賃貸併用住宅の成功事例・失敗事例と建て方の流れを紹介

賃貸併用住宅とは一つの建物の中に自宅と賃貸住宅を兼ね備えている住宅です。自分が居住する部分と賃貸用に供する部分を分けて設計します。一つの建物を建築するだけで、賃貸経営をしながら自分の住居も確保できるのが賃貸併用住宅の特徴です。マンションの一室を自宅にするときにも賃貸併用住宅と言えますが、一般的には自宅と賃貸住宅を半々にした物件を賃貸併用住宅と呼びます。

賃貸併用住宅は複数世帯が居住する住宅になるため、建築時の延べ床面積は一戸建てより広くなります。自宅のみ、あるいは賃貸一戸建てのみを建てるよりは建築費用が高くなり、広めの土地が必要です。しかし、自宅を収益源にすることができる魅力的な住宅なので土地活用の際によく注目されています。
 

賃貸併用住宅にはメリットがたくさんあります。ここでは代表的なメリットを挙げて説明します。

賃貸併用住宅は住宅ローンを利用できるメリットがあります。賃貸専用の建物の建築では住宅ローンを利用できず、アパートローンを使用するのが一般的です。フラット35のように賃貸目的の建物には使えない住宅ローンもあります。しかし、各金融機関では賃貸併用住宅でも低金利で利用しやすい住宅ローンを用意しています。例えば、みずほネット住宅ローンでは自宅部分の延べ床面積が50%以上であれば融資対象です。

参照：
【フラット３５】ご利用条件：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】
みずほネット住宅ローン商品概要 | みずほ銀行
 

賃貸併用住宅は賃貸住宅部分の経営によって家賃収入を得られます。安定した収入を得られると期待できる賃貸経営の方法です。家賃収入を住宅ローンの返済に充てることもできるため、経営が安定していれば継続的な支出を抑えられるメリットもあります。

賃貸併用住宅を建てると広い土地を有効活用できます。自宅を建てるだけでは広くて余ってしまう土地があるときには、賃貸併用住宅にすると土地全体を無駄なく使用可能です。家を2軒建てるには狭いけれど、広めの2階建て住宅なら建てられるという半端な広さの土地のときにも有効な方法です。

 

広い土地がある場合には賃貸併用住宅の代わりに自宅と賃貸住宅を個別に建てるという選択肢もあります。しかし、賃貸併用住宅にすると建築費用を抑えることが可能です。基礎工事の範囲が狭くなるので工事費が安くなります。また、壁や屋根を共通にできるため、建築資材の費用も抑えることが可能です。

賃貸経営では入居者管理や建物管理などの管理業務が必要になります。賃貸併用住宅は自宅が一緒になっているので自分で管理業務をおこないやすいのがメリットです。自宅をメンテナンスする感覚で外壁や屋根の塗装などのリフォームをすれば基本的な建物管理ができます。同じ建物の中にいるので入居者のクレーム対応もしやすいでしょう。

土地を持っていると固定資産税と都市計画税を毎年納めなければなりません。しかし、土地に賃貸併用住宅を建築すると軽減されます。固定資産税・都市計画税に対して住宅用地の特例を適用できるからです。200平方メートル以内の小規模住宅用地では固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。200平方メートルを超える一般住宅用地でも固定資産税が1/3、都市計画税が2/3に軽減されます。

参照：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局
 

賃貸併用住宅は相続税対策になります。賃貸住宅部分については相続税評価額が自宅部分よりも30％低くなるからです。賃貸併用住宅を建築した土地についても、借地権割合に応じて評価額が下がります。

また、更地の状況と比べると、賃貸併用住宅を建てることで小規模宅地等の特例を適用できるのがメリットです。特例を適用すると土地の相続税評価額がさらに下がります。土地面積による制限はありますが、自宅部分は評価額が最大で80％、賃貸住宅部分は最大で50％の減額になります。

参照：
No.4614 貸家建付地の評価｜国税庁
No.4602 土地家屋の評価｜国税庁
No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
 

賃貸併用住宅は複数の世帯が居住できるため、賃貸経営をやめて二世帯住宅に変更することも可能です。今は独立世帯だから賃貸併用住宅として賃貸経営をおこない、将来的には親や子の世帯と同居して暮らすという使い方ができます。賃貸併用住宅として設計すると世帯間の空間が切り分けられているので、お互いの生活スタイルを尊重しやすい環境があります。親や子から同居生活をしたいと言い出しやすい設計の住宅です。
 

