資材置き場は土地活用に向いている？メリット・デメリットを解説！

資材置き場とは土木工事や建築工事などのときに必要な資材を一時保管するための場所です。土木工事には公共目的でおこなわれる工事が多く、道路工事、堤防工事、ダム工事、トンネル工事などがあります。建築工事は一般住宅やオフィスビル、マンションやアパートなどの建物を建てる工事です。

土木や建築の工事では木材、石材、コンクリート材などのさまざまな資材が大量に必要になります。工事の作業効率を上げるためには、工事現場に近い場所に資材を一時的に置いておき、必要な分を現場ですぐに調達できることが大切です。そのため、土木会社や建築会社では工事現場の近くにあって資材の運搬をしやすい場所を探して借り、資材置き場として活用しています。
 

資材置き場として土地活用をするときには賃料を設定して契約します。資材置き場の賃料相場は土地の固定資産税に基づいて決められるのが一般的です。地域による差はありますが、固定資産税の2倍～4倍程度が資材置き場の賃料相場になっているようです。

固定資産税は毎年1月1日の時点での土地の所有者が納める税金で、3年に1度の頻度で改訂される固定資産税評価額の1.4％の納税が求められます。2,000万円の土地を所有している場合には、毎年28万円を納めなければなりません。資材置き場として土地活用をすると年間56万円～112万円の賃料収入を得ることができます。差引き固定資産税の1倍～3倍くらいの収入を得られると考えると良いでしょう。

 

資材置き場として土地活用をしたときには原則としては非課税です。国税庁によって「土地の譲渡や貸付けは、消費税の課税の対象とならない」と明確に示されています。ただし、例外に該当すると消費税が課されることがあります。

土地の貸付けのうちで賃貸借の契約期間が1か月に満たない期間の場合は消費税の課税対象です。また、資材置き場として貸したときに一部を別の用途で利用できるように整備していると消費税がかかります。例えば、資材置き場の一部にアスファルト舗装をしていて、資材の運搬に使用するトラックの駐車場として使用されていると課税対象になります。更地の状態で貸していれば、土地の貸付けとして認められるので非課税です。


参照：No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など｜国税庁

 

土地を資材置き場にするとさまざまなメリットがあります。ここでは土地を有効活用する方法として資材置き場を選ぶ魅力を広い視点でわかりやすく解説します。

資材置き場として土地活用をすると不労所得を得られます。土木会社や建設会社と契約できれば、当面は契約を継続してもらえる可能性が高いからです。拠点となる資材置き場は開発が進んでいる地域では重要なので、長期契約ができる可能性もあります。事業用定期借地権を設定して10年以上の契約をすれば不労所得をずっと得られるようにできます。普通借地権の場合でも年単位の契約ができることが多いので、安定した不労所得を獲得できる方法です。
 

土地活用の方法として資材置き場は初期投資を抑えられるのがメリットです。資材置き場にするときには、更地になっていれば問題ありません。建物がある土地を資材置き場にする場合には解体工事が必要ですが、既に更地の状態なら手を加えずに賃貸できます。整地を業者に依頼したり、アスファルト舗装をしたりする費用も手間もかかりません。土地活用の方法の中でも初期費用が少ないので始めやすいのが資材置き場の魅力です。

更地の土地を活用するときには資材置き場なら今すぐに始められます。整地をしたり、建物を建てたりする必要がなく、土木会社や建築会社と契約したらすぐに収入を得ることが可能です。特に土地に手を加えずに土地活用を開始できるのは資材置き場の魅力です。

資材置き場は土地の形状によらずに活用できるのがメリットです。狭小地で住宅やビルを建てるには狭すぎるときや、不整形地で建物を建てるとデッドスペースが大きいときでも、資材置き場であれば問題ありません。「広さに応じて資材が置ける」という考え方で利用できるからです。

住宅やオフィスビルなどを建てる場合には、日当たりの良さや通気性の良さなどの土地環境によってニーズが大きく左右されます。しかし、資材置き場の場合にはあまり大きな問題になりません。住宅用地として人気がある日当たりの良さについても、資材置き場の場合にはかえって太陽光の紫外線によって資材を傷めるリスクがあるから日影が良いと判断されることもあります。

土地活用の中でも物件のオーナーとしての管理負担が小さいのは資材置き場の魅力です。土地を一切管理せずに放置していると、雑草が生い茂ってきてしまいます。無法地帯にしてしまっていると周囲からクレームがあって管理対応をしなければならないことがあります。しかし、資材置き場として貸していれば、借主が管理する義務を負う形で契約を結べるため、土地の管理負担を軽減することが可能です。
 

