【土地なし/土地あり別】アパート経営に必要な資金を解説

アパート経営に興味がある方のなかには、資金がどれくらい必要なのかを詳しく知りたい、という人が多いのではないでしょうか？

土地が余っていて有効的に活用したい方、将来が心配で家賃収入に興味がある方、株式や債券以外の投資手法を知りたい方など、それぞれの目的があるかと思います。

アパート経営では土地の有無によって、利回りや金融機関からの融資も異なります。また、必要な資金も異なりますので、まずはどのような形態でアパート経営を行いたいのかを明確にするのが大切です。本記事では、初心者の方でも理解できるように解説していきます。

アパート経営では、自己資金が「最低でも2割」は必要とされています。過去にはフルローンで融資を受けられた時代もありましたが、現在は融資の基準が厳しくなり、自己資金が少ないと融資自体が受けられない傾向にあります。

自己資金はアパートの購入資金等の頭金に充てますが、頭金以外にも諸経費として現金が必要になることも覚えておいてください。それでは、土地がある場合とない場合を見比べてみましょう。

土地がない場合では、土地とアパートの両方の購入資金がかかるため、初期費用が高額になります。高額になると自己資金で全てを補うことが難しいため、金融機関からの融資を受ける必要があります。

審査の基準はそのタイミングで多少異なりますが、基本的には職業、給料、金融資産、年齢が該当します。また個人属性では、ローン返済を滞りなく支払える職業に就いているかを中心に判断されます。

審査が通りやすい職業としては、公務員や倒産リスクの少ない会社に勤務している方、医者や企業の役員、経営者などが該当します。

また、上記のような職業についていない場合でも、給料収入で確実にローンを返済していけるかをチェックされます。なお、勤続年数は最低でも3年以上必要になります。

金融資産と呼ばれる株や債権を所有していれば、担保にすることが可能になる場合もあります。

また、自己資金の金額が建物や土地の価値に見合わない際に、審査基準として含まれることがあります。

そのほか、審査を受ける際に借入金があると審査に通らない場合があるので、すでにローンを組んでいる場合は、完済してから審査を受けるようにしましょう。

アパート経営をするうえで、土地はとても重要です。元々、土地を所有している場合には、土地代がかからないので、アパート経営のリスクを最小限に抑えることができます。

土地ありの場合でも、自己資金以外の部分は別途、ローンを組む必要があります。ローン審査では、個人属性以外に土地の立地条件も審査対象になります。

都心部で駅が近いなどの好条件は資産価値が高く、逆に郊外、駅が遠いなどの場合には、資産価値が下がります。土地の資産価値次第では、アパート経営の見通しが悪いとされ、融資が下りない可能性もあります。

アパート経営をしていくうえで、契約時や経営開始後に焦らないようにお金の種類について、あらかじめ知っておきましょう。

金融機関から融資を受けるためには、物件価値の2割を占める自己資金を準備しておく必要があります。

自己資金はローンの頭金になります。たとえば、5,000万円の建物の場合、約2割となる1,000万円の自己資金がなければ、融資が受けられない傾向が強いです。

住宅ローンであれば全額フルローンも組めますが、事業用ローンに関しての審査は、より厳しくなります。自己資金が少ないほど借入金が多くなり、返済に不利となります。

一方で、自己資金が2割以上になると月々の返済が抑えられて、利息の削減にもつながります。どうしても自己資金が調達できないという場合を除き、自己資金は潤沢に貯めておいて損はありません。

アパートの融資を受ける場合には2割の自己資金が必要ですが、自己資金以外にも諸経費として、現金が必要です。

全てを合わせた諸経費の目安は、全体の1割ほどになります。なお、諸経費とは土地代と建物代を除いた経費にあたります。

、仲介手数料、登記費用、融資手数料、各種保険料、外注費などの費用が発生します。以下でそれぞれの項目について、具体的な内容を説明します。

自分が所有する持ち物を証明する「保存登記費用」や「抵当権登録費用」「表示登記費用」などが必要な場合に、それぞれの金額がかかります。

司法書士に登記を依頼する場合にも、外注費などが発生します。また、融資手数料は金融機関から借入金が発生する場合にかかる費用で、保証会社と保証料と金融機関にローンを組む際に支払う手数料があります。

そのほか、各種保険には火災保険や地震保険が該当し、災害リスクが高まりつつある日本では、リスクに対応した備えをしておく必要があります。

また、土地から購入する場合には、土地代の5%〜10%の土地手付金がかかることを覚えておきましょう。

アパートは建てて終わりではなく、維持するためのさまざまな経費がかかります。たとえば、不動産を管理している会社に支払う不動産管理手数料、物件に修繕が必要な場合の修繕費、ローン返済、税金などが随時、家賃収入から引かれていきます。

