25種類の土地活用方法を一覧で紹介!目的/特徴/メリット・デメリットの比較も

土地活用方法として知られる25種類を、土地活用の目的・特徴・メリットデメリットについて解説します。土地活用は、都会や田舎など立地によりその土地に合うものは変わります。土地活用種類の選択は、行う目的と周辺環境や需要見込み調査を基に決めていきます。

25種類の土地活用方法を一覧で紹介!目的/特徴/メリット・デメリットの比較ものイメージ

目次

  1. 1土地活用の基礎知識
  2. 225種類の土地活用方法を比較!
  3. 3土地活用の種類を徹底紹介【自己活用】
  4. 4土地活用の種類を徹底紹介【共同活用】
  5. 5土地活用の種類を徹底紹介【貸す】
  6. 6土地活用の種類を徹底紹介【売る】
  7. 7土地活用の種類を目的別に紹介
  8. 8土地活用の種類を選ぶ際の注意点
  9. 9土地活用の種類を決めた後の流れ
  10. 10まとめ

土地活用の基礎知識

親から相続した土地を、そのまま放置してたら勿体ないと思う人は多いでしょう。しかし、その土地をどのように活かしていけばよいか、わからない人も多いはずです。そこで今回は、土地活用の方法25種類を紹介します。

この中で出来そうな土地活用があったら、ぜひ検討してみてください。まず、最初に土地活用初級編として、土地活用の基礎知識から解説していきます。

土地活用を行う理由

土地活用を行う理由は、ただ土地を所有しているだけでは赤字になるからです。土地には必ず固定資産税が掛かります。固定資産税は、土地を所有している間は、永久に課税されます。その固定資産税に充当できる収入を得るのが、土地活用の目的です。

尚、固定資産税は更地で所有していると、住宅用地の特例は使えず、課税される税金は高くなります。土地活用すれば、固定資産税の支払い分を賄うことができます。また、土地活用が成功すれば、固定資産税以上の収入を得る可能性もあり、事業拡大できる可能性も出てくるのです。

土地活用と売却を比較

土地活用と売却を、双方のメリット・デメリットで比較していきます。

土地活用のメリット

  • 長期的に収入を得ることができる
  • 固定資産税を賄うことができる
  • 土地を自由に使える

土地活用のデメリット
  • 土地管理の手間が掛かる
  • 初期投資に多額のお金が掛かる場合もある
  • 失敗するリスクがある

売却のメリット
  • 多額の現金が一気に入る
  • 固定資産税の支払いがなくなる
  • 土地の管理を考える必要がなく、リスクもなくなる

売却のデメリット
  • 土地を手放すことになる
  • 仲介手数料などで経費が掛かる
  • 売却益に対して税金が掛かる

上記に、双方のメリット・デメリットをまとめてみました。土地活用は長期的に収入がある一方で、失敗するリスクもあります。売却に関しては、即現金を手に入れることができる反面、売却時に経費が掛かり、売却益に課税される場合もあります。

例えば、先祖から受け継いだ大事な土地であれば、土地活用をお勧めします。また、管理自体や所有していること自体が面倒と思うのであれば、売却をお勧めします。

土地活用を行う前に検討すべきこと

土地活用を行う前に検討すべきことは、土地活用をする為の初期費用が用意できるか、です。例えば、土地活用でアパート・駐車場・テナントビルなどを建設する場合には、初期費用が掛かります。

金融機関から借り入れする方法がありますが、100%に近いローンでは事業が行き詰ったときに、資金繰りがすぐに悪化してしまいます。したがって、一定以上の自己資金が用意できるかを検討します。

次に、土地活用には初期費用が掛かり、その分リスクを背負うことになります。その分野の専門的なことや、土地活用で掛かる税金などを勉強することを検討しましょう。また土地活用する分野が決まったら、専門家に相談することも検討します。一人で決めず必ず専門家等の助言を参考に、進めていくことが大事なポイントです。

25種類の土地活用方法を比較!

