資産運用目的で土地活用するメリット・デメリット！オススメ活用方法も紹介

資産運用として土地活用を考える場合、その目的によって土地活用の種類は変わってきます。例えば、短期間で高収益を狙いたい、初期費用を抑えて土地活用したい、狭小地・変形地で土地活用したい、などさまざまです。では、資産運用としておすすめの土地活用とはなんでしょうか？

資産運用としてまず思い浮かぶのが、株式投資や債権投資など金融資産に投資することでしょう。しかし、昨今は長期的に低金利が続き、リスクなく高い利回りが取れる金融資産はありません。また、金融機関に定期預金でお金を預けていても、金利は0.01％程度で推移しており、もはや現金での資産運用は難しいのです。

（例）自己所有地に全額自己資金でアパートを建設し、賃貸経営を始めるケースの場合の利回りは？
 

• 木造アパート
• 延べ面積50坪
• 専有面積25㎡の部屋が6部屋
• 1室あたりの家賃は、8万円/月
• 建築工事費は、1㎡あたり60万円
• 空室率90％

ここからは、資産運用を目的に行う土地活用について解説します。

駐車場経営は、遊休地や余った土地の活用には最適です。駐車場経営は、誰でも気軽に始めることができます。駐車場経営には、月極駐車場経営とコインパーキング経営があります。また管理の方法は、自己経営、管理委託、土地一括借り上げ式があります。

月極駐車場の場合は、自己経営が多く土地のオーナーが直接管理します。コインパーキングの場合は、土地一括借り上げ式が殆どで、タイムズ24や三井のリパークなど大手コインパーキング会社は、この方式です。

まず、駐車場経営のメリットです。
 

• 初期費用は安価若しくは掛からない
• 将来的に土地の転用がしやすい
• 月極駐車場は好立地である必要はない

• 節税対策にはならない
• 収益性は低い
• 土地利用効率は悪い

先述のメリットの通りに、初期費用を抑えたいなら駐車場経営がおすすめです。駐車場経営は、ローリスクローリターンの経営であるので、基本高収益は望めませんが、安定的に収益をあげることができます。もし、駐車場経営で高収益を狙うのであれば、コインパーキングで管理委託方式がおすすめです。

この場合、コインパーキングに必要な駐車場機器や毎月の管理委託料が掛かりますが、稼働率が上がるほど高収益になります。近隣に、大型店舗がある、イベント会場がある、病院があるなど、一時的な利用者が大きく見込めるような立地であればおすすめです。

都心部に直結する路線の主要駅徒歩圏内に、まとまった土地を所有していれば、アパート・マンション経営がおすすめです。マンション経営は初期費用が掛かりますが、利便性が良い場所であれば需要は絶えません。またマンション居住者は、部屋が広くなるほど長期間居住する傾向があるので、収益は安定します。

アパート経営も、マンション同様に利便性の高い立地におすすめです。利回りを重視するのであれば、初期費用が抑えられ、修繕費用もマンションより掛からないのでアパート経営がよいです。アパート経営は、サラリーマンの副業でも人気で、参入するケースが多くなっています。したがって、供給過剰になっていないかなど、潜在的な需要が見込めるかなどのリサーチも重要です。

アパート・マンション経営のメリットから紹介します。
 

• 節税対策になる
• 資産として相続できる
• 不労所得、老後の年金代わりになる

• 初期費用が掛かる
• 家賃下落リスクがある
• 修繕費や設備機器の更新費が掛かる

商業施設経営（テナント経営）は、人通りの多い繁華街や車の交通量が多い国道沿いなどの、ロードサイドに土地を所有している場合におすすめです。商業施設経営は、大型のショッピングセンターや商業ビルの場合は、テナントの誘致力がポイントとなります。

したがって、商業施設の企画・設計・運営・テナント誘致力などの、ノウハウに長けた大手不動産会社をパートナー会社に選ぶと良いでしょう。尚、商業施設の経営は、テナントからの賃料収入で成り立つビジネスです。来訪者が見込める立地、魅力的な設備や外観、優良なテナント誘致が、集客力の主なポイントとなり経営の成否を左右します。

商業施設経営のメリットは下記のとおりです。

 

