25種類の土地活用方法を一覧で紹介！目的/特徴/メリット・デメリットの比較も

親から相続した土地を、そのまま放置してたら勿体ないと思う人は多いでしょう。しかし、その土地をどのように活かしていけばよいか、わからない人も多いはずです。そこで今回は、土地活用の方法25種類を紹介します。

この中で出来そうな土地活用があったら、ぜひ検討してみてください。まず、最初に土地活用初級編として、土地活用の基礎知識から解説していきます。

土地活用を行う理由は、ただ土地を所有しているだけでは赤字になるからです。土地には必ず固定資産税が掛かります。固定資産税は、土地を所有している間は、永久に課税されます。その固定資産税に充当できる収入を得るのが、土地活用の目的です。

尚、固定資産税は更地で所有していると、住宅用地の特例は使えず、課税される税金は高くなります。土地活用すれば、固定資産税の支払い分を賄うことができます。また、土地活用が成功すれば、固定資産税以上の収入を得る可能性もあり、事業拡大できる可能性も出てくるのです。

土地活用と売却を、双方のメリット・デメリットで比較していきます。

土地活用のメリット

• 長期的に収入を得ることができる
• 固定資産税を賄うことができる
• 土地を自由に使える

• 土地管理の手間が掛かる
• 初期投資に多額のお金が掛かる場合もある
• 失敗するリスクがある

• 多額の現金が一気に入る
• 固定資産税の支払いがなくなる
• 土地の管理を考える必要がなく、リスクもなくなる

• 土地を手放すことになる
• 仲介手数料などで経費が掛かる
• 売却益に対して税金が掛かる

土地活用を行う前に検討すべきことは、土地活用をする為の初期費用が用意できるか、です。例えば、土地活用でアパート・駐車場・テナントビルなどを建設する場合には、初期費用が掛かります。

金融機関から借り入れする方法がありますが、100％に近いローンでは事業が行き詰ったときに、資金繰りがすぐに悪化してしまいます。したがって、一定以上の自己資金が用意できるかを検討します。

次に、土地活用には初期費用が掛かり、その分リスクを背負うことになります。その分野の専門的なことや、土地活用で掛かる税金などを勉強することを検討しましょう。また土地活用する分野が決まったら、専門家に相談することも検討します。一人で決めず必ず専門家等の助言を参考に、進めていくことが大事なポイントです。

ここでは、土地活用の方法25種類の特徴や、メリット・デメリットを比較していきます。土地活用にはどんな種類があり、どんな特徴があるのかがわかります。

自己活用

共同活用

土地賃貸

売却

ここでは、土地活用（自己活用）の代表的なものを徹底解説していきます。

アパート経営は、土地活用の代表的なもののひとつです。アパート経営は初期費用と、建設会社との相談から経営開始まで多くの時間と労力を要しますが、長期に安定的に収益が見込めることで人気があります。

 

アパート経営は、更地にアパートを建設し、入居者から賃料収入を得る土地活用方法です。入居者がいれば安定的に収入が得られるので、サラリーマンの副業、年金代わりに始める人も多いのです。また、アパート経営は高収益を狙え、節税対策にもなります。

アパート経営の収入源は主に、家賃収入です。
家賃収入のシミュレーションを紹介します。

○部屋数4部屋、家賃8万円、稼働率75％の場合の年間収入は？
4(部屋)×80,000円（家賃）×12（か月）×75％＝2,880,000円（年間収入）

他に、更新料（家賃の1か月分程度）や礼金が収入になります。

アパート経営のメリット・デメリットは下記になります。

メリット

• 入居者が決まれば長期的に収入が得られる
• 固定資産税、所得税、住民税の節税対策になる
• 経営が成功すれば、更なる事業拡大も狙える

• 初期費用は莫大
• 経営開始まで時間が掛かる
• 空室対策が必要で、稼働率が下がると収益が悪化する
• 築年数が経過すると、修繕費が掛かってくる

アパート経営に向いている土地は、駅の近くやスーパーに近いなど、市街地等で生活利便性の高いエリアです。また周辺にアパートがあまりない土地や、どこもアパートが満室で需要が見込めそうなエリアも向いています。

アパート経営に向いている人は、資金力に余裕があり、稼働率が悪化しても耐えられる人です。例えば100％に近いアパートローンを組んで経営する場合、空室になると即資金繰りが悪化する可能性があります。したがって、一定以上自己資金で賄える人がアパート経営に向いています。

コインパーキング経営も、土地活用の代表的な一つです。

コインパーキングは、誰でも手軽にできる土地活用です。広い土地は必ずしも必要ありません。狭小地や変形地など車2台分の駐車スペースが取れる土地があれば、コインパーキング経営を始めることができます。