ここでは、土地活用の方法25種類の特徴や、メリット・デメリットを比較していきます。土地活用にはどんな種類があり、どんな特徴があるのかがわかります。

自己活用

  特徴など メリットなど
アパート アパートを建てて、第3者に賃貸。一般的には1棟経営が多い。節税、老後の年金代わり、不労収入目的で始める人が多い。 入居者がいる限り、安定的に家賃収入が得られる。駅に近いなど好立地に建てることが必要。
マンション 1室若しくは1棟経営が殆ど。1室経営であれば、アパートより初期費用は安価に済む。サラリーマンに人気。 入居者がいる限り、安定的に家賃収入が得られる。管理会社によっては家賃保証契約もすることができる。
賃貸併用住宅 自宅の一部に賃貸用の住宅を併設。 家賃収入でローン返済や固定資産税などの支払いができる。
オフィスビル オフィスビルを建設し、テナント企業から賃料収入を得る。 駅に近いなど好立地である必要があるが、高収益が期待できる。管理会社に委託すれば手間は掛からない。
店舗 スーパーなど店舗を建設し、店舗の売上から人件費などを差し引いたものが収入となる。 経営が成功すれば事業拡大の可能性もある。
コインパーキング 土地を管理会社に一括で貸す形態が一般的。毎月地代を管理会社から得る。 安定的に賃料収入が得られるが、収益性は低い。初期費用なしで始められる。節税にはならない。
月極駐車場 自己経営が一般的。管理会社に賃借人の募集や契約などを委託できる。 初期費用は安価。節税にはならない。
トランクルーム 主にコンテナボックスを設置する。24時間利用可能。 初期費用は安価。建物が頑丈なので管理の手間は掛からない。
資材置き場 建設会社の資材置き場、重機置き場として土地を貸す。 土地を整地する必要もなく、初期費用は殆ど掛からない。
戸建て賃貸住宅 戸建住宅を建設し、第3者に賃貸。若しくは空き家になった実家を活用。 更地に住宅を建設すれば、節税対策になる。入居者がいなくなると、収入が0円になるリスクがある。
シェアハウス シェアハウスを建設し、第3者に賃貸。 戸建て賃貸に転用しやすい。入居者同士のけんかや窃盗、家賃未納トラブルに合うリスクがある。
コインランドリー コインランドリー施設を設置。洗濯機や乾燥機の利用料金が収入となる。 管理の手間は掛からない。固定客が付けば経営は安定する。業務用の洗濯機設置など初期費用が高額。
太陽光発電 ソーラーパネルを設置し、発電した電気を電力会社に売電し収入を得る。 田舎の使っていない土地の有効活用ができる。初期費用が高い。広大な土地が必要。
コンビニ コンビニ店舗を設置し、営業収入から人件費等を差し引いた分が収入となる。 店舗建設や加盟金など、初期費用は高額。立地や経営方法によっては、高収益も期待できる。
保育園 保育園を設置し園児を募集する。月謝を主な収入に経営する。 保育園不足が深刻であり、需要が大きいので安定的に収入を得られる。
医療施設 好立地である必要はなく、高齢化社会で需要は大きい。事業者と一棟契約を結ぶのが一般的。 初期費用は莫大。雇用創出、医療の活性化など地域社会に貢献できる。
老人ホーム 高齢者の多い田舎立地でも収益が見込める。事業者と一棟契約を結ぶのが一般的。 初期費用は莫大であるが、自治体等から補助金がでる場合がある。
ビジネスホテル 都会の好立地で建設される。ホテルの稼働率により収益が大きく変動する。 節税対策になる。初期費用は莫大であるのでリスクは大きいが、高収益が期待でき、事業拡大の可能性もある。
サ高住 高齢者の多い田舎立地でも収益が見込める。事業者と一棟契約を結ぶの。 需要は落ちにくいので、安定的に収益が見込める。