• テナントへの家賃設定を高くできるので、収益性もよい
• 集客力が高い立地であれば、空き区画リスクは少ない

• テナント店舗の撤退リスクがある
• 建物を建設した場合に、初期費用が掛かる

高齢者施設経営は、今後需要が右肩上がりの土地活用です。各大手介護事業者のホームページを閲覧すると、随時事業用の土地の募集を行っているので参入は容易です。高齢者施設経営は、一般的に土地と建物の賃貸式が多く、建物は土地オーナーが建設費を負担します。

そのため、初期費用は莫大になりますが介護施設の運営が開始となれば、ほぼ長期間施設自体は稼働していくので、介護事業者からの賃料収入は安定します。また、現金での資産運用よりも高利回りを続けることができるので、メリットが大きいです。

高齢者施設経営のメリットは、こちらです。
 

• 法人相手の賃貸であるので、滞納等の心配がなく安心
• 介護需要が絶えないので、賃料収入は安定する
• 地域貢献、雇用創出につながる

• 初期投資費用は莫大に掛かる
• 広い土地がないとできない
• 事業開始まで時間を要する

ガレージ・トランクルーム経営は、屋外にコンテナ等を設置し第3者にコンテナ内のスペースを貸し出すビジネス方式です。ガレージ・トランクルーム経営は、設置費用などがあまり掛からず、且つ管理等もあまり手間が掛からないので、高利回りが期待できます。

 

ガレージ・トランクルーム経営のメリットは、下記のとおりです。
 

• 初期費用があまり掛からない
• 高利回りが期待できる
• 賃料収入に安定性がある
• 修繕費が掛からない
• 変形地でも設置可能

• 節税対策にはならない
• 競合が多い

太陽光発電は、広大な敷地にソーラーパネルを設置し、発電することで得た電気を電力会社に売電するビジネスです。

太陽光発電のメリットは、下記のとおりです。
 

• 遊休地の土地活用ができる
• 発電施設の管理は委託となるので、手間はかからない

• 初期費用が莫大に掛かる
• 収益は天候次第で不安定
• 売電価格の下落

自動販売機は、月極駐車場の余った土地、トランクルームの余った土地など、何かの土地活用のついでにできるものです。自動販売機は主に、管理する会社に土地を貸し、地代収入を得る形が一般的です。

自動販売機のメリットは、下記になります。
 

• 余った土地、僅かな土地スペースでできる
• 土地活用のついでにできる

• 不法投棄に遭う可能性がある
• 自動販売機管理会社の審査があるので、どんな土地でもできるわけではない

等価交換は、土地活用したいが建物を建設するノウハウがない土地オーナーと、土地はないが建物を建設したい不動産デベロッパーの、思惑が合致するとできます。等価交換はどんな土地でもできる訳ではなく、一般的には、駅近や都心部などの好立地で行われます。

等価交換のメリットは、下記のとおりです。
 

• 初期費用は一切掛からない
• リスクなしで住居を手に入れることができる
• 税金負担を圧縮できる

• 土地の所有権は全て手放すことになる

定期借地は、土地を期限付きで貸すという土地所有者保護のために作られた新しい制度です。これまでの借地権は、賃借人が更新の意思を示せば、貸主に土地を返還してもらう正当事由がない限り、更新できるようになっていました。しかし、定期借地は期限が到来すれば、必ず土地が更地で返還されます。

定期借地は、定期借地権として不動産デベロッパーに土地を貸す場合、50年以上の賃貸期間となります。事業用借地権の場合、賃貸期間は10年以上50年未満となり、商業系施設や飲食系のレストランやコンビニ事業者などに、貸すことができます。

定期借地のメリットは下記の通りです。
 

• 初期費用が全く掛からない
• 土地が必ず返還される
• 相続税の評価減を受けられる

• 定期借地権として不動産業者に貸すと50年以上返還されない

ここでは、資産運用目的の土地活用に関する疑問点について、お答えしていきます。

資産運用を成功させるコツは、資産運用は一点に集中させずに、バランスよく分散させることです。預貯金で持つ部分、金融資産で持つ部分、不動産で持つ部分を分けるということです。つまり、資産運用は必ずしもうまくいくわけではなく、損が出た場合の負債を最低限に抑えるということです。