賃貸併用住宅にはデメリットも多いので注意が必要です。ここでは特に気を付けた方が良い課題点を解説します。
 

賃貸併用住宅は自分の家族にとっても、入居者にとっても独立した家に住めないのがデメリットです。一戸建て住宅で他の家庭とは切り離された空間に住みたいという場合には適していません。賃貸併用住宅は見た目は一戸建て住宅のように設計できますが、実質的にはアパートと同じ集合住宅なので注意が必要です。

住宅ローンを利用する場合には、一般的には延べ床面積の50%以上が自宅部分になるように賃貸併用住宅を設計しなければなりません。住宅ローンを使うと住宅設計の難易度が高くなります。賃貸併用住宅では自宅部分と賃貸部分を切り分けてプライバシー対策をする必要性が高いため、設計方法は限られています。

よく用いられているのは横配列または縦配列です。縦配列は1階と2階で横向きに建物を切り分ける方法です。縦配列は縦向きに建物を切り分けて、半分ずつ自宅部分と賃貸部分に割り当てます。賃貸部分は50％未満にしなければならないので、自宅を広くしたいときにはある程度の自由度があります。しかし、賃貸部分を最大限に広く取ろうとすると設計が難しいのが賃貸併用住宅のデメリットです。

賃貸併用住宅には空室リスクがあります。賃貸併用住宅では一般的には自宅と同じ広さの居住空間を一戸として用意するため、退居されてしまうと家賃収入がゼロになるのがデメリットです。アパートやマンションのように複数の部屋がある場合は空室リスクが分散されます。しかし、賃貸併用住宅では収入が「1か0か」になるのが課題点です。

賃貸併用住宅は入居者と良好な関係を築くことができると長期的に入居してもらえる可能性があります。しかし、オーナーとの距離が近すぎてストレスを感じてしまうと早期に退居されるでしょう。優良な入居者を見つけることが賃貸併用住宅の経営では重要です。
 

住宅ローン控除を受けて所得税の節税をする場合には、賃貸併用住宅では全体には適用されないので注意が必要です。自宅用に供している部分だけが住宅ローン控除の対象になります。50％を賃貸部分にしている場合には、住宅ローンの借入金の半分が控除対象です。

参照：
No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)｜国税庁
No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)｜国税庁
 

賃貸併用住宅は売却するときに買主が見つからないリスクがあります。賃貸経営の投資物件としてはアパートほど戸数がなくて収益性に不安があり、個人住宅としては余計な賃貸部分があるからです。賃貸併用住宅は「帯に短し、たすきに長し」と思われてしまって買主が見つかりにくい傾向があります。
 

賃貸併用住宅は相続のときにトラブルが起こるリスクがあります。被相続人が配偶者と一緒に住みながら賃貸経営をしていた場合には、配偶者が事業を継承して賃貸経営を続けるという判断をしやすいでしょう。しかし、一緒に住んでいなかった子が相続する場合には、子が自宅を持っていたら相続するメリットがあまりないと思う可能性があります。

賃貸併用住宅は売却して現金にしてから相続しようとしても難しい資産です。生前整理を済ませておかないと相続トラブルになる可能性があるので注意しましょう。
 

賃貸併用住宅にはデメリットも多いので不安になる場合もあります。しかし、経営に成功しているケースも少なくはありません。ここでは賃貸併用住宅の経営による成功事例を紹介します。
 

賃貸経営による家賃収入の獲得を目指して賃貸併用住宅を建てたケースでは、住宅ローンを生かしたのが成功要因になっていることがあります。アパートローンでも賃貸併用住宅を建てられますが、住宅ローンを利用すると金利が低くて利息の負担を減らせるからです。長期ローンを組むとわずかな金利差でも支払う総額に大きな差が生まれます。安定収益を得る目的で土地活用を始めるときには住宅ローンを生かして経費を削減するのが効果的です。