共同活用

  特徴など メリットなど
土地信託 法人や事業者など、土地活用のプロに土地を貸し、配当金の一部を得る。都心立地でおすすめ。 立地次第では高収益が期待できる。土地を返してもらう場合に、高額な立ち退き料が掛かる場合もある。
等価交換 土地を提供して、その土地の上に建物を建ててもらい、提供した土地に見合った分だけ建物の持分を貰う方法。 土地を提供するだけなので、手間が掛からない。土地の一部権利を手放すこと。

土地賃貸

  特徴など メリットなど
土地賃貸 土地を丸ごと貸して、地代収入を得る。借地期間に期限がある定期借地と、借地期間が更新できる普通借地がある。 初期費用は掛からずに、土地活用できる。収益性は低くなるがリスクはない。

売却

  特徴など メリットなど
土地売却 土地の管理が面倒な場合や、即現金化したい場合におすすめ。 固定資産税などを払う義務がなくなる。売却時の譲渡益に税金が掛かる。
寄付 自治体等に土地を寄付する。 地域社会に貢献。
譲渡 土地が欲しい個人や企業に譲渡する。 土地が有効活用。

土地活用の種類を徹底紹介【自己活用】

ここでは、土地活用(自己活用)の代表的なものを徹底解説していきます。

①アパート経営

アパート経営は、土地活用の代表的なもののひとつです。アパート経営は初期費用と、建設会社との相談から経営開始まで多くの時間と労力を要しますが、長期に安定的に収益が見込めることで人気があります

 

アパート経営の特徴

アパート経営は、更地にアパートを建設し、入居者から賃料収入を得る土地活用方法です。入居者がいれば安定的に収入が得られるので、サラリーマンの副業、年金代わりに始める人も多いのです。また、アパート経営は高収益を狙え、節税対策にもなります。

アパート経営の収入イメージ

アパート経営の収入源は主に、家賃収入です
家賃収入のシミュレーションを紹介します。

○部屋数4部屋、家賃8万円、稼働率75%の場合の年間収入は?
4(部屋)×80,000円(家賃)×12(か月)×75%=2,880,000円(年間収入)

他に、更新料(家賃の1か月分程度)や礼金が収入になります。

アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営のメリット・デメリットは下記になります。

メリット

  • 入居者が決まれば長期的に収入が得られる
  • 固定資産税、所得税、住民税の節税対策になる
  • 経営が成功すれば、更なる事業拡大も狙える

デメリット
  • 初期費用は莫大
  • 経営開始まで時間が掛かる
  • 空室対策が必要で、稼働率が下がると収益が悪化する
  • 築年数が経過すると、修繕費が掛かってくる

アパート経営は、節税対策や長期的に収入が得られる反面、初期費用が多いことや空室リスクもあります。また、築年数が経過すると修繕費も掛かってくるので、資金に余裕があることが大事です。

アパート経営が向いている土地や人

アパート経営に向いている土地は、駅の近くやスーパーに近いなど、市街地等で生活利便性の高いエリアです。また周辺にアパートがあまりない土地や、どこもアパートが満室で需要が見込めそうなエリアも向いています。

アパート経営に向いている人は、資金力に余裕があり、稼働率が悪化しても耐えられる人です。例えば100%に近いアパートローンを組んで経営する場合、空室になると即資金繰りが悪化する可能性があります。したがって、一定以上自己資金で賄える人がアパート経営に向いています。

②コインパーキング経営

コインパーキング経営も、土地活用の代表的な一つです。

コインパーキング経営の特徴

コインパーキングは、誰でも手軽にできる土地活用です。広い土地は必ずしも必要ありません。狭小地や変形地など車2台分の駐車スペースが取れる土地があれば、コインパーキング経営を始めることができます。

自己経営方式・管理委託方式だと初期費用が掛かりますが、一括借り上げであれば初期費用0円で始められます

コインパーキング経営の収入イメージ

コインパーキングは、経営方式により収入が変わってきます。

自己経営・管理委託の場合は、稼働率によって収入が変わります
○収容台数5台・賃料200円/時間・稼働率50%の場合の、1か月の収入は?
200(円)×5(台)×24(時間)×50%×30(日)=360,000(円)

