相続する不動産に必要な手続きは？税金や登記について解説

不動産を相続する際の具体的な手続きの方法について、6つのステップに分けて解説します。
 

不動産の所有者（被相続人）の遺言書があるか確認します。遺言書があれば、遺言の内容に従って手続きを進めることになります。

遺言状がなければ、相続人で遺産分割協議を行い、遺産をどのように分割するのか話し合います。協議の後であっても、遺言状が見つかればその内容に従うこととなるため、遺言状の有無を早めに明らかにしましょう。
 

遺言状がなければ、法律で定められた範囲の親族が相続人となり、財産を相続します。後から新たに親族が発覚すれば、遺産分割協議をやり直すことになるため、戸籍謄本によって親族を正しく把握しましょう。
 

現金や土地・建物といった相続する財産を把握して、財産目録と呼ばれるリストを作成します。

作成する際は、銀行口座の明細や残高証明書などを参考にします。土地や建物の場合は、所有者に対して自治体が毎年発行する「固定資産税の納税通知書」で確認できます。

また、不動産のある市区町村で「名寄帳（なよせちょう）」の写しを取得することで確認することも可能です。名寄帳はその市区町村にある不動産の情報を所有者別にまとめたもので、相続人も役所で請求することができます。

参照：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

 

相続人や財産目録を把握した後は、相続人全員で遺産分割協議を行います。誰がどの遺産を相続するか決まったら、話し合いの内容を「遺産分割協議書」として記録します。遺産分割協議書には相続人の全員が署名・押印し、各自が保管します。

参照：登記申請手続のご案内

 

不動産を相続するために、被相続人から相続人へと所有者を変更する「相続登記」と呼ばれる手続きを行います。

相続登記は不動産のある地域を管轄する法務局で行います。登記申請書と呼ばれる書類を作成後、法務局に持参もしくは郵送しましょう。また、法務局の提供する「登記・供託オンライン申請システム」で書類を作成し、画面上で申請することも可能です。

参照：
不動産を相続した方へ　～相続登記・遺産分割を進めましょう～
登記申請手続のご案内
 

被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告書を作成し、相続税を納付します。期限までに申告および納税できなければ、延滞税が発生することがあります。

なお、不動産をはじめとする遺産を相続しても、遺産の総額が基礎控除額を下回る場合には、相続税の申告や納税は必要ありません。詳しい計算方法については次項で解説します。
 

相続税の計算方法を、実際の流れに沿って解説します。

現金や預貯金、不動産など、相続する財産を洗い出し、総額を計算します。

総額から被相続人の借金や葬式費用は差し引きます。また、墓地や墓石、一定の金額までの生命保険金など、相続税の対象外となるものは財産から除外します。

さらに、相続開始前3年以内の贈与財産、および相続時精算課税制度の対象となる贈与財産があれば加算します。計算式にまとめると、以下のようになります。
 

以下のように基礎控除額を計算します。
　

前項で求めた課税遺産総額を、各相続人の法定相続割合に応じて割ります。例えば、配偶者と子供1人の場合、それぞれ1/2ずつ相続することになります。なお、遺言があれば被相続人の意思が優先されます。

参照：No.4132 相続人の範囲と法定相続分

前項で計算した財産に対して、相続税法で定められた相続税率を乗じます。相続人別に相続税額を計算した後、合計して全体の相続税額を算出します。

参照：No.4155 相続税の税率

 

実際に相続した正味の遺産額の割合に応じて、前項で計算した相続税の総額を按分し、各相続人に割り振る相続税額を計算します。相続するにあたって、配偶者控除・未成年控除・障害者控除などの制度が適用できる場合には、それに応じた金額を差し引くことができます。

不動産を複数の相続人で相続する場合の分け方について、4つの方法を紹介します。

不動産をそのまま相続する方法を現物分割と言います。例えば、相続する建物が3つ、相続人が3人の場合、1人1つずつ相続します。

シンプルでわかりやすい方法ですが、価値の異なる複数の不動産があると、誰がどの不動産を相続するのか協議しにくいことがあります。1つの土地を面積で分けて相続するのも現物分割と言えますが、陽当たりのいい場所や出入りしやすい場所などの条件が異なるため、公平な分割が困難なことがあります。

 

現物で財産を取得した相続人が、他の相続人に代償となる財産を支払う方法が代償分割です。3,000万円の建物が1つだけあり、1/2ずつの割合で財産を分割する2人の相続人がいるとすれば、1人が3,000万円の建物を相続し、もう1人に対して代償金として1,500万円を支払います。