この出費を念頭に置いて経営を行わないと、赤字転落してしまう可能性もあるので注意が必要です。また、毎月の支出として、光熱費や損害保険などがあります。季節や時期によって金額が上下するので、ある程度の維持費を別口で確保しておく必要があります。

とくに修繕費は、新築アパート経営であれば、しばらくは問題ありません。しかし、築年数が経過すればするほど修繕費は高額になり、外壁修理やその他設備の大規模な修繕につながりやすいです。

ある程度の年数が経過すると、耐久性や内装のリフォームが必要になります。また、入居者の入れ替え時に、水回りや鍵交換などの費用も発生します。家賃収入があるからといって安心するのではなく、長期的な目線でのリスク管理が大切になります。

税金面では、契約時に必要なものや契約後に支払うものがあり、しっかりと理解しておく必要があります。なかでも、つい忘れてしまう税金に「不動産取得税」があります。

不動産取得税は物件や土地を取得した際に支払う税金であり、購入した際にかかるものではなく、購入した半年後や1年後に発生するものです。あわせて支払う必要がある印紙税は、契約書に添付する代金となり、物件価格により税額が異なります。

アパート経営では、土地をあらかじめ所有している方が有利に働きます。しかし、土地がなくても、アパート経営で収入を増やすことは可能です。それでは、土地がない場合のアパート経営のメリットをみていきましょう。

土地がないということは、アパート経営をする場所を自由に選べるという強みがあります。親や親戚から相続した土地でアパート経営を始めるには、最初から場所が決まっており、土地の条件によっては期待通りに収益が発生するとは限りません。

アパート経営には空室リスクがありますが、立地により入居者が決まりやすい土地があります。したがって、土地がないことを不利に感じる方も多いですが、アパート経営をするうえで、重要な要素になってくる立地場所を吟味できるメリットがあります。

長期的にアパート経営に関わっていくためには、土地の正しい価値を知ることが重要です。土地の価値では、高低差や日当たりも大切になり、入居者が「ここに住みたい」と思えるようなアパートにするためには、検討するべき項目が山ほどあります。

土地の場所の重要性も理解できたと思いますが、土地の広さに対してもある程度の選択権があります。自分が経営していくうえでアパートの階数や坪数が決まっているのであれば、必要な土地の広さが算出できます。

仮にアパートの形態が決まっていない場合には、土地探しをする前にある程度の基準を検討しておきましょう。土地を購入する場合には、理想とするアパートの全体像から決めておき、全体像に応じた土地選びをする必要があります。

土地がない場合のメリットは、土地の場所や広さを自由に選択できるという強みがあります。しかし、メリットばかりに目がいき、後悔することのないように、土地がない場合の注意点を解説します。

土地がない場合では、アパート経営が開始するまでに時間がかかるケースがあります。想定以上に時間がかかる理由として、土地選びの重要性が大きく関わってきます。

また、土地がない場合のメリットとして「土地を自由に選べること」があります。アパート経営を失敗しないために、土地選びは時間をかけてでも希望に合った場所を見つけなければなりません。

したがって、土地を選ぶ際になかなか理想の土地が見つからずに時間が経過するケースが多くあります。土地がなければアパートを建てることができずに、土地が決まってからも竣工するまでに半年ほどかかる場合があります。

アパート経営が開始するまでには、最低でも半年から1年はかかると理解しておくことで、落ち着いて土地を探せるでしょう。

土地がない場合は土地代が上乗せされるため、多くの資金が必要になります。資金が必要ということは、金融機関からの融資金額も多くなり、ローン返済が重くのしかかります。つまり、リスクとリターンの事前理解が重要になります。

まずは、入念なライフプランの作成や、アパート経営に対してのお金の流れをリストアップすることが必要になります。さまざまなケースに対応できるように、専門家に相談するなどして十分に対策しておきましょう。

そもそも土地がない場合は、金融機関のローン審査に通らない可能性があります。ローン審査に通らない理由としては、土地代と建物代、両方の莫大な資金が発生するため、個人属性がよくないと審査に受からないためです。

職業や収入、年齢などさまざまな個人属性がありますが、対策としては以下があります。「自己資金を増やす」「勤続年数と収入を増やす」「収益性が高い土地を見つける」などの方法です。