一括借り上げの場合は、稼働率に関係なく地代が収入となります
したがって、同じ立地で地代が20万円の場合、毎月20万円が収入となります。

コインパーキング経営のメリット・デメリット

コインパーキング経営のメリット
 

  • 稼働率が上がれば収益も上がる(管理委託・自己経営)
  • 違法駐車が少なくトラブルになりずらい
  • 収入が安定する(一括借り上げ)
  • 初期費用が掛からない(一括借り上げ)

コインパーキング経営は、稼働率によって収入が左右されます。稼働率が上がれば収益も上がります。同じ場所で月極駐車場を経営するより、高い収入を得られます。また、一括借り上げの場合、地代収入となるので管理会社との契約が続く限り、安定的な収入となります。

また、コインパーキングは入庫ゲートやロック板などの設備が設置されているので、違法駐車などはほぼありません。


コインパーキング経営のデメリット
 
  • 初期費用が月極駐車場より高い(管理委託・自己経営)
  • 稼働率が高くても収入が変わらない(一括借り上げ)

管理委託などの場合、コインパーキングは多くの機器設置が必要になります。ロック板、精算機、看板、照明、防犯カメラなどを設置するので、初期費用が高くなります。一括借り上げの場合、稼働率が良くても収入が変わらないので、収益性が落ちてしまうのがデメリットです。

コインパーキング経営が向いている土地や人

コインパーキングに向いている土地は、一時利用が見込まれる店舗や病院などの近くです。また主要駅の傍や、繁華街も設置には向いています。コインパーキング経営に向いている人は、アパートなどを建てるような広い土地ではなく、狭小地や変形地を好立地で所有している人です。また、初期費用をあまり掛けたくない人におすすめです

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土地活用の種類を徹底紹介【共同活用】

ここでは、土地活用(共同活用)の代表的なものを徹底解説していきます。

①土地信託

土地信託は、共同活用でまず思い浮かぶ土地活用です。

土地信託の特徴

土地信託とは、土地活用のプロに土地を貸し、自身に代わって土地活用をしてもらうことです。土地信託は信託業の免許がある、信託銀行と信託会社が行います。事業者は委託された土地で、土地活用を行い収益を上げられたら、その配当金を土地所有者が得られる仕組みです。

土地信託の契約期間は、通常10年~30年程度です。その間土地の所有権は信託先に移転しますが、信託期間が終了すると土地所有者に戻ってきます。また、双方の同意があれば契約を更新することもできます。

 

土地信託のメリット・デメリット

土地信託のメリット・デメリットは下記のとおりです。

メリット

  • 土地活用の専門知識不要
  • 初期投資が不要
  • 土地が建物付きで戻ってくる場合もある

まず、土地活用のプロに委託するだけなので専門知識は不要です。また、一定の信頼がある信託免許保有の事業者であるので安心です。次に、土地を貸すだけなので、初期投資費用は不要です。最後に信託契約終了後に、建物付きで土地が戻ってくる場合もあります。しかしローン等があるとそこも引き継ぐこともあるので注意が必要です。

デメリット
  • 信託報酬(手数料)が掛かる
  • 収益が上がるとは限らない
  • 土地は自由に使えない

土地活用を委託しているので、当然に報酬を支払う義務があります。その報酬が信託報酬となるのですが、おおむね収益の5~20%で設定されています。この分の費用が掛かることを認識しないといけません。

次に、土地活用が必ず成功するわけではないので、収益が上がるとは限りません。信託会社がアパート等を建設した場合に、収益は工事費用、ローン返済、各種経費、税金などを差し引いたものになるので、特に初期は配当金があがりづらいのです。最後に、信託期間所有者は土地を自由には使えないので注意が必要です。

土地信託が向いている土地や人

土地信託が向いている土地は、都心に近い好立地です。理由は、土地活用の選択肢が幅広く信託会社が土地活用しやすいからです。また、土地信託に向いている人は、土地活用したいが初期費用を掛けたくない、土地活用をしたいが、さまざまな打ち合わせや手続きは面倒と思っている人に、おすすめです。