資材置き場として土地活用をすると転用が簡単にできるのがメリットです。いつも更地の状態なので、契約期間が満了した時点で別の土地活用をしたり、自宅を建てたりすることができます。また、資材置き場なら住宅やオフィスなどを建てられることがありません。借地借家法の厳しいルールが適用されないため、契約先との解約交渉をしやすいのも特徴です。資材置き場にすれば必要なときに柔軟に土地の使い方を変えられます。
 

資材置き場は契約を解約しやすいので、運用をやめて土地を売りたいと思ったときにも有利です。土地の運用をそもそもやめたいと考えた際にトラブルなく売却を進めることができます。

土地を資材置き場として土木会社や建築会社に提供すると地域社会に貢献できます。土木工事は道路や堤防などの地域のインフラを整える基盤になっています。建築工事は住み替えをしたい人だけでなく、新たに地域に引っ越してきたい人にも必要です。地域を豊かにすることに土地を有効活用する方法になるのがメリットです。
 

資材置き場は土地活用の方法として一長一短です。デメリットも多いので、資材置き場として使うのが良いかどうかを慎重に考えましょう。ここでは資材置き場として土地を活用するデメリットを紹介します。
 

土地を資材置き場として賃貸経営をしても賃料収入はあまり高くならないのがデメリットです。固定資産税の2倍～4倍という低い賃料相場になっているからです。アパートやマンションなどのように付加価値の大きい物件の経営をした方が利回りが高くなる場合が多いので注意しましょう。収益性の高さは立地による影響も大きい点も考慮は必要です。市街地の土地ならマンションなどの居住用の建物を用意した方が収入を増やせる可能性があります。
 

資材置き場にする土地の周りが一般住宅やレストラン、オフィスなどの場合には、クレーム対応が大変になるリスクがあります。資材置き場では更地のまま貸すのが一般的なので、乾燥している時期に風が吹くと土埃が問題になります。また、頻繁にトラックの出入りや、重い資材の積み下ろしによる振動や騒音のトラブルも起こるので注意が必要です。借主のマナーが悪くて周囲に迷惑をかけることもあるため、契約先の厳選も重要になります。
 

資材置き場として土地活用をするときには土木会社や建築会社と契約することが必要です。ただ、資材置き場はどこでも需要があるわけではありません。例えば、東京都心部や地方の過疎地域では建築の需要があまりないでしょう。このような地域の土地で資材置き場として契約先を探してもなかなか見つかりません。

また、地域によっては需要があっても契約できないことがあります。既に資材置き場を貸している人がたくさんいると価格や立地の競争になって契約を勝ち取るのが難しくなりがちです。地価が安くて広い土地があると、土木会社や建築会社が自社で土地を買って資材置き場にする場合もあります。需要がないと契約先を探すのに苦労するのが資材置き場のデメリットです。
 

資材置き場は長期運用できるとは限らないので注意しましょう。土木工事や建築工事は一時的に資材置き場が必要なだけで、今後も継続的に同じ場所に資材置き場を必要としないことがよくあります。数週間から数ヶ月くらいの短期契約をしたいという申し出を受けることもあります。その契約期間が終わってしまったら、また新しい借主を探さなければなりません。資材置き場の経営をするときには希望する期間で契約できるように交渉することが重要です。

土地の固定資産税や都市計画税の節税効果は資材置き場では得られません。マンションやアパートなどの居住用の建物を建てると、住宅用地の特例を適用して土地の税金を下げることができます。住宅用地の200㎡までの部分は固定資産税が1/6、都市計画税が1/3になります。200㎡を超える部分についても固定資産税は1/3、都市計画税は2/3です。相続税についても資材置き場の場合には同様の軽減措置を受けられないため、節税効果が小さくなります。

参照：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局
 

土地の性質によって資材置き場と相性が良いかどうかが異なります。ここでは資材置き場として活用するのに向いている土地の特徴を解説します。

土地が狭かったり、変形地だったりしてマンションやビルなどとして利用するのが難しいときには資材置き場が魅力的な候補です。広さや形状に応じて資材の保管場所として使ってもらえるからです。
 

土地活用としてアパートやマンションは収益性が高いので魅力的です。しかし、工業用地や市街化調整区域などの用途地域になっていると自由に居住用の建物を建てて賃貸経営をすることはできません。住宅を建てられない土地でも資材置き場にはできるので、土地活用によって収入を得る方法として有力な候補にできます。
 

自宅から遠い場所にあって管理するのが難しい土地を持っていて、保有し続けたいときには資材置き場にするのが魅力的な方法です。資材置き場にして長期的に契約してくれる土木会社や建築会社が見つかれば、実質的に管理を任せられます。雑草などの対処も契約先に任せられるため、土地の状態を良好に保つことができます。
 

今は使わないけれど、今後、使いたいと思っている土地は資材置き場に向いています。自分の家を建てたい、マンションを建てて不動産投資を始めたいと思っていても、資金が今は足りなくてできないという場合があります。このような際に資材置き場として活用すれば、固定資産税や都市計画税の負担を補えるだけでなく、収益も得ることが可能です。