公平性があり不満が出にくい方法ですが、財産の価値によっては高額な代償金を支払う必要性が生じることがあります。
 

換価分割とは、不動産を売り払って得た現金を相続人で分割する方法です。5,000万円の建物を2人の相続人で1/2ずつ相続する場合、現金2,500万円を分割することになります。

不動産に相続人が住んでおらず、事業用としても使っていない時などに使われる方法です。相続税や代償金の支払いができないケースでも使われます。
 

不動産を複数の相続人の共有名義にして、一緒に相続する方法を共有名義と言います。各相続人がどれくらいの割合で所有するのか「持分割合」を決定して、相続登記します。不動産を相続する人を決めたり、代償金を払ったりする必要がないため、公平性を感じられる方法です。

しかし、不動産の管理などの方針が一致せず、後々揉めるケースもあるため、注意が必要です。不動産を売却する際は共有者全員が同意することが求められます。
 

被相続人の財産を受け取る人とその割合については、相続税法で定められています。

被相続人に配偶者がいる場合、配偶者は常に相続人となります。それ以外の相続人は、以下のように順位が定められています。
 

• 第1順位：死亡した人の子供
• 第2順位：死亡した人の直系尊属（父母や祖父母など）
• 第3順位：死亡した人の兄弟姉妹

配偶者と子供がいる場合、以下の割合で遺産を分割します。
　

• 配偶者　1/2
• 子　1/2

第1順位である子が他界している場合は、その子に変わって孫が相続人になります。孫も他界している場合、ひ孫が相続します。

先程のケースで子が他界している場合の割合は、以下のようになります。
　

• 配偶者　1/2
• 子（他界）　1/2　→　孫　1/2

第1順位である子や孫がいない場合、第2順位である直系尊属が相続人になります。直系尊属とは、親や祖父母のことです。相続の際は、被相続人の親が相続人となり、親が他界していれば祖父母が相続人となります。

被相続人の配偶者と直系尊属が相続人であれば、以下の割合で遺産を分割します。
　

• 配偶者　2/3
• 直系尊属　1/3

子や孫、直系尊属がいない場合は、第3順位である兄弟姉妹が相続人となります。配偶者と兄弟姉妹で遺産を分割する際は、以下の割合で計算します。
　

• 配偶者　3/4
• 兄弟姉妹　1/4

不動産を相続する際は、不動産を金銭的な価値に直してから相続税などの計算をする必要があります。

今回は土地と一戸建てを所有していると仮定して、それぞれの評価方法について解説します。なお、土地を貸している場合や借りている場合、賃貸物件を建てている場合についての評価方法は異なるため、状況に応じて評価額を計算する必要があります。
 

相続する土地は「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかの方法で評価します。

路線価方式とは、道路ごとに定められた1㎡あたりの評価額（路線価）を元にして計算する方法です。
　

家屋の場合、固定資産税評価がそのまま評価額になります。
　

不動産の相続人が決まった後は、法務局で相続登記と呼ばれる手続きを行います。手続きを行うために必要な書類は以下の9種類です。
　

法務局のホームページからダウンロードして記入します。不動産の価格や正式な所在地などを記入する項目があるため、後述する固定資産税納税通知書を手元に準備しておくとスムーズに記入できます。登録免許税の項目には、原則として不動産の価額に0.4%を乗じた金額を記載します。

参照：
不動産登記の申請書様式について
No.7191 登録免許税の税額表

遺産分割協議書とは、相続人で協議した内容をまとめた書類です。協議には相続人全員が参加し、全員が実印で押印をする必要があります。

不動産の所在地や面積、相続人の氏名などを遺産分割協議書に正しく記載します。正しい方法で作成しないと効力を認められない可能性があるため、司法書士などの専門家に作成を依頼するケースもあります。
 

戸籍謄本は、被相続人と相続人の分をそれぞれ準備します。
　

• 被相続人のこれまでの全ての戸籍
• 相続人全員の現在戸籍

相続登記で必要な住民票は、以下の通りです。
　

• 被相続人の住民票
• 不動産を取得する相続人の住民票

遺産分割協議書への押印が実印であることを示すために、相続人全員の印鑑証明書が必要です。印鑑登録をしていない人はまずそちらの手続きを行い、その上で印鑑証明書を発行しましょう。

固定資産税納税通知書は、不動産の所有者に対して毎年5月頃に送付されます。土地や建物の住所や評価額、固定資産税の税額など、他の書類を作成するにあたって必要な情報が記載されているため、捨てずに保管しておきましょう。

