が見つかったときに売主が負う責任です。瑕疵があった場合には売却後に損害賠償請求をされることもあります。

契約不適合責任は建物だけでなく土地に対しても適用されます。ただ、建物の場合には見えない部分が多いので瑕疵が発覚するリスクが高いのに対し、土地の場合には調査をしやすいので低リスクです。土地の取引で多いトラブルは地中埋設物の発見です。更地にしたときに土地の調査をして確認すれば問題は起こりにくいでしょう。
 

更地にすると売れるまでは土地活用ができます。不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらいながら、土地活用によって利益を得ることが可能です。土地そのものを資材置き場などとして建物を建てない約束で契約をすれば、買主が見つかったときにすぐに売れます。イベントスペースとして貸し出したり、コンクリートを敷いてコインパーキングを経営したりすることも可能です。

更地にして売れないと固定資産税の負担が大きくなります。固定資産税や土地の管理に必要な費用を確保できるくらいの収益性がある土地活用をすると、落ち着いて更地の売却を進めることができます。
 

更地にして土地活用を始めると、そのままの状態で売れる場合もあります。例えば、イベントスペースにするためにコンクリートを敷いたときには、再びコンクリートを剥がして更地に戻すことを求められる場合もあるのは確かです。しかし、買主がコンクリートをそのまま使いたいと言ってくれれば、コンクリートの撤去工事をする必要なく売却できます。

また、コインパーキングを運営していたときに、買主がそのまま引き継いでコインパーキングを経営したいと言うこともあります。更地にして運用を始めると、土地の使い方を見て買いたいと思ってもらえる可能性があるのがメリットです。

更地にしてから売却する方法にはデメリットもあります。メリットばかりではないので、ここでは更地にする前に注意すべき点を解説します。

更地にするには建物の解体費用がかかるのがデメリットです。解体せずに売れるのなら、多少の減額になっても費用対効果が高い可能性があります。解体費用は1坪当たりの単価が木造では25,000円～60,000円、鉄骨造では30,000円～70,000円、鉄筋コンクリート造では50,000円～80,000円が相場です。一般的な戸建て住宅では100万円前後の解体費用がかかります。物件を売るための初期費用負担が大きいのが更地にするときの注意点です。

更地にして土地を売却するには時間がかかります。建物の解体工事を手配するときには業者間で比較して費用が安くて便利な業者を探すのに手間暇がかかり、手配後に解体作業をしてもらうのにも時間が必要です。解体が終わった後、更地にして売却するためには土地の測量などの作業も必要になる場合があります。解体業者や測量業者の日程調整で苦労すると、更地にするまでに数週間かかるので注意が必要です。
 

更地にしただけでは売れないときもあります。その際の対策として整地をして土地の価値を高める方法がありますが、整地にも費用がかかるので注意が必要です。整地は費用の相場は坪単価1,000円～2,000円程度と言われています。30坪の土地では3万円～6万円くらいの追加費用をかけなければなりません。

なお、整地にかかる費用は、土地をどのように仕上げたいか、土地の形状や埋設物の有無、面積によっても費用に差が出てくるため、業者に見積もりをとると良いでしょう。

建物を解体したことによって物件が売れにくくなる場合もあるので注意が必要です。例えば、少しリフォームすれば賃貸経営ができそうな一戸建てが建っているというときには、値打ちのある物件として着目してくれる場合があります。不動産投資をしたいと考えている人にとっては、更地よりも建物がある方が魅力的です。

築年数が古く、老朽化が著しい場合には解体した方が売れやすくなる可能性があります。しかし、そのままでは誰も住まないと思うような住宅でもリフォームやリノベーションをすれば、再建築するよりは安い費用で住める家にできます。更地にしたために不動産投資をしている人から目を向けられなくなるリスクもあるので気を付けましょう。

解体すると査定総額が下がる可能性があります。建物の価値があると判断されたときには解体すると査定総額が減ります。自分は住まないと思うような家だったとしても、安いなら買って住みたいと思う人もいるので注意が必要です。買い手が見つかる可能性がある物件なら解体しない方が費用対効果が上がります。

物件の査定では再調達価格から経年劣化による影響を加味して計算するのが一般的です。不動産会社にあらかじめ相談して、更地にするかしないかで査定価格がいくらになるかを聞いてみた方が良いでしょう。

