コインパーキング経営で儲けるための知識を伝授！収入例/費用/月極駐車場との比較

まずはコインパーキング経営とは何なのか、また、コインパーキング経営の現状を理解しましょう。

コインパーキング経営とは、駐車場経営の1つです。自分が所有している土地や借地に時間単位で利用できる駐車場を設置し、利用者からの駐車場料金で収入を得る経営方法です。駐車場経営は土地活用の中でも比較的費用や手間が少ないことから人気があります。

コインパーキングは不特定多数の人が利用するため、稼働率を上げることがなによりも重要になります。稼働率を上げるために、良い立地と適正な料金を設定することが、コインパーキング経営成功の秘訣になってきます。
 

もう1つの駐車場経営に、月極駐車場があります。不特定多数の人が利用するコインパーキングに対し、月極駐車場は特定の人と契約をむすび、1ヶ月ごとに駐車場賃料をもらう経営方法です。主に、住宅街など「毎日その場所に駐車場を必要とする人がいる」立地が適しています。

月極駐車場は契約が入れば安定した収入が得られますが、1ヶ月の上限は決まっています。一方、コインパーキングは安定はないものの、稼働率によっては月極駐車場の何倍もの収入を得ることが可能です。
 

駐車場経営は土地活用方法の1つですが、他にも下記のような土地活用方法が人気です。
 

• 賃貸住宅経営
• 太陽光発電
• 土地の貸し出し
• サブリース
• トランクルーム経営
• コインランドリー経営
• 自動販売機や看板の設置

現在のコインパーキング経営はどのような状況なのでしょうか。一般社団法人「日本パーキングビジネス協会」の調査によると、コインパーキングの数は2007年には35,200カ所でしたが2015年には65,000カ所、約1.8倍にも増えています。

「若者の車離れ」が問題になる中、意外に思う方も多いでしょう。また、これだけ増えると飽和状態になるのではないか？という心配をする方もいるかもしれません。しかし、駐車場経営は短期間の土地活用と決めている方も多くいるため、需要と供給のバランスが成り立っているのです。そのため、車の台数が極端に減少しない限り、コインパーキング経営の将来性は期待できると言えるでしょう。

この章では、コインパーキング経営について深堀していきましょう。まずは、メリット・デメリットの確認です。

■コインパーキング経営のメリット
 

• 稼働率が上がれば収益も上がる(管理委託・自己経営)
• 違法駐車が少ない

• 初期費用が月極駐車場より高い(管理委託・自己経営)
• 稼働率が高くても収入が変わらない(一括借上)

コインパーキングと月極駐車場でメリット・デメリットを比較してみましょう。比較することで、より理解が深くなります。

まず、メリットである収入の部分ですが、月極駐車場は駐車台数全てに契約が入るとそれ以上の収入はありません。上限が決まっているため、経営の面白さを感じられない方もいます。

コインパーキングには少ない違法駐車は、月極駐車場のデメリットでもあり、設備が少ないため違法駐車されやすいリスクもあります。

しかしその分、初期費用は少なく済みます。コインパーキングは精算機やロック板などが必要なため初期費用が高くなりますが、月極駐車場は土地の整備のみで経営を始めることも可能です。

このように両者で一長一短あるので、自分の考えに合った駐車場を選ぶようにしましょう。

コインパーキング経営ではどれぐらいの収入が望めるのでしょう。この章では、収入例をご紹介していきますが、先に地域ごとの駐車料金相場をお伝えしていきます。

土地の価格が違うように、県によって駐車料金の相場も変わります。主な県の相場は下記の通りです。尚、料金はコインパーキング1時間の平均料金になります。
 

まずは、都市部でコインパーキング経営をした場合の収入例です。

■東京都心部で100㎡・駐車台数6台・1時間700円・稼働率25％の場合

• 700円×6台×24時間×25％=25,200円
• 25,200円×30日=756,000円

• 756,000円−18,000円=738,000円

次に、地方部でコインパーキング経営をした場合の収入例です。

■地方都市で100㎡・駐車台数6台・1時間400円・稼働率25％の場合

• 400円×6台×24時間×25％=14,400円
• 14,400円×30日=432,000円

• 432,000円−6,000円=426,000円

上記は経営方法を管理委託にした場合で計算してきました。しかし経営方法は「一括借上」「管理委託」「自己経営」の3種類あります。特徴は下記の通りです。
 

比較のため、同じ条件での月極駐車場の収入例も確認しておきましょう。

■地方都市で100㎡・駐車台数6台・月極賃料1ヶ月10,000円・契約台数5台の場合

• 10,000円×5台=50,000円

利回りとは、投資した金額に対してどのぐらいの収益があるかを割合で示した数値のことで「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りは、初期費用やランニングコストが計算に含まれていないため、収益性をおおまかに判断するために使うことが多いです。一方、実質利回りはより現実に近い利回りを知るために使います。