また、資材置き場は契約を短期間で解約して、自分がもともと考えていた土地活用の方法に転用できます。マンションやアパートの賃貸契約とは違い、立ち退いてもらうために苦労することがあまりありません。

 

資材置き場は開発が進んでいる地域の土地の活用方法として適しています。都市開発が進む地域では土木工事も建築工事も活発におこなわれていて、資材置き場の需要が高いからです。地方自治体が計画的に都市開発をしている場合には長期的に資材置き場の需要があります。長期契約をして安定収入を得られる可能性が高いのがメリットです。自治体による都市計画を確認したり、窓口に問い合わせたりすると契約先を探しやすいでしょう。
 

土地を資材置き場として運用するときには固定資産税や都市計画税が低い方が有利です。住宅用地の特例などによる節税対策ができないので、契約による賃料収入が固定資産税よりも十分に高くなるようにしなければなりません。固定資産税が低ければ利益を得やすくなります。

土地を活用する方法として資材置き場を選ぶべきかどうかはケースバイケースです。土地活用の考え方によって資材置き場の良し悪しが異なります。ここでは資材置き場による土地活用が向いている人について具体的に紹介します。
 

更地を持っていて土地活用をすぐに始めたい人には資材置き場が魅力的な候補です。更地のまま特別に工事をする必要なく、そのまま借主を募集することができます。マンションを建てて賃貸経営をしようとすると、設計や建設だけで長い期間がかかります。土地を無駄にせずに今すぐに運用して収益を出したいと思った人には資材置き場の経営が向いている方法です。
 

土地活用を始めるときに手間をかけたくないと思っている人には資材置き場が向いています。更地ならそのまま貸し出すことが可能で、初期費用もほとんどかからないので魅力的な候補です。また、建物がある場合にも、資材置き場にするなら更地にすれば良いと余計なことを考える必要なく土地の整備を進められます。解体業者に資材置き場にしたいと伝えれば適切に対応してもらえるので、簡単に資材置き場として賃貸経営を始めることが可能です。
 

不動産投資のリスクを抑えて地道に土地を運用したい人には資材置き場が向いています。資材置き場は初期投資が少ないのでメリットだからです。また、多数の部屋があるマンションを経営すると空室リスクによって損益が大きく変わる場合があります。資材置き場の場合には、需要のある地域なら長期契約で安定した経営が可能です。大きな利益の獲得よりも、着実に収益を得ることが大切と考える人には資材置き場が適しています。
 

土地の用途がなくて困っている人は資材置き場を検討する価値があります。狭小地や日当たりの悪い土地、周辺環境が良くない土地などのように、住宅などを建てて経営しにくい土地でも資材置き場にできるからです。市街化調整区域などで制限のある場合にも資材置き場にできるので、活用方法として魅力があります。
 

将来的に使い道を考えている土地を持っていて、手放したくない人には資材置き場として運用するメリットが大きいのでおすすめです。資材置き場として貸せば、少なくとも固定資産税や都市計画税を収入でカバーできます。資材置き場は自分で使いたいと思ったときに短期間で使えるようになる点でも適しています。

遠隔地の土地を活用したいときには資材置き場なら安心できます。土地の管理に不安があるときには資材置き場が向いている方法です。最低限の土地のメンテナンスは借主がおこなってくれるので、土地が荒れてしまって周囲に迷惑をかけるトラブルへの対策になります。近くの土地なら頻繁に土地の様子を見に行くことができますが、遠方の土地の場合には困難です。土地の管理に悩みがある場合には資材置き場にして貸すことで解決できます。

資材置き場の土地活用では成功するときに留意しておきたいポイントがあります。ここでは土地活用を成功させるためのコツを解説します。

資材置き場として土地活用を始める前に、まずは需要があって安定して借りてもらえる地域なのかどうかを確認しましょう。都市開発が進められている地域で、多くの土木会社や建築会社が工事をしているなら需要があります。市街地でも都市計画を立てて道路工事などが積極的に進められている地域では資材置き場が重宝されます。

資材置き場の需要は時々刻々と変化する点にも気を付けましょう。借主との契約期間を設定する上で重要なポイントです。借主、貸主のお互いの立場からメリットが大きい期間にすることが大切です。

しかし、開発が完了している地域や、まだ開発計画が立っていない地域では資材置き場として土地活用を始めてもなかなか借りてもらえないリスクがあります。広い土地が余っている地域でも需要が小さいので、他の土地活用をした方が良いでしょう。
 

