アパート建築費の坪単価と相場！安く抑える方法を紹介

アパート建築にローンを利用する場合、審査のために事業計画書が必要です。事業計画書では「アパート建築費の設定」で計画の適正さを判断するため、より現実的な設定にすると審査に通りやすくなります。

また、アパート建築費の坪単価や相場を把握しておけば、いざというときに建築会社から建築費を見積もった時に、適正であるか判断できます。この記事では、アパート建築費の坪単価と相場に加え、建築費を安く抑える方法を紹介します。

アパート建築費の坪単価は、建物構造や建築物の間取り・形状・階数・規模・建築エリアで変動します。

代表的な建物構造を例に挙げると、木造は坪60～90万円、軽量鉄骨造は坪70～100万円、重量鉄骨造が坪90～110万円、鉄筋コンクリート造（RC造）が坪90～120万円、鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）が坪100～140万円となっています。

木造は、安価で設計の自由度が高い反面、強度が弱いため高層化できません。3階以上の建物となると、鉄やコンクリートなどの強度の高い素材が用いられます。

鉄筋コンクリート造や鉄筋筋骨コンクリート造は、耐震・耐久・遮音性が他構造に比べて高く、10階など中高層にも対応できる反面、工期が長くかかります。建築費用も高額で、坪当たりの単価は、木造の倍近くかかることがあります。

法定耐用年数にも違いがあります。耐用年数は、税務署が資産として価値がなくなる目安として定めた算定基準で、木造は22年、鉄筋コンクリートは47年と設定されています。アパート経営では、物件の耐用残存年数が、金融機関の融資の審査対象につながります。

次に、アパート建築費の相場を、構造別に確認しましょう。アパートの建築には大きく分けて「本体工事費」「付帯工事費」「諸費用」の3つの費用がかかります。

総工事費は本体工事費（延べ床面積×坪単価）＋別途工事費（20％）＋諸費用（100～200万円）でだいたいの金額を求められます。鉄筋コンクリート造の2階建て（1階・2階とも30坪）のアパートの場合、建築費は6,500～9,000万円程度が目安です。

構造別の建築費相場は、木造の場合7,000～7,800万円、鉄骨造（軽量・重量）・鉄筋コンクリート造の場合8,500～1億円、鉄骨鉄筋コンクリート造の場合1億1,000～1億2,000万円となっています。

アパート建築費の相場は坪単価同様、建物構造以外にも建築物の間取り・形状・階数・規模・建築エリアなどによって変動します。

アパート建築費は、建物構造によって相場が変わることがわかりました。次に、各構造のメリット・デメリットを詳しく紹介します。

木造は、アパートの構造のなかではもっとも安価な素材です。建築費を抑えられるため、家賃も安くでき、入居率を上げやすくなります。規模の小さい賃貸物件で、しばしば採用されている構造です。

メリット
木造のメリットは価格の安さと、設計の自由度の高さにあります。建築コストが安いので、ローン返済のために家賃を高く設定する必要がなく、高い入居率を維持でき、安定した家賃収入につながります。

設計の自由度の高さは、木材の加工しやすさによるもので、おしゃれなデザインを形にできることが魅力です。また、鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べて柱が細く、空間を広く使えます。

通気性がよく、鉄骨造と比べて、湿気や熱が部屋にこもりにくいことも特徴です。部屋の中と外の温度差が小さくなるため、室内に結露が発生しにくく、カビ・ダニが発生しにくいので、アレルギーの方でも住みやすい構造です。

デメリット
木造のデメリットは、鉄骨造と比べて耐震性が弱いことです。また強度も弱く、3階建て以上の建造物には適していません。

メリットに挙げた通気性のよさは、室内の密閉性の低さでもあるため、近隣の生活音が聞こえてきたり、エアコンが効きにくかったりというデメリットにもつながります。防音対策や、季節ごとに暑さ対策、寒さ対策が必須になります。

また、木造は都市部の駅や繁華街を中心とした、建物が密集した地帯での構造に向いていません。建物への耐火要件が厳しいため、木造では基準をクリアすることが難しいためです。火災に見舞われたとき、被害が大きくなりやすいこともデメリットです。

鉄骨造は厚さ6mm以上の重量鉄骨造と、6mm未満の軽量鉄骨造があります。厚みの違いによって性能が変わるため、注意が必要です。

メリット
鉄骨造は木造と比べて、強度が高いことが挙げられます。特に重量鉄骨造だと、建物の主要部分が頑丈な鉄骨でつくられているので、柱や壁の量を少なく抑えられます。

そのため、開放感のある間取りにするなど、自由なデザインが実現できます。後から仕切りを増やしたり、取り除いたりしやすいので、リフォームしやすいことも長所です。

また、木造に比べて品質が一定であることもメリットに挙げられます。鉄骨造の材料や部品は工場で一律生産されており、ハウスメーカーや職人スキルによる品質のブレが生まれにくいためです。