固定資産税納税通知書が見当たらない時は、不動産のある地域を管轄する役所などで固定資産評価証明書を発行してもらい、代用することも可能です。

相続関係説明図とは、被相続人や相続人の間柄を図に表した書類です。

被相続人や相続人の出生日・死亡日などを盛り込んだ家系図のような書類ですが、厳格に様式が定められているわけではなく、相続人が自ら作成することができます。書類を受け付ける法務局の担当者が、関係性を把握しやすくする目的があります。
 

相続登記にかかる登録免許税を納付するために、収入印紙を利用します。収入印紙は郵便局や法務局などで購入できます。
登録免許税の金額は以下の計算式で求めます。
 

収入印紙を貼り付けるための台紙です。法務局の窓口で入手できるほか、白紙のコピー用紙などでも構いません。

相続手続きは、相続人が自力で行う方法と、専門家に依頼する方法があります。それぞれの方法について解説します。
 

手続きを自分で行うと、専門家へ支払う費用を抑えることができます。相続登記を行う際は、登録免許税に加え、戸籍謄本をはじめとする書類を取得するための手数料が必要です。少しでも費用を抑えたいという方は、自分で手続きを行うことも可能です。

しかし、本記事でも解説した通り、相続登記の手続きにはたくさんの書類が必要です。役所に足を運んだり、請求したりする必要があり、全ての書類を揃えるために多くの時間や労力を必要とするでしょう。

また、書類を作成する上で、どのように記載するべきなのか迷うこともあります。自分で作成した書類の内容が十分であれば、法務局から訂正を求められることもあるということを覚えておきましょう。
 

相続登記をスムーズに済ませるためには、手続きを司法書士に依頼することがおすすめです。労力や時間を節約し、正確な相続登記ができるでしょう。書類作成や手続きといった作業が苦手な方でも安心です。

また、相続人の人数が多かったり、関係性が複雑といった事情があったりするケースでも、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
 

相続登記にかかる費用の内容とその金額について解説します。
 

登録免許税は、登記を行う際に国に対して納める税金です。相続によって不動産の所有権の移転登記をする際は、以下の金額が課されます。
　

相続に関する書類は、取得するための手数料がかかります。相続人が多い時や、被相続人が本籍地を変更していた時などは、多くの書類を取得する必要があり、手数料がかさんでしまうケースもあります。
　

• 戸籍謄本：450円
• 除籍謄本：750円
• 住民票：200円〜300円程度
• 印鑑証明書：200円〜300円程度

自分で相続登記をするのが難しく、司法書士に申請を依頼した場合は、5～15万円程度の報酬がかかります。報酬は司法書士が自由に定めることができ、相続の内容や地域などによっても費用は異なるため、問い合わせなどによって自ら調べる必要があります。

相続人が多いケースや、相続する不動産が多いケースでは、報酬が高くなることもあります。また、遺産分割協議書の作成など申請以外の業務を依頼した際は、追加の報酬が発生することがあります。見積書を作成してもらうなどして、事前におおよその金額を明らかにしておきましょう。

参照：司法書士の報酬

 

相続登記の申請は令和6年（2024年）4月1日から義務化されます。期限は相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内です。また、令和6年4月1日以前に相続を開始した場合も、3年以内に申請する必要があります。

これは、相続登記がされていないために、所有者が不明になっている土地が増えたことを踏まえた対策です。正当な理由なく申請しなければ10万円以下のペナルティが科されることもあるため、注意しましょう。

参照：
相続登記が義務化
相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）　
 

相続した土地や建物の活用には、以下をはじめとする方法があります。
　

• 人に貸す
• 建物をリノベーションする
• 建物をトランクルームとして貸す
• 土地をコインパーキングにする
• 更地にする

土地を活用する方法の1つに駐車場の経営があります。アパート経営にありがちな建物の劣化や破損などの問題について考える必要がなく、比較的取り組みやすい活用方法と言えます。

駐車場経営にあたって、整地や精算機の導入などが手間という方は、運営会社に任せることもできます。信頼できる運営会社に任せれば、日々の管理に大きな手間をかけることなく安定した収入を得ることも可能です。
 

不動産を相続した際は、書類の取得や作成などをした上で相続登記の申請を行います。特に、相続人の人数が多い場合や複数の不動産がある場合には、手続きを進めるのが負担に感じられるケースも多くあります。忙しくてそれらの作業を進められないという方は、司法書士へ依頼することも検討しましょう。

また、不動産を相続すると、管理や固定資産税の支払いの問題が発生します。不動産を今後どのように活用していくのか検討していくことも大切です。