賃貸併用住宅では自主管理によって成功している事例があります。賃貸経営では管理業務を委託すると家賃に比例する管理費の負担がかかり、収益が低くなるデメリットがあります。賃貸併用住宅では自分が同じ建物に住むメリットを生かして、建物管理やクレーム対応を自分でおこなうと収益性を上げることが可能です。入居者と良好な関係を築き上げて、収益の安定性を確保するのに成功しているケースもあります。
 

家賃に注意して賃貸併用住宅を経営したことが功を奏した事例があります。賃貸併用住宅の経営では空室リスクを下げつつ、家賃収入を確保することが課題です。空室リスクを減らすために家賃を下げ過ぎると収益性が低下しますが、家賃が高いと退居される原因にも、入居者が見つからない原因にもなります。この問題を切実に受け止めて、地域の家賃相場やニーズを調査して、柔軟に家賃を変更することで安定した経営に成功しています。

賃貸併用住宅では賃貸住宅がある地域に住みます。このメリットを生かして地域での情報収集をして成功しているケースもあります。地域活動に参加して住民とコミュニケーションを取り、賃貸併用住宅のニーズを調査してから経営を始めた事例です。地域のつながりを通して賃貸併用住宅による土地活用の可否を判断したのが成功につながっています。

土地の固定資産税対策として建物を建てるという目的で賃貸併用住宅を建てて成功した事例があります。住宅用地の特例を活用して固定資産税の減税をする目的です。固定資産税の課税評価額が大きく下がる200平方メートル以内の小規模住宅にして節税効果を高めているのが典型例です。

相続対策として賃貸併用住宅を建てて成功している事例もあります。土地を更地のまま相続するよりも、賃貸併用住宅が建築されていた方が土地の相続税評価額が下がります。現金を使って建築した賃貸併用住宅自体も評価額が低くなるため、相続税の負担を減らせるのは上述の通りです。

ただ、賃貸併用住宅は相続トラブルの原因になるデメリットもあります。相続財産として賃貸併用住宅が家族に喜ばれたケースでは、あらかじめ家族に相談してから賃貸併用住宅の建築・経営を始めていました。誰が相続するかを決めた上で賃貸併用住宅を建てる決断をしていたのが特徴です。
 

賃貸併用住宅は経営や設計の難しさがあるため、失敗しているケースもあるのは事実です。ここでは賃貸併用住宅の失敗事例を紹介します。

入居者と自分の生活リズムがずれていて失敗した事例があります。典型的なのは一人暮らし向けの部屋を用意したときに、若い社会人や学生が部屋で深夜過ぎまで大きな音を立てていたというケースです。自分の生活リズムと合わないと、自宅部分に住むことがストレスになります。入居者の審査でふるいをかけることも重要ですが、設計の時点でファミリー向けの間取りにするといった工夫をして対策する必要もあります。
 

入居者審査でこだわり過ぎてしまい、入居してくれる人が見つからないトラブルは賃貸併用住宅で起こりやすいので注意しましょう。例えば、生活リズムが合うだけでなく、付き合いやすく、誠実で管理しやすい入居者を選ぼうとして候補が見つからなかったというケースが挙げられます。入居者よりも自分のニーズを優先したために空室のままになって収益が上がらなくなった失敗事例です。

賃貸経営では入居者を優先して考えることが重要です。入居者に対するこだわりを持ちすぎると経営が困難になります。
 

賃貸併用住宅の設計で失敗している事例は少なくありません。ニーズに合わない部屋の設計によって空室の発生につながったというのが典型的です。生活リズムやマナーなどを気にしてファミリー向けの部屋にしたけれど、地域にニーズがなくて入居者が集まらなかったというケースです。また、賃貸部分を広くし過ぎてしまって住宅ローンの承認が得られなかったというトラブルもあるので注意しましょう。
 

賃貸併用住宅の出口戦略を考えていなくて失敗している事例もあります。賃貸併用住宅が売れなかったときの対策をしていなかったのがよくある原因です。賃貸経営をやめるときにすぐに売れれば成功です。しかし、販売しても売れないまま月日が経ってしまい、築年数が大きくなってますます売れにくい物件になるケースがあります。売れないときには解体する、二世帯住宅にするといったさまざまな出口戦略を考えることが重要です。
 