②等価交換

次に、等価交換についてです。

等価交換の特徴

等価交換とは、不動産デベロッパー等に土地を提供し建物を建ててもらい、建物完成後に提供した土地の価値と、同等の土地・建物の所有権を得ることです。土地があるが建築ノウハウがない土地所有者と、建物を建築したいが土地がない不動産デベロッパー、双方の意向を繋ぐのが等価交換です。

等価交換のメリット・デメリット

等価交換のメリット・デメリットは下記のとおりです。

メリット

  • 初期投資0円で始められる
  • オーダーメイドの建物が無償で手に入る
  • 相続税対策になる

等価交換のメリットは、初期投資費用が掛からないことです。仮に所有地にマンションを建設すれば、莫大な費用を負担することになりますが、等価交換にはありません。次に、不動産デベロッパーにある程度わがままが利きます。

居住用か賃貸用か、設備仕様や間取りのオーダーもできます。最後に、土地で所有しているときよりも相続税評価が下がるので、相続税対策になるのです。

デメリット
  • 好立地でないとできない
  • 全ての土地の権利は手放すことになる

デメリットは、不動産デベロッパーが欲しがるような好立地である必要があるので、どの土地でもできるわけではありません。また、土地の所有権の一部は残りますが、土地全体の所有権は手放すことになるので、先祖代々受け継いだ土地などの場合、慎重な検討が必要です。

土地活用の種類を徹底紹介【貸す】

ここでは、土地活用(貸す)の代表的なものを徹底解説していきます。

①定期借地

定期借地について紹介します。

定期借地の特徴

定期借地とは、土地を期限付きで貸すことです。更新ができる普通借地とは違い、期限が到来したら必ず土地が戻ってくるのが特徴です。借地期間は、地代収入を得ることができます。

また、一般的には定期借地権と言われることが多く、最近では新築の分譲マンション等に多く採用されています。買主は土地を所有しないので、一般的な所有権のマンションより、安価に購入できるメリットがあります。

 

定期借地のメリット・デメリット

定期借地(一般)のメリット・デメリットは下記のとおりです。

メリット

  • 必ず土地が更地で返還される
  • 借地期間中、安定的に地代が入る

定期借地のメリットは、期限が到来したら必ず土地が返還されることです。従来の普通借地は、契約が切れても賃借人が借りることを望む限り更新できるなど、賃貸人には不利な面が多くありました。定期借地はこの問題を改善したもので、賃貸人保護の意向が強くなっています。次に、借地期間中は安定的に地代が入るので、収益見込みが立てやすくなります。



デメリット
  • 契約が長期間になることが多く、その間土地を利用できない
  • 途中解約ができない

定期借地のデメリットは、契約期間が長期間になるものが多く、その間自由に土地が使えないことです。また、契約期間中は途中解約もできません。短期間での土地活用を考える場合は、事業用定期借地を検討するのがよいでしょう。契約期間は10年以上50年未満となります。更に、もっと短い10年未満の一時使用もあります。

土地活用の種類を徹底紹介【売る】

ここでは、土地活用(売る)の代表的なものを徹底解説していきます。

①売却

売却について紹介します。

売却の特徴

売却は、土地活用の最終手段です。立地によっては、土地活用しにくい所もあります。例えば、人里離れた田舎、山間、土地活用しにくい変形地・狭小地などです。土地活用か売却か迷ったら、必ず専門家に相談しましょう。

その土地でやりたいことができなかったり、思ってもいなかった方法で土地活用が可能であったり、需要が見込める土地活用などを知ることができます。さまざまな判断材料を得た中で、売却か土地活用かを決めていきます。売却したら土地は二度と戻ってはきません。

売却のメリット・デメリット

売却のメリット・デメリットは下記のとおりです。

メリット

  • 即現金化できる
  • 固定資産税などを払う義務がなくなる
  • 面倒な土地管理をする必要がない

売却のメリットは、即現金化できることです。土地活用は少しづつ利益を上げていく形になりますが、売却がうまくいけば一気に多額の現金が入ります。次に、固定資産税などを払う義務がなくなります。土地を所有しているだけで掛かるので、手放せば固定資産税の負担がなくなります。最後に、土地管理をする必要がなくなります。