資材置き場としての契約を仲介した経験が豊富な不動産仲介業者に依頼して契約先を探すことが成功のコツです。土地の媒介契約をしている不動産業者でも、資材置き場としての契約経験がない場合もあります。経験が多い業者ならコネクションがあってスムーズに借主を見つけられる可能性が高くなります。
土地活用全般の経験が豊富な不動産業者なら、資材置き場では借主を見つけるのが難しい場合でも代替案を提案してもらうことが可能です。より良い土地活用ができる可能性もあるので、土地活用について広い経験を持っている仲介業者を選ぶのがおすすめです。

土地活用の目的に応じて資材置き場の契約条件を決めると成功します。例えば、一時的に資材置き場として活用し、近い将来には家を建てたいというときには解約しやすい契約にすることが重要です。契約を結んだ後に土地に建物を建てられてしまうと契約解除を求めたときに、借地借家法に基づく借地権の対抗力を主張されて、契約継続を余儀なくされるリスクがあります。プレハブや物置などの工作物も建物に該当するので注意が必要です。

特に数十年間のように長期で貸す場合や、管理をしづらい遠隔地の土地を貸す場合には、気付かない間にプレハブなどを建てられてしまうこともあるので注意が必要です。契約書に一切の工作物の設置を禁止する条項や、契約が満了する期日には無条件で返却しなければならないことを定める条項を入れて同意してもらいましょう。

参照：借地借家法 | e-Gov法令検索
 

資材置き場にすると近隣トラブルが起こりやすいので注意が必要です。近隣住民からのクレームがあったときの対応についての条項を契約書に入れて締結することが大切です。不労所得を得られる管理不要な土地活用と考えていたのに、クレームが殺到して対応に追われてしまっては元も子もないでしょう。近隣トラブルの際の対応について、借主と貸主の間で義務を切り分けて契約すると借主とのトラブルも少なくなります。

資材置き場は土地活用をする上で気を付けた方が良いポイントがあります。ここでは資材置き場による運用をするときの注意点を解説します。
 

田畑として利用してきた農地を資材置き場にするには土地の転用許可を申請することが必要なので注意しましょう。農林水産省の農地転用許可制度に基づいて、許可申請書や添付書類を用意し、市町村の農業委員会に提出することが求められます。一時的に資材置き場として利用する場合にも一時転用許可の申請をしなければなりません。

参照：農地転用許可制度について：農林水産省
 

資材置き場として土地活用をして利益を得られたときには確定申告をして納税しなければならない可能性があります。給与所得者かどうかによって確定申告が必要な収入金額が異なります。

給与所得者の場合には資材置き場の運用による不動産所得が1月1日から12月31日の間で20万円以内であれば確定申告をしなくても問題ありません。個人事業主や無職の人の場合には基礎控除よりも少ない48万円以下の収入だった場合には所得がゼロになるので確定申告をする必要がありません。ただし、個人事業主の場合には他の所得と合わせて考える必要があります。事業所得が発生していて基礎控除を超えている場合には確定申告をする義務を負います。

参照：
No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人｜国税庁
No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人｜国税庁（Q&A）
No.1199 基礎控除｜国税庁
 

土地活用の方法は資材置き場以外にもあります。他の土地活用と比較検討して、より良い方法を選びましょう。本格的に土地活用を進める際には、マンションやアパートを経営した方が利回りが良くなる可能性もあります。土地の広さや立地、今後の利用意向によって最も良い土地活用方法は異なるので、資材置き場以外も検討してから選ぶのがおすすめです。
 

更地の土地の活用では資材置き場は簡便です。ただ、土地活用には資材置き場にするのに比べて勝るとも劣らない方法が他にもあります。駐車場経営は流動性がある土地活用の方法としておすすめです。短期間で運用を始めることが可能で、管理についても業務委託や一括借り上げを選ぶことができます。

資材置き場として運用していた土地の契約が切れて戻ってきたときにも駐車場経営を検討してみましょう。土地の周辺環境が変化して月極駐車場やコインパーキングの需要が高い場所になっている可能性があります。同じ方法での土地活用がいつまでも成功し続けるとは限りません。車社会の日本では駐車場の需要が高いので土地活用方法として検討してみましょう。
 

資材置き場は土地活用方法として初期費用も手間もほとんどかからないのが特徴です。都市開発が進められている地域なら、土木会社や建築会社からの需要があって長期契約ができる可能性もあります。ただ、資材置き場では収益性はあまり高くはありません。流動性を重視して土地活用をしたいときには、資材置き場と同様に撤退が簡単な駐車場経営をすることも考えましょう。駅近や街中では駐車場の需要が高いので利益を拡大できる可能性があります。

　
※本記事は可能な限り正確な情報を元に制作しておりますが、その内容の正確性や安全性を保証するものではありません。引用元・参照元によっては削除される可能性があることを予めご了承ください。また、実際の土地活用についてや、税金・相続に関しては専門家にご相談されることをおすすめいたします。