賃貸併用住宅を建ててローンの支払いができなくなって失敗するケースがあります。ローンの返済を賃貸併用住宅の家賃でまかなおうとしていたときによくある事例です。一戸しかない賃貸部分が空室になって収入が途絶えてしまい、ローンを返済できなくなると住宅自体を手放すことになります。収益モデルを立てていなかったために、ローンの返済負担や管理費が大きくて家賃収入だけでは赤字になってしまうケースもあります。

賃貸併用住宅では黒字経営になるように収支計画を立ててから始めることが重要です。賃貸併用住宅を建てると土地の固定資産税は減らせますが、建物の固定資産税は納めなければなりません。初期には税額が大きくなることもあるので注意が必要です。ローンも最初の方が残債が多くて返済負担が大きいため、空室が続くとトラブルになるリスクがあります。

賃貸併用住宅による土地活用を始める場合には初期費用として大きな建築費がかかります。賃貸併用住宅を建築する際の費用相場は建物の構造によって異なります。
 

賃貸併用住宅を建てて賃貸経営を始めるまでにはさまざまなステップがあります。ここでは全体の流れをわかりやすく紹介します。

賃貸併用住宅の建築を依頼する住宅業者を探して相談するのが最初のステップです。ハウスメーカー、工務店、建設会社などが候補になります。賃貸併用住宅を建てたいことを伝えて現地調査をしてもらいましょう。賃貸併用住宅が適切なのかどうかを提案してもらいます。また、賃貸併用住宅を建てる場合には予算感や間取りについての希望を伝えることが必要です。

 

賃貸併用住宅を建てると決めたらプランニングに入ります。間取りなどの詳細を設計していくステップです。この時点では発注前なので、複数の住宅業者に相談して比較検討しましょう。より良いプランを立てて提案してくれる業者を探します。提案内容だけでなく、付き合いやすさも考慮して選ぶと良いでしょう。ただし、業者によってはプランニングの時点で前金の支払いが必要になります。あまり数を増やすと資金的に負担になるので注意しましょう。
 

住宅ローンを利用する場合には、プランニングによって見積もりが出てきた時点で仮審査を受けておきましょう。そして、納得のいくプランができた時点で住宅業者と契約をします。その結果を受けて金融機関で住宅ローンの本審査を受けて承認を得ます。着工のための費用は金融機関に相談すればつなぎ融資で調達することも可能です。
 

契約と着工金の支払いを終えたら計画に合わせて賃貸併用住宅の建築が始まります。建築が始まった段階で賃貸併用住宅の入居者の募集を始めます。不動産仲介業者に相談して媒介契約を締結し、広く募集をしてもらうのが一般的です。必要な場合には不動産管理も業者に依頼します。住宅業者や不動産仲介業者が管理業務もおこなっていることがあるので、自主管理をしないのであれば相談してみると良いでしょう。

賃貸併用住宅の建築が終わったら引き渡しを受けます。入居者を迎え入れたら賃貸併用住宅の経営を始められます。
 

賃貸併用住宅は自宅を確保しながら賃貸経営もできる魅力的な土地活用です。広めの土地を有効活用する方法としても優れています。ただ、設計の難しさや相続でのトラブルリスクもあります。土地活用方法として駐車場経営も考えてみましょう。

駐車場経営は車一台分のスペースがあれば始められる土地活用です。広い土地があって自宅を建てたいときには、土地の広さをあまり気にせずに快適な住宅設計をしましょう。そして、余った部分を月極駐車場やコインパーキングにすれば、土地を有効活用できます。自宅の駐車場と一緒にすることも、別に用意することも可能です。広めの土地の活用効率を上げる方法として駐車場経営も検討してみてください。

賃貸併用住宅は自宅として生活に使いながら、賃貸経営にも使える住宅です。土地に自宅を建てたいときに収益も確保する方法として優れています。ただ、賃貸併用住宅は自分も入居者も快適に住めるようにする設計が難しく、空室に悩むリスクがあります。広い土地があるときには賃貸併用住宅にするのも土地を有効活用する方法ですが、余った土地を駐車場にして経営することもできます。駐車場経営と比較して今後の土地活用を考えてみましょう。
 

※本記事は可能な限り正確な情報を元に制作しておりますが、その内容の正確性や安全性を保証するものではありません。引用元・参照元によっては削除される可能性があることを予めご了承ください。また、実際の土地活用についてや、税金・相続に関しては専門家にご相談されることをおすすめいたします。