デメリット
  • 土地は手放す
  • 売却時に仲介手数料や、譲渡益に税金が掛かる

売却のデメリットは、土地を手放すことになります。売却をしたら土地は戻ってこないので、親から相続した土地等であれば慎重に検討しましょう。また、土地売却時は仲介手数料が掛かります。更に、売却益が出た場合、譲渡所得に税金が課せられます。5年以内の所有期間で39.63%、5年超の所有期間で約20.315%(所得税・住民税)です。
 

土地活用の種類を目的別に紹介

ここまで、土地活用の基礎的な知識や土地活用の種類等を解説し、何となく土地活用について掴んで貰えたのではないでしょうか。ここからは、土地活用の種類をさまざまな目的別に紹介していきます。

①安定した収益を得たい

安定した収益を得たい場合、収益性の高さは期待できません。どちらかというと長期的に少しづつ利益を上げていくイメージになります。毎月掛かる固定資産税分を、多少超えるような利益で充分と考えるのであれば、安定感のある土地活用がおすすめです。

おすすめの土地活用はこちらです。

  • コインランドリー
  • コインパーキング駐車場経営(一括借り上げ)

コインランドリーは、店舗と洗濯機・乾燥機などの機器、防犯カメラを設置すれば、無人で経営できるので管理にあまり手間は掛かりません。人件費はあまり掛からず、経費は電気代・賃料、機器のメンテナンス代が多く掛かります。

コインランドリーの商圏はあまり広くないので、固定客が付くかが経営のポイントになりますが、地域に定着できれば安定した収益が上げられます。

次に、コインパーキングの一括借り上げも安定した収益となります。コインパーキングは、管理会社に土地をまるごと貸してしまうので、契約期間が続いている以上は地代が安定的に入ります。また、この場合初期費用も0円で始められるので、気軽に始められる土地活用です。

安定した収益且つ更に高収益を狙うのであれば、下記がおすすめです。
 
  • マンション経営
  • 介護施設経営

賃貸マンションは、一般的にアパートより賃借人の居住期間が長く、一度入居者が決まれば長期間居住するのが殆どです。好立地に建設すれば、高稼働率を維持できる可能性も高く、家賃収入も高く取れます。次に、介護施設や医療施設もおすすめです。これらは事業者と一棟契約を結びます。これらが稼働すれば地域に欠かせない施設となるので、長期間安定的に収益を上げられます。

②初期投資を早めに回収したい

初期投資を早めに回収する為には、高収益を狙える土地活用をする必要があります。そのためには、初期費用がある程度多額になり、高リスクを背負うことになります。


おすすめの土地活用は、こちらです。
 

  • オフィスビル経営
  • コインパーキング駐車場経営(自己管理・管理委託)
  • トランクルーム経営

主要駅の徒歩圏に土地があれば、オフィスビルの需要があります。オフィスビル経営は、好立地であれば入居者に困ることなく、高稼働率を維持しやすいです。また、オフィスビルは主に会社等が借りるので、家賃を高く設定でき高収益も期待できます。

次に、コインパーキング駐車場経営の自己管理・管理委託は、好立地に設置できれば高稼働率が期待できます。コインパーキングは、賃料設定がポイントとなりますが、高稼働率が維持できればその分高収益となります。初期投資で300万円程度捻出できるのであれば、コインパーキングがおすすめです。

最後に、トランクルームは土地を整地してコンテナを設置するだけと、設置工事等が安価に済みます。トランクルームは、一度賃借人が決まればほぼ長期的な使用となります。立地や規模感によっては、早ければ3年から5年程度で、初期投資費用の回収ができます。

③節税対策を行いたい

土地活用で節税をしたいのであれば、アパート経営がおすすめです。アパート経営は、主に賃料から得た収入から必要経費を差し引けます。経費となるものには、固定資産税などの税金、修繕費、ローンの金利部分などになりますが、この他に減価償却費用も差し引けます。