重量鉄骨の場合は壁に厚みがあるため、音を防ぎやすいことも特徴です。軽量鉄骨は工期が短く、材料費が安く抑えられるため、建築コストを抑えられます。

コンクリートを使わず軽量に仕上げられること、木造に比べて耐震性・耐火性高いので、火災保険料が安く済むのもメリットです。

デメリット
鉄は木材と比べ、熱伝導率が高いという特徴をもちます。そのため、木造と比べて断熱性が低く、吸湿性も劣っています。

湿度の調整がしにくいため部屋に湿気がこもりやすく、結露が発生しやすい特徴があります。外気温の影響を受けやすいため、冷暖房を使用する機会が増え、省エネという点ではイマイチです。

軽量鉄骨は重量鉄骨と比べて、薄くて軽く扱いやすい反面、耐久性・耐震性・防火・防音性が重量鉄骨に劣るため、木造に近い性能です。鉄骨造を採用する際には、重量か鉄骨かで期待した性能が得られないことに、注意しておきましょう。

鉄筋コンクリート造は、鉄筋によって補強されたコンクリートです。鉄筋の型枠に、コンクリートを打ち込んで作る工法です。

メリット
鉄筋コンクリート造は、鉄筋の引っ張り強度の高さと、コンクリートの圧縮力の強さをハイブリッドさせ、耐久性を高めた構造です。十分な強度があるため、3階以上の建築物に対応可能です。

気密性の高いコンクリートの特徴により、近隣の住人の音が響きづらいという長所があります。そのため、騒音をめぐる住民間のトラブルを防げて、ある程度にぎやかな立地であっても部屋に音が入りにくい効果があります。

耐震性・耐久性・耐火性に優れているため、倒壊しにくく、燃えにくく、地震大国の日本においては頼もしい構造です。耐久性が高いので、木造上では構造上実現が難しい間取りでも実現しやすい点もメリットです。また、断熱性も高いので、エアコンを有効活用できます。

デメリット
鉄筋コンクリート造のデメリットは、重量があるので地盤がゆるい土地に建てられないところです。場合によって地盤工事が必要なため、工事にかかる費用・工期が他の構造よりかかってしまいます。

また、気密性の高さから通気性が悪く、湿気や結露が溜まりやすいことも難点です。窓や換気口をうまく配置することで、通気性をコントロールするとよいでしょう。

鉄骨鉄筋コンクリート造は、今回紹介するなかでもっとも強度の高い構造です。鉄筋コンクリートの周りに鉄骨を用いることで、建物に強度としなやかさを加えられます。

メリット
鉄骨鉄筋コンクリート造は、鉄筋コンクリートに鉄骨を合わせた構造のため、建物をさらに頑丈にできます。鉄骨を追加することで、強度を変えずに柱・梁を細くできるため、鉄筋コンクリートよりも空間を広く確保できます。

また、防音性がもっとも高いのも特徴です。外部からの物音や、入居者がたてる音を遮断できるため、子どもの多いマンションにも適しています。

デメリット
鉄骨鉄筋コンクリート造は、H型鋼などの鉄骨を使用するので、強度が高く、その分柱を細くできる一方、建築コストがかさむ工法です。

家賃が高くなりがちなので、中低層の建物には用いられず、10階建て以上の建築物で使われる傾向にあります。また、設計上の制約がつくため、他の構造と比べて自由な設計は困難なことがデメリットです。

ここでは、アパート建築費の内訳にはどんなものがあるか、それぞれの費用感について紹介します。アパート建築費は大きく分けて、本体工事費・付帯工事費・諸費用の3つに分かれます。

本体工事費は、アパートの建物本体の建築にかかる費用です。アパート本体内外装費用、アパート本体住宅設備費、人件費などが含まれます。

工事費は、建築に用いる構造と建築会社が大きく影響し、他にも建物のグレード、規模などによっても金額が変動します。概算金額は、坪単価×延床面積で求められます。

付帯工事は、本体工事に含まれない工事で、別途工事費とも呼ばれます。屋外給排水工事・屋外電気ガス工事、外構工事、建物解体費、整地・造成費があたります。

建築会社によっては本体工事に含まれたり、独立したひとつの項目となっていたりすることもあるので、プラン内容をしっかり確認することが大切です。建物本体価格の15～20％前後かかるのが一般的です。

地盤改良工事費用
地盤改良費用は、調査してみないとわからない費用です。造成工事に含まれることもあります。地盤が軟弱な場合、そのままの状態では直接基礎ができないため、地面に必要な支持力をあたえるために行います。