仮にローン審査に通らない場合でも、落ち込まずに自分のキャリアの見直しや土地の再検討を視野に入れて、計画を策定やり直しましょう。

また、ローン審査は借入金がある場合には不利になります。そのため、経済状況や金融資産の把握も重要になります。

はじめから土地があると土地探しをする時間を削減でき、アパート経営を早く始められます。そのほか、土地探しに費やす時間以外にも、さまざまなメリットがあります。

土地をすでに持っている場合、アパートを建てる際の建築費だけで経営を始めることが可能です。もちろん、ほかにも諸経費や維持費、税金等は発生しますが、土地から探す場合に比べて、必要な資金が少なく済みます。

自分にとって最適な土地を探すことは重要ですが、いい土地を見つけたとしても経済的負担が大きくなれば、アパート経営も難しくなるでしょう。

また土地代がかからない分、建物に資金をかけられるようになり、他のアパートとの差別化を図れます。

アパート経営には空室リスク等が発生しますが、差別化をすることで建物自体の需要が高まり、空室リスクを最小限に抑えることも可能です。

自己資金が少なく、融資に不利に働きそうな場合には、土地を担保にすることもできます。土地と新築する建物の両方を担保にすることで資金の幅が広がり、無理のないアパート経営ができるためです。

たとえば、土地だけを担保にして最低限のアパート経営をすることもできますし、土地と建物を担保にして、より質のいいアパートの建築も可能になります。

同じ物件あたりにかかる資金は、土地がある場合ではリスクが少なく、高利回りでのリターンが期待できるでしょう。あわせて、利回りの種類もいくつか解説します。

年間家賃収入に対して投資の割合を示す表面利回り、空室を考えない年間家賃収入の投資額を表す想定利回り、年間純利益に対する投資額の割合の実質利回りがあります。

ほかにも、土地がある場合の年間家賃収入の建築費に対する割合、土地がない場合の年間家賃収入の土地と建築費に対する割合があります。

利回りを計算することで、経営していくうえで必要となる数字が明確になります。くわえて、立地がよい土地を所有している場合には、高利回りのローリスクハイリターンが実現可能です。

一般的な投資原則は、ローリスクローリターンやハイリスクハイリターンですが、好条件な土地を所有している方は、より有効的に活用できます。

アパート経営では、いかに早くローンを完済できるかが、その後の利益に大きく関係します。土地代がかからない場合では、家賃収入をローンに繰上げ返済できます。

アパート経営ではじめから借入額が抑えられる点は、経営リスクを下げられるので、その後の経営体制に有利に働く傾向が強くなります。

土地がある場合のアパート経営は、土地がない場合に比べて金銭面で優位に立てます。しかし、アパート経営も不動産投資であり、リスクとリターンの把握は常に必要になります。

ここからは、土地ありでアパート経営する際の注意点について解説します。

土地がどの場所に立地するかによって、建築できるアパートの種類、形式は異なります。建築法によって、建物の敷地面積や高さに規定があるためです。

自分が建築しようとしている建物が建築法に適した建物なのか、事前に確認しておく必要があります。

立地条件によっては予想していた建物が、期待していたリターンを見込めない場合があります。建築後にイメージが違ったと後悔しないためにも、建築条件の把握は必須項目になります。

建築する前に、その土地の周辺を調査することが大切です。入居者がいる前提で建物を建てて、アパート経営をスタートさせたとしても、入居者が戸数に満たなければ需要がないということになります。

空室リスクを回避するためには、時間をかけて調査を行い、周辺エリアの需要を深堀りするしかありません。

また、親から相続した土地で事前に土地柄を知っている場合は、とくに有利になります。周辺に学校があるとファミリー層が多くなり、また病院や大型スーパーの有無によって、需要が変化するためです。

土地がない場合では、周辺の調査を怠らないようにしましょう。

不動産管理会社の仕事内容としては、入居者との契約や入退去業務、クレーム対応、およびアパート業務の管理を任されています。

不動産管理会社を挟まずにアパート経営をすることもできますが、時間と労力を想像以上に浪費してしまうので、おすすめしません。

時間的な制限や管理面での信頼性を考えると、不動産管理会社に任せたほうが賢明です。また、信頼できる不動産管理会社とは誠実であり、オーナーと入居者の両方の気持ちに立って物事や課題を総合的に判断してくれます。