では、実際に表面利回りを計算していきましょう。表面利回りは「満車時の年間駐車場収入÷土地価格×100」で算出します。一般的なコインパーキング経営の表面利回りの相場は5~15%と言われていますので、まずはその値になるよう事業計画をたてると良いでしょう。

先ほどの章で、コインパーキング経営の表面利回り相場は5~15%とお伝えしました。しかし、表面利回りは土地の価格によって左右されるため、地域によって相場が変わってきます。参考までに、地域別の相場も確認しておきましょう。

主要地域別コインパーキング表面利回りの相場

コインパーキング経営で重要になるのは、実質利回りです。実質利回りの計算には初期費用や維持費も含まれるため、より現実に近い利回りを知ることができ、「(満車時の年間駐車場収入−維持費)÷(土地価格＋初期費用)×100」で算出します。

コインパーキング経営で成功している人の実質利回り平均値は15％程です。そのため、まずは実質利回りが15％以上になるような売上目標をたてると良いでしょう。経営を開始してからは、15％以上を保てるように適宜軌道修正していくことが必要になってきます。

駐車場経営は土地活用の中でも比較的初期費用が少なく済みますが、コインパーキングは機械を設置する必要があるため、ある程度の費用はかかってきます。必要な項目を確認してみましょう。
 

月極駐車場はコインパーキングに比べ、機械が必要ありません。また、車止めやライン引きも必ず必要という訳ではありません。土地の整備もアスファルト塗装ではなく砂利にすれば費用も更におさえることができます。

以上のことを踏まえると、月極駐車場の初期費用はかなり少なく済むことがわかります。ただし、使いやすいアスファルト塗装や安全対策のための照明の設置などは利用者から好まれるため、設置する方も多くいます。それでも、月極駐車場の初期費用はコインパーキングよりは各段に安いのは間違いないでしょう。

初期費用の目安がわかったら、次に維持費の目安を確認しましょう。維持費(ランニングコスト)は主に2点です。
 

• 管理費
• 税金

月極駐車場の場合の維持費も項目は同じですが、管理費に違いがあります。管理業務が多いコインパーキングに対して、月極駐車場は管理業務がとても少ないです。自己経営の場合は、ほぼかからないと考えてもいいでしょう。

不動産会社や管理会社と契約している場合は、コインパーキング同様に管理費用がかかります。会社によって金額は変わるので、できるだけ管理費の少ない会社を選ぶことをおすすめします。

税金はコインパーキングと同様で、土地に対して「固定資産税」「都市計画税」がかかり、収入により所得税と住民税を支払う義務が生じます。

ここでは、コインパーキング経営で儲けるためのコツを7点ご紹介していきます。どれも基本的なことではありますが、非常に重要なポイントなのでしっかり把握していきましょう。

1つ目は、コインパーキング経営に向いた立地で始めることです。コインパーキング経営において、立地は最も重要な要素です。まずは下記の基本的なことを確認しましょう。
 

• 全面道路の広さ
• 入口付近にガードレールなどの障害物はないか
• 高低差は激しくないか

• 周辺に駅や商業施設、観光地や公園などがある
• 既にあるコインパーキングがよく満車になっている地域
• 企業が多く集まる地域
• 今後、発展が予想される地域

2つ目は、コインパーキング需要のリサーチです。1つ目と若干似た要素ではありますが、需要のない場所でコインパーキングを始めても当然成功はできません。しっかり需要を把握することが大切です。

需要を把握するためには、実際に足を運んで調べるのがおすすめです。曜日や時間帯を変えて1週間リサーチすれば、現状が把握できます。稼働率を知ることで、収益予測が現実的な数値になります。同時に、価格もリサーチすると良いでしょう。
 

3つ目は、収益予測は稼働率4割で行うことです。稼働率とは、24時間のうち何割稼働していたかを表す数値です。実は、コインパーキングの収益予測は非常に難しく、それは、この稼働率が予測しにくいためです。

コインパーキングの稼働率とは、満車になった状態が何時間あったか、ということを予測することです。4割ですと、「24時間×4割=9.6時間(9時間36分)」になりますが、満車になった状態が9.6時間というのはかなり高い数字なのです。

そのため、多めに見積もって4割、他にも3割、2.5割と複数のパターンの稼働率を予測しておくと安心でしょう。

4つ目は、実質利回りで計算することです。「コインパーキング経営の利回り」の章でもお伝えしましたが、重要なのは表面ではなく、実質利回りです。なぜなら、実質利回りは維持費や初期費用も含まれているため、より現実的な数値を知る事ができるからです。