資産運用目的で土地活用をする場合でも、資産を全て投じてしまうのではなく、手持ち資産を分散させた形で、その費用を投じることができる土地活用にしなければなりません。

車1台あたりの駐車スペースは、幅2.5m×奥行6.0ｍが必要です。仮に、70坪程度の整形地があった場合にはｍ、10台程度の駐車区画が取れます。駐車場の場合は、土地の形や道路との接道状況で、駐車区画の取り方は変わってきます。

田んぼや畑を他の用途に転用する場合は、その地域に属する農業委員会に届け出する必要があります。届け出から受理されるまでは、時間を要します。また、駐車場完成後は地目を変更しなければいけません。

付加価値が高い賃貸物件とは、一般的にあまり流通性が少ない種類のものとなります。例えば、下記のような賃貸住宅です。
 

• ペットOKの賃貸物件
• 外国人専用の賃貸物件
• デザイナーズ賃貸マンション
• 女性専用賃貸マンション

アパート・マンション建設の資金調達方法としては、銀行などから借りるローンがあります。主に、アパートローンとして各金融機関から、さまざまな商品が発売されています。金利は、低くても3％程度からとなりますので、建設資金を全てローンで賄うのは危険です。

できれば、自己資金を2割～3割程度投入できる土地活用にすると、空室が出た場合でも収支的に安心です。一度、近くの金融機関で相談してみるのがよいでしょう。

建物の名義は、その建物を取得した際に出資した金額によって変わります。つまり、建設資金をAさんが100％出資した場合は、名義はAさんのみとなります。仮に、1億の建設資金をAさんが8,000万円、Bさんが2,000万円出資した場合は、名義はAさんとBさん、持ち分割合は4:1となります。

土地なしからでも資産運用はできます。この場合は、土地の購入費用が掛かります。但し、土地の購入費用も初期費用となるので、利回りは悪くなるので要注意です。土地から購入するのであれば、郊外立地でも手軽に始められる駐車場経営がおすすめです。

ここからは、資産運用目的の土地活用をサポートする専門家を紹介します。資産運用の成否は、専門家からの意見を、どのように理解し自身に吸収できるかが大切です。

【概要】
積水ハウスは、分譲マンションや賃貸アパートなどを手掛ける不動産総合会社です。土地活用に於いては、低層賃貸住宅、賃貸住宅と病院・店舗などの併用住宅、オフィス、商業施設、高齢者向け住宅、医療系施設があります。


【サポート内容】
所有している不動産を、土地活用したい・売却したい・投資用に買いたい、と顧客のニーズに合わせてさまざまな提案ができます。

【概要】
生和コーポレーションは、土地活用事業を中心にこれまで多くの実績を積み上げてきた「生活総合企業」です。東京と大阪に本社があり、創業40年以上の老舗会社です。取り扱う主な土地活用は、アパート・マンションなどの賃貸住宅、駐車場、店舗・事業用地、資材置き場、定借住宅用地などです。

【サポート内容】
生和コーポレーションでは、土地オーナー向けに土地活用の基本からしっかりと説明を行います。事業計画性について、事業資金の調達について、土地活用で生じる税金など、土地オーナーが土地活用で困らぬようにしていきます。土地活用の事例集もホームページに掲載されているので、今後の計画の参考になります。

【概要】
総合資産管理会社TERUMIは、埼玉県さいたま市見沼区に本社多く、資産運用コンサルティング及び土地活用の企画立案・建設を行う会社です。資産運用コンサルティングでは、主にアパート・マンションや戸建て賃貸住宅を手掛けています。商品ラインナップとしては、女性専用賃貸アパート「mirutei」シリーズや、ペット共生型賃貸アパート「Garden」シリーズなどがあります。

【サポート内容】
新築でなくても1室からサブリース可能で、1棟丸ごとの管理も可能です。また、物件毎に合わせたオーダーメイドの管理プランを提案でき、管理委託費の削減となります。空室期間が多くなってきた場合に、リフォームの提案もでき成功事例も多くあります。

史上空前の低金利時代となり、現金での資産運用よりも土地活用による資産運用の方が、遥かに大きい利回りが獲得できることがわかりました。おすすめの土地活用のメリットやデメリットを紹介しましたが、その土地活用は良いことばかりでなく、当然にリスクも存在します。

土地活用のことを充分に理解し、どの土地活用にするかは慎重に判断していきましょう。