オーナー、入居者、不動産管理会社にとって三方良しとなる関係を築くためには、信頼できる不動産管理会社と契約することが重要になります。

信頼できる不動産管理会社とつながることができれば、長期的に安定した経営が可能になるでしょう。

1社だけの建築プランや経営プランの内容を鵜呑みにするのは、比較対象がないことで視野が狭くなってしまいます。

建築プラン等で多角的に比較ができなければ、そのプランの質や内容の良し悪しを判断することが厳しくなります。

ハウスメーカーや施工会社によって、さまざまなプランが用意されているため、自分にあったプランを見極める必要があります。

アパート経営をするために借入金は不可欠ですが、必ず自己資金の2割は確保しておく必要があるため、全て融資というわけにもいきません。

ですが、何らかの事情や原因があって、自己資金が簡単に用意できない場合もあるかと思います。ここでは、自己資金が少ない場合の対策を解説していきます。

建築する予定の建物の規模が大きく、想定した予算を大幅に超えているケースがあります。こういった場合には、規模の縮小をすることで自己資金内に収められ、余裕をもってのローン返済が可能です。

アパートの価格ではなく、自己資金の費用から考えると、無理のない範囲でアパート経営をすることができます。

自宅や土地、建築する予定の建物を担保にして自己資金の代わりにすることもできます。また、金融機関に融資を受ける際に、アパートに対して抵当権を設定することで自己資金が不要になる場合もあります。

自宅を担保にする注意点は、ローンが完済していないと担保にできない点になります。担保とは貸し倒れを防ぐ目的であり、アパート経営が上手くいかずに返済ができない場合に、担保にした自宅等を競売にかけて、売却額をローンの回収に充てるものです。

自己資金が少ない場合に、自宅を賃貸併用住宅にする方法があります。賃貸併用住宅とは、大家さんとしてアパートに住んでいる状態であり、住宅部分は住宅ローン、賃貸部分は事業用ローンを活用できます。

家族のライフスタイルの変化によって住む人数が減ると、使用していない空間が増えます。無駄になっている空間を居住空間としてリフォームを施すことで、自宅として住みつつ賃貸収入を得られます。

また、新たに賃貸併用住宅を建築しても、家賃収入をそのまま自宅のローン返済に充てることができるため、無理のない返済が可能になります。

保有している土地が広い場合には、土地の一部を売却するという方法もあります。アパートを平屋にしたい場合は、ある程度の広さが必要ですが、2階建て以上のアパートを経営したい場合、広さはそれほど必要ではありません。

延べ床面積は80〜100坪が確保できれば、それ以外の土地は売却しても問題ないでしょう。また、所有している土地を売却する場合には、測量費用、売却時の税金、その他手数料も発生するため、売却金額が全て自己資金になることはありませんので、注意しましょう。

土地がある場合でも、立地が悪いことでアパート経営が上手くいかないことがあります。理由としては、立地条件がアパート経営の需要を満たしていないことが挙げられます。

都心部や駅近などの好条件であれば、入居者もメリットを感じてくれますが、逆のケースでは需要が低く、入居者もメリットを感じにくいでしょう。

また、所有している土地がアパート経営に向いていない場合は、より条件のいい土地に買い替える方法があります。

現在の土地を売却し、新たな土地に買い替える際に売却益が得られれば、自己資金を補える場合もあります。

そして、なによりもアパート経営のリスクを避けることができるため、無理のない範囲で収益化を狙えます。

自己資金が少ない場合、借入金が多くなって返済が苦しくなってしまいます。変動金利なのか、固定金利なのかでも金利は異なり、選択する金融機関を慎重に検討する必要があります。

自己資金が足りずに、ローンの金利が高い融資しか受けられないと判明した時点で、アパートのプランを見直す必要があります。

まずは複数の金融機関に相談して、より低金利でローンを組めるところを探しましょう。

「アパート経営をすぐには考えていない」という方に、アパート経営以外で有効な土地の活用方法をご紹介します。

アパート経営の自己資金を確保するために、まずは小規模から利益を作りましょう。駐車場やトランクルームなど、初期投資が比較的少ない活用方法もあります。

たとえば、駐車場経営では整地やアスファルト舗装を行い、フェンスで囲って精算機を設置するだけで簡単に始められます。トランクルームも同様に、事業開始までのハードルが低い活用方法になります。

アパート経営は空室リスクもありますが、駐車場などの小規模事業では、投資自体が少ないので比例してリスクも低くなります。

いますぐアパート経営を開始するつもりがなければ、上記でご紹介した土地の活用方法を検討してみてください。

今回は、アパート経営に必要な資金について解説しました。土地がある場合のメリットと注意点、また土地がない場合のメリットと注意点があります。

少ない資金でアパート経営をするのであれば、事前に土地を所有していた方がよいでしょう。しかし、都市部の駅近エリアでアパート経営をしていくであれば、需要のある土地から探した方が結果的にプラスに働くでしょう。

自己資金がどれほどあるのか、または個人属性の良し悪し、融資の審査等を踏まえてアパート経営の方針を総合的に判断しましょう。