自己経営方式・管理委託方式だと初期費用が掛かりますが、一括借り上げであれば初期費用0円で始められます。

コインパーキングは、経営方式により収入が変わってきます。

自己経営・管理委託の場合は、稼働率によって収入が変わります。
○収容台数5台・賃料200円/時間・稼働率50％の場合の、1か月の収入は？
200(円)×５(台)×24（時間）×50％×30（日）＝360,000（円）

一括借り上げの場合は、稼働率に関係なく地代が収入となります。
したがって、同じ立地で地代が20万円の場合、毎月20万円が収入となります。

コインパーキング経営のメリット
 

• 稼働率が上がれば収益も上がる(管理委託・自己経営)
• 違法駐車が少なくトラブルになりずらい
• 収入が安定する（一括借り上げ）
• 初期費用が掛からない（一括借り上げ）

• 初期費用が月極駐車場より高い(管理委託・自己経営)
• 稼働率が高くても収入が変わらない(一括借り上げ）

コインパーキングに向いている土地は、一時利用が見込まれる店舗や病院などの近くです。また主要駅の傍や、繁華街も設置には向いています。コインパーキング経営に向いている人は、アパートなどを建てるような広い土地ではなく、狭小地や変形地を好立地で所有している人です。また、初期費用をあまり掛けたくない人におすすめです。

ここでは、土地活用（共同活用）の代表的なものを徹底解説していきます。

土地信託は、共同活用でまず思い浮かぶ土地活用です。

土地信託とは、土地活用のプロに土地を貸し、自身に代わって土地活用をしてもらうことです。土地信託は信託業の免許がある、信託銀行と信託会社が行います。事業者は委託された土地で、土地活用を行い収益を上げられたら、その配当金を土地所有者が得られる仕組みです。

土地信託の契約期間は、通常10年～30年程度です。その間土地の所有権は信託先に移転しますが、信託期間が終了すると土地所有者に戻ってきます。また、双方の同意があれば契約を更新することもできます。

 

土地信託のメリット・デメリットは下記のとおりです。

メリット

• 土地活用の専門知識不要
• 初期投資が不要
• 土地が建物付きで戻ってくる場合もある

• 信託報酬（手数料）が掛かる
• 収益が上がるとは限らない
• 土地は自由に使えない

土地信託が向いている土地は、都心に近い好立地です。理由は、土地活用の選択肢が幅広く信託会社が土地活用しやすいからです。また、土地信託に向いている人は、土地活用したいが初期費用を掛けたくない、土地活用をしたいが、さまざまな打ち合わせや手続きは面倒と思っている人に、おすすめです。

次に、等価交換についてです。

等価交換とは、不動産デベロッパー等に土地を提供し建物を建ててもらい、建物完成後に提供した土地の価値と、同等の土地・建物の所有権を得ることです。土地があるが建築ノウハウがない土地所有者と、建物を建築したいが土地がない不動産デベロッパー、双方の意向を繋ぐのが等価交換です。

等価交換のメリット・デメリットは下記のとおりです。

メリット

• 初期投資0円で始められる
• オーダーメイドの建物が無償で手に入る
• 相続税対策になる

• 好立地でないとできない
• 全ての土地の権利は手放すことになる

ここでは、土地活用（貸す）の代表的なものを徹底解説していきます。

定期借地について紹介します。

定期借地とは、土地を期限付きで貸すことです。更新ができる普通借地とは違い、期限が到来したら必ず土地が戻ってくるのが特徴です。借地期間は、地代収入を得ることができます。

また、一般的には定期借地権と言われることが多く、最近では新築の分譲マンション等に多く採用されています。買主は土地を所有しないので、一般的な所有権のマンションより、安価に購入できるメリットがあります。

 

定期借地（一般）のメリット・デメリットは下記のとおりです。

メリット

• 必ず土地が更地で返還される
• 借地期間中、安定的に地代が入る

• 契約が長期間になることが多く、その間土地を利用できない
• 途中解約ができない

ここでは、土地活用（売る）の代表的なものを徹底解説していきます。

売却について紹介します。

売却は、土地活用の最終手段です。立地によっては、土地活用しにくい所もあります。例えば、人里離れた田舎、山間、土地活用しにくい変形地・狭小地などです。土地活用か売却か迷ったら、必ず専門家に相談しましょう。

その土地でやりたいことができなかったり、思ってもいなかった方法で土地活用が可能であったり、需要が見込める土地活用などを知ることができます。さまざまな判断材料を得た中で、売却か土地活用かを決めていきます。売却したら土地は二度と戻ってはきません。

売却のメリット・デメリットは下記のとおりです。

メリット

• 即現金化できる
• 固定資産税などを払う義務がなくなる
• 面倒な土地管理をする必要がない

• 土地は手放す
• 売却時に仲介手数料や、譲渡益に税金が掛かる

ここまで、土地活用の基礎的な知識や土地活用の種類等を解説し、何となく土地活用について掴んで貰えたのではないでしょうか。ここからは、土地活用の種類をさまざまな目的別に紹介していきます。