5つ目は、競合よりもお得に感じるような料金設定を心がけることです。あなたがコインパーキングを利用するときに重視する点を思い出してください。多くの方は、「立地と料金」で選ぶのではないでしょうか。特に周辺にライバル駐車場がある場合は、自分にとって得なのはどちらかを考えると思います。

「得」と感じるのは、コインパーキングを利用する時間によっても変わってきます。長時間利用するのならば最大料金設定がある方が得ですし、短時間しか利用しないならば、1時間単位より30分単位の方が得になります。

このように、人によって得と感じる料金設定は変わってくるのです。重要なのは、その場所を利用する人のニーズを掴むことです。それには、リサーチが必要不可欠になります。

一旦、ライバル駐車場より少しだけ安い料金で始めてみて、結果により、料金設定を変えていくのも1つの手段でしょう。重要なのは、ライバル駐車場と比較したときにお客様に「こちらの駐車場の方が得だ」と思わせる料金設定をすることです。

7つ目は、精算機の駐車履歴で利用動向を掴むことです。先ほどの章で、利用する人のニーズを掴むことの重要さはお伝えしました。リサーチ方法の1つに、精算機の駐車履歴を確認する方法があります。

履歴を見ると、利用時間や曜日などが確認でき、どの時間帯や曜日に需要が多いのかを確認することができます。せっかく導入している精算機、この機能を使わない手はありません。

コインパーキングの経営方法の中に、管理会社と契約せずに自分で行う自己経営があります。自己経営は管理業務が多く大変ではありますが、管理費を支払う必要がないため、収入が多くなるメリットもあります。

ここでは、コインパーキング経営を自身で行う場合の流れをご紹介していきます。

まずは、経営を開始するまでの流れを見ていきましょう。
 

1. 土地の整備をする
2. 設備の設置をする
3. 料金の設定・宣伝をする

経営を開始した後の日常的な業務は下記の通りです。
 

1. 定期巡回・清掃
2. 問い合わせ・トラブル対応
3. 集金業務
4. ライバル駐車場のリサーチ

「業務が多く個人では厳しい」と感じた方は、駐車場経営の専門会社に管理委託することを検討してみましょう。手数料を支払うことにはなりますが、手間のかかる管理業務から解放されるメリットは大きいです。

また、管理会社は駐車場経営のプロなので、経営開始後のアドバイスもしてくれます。きっと頼もしいパートナーになってくれるでしょう。

コインパーキング経営を管理委託で行う流れはこちらです。
 

1. 問い合わせをする
2. 管理会社が現地調査をする
3. 調査結果を元にしたプランの提案を受ける
4. 管理会社と契約をする
5. 工事開始
6. 駐車場オープン・管理業務の開始

たくさんある駐車場管理会社の中から良い会社を選ぶにはどのようなポイントを見ればいいのでしょうか。大事なポイントは主に下記の3点です。
 

1. 管理業務の内容
2. 管理費
3. 駐車区画の設定の仕方

コインパーキング経営のおすすめ管理会社3選をご紹介します。会社の規模や実績、利用者からの評判、経営方法が選べる点を元に厳選しました。

アップルパークは、駐車場・駐輪場管理専門の会社です。青い看板が目印の「アップルパーク」を展開しています。

 

ユアーズ・コーポレーションは、主要都市をメインに駐車場運営をしている会社です。「ユアーズパーキング」を展開しています。

 

ＮＴＴル・パルクはNTTグループの総合不動産活用会社です。「NTTル・パルク」を展開しています。

 

駐車場経営は土地があれば開始することが可能です。ただし、開始するに当たり、役所に届け出が必要な場合もあります。具体的には下記に該当する場合です。

 

• コインパーキング経営の場合
• 駐車場の場所が都市計画区域内の場合
• 駐車場の面積が500㎡以上の場合(横25ｍ・縦22ｍ以上)

駐車場運営を行う際に必須の資格などはありません。ただし、持っていると便利な資格や知識はあります。
 

• 日商簿記検定
• 駐車場法
• 都市計画法
• 道路交通法

この記事では、コインパーキング経営についてのノウハウをお伝えしてきました。最後に、重要なポイントを再確認しておきましょう。
 

• コインパーキング経営は将来性のある事業
• コインパーキング経営では稼働率を上げることが成功の秘訣
• 稼働率を上げるには、立地と料金設定が重要
• エリアや経営方法によって、収入は変わる
• 実質利回りを予測し、事業計画をたてることが重要