更地にした土地に建築物を建てられない再建築不可物件になる場合があります。建築基準法で定められている接道義務を果たしていない土地には新たに建築物を建てられません。隣の土地を購入して道路に接するようにする、セットバックをして道路の幅員を確保するといった対策が必要になります。建物がなくなることで物件価値が下がるリスクが高いので注意が必要です。

更地にするときには固定資産税と都市計画税の問題を考えることが重要です。更地にしたのが原因で税金が高くなることがあるからです。例えば、居住用の建物があった土地を更地にすると土地に対する固定資産税と都市計画税が高くなります。住宅用地の特例による軽減措置を受けられなくなってしまうからです。土地の固定資産税の負担が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍になります。

気を付けておきたいのは更地にすると建物の固定資産税・都市計画税がなくなることです。土地の評価額が低くて建物の価値が十分に残っている場合には解体によって税金が下がることもあります。総額で税金がいくらになるのかを建物の解体前後で比較してみることが大切です。

また、建物が店舗や事務所だった場合には宅地としての用途ではないので固定資産税・都市計画税の減額措置を受けられません。この場合には解体して更地にすると、建物の固定資産税と都市計画税がかからなくなるため、税金が減る可能性があります。住宅以外の場合には、売れる見込みがなくて使わないなら早めに解体して更地にした方が税金の負担を減らせるのでメリットが大きくなります。


なお、固定資産税や都市計画税は1月1日の時点で所有している不動産に対して算定されます。その年のうちに建物を解体して、土地を売却すれば翌年の固定資産税や都市計画税は全て買主負担になるためかかりません。しかし、更地にしても年内に売れなかったら、翌年も税金を納めなければならないので注意が必要です。

参照：
総務省｜地方税制度｜固定資産税
固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局
 

更地にしたら売却できるまでは活用して収益を得られるようにするのがおすすめです。更地にするとさまざまな形で収益性のある運用ができます。土地活用によって収益を安定して手に入れられるようになったら、売らずに持ち続けるのも選択肢の一つです。
売却することを前提にして更地を活用するには、あまり造作物を作らないのが適切です。造作物の設置や撤去に費用も時間もかかるからです。例えば、以下のような活用方法がおすすめです。
 

• 土地のまま資材置き場などとして貸す
• イベントスペースとして貸して使ってもらう
• キッチンカーの出店場所にする
• 駐輪場や駐車場にして賃貸経営する
• コインパーキングにする
• 貸しコンテナやトランクルームを経営する
• コインランドリーにする
• 自動販売機を設置する

駐車場経営は更地活用でおすすめの方法の1つです。駐車場は更地にした後、小規模な工事で経営を始められます。コインパーキングならフランチャイズを利用すると管理やメンテナンスなどの基本的な業務を委託することもできます。商店街の近くなどの好立地であれば、毎日大勢の車が利用してくれるでしょう。一括借り上げの契約をしたコインパーキングでは、利用率にかかわらずに一定の収入を得られます。
月極駐車場にして経営するのも選択肢の1つです。月極駐車場は契約者を獲得できれば安定して毎月収入を得られる魅力があります。コインパーキングと月極駐車場のどちらの収益性が高いかは周辺環境を考慮して決める必要がありますが、立地が良ければ収益力のある土地活用になります。

接道義務を満たしていない土地では再建築不可物件になります。対策としてセットバックをして道路を確保する方法がありますが、駐車場の場合にはセットバックは原則として必要がありません。駐車場は平面の土地を利用して経営することができるからです。セットバックによって接道義務を果たさなければならないのは建築物を建てる場合だけです。ただ、立体駐車場を建てるときにはセットバックが必要になる場合があります。

建築基準法では建築物が「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの」と定義されています。屋根や壁のない立体駐車場であれば建築物に該当しませんが、ビルのような形で建設したタワー型の立体駐車場ではセットバックが必要になる場合があるので注意しましょう。

参照：建築基準法 | e-Gov法令検索

建物のある土地を更地にしてから売却した方が良いかどうかは建物や土地の状態によって異なります。空き家で老朽化した建物があるときには更地にした方が売れやすくなるのが一般的です。ただ、更地にしても売れずにいると固定資産税や都市計画税の負担が大きくなります。更地にしたときには土地活用をしながら売却も検討しましょう。駐車場経営は撤去が容易で更地に戻しやすい土地活用の一つなのでぜひ検討してみてください。

※専門家と相談し慎重に決めることをおすすめします。