安定した収益を得たい場合、収益性の高さは期待できません。どちらかというと長期的に少しづつ利益を上げていくイメージになります。毎月掛かる固定資産税分を、多少超えるような利益で充分と考えるのであれば、安定感のある土地活用がおすすめです。

おすすめの土地活用はこちらです。

• コインランドリー
• コインパーキング駐車場経営（一括借り上げ）

• マンション経営
• 介護施設経営

初期投資を早めに回収する為には、高収益を狙える土地活用をする必要があります。そのためには、初期費用がある程度多額になり、高リスクを背負うことになります。


おすすめの土地活用は、こちらです。
 

• オフィスビル経営
• コインパーキング駐車場経営（自己管理・管理委託）
• トランクルーム経営

土地活用で節税をしたいのであれば、アパート経営がおすすめです。アパート経営は、主に賃料から得た収入から必要経費を差し引けます。経費となるものには、固定資産税などの税金、修繕費、ローンの金利部分などになりますが、この他に減価償却費用も差し引けます。

減価償却とは、建物やその付属施設の設備など、減価償却資産を法定上定められた方法で金額を算定し、その耐用年数にわたって必要経費として計上します。収益から経費を引けるので、本来掛かるはずの所得税や住民税の節税となるのです。

更に、相続時も賃貸不動産を所有することで、相続評価額が下がります。不動産を所有することや賃貸住宅の経営で相続税評価額を下げ、更に小規模宅地の特例も適用できるので、総じて相続税も抑えられます。

 

都市部で土地活用したいなら、下記がおすすめです。
 

• マンション経営
• オフィスビル経営
• 商業施設経営
• コインパーキング立体駐車場経営

地方で土地活用したいなら、下記がおすすめです。
 

• 太陽光発電
• 戸建賃貸経営
• 資材置き場
• コンビニ

リスクをなるべく抑えたい土地活用は、下記になります。
 

• 月極駐車場経営
• コインパーキング駐車場経営（一括借り上げ）
• 等価交換

転用予定のある場合の土地活用は、下記のとおりです。
 

• コインパーキング経営
• 月極駐車場経営

ここからは、土地活用の種類を選ぶ際の注意点を解説します。

土地活用にはさまざまな選択肢があり、メリット等を考慮すると何が一番良いのか迷ってしまいます。したがって、土地活用する目的をはっきりさせることが重要です。例えば、固定資産税を賄える位の収益で良いのか、若しくはリスク承知で高収益を目指すのか、などです。

各々の考え方で、土地活用の種類は大きく変わってきます。所有している土地の特性や、周辺需要を見極めつつ、土地活用の目的を定めていきましょう。

自身が行いたい土地活用が、その立地にマッチしているかは調べるしかありません。土地の特性、周辺環境、需要の状況など所有する土地について調べます。また、基本的なことですが土地の広さや、その土地で建設できるものなども調べる必要があります。

尚、周辺環境リサーチですが、下記のような事項を調べるとよいでしょう。
 

• 人通りがどの位あるのか
• 車は通っているか、どの位の通行台数があるか
• 駅や住宅街、スーパーなど周辺にどんな施設があるのか

土地活用は、身の丈にあったものを選択することも大事です。例えば、土地は所有しているが初期投資費用として、充てられる自己資金があまりない場合は、初期投資額が掛からないものを選択します。この状況で100％ローンを組んでアパート経営したとしても、空室リスクに耐え切れず失敗します。

また、初期費用に掛ける資金が潤沢で、少々のリスクにも耐えられるような状況であれば、多額の資金投入が必要なマンションや、オフィスビルなどの土地活用を選択してもよいです。つまり、土地活用は余裕のある資金の中で行うことが理想です。

土地活用を始める検討期間は、長めに確保しましょう。世の中の状況は刻々と変化します。また、自身の状況も先々どうなるかわかりません。土地活用は一刻も早く行いたい所ですが、世間の状況、自身の状況、そしてどの土地活用が本当に良いのか、慎重に考えることが重要です。

なによりも焦らず平常心で、適切な判断ができる状況で、最善の土地活用を決断しましょう。

土地活用を決めた後の流れは、下記になります。
 

1. 専門家に相談する
2. 土地の調査、周辺調査
3. 資金調達
4. 契約
5. 工事着工
6. 集客・告知活動
7. 事業開始

土地活用には、多くのパターンがあります。今回紹介した25種類以外にも土地活用の種類はあります。最初は、さまざまな土地活用に目が行きがちで、特に収益が多く取れる方法に興味を示します。しかし、所有している土地ごとに特性があり、周辺環境やその土地でできる土地活用、需要が見込める土地活用は違います。

土地活用で目指すべきことは成功です。その土地に適した土地活用ができるように、専門家等への相談と慎重な判断が、土地活用はじめるには重要なポイントとなるのです。