減価償却とは、建物やその付属施設の設備など、減価償却資産を法定上定められた方法で金額を算定し、その耐用年数にわたって必要経費として計上します。収益から経費を引けるので、本来掛かるはずの所得税や住民税の節税となるのです。

更に、相続時も賃貸不動産を所有することで、相続評価額が下がります。不動産を所有することや賃貸住宅の経営で相続税評価額を下げ、更に小規模宅地の特例も適用できるので、総じて相続税も抑えられます。

 

④都市部で土地活用したい

都市部で土地活用したいなら、下記がおすすめです。
 

  • マンション経営
  • オフィスビル経営
  • 商業施設経営
  • コインパーキング立体駐車場経営

都市部は人口が多いので、住宅の需要が大いに見込めます。主要駅徒歩圏にまとまった土地があれば、賃貸マンションがよいでしょう。空室に悩まず、高稼働率が期待できます。次に、オフィスビル経営です。ビルはオフィス若しくは店舗などで使えるので、都市部であれば需要が見込め、高稼働率で高い家賃収入が見込めます。

次に、商業施設が入るようなビルや店舗物件の経営です。人が集まる都市部は買い物客も多く訪れます。好立地であれば、テナントとして入るお店も多く見込めるので、高稼働率で高い家賃収入が見込めます。最後に、コインパーキングの立体駐車場です。

大規模商業施設の傍、多店舗が集まる商店街などの傍は、買い物客の一時利用が見込めます。商業施設は、店休日もあまりないので高稼働率が見込めます。また、周辺の店舗の提携駐車場となれば、一定の利用客が見込めます。

⑤地方で土地活用したい

地方で土地活用したいなら、下記がおすすめです。
 

  • 太陽光発電
  • 戸建賃貸経営
  • 資材置き場
  • コンビニ

地方は広大な土地がある場合が多いので、周辺に建物がなければ太陽光発電がおすすめです。初期費用は掛かりますが、管理会社に管理委託をすれば遠方でも土地活用可能です。次に、実家等戸建て住宅があれば、賃貸として貸すことがおすすめです。地方は、集合住宅よりは庭付きの戸建て思考が強いので、実家等が空き家になった場合に考えてもよいでしょう。

次に、資材置き場は土地活用するにあたり、土地の整地などする必要がないので、初期費用は安価に済みます。建築資材、重機などの置き場として、建設会社が借りることがあります。最後に、土地がロードサイドであればコンビニやファミレスなどに、事業用として土地を貸すこともおすすめです。毎月安定的に地代が入ります。

⑥リスクをなるべく抑えたい

リスクをなるべく抑えたい土地活用は、下記になります。
 

  • 月極駐車場経営
  • コインパーキング駐車場経営(一括借り上げ)
  • 等価交換

月極駐車場は、初期費用が安く抑えられるので低リスクです。工事費用は、土地の整地・車止めの設置・区画線の設置・フェンスの設置くらいです。賃借人がみつかれば、長期間安定的に収入を得ることができます。

次に、コインパーキング駐車場(一括借り上げ)は、初期費用なしでできます。理由は、契約するコインパーキング業者が土地をまるごと借り上げるからです。駐車場機器は、コインパーキング業者が全て負担します。契約期間中は、毎月地代収入を安定的に得ることができます。

最後に、等価交換です。等価交換は、マンション等を建設してくれる不動産会社さえみつかれば、費用負担はありません。更に、譲渡した土地相当分の、所有権を獲得できるので初期費用なしで、賃貸経営もできるのです。

⑦転用予定のある土地を活用したい

転用予定のある場合の土地活用は、下記のとおりです。
 

  • コインパーキング経営
  • 月極駐車場経営

将来的にアパート等に転用したいが、そこまでの期間で何か土地活用したい場合は、上記がおすすめです。月極駐車場は、借地借家法の対象外になるので、退去予定の1か月前までの通知で済みます。コインパーキングであれば、利用できないように閉鎖してしまえば事足ります。つまり、土地の転用が容易であるといえます。
 

土地活用の種類を選ぶ際の注意点

ここからは、土地活用の種類を選ぶ際の注意点を解説します。

①土地活用を行う目的をはっきりさせる

土地活用にはさまざまな選択肢があり、メリット等を考慮すると何が一番良いのか迷ってしまいます。したがって、土地活用する目的をはっきりさせることが重要です。例えば、固定資産税を賄える位の収益で良いのか、若しくはリスク承知で高収益を目指すのか、などです。

各々の考え方で、土地活用の種類は大きく変わってきます。所有している土地の特性や、周辺需要を見極めつつ、土地活用の目的を定めていきましょう。

②所有する土地を調べる

自身が行いたい土地活用が、その立地にマッチしているかは調べるしかありません。土地の特性、周辺環境、需要の状況など所有する土地について調べます。また、基本的なことですが土地の広さや、その土地で建設できるものなども調べる必要があります。

尚、周辺環境リサーチですが、下記のような事項を調べるとよいでしょう。
 

  • 人通りがどの位あるのか
  • 車は通っているか、どの位の通行台数があるか
  • 駅や住宅街、スーパーなど周辺にどんな施設があるのか


例えば、車の通りが少ない地域に、コンビニなどの店舗を作っても、収益は見込めません。また、周辺のマンションが満室状態であれば、需要が見込める可能性があります。このように、各々土地の周辺の環境に合った土地活用方法は、それぞれ異なります。

リサーチ結果を参考にすることで、土地活用方法を選ぶ際の判断材料になります。このリサーチ次第で、土地活用が成功か失敗かが決まると言っても過言ではありません。

③自身の状況に適した土地活用の種類を選ぶ

土地活用は、身の丈にあったものを選択することも大事です。例えば、土地は所有しているが初期投資費用として、充てられる自己資金があまりない場合は、初期投資額が掛からないものを選択します。この状況で100%ローンを組んでアパート経営したとしても、空室リスクに耐え切れず失敗します。

また、初期費用に掛ける資金が潤沢で、少々のリスクにも耐えられるような状況であれば、多額の資金投入が必要なマンションや、オフィスビルなどの土地活用を選択してもよいです。つまり、土地活用は余裕のある資金の中で行うことが理想です。

④検討期間を長めに確保する

土地活用を始める検討期間は、長めに確保しましょう。世の中の状況は刻々と変化します。また、自身の状況も先々どうなるかわかりません。土地活用は一刻も早く行いたい所ですが、世間の状況、自身の状況、そしてどの土地活用が本当に良いのか、慎重に考えることが重要です

なによりも焦らず平常心で、適切な判断ができる状況で、最善の土地活用を決断しましょう。

土地活用の種類を決めた後の流れ

土地活用を決めた後の流れは、下記になります。
 

  1. 専門家に相談する
  2. 土地の調査、周辺調査
  3. 資金調達
  4. 契約
  5. 工事着工
  6. 集客・告知活動
  7. 事業開始

まず土地活用方法は素人では決められないので、専門家に相談します。方向性が見いだせたら、次に土地の調査です。同時に周辺調査等も行い、市場や需要の見込みを予測します。次に、自己資金で賄えない場合は融資の相談に行き、資金調達します。資金の目途が付いたら契約し、その後着工となるのです。

完成までは時間があるので、所有者はインターネット等を活用し告知・集客活動します。多くの人に認知してもらうことが大事です。そして最後に事業開始となりますが、土地活用の種類により期間は変わります。駐車場であれば最短2週間、マンションであれば1年位の期間は必要です。

まとめ

土地活用には、多くのパターンがあります。今回紹介した25種類以外にも土地活用の種類はあります。最初は、さまざまな土地活用に目が行きがちで、特に収益が多く取れる方法に興味を示します。しかし、所有している土地ごとに特性があり、周辺環境やその土地でできる土地活用、需要が見込める土地活用は違います。

土地活用で目指すべきことは成功です。その土地に適した土地活用ができるように、専門家等への相談と慎重な判断が、土地活用はじめるには重要なポイントとなるのです。

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