固い地盤までの空間を補強することが目的のため、軟弱な地盤の面積や地盤改良方法によって、工事費が変動します。地盤改良の相場は、坪単価あたり1～6万円程度です。建物や地盤条件によっては、100万円を超えることもあります。

地盤調査と改良工事が分かれている場合は、調査単体でも費用が発生することを留意しておきましょう。

外構工事費用
外構工事費は、建物周辺の見た目に関わる工事費です。門扉や門柱、敷地周囲に設置するフェンスといったエントランスや植栽、照明など、建物の印象を左右する項目です。

外構工事の費用は、外観にどれだけこだわるかによって異なります。相場としては、50万円以下を目安にするとよいでしょう。

造成工事・整地工事費用
造成工事・整地工事は、土地を平らにならすための工事です。付帯工事に含まれることもあります。作業に含まれる工程は整地、植物の伐採・伐根、地盤改良、盛土、切土、止土、残土処分などです。土地の状況や造成目的、地域により費用が変わります。

地中埋設物がない場合は、1㎡あたりの整地費用は300～600円程度、庭木の伐採は1本あたり3,000～7,000円、伐根は1本あたり5,000円程度が目安です。造成する土地に傾斜が含まれると、作業が難しくなるため、傾斜度に合わせて費用が高くなります。

電気・ガスなどの整備費用
ガスや電気、給排水工事などライフライン整備の費用です。付帯工事費に含まれることもあります。郊外の土地などにアパートを建築する場合、ガス・電気・水道の引き込み距離が長くなるため、工事費が高額になることがあります。

仮設工事費用
仮設工事は養生とも呼ばれ、近隣に迷惑をかけず工事を安全に進めるために必要な環境整備費用です。アパートを建て替える際、解体作業が必要な場合に発生する工程・費用です。

足場の準備、防音・防塵シートの設置、敷地の仮囲いゲートの設置、敷地に重機を入れるための敷き鉄板の設置、車両の出入りを誘導する警備員、仮設トイレや仮設水道・電気の用意などが含まれます。仮説工事は1㎡あたり450～1,000円が相場です。

解体費用
アパートを新たに建て替える場合は、既存の建物を取り壊す「解体費」が必要です。解体費用は構造によって変わります。坪当たりの単価は木造で4～6万円、鉄骨造で7～8万円、鉄筋コンクリート造で8～9万円が相場です。

建物が頑丈であり、面積が広ければ広いほど、解体にかかる期間や人員の規模も大きくなるため、解体費は高くなります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造は頑丈で、かつ規模が大きいことが多いため、解体費用が高額になりがちです。

事前に処分できるものは自分で片づけたり、自治体の補助金や助成金が活用できる場合は活用したりすることで、解体費を抑えられます。

諸費用は、建築自体にかかる費用ではありません。各種手数料、税金、保険料など、建築にあたって発生する費用です。アパートの規模に比例して高くなり、大規模な建築では諸費用が数百万円かかることもあります。相場はアパート建築にかかる総費用の10%程度です。

ローンの手数料
アパート建築は「アパートローン」「プロパーローン（保証会社を通さないローン）」という融資を受けて建築するのが一般的です。ローンの手数料は、金融機関やプランによって変わります。借入額の1～1.5%程度が目安です。

祭典費用
祭典費用は、地鎮祭や上棟式、竣工式にかかる費用です。建物を建築する前や途中、完成後に、土地の神様に祈願することが目的です。義務ではないので、オーナーが不要と判断したら省略可能です。

祭事でかかる費用として、儀式に使う神具、お供え物、職人さんへのお弁当や飲み物・引き出物、ご祝儀などがあります。職人の人数などで費用が変動するため、総額で10万円前後を想定しておくとよいでしょう。

式の準備や、テントの設営などをイベント会社に依頼する場合には、参加者1人につき約1万円が目安となります。

登記費用
アパート建築で必要な登記は「表示登記」「所有権保存登記」「抵当権設定登記」です。表示登記は不動産投機の表題部にされる登記で、登録免許税はかかりません。

所有権保存登記は新しく建物ができたことを、抵当権設定登記はアパートローンを組む際に必要で、土地と建物に対して抵当権を設定登記します。登記費用は、建築するアパートの規模によって変わります。目安は、両方を合わせて20～50万程度です。

地震・火災保険料
アパート経営で重要度の高い保険は、地震保険と火災保険です。地震大国である日本にいる限り地震への備えは必要ですし、火災保険に加入しておけば火事だけでなく、台風や雷雨など、幅広い補償を受けられます。

補償の対象は建物と家財道具に加えて、被害を受けた部分の修繕費用や、アパートに住めなくなった場合の宿泊費に対応するタイプもあります。保険に入っていないと、すべてにかかる費用が自己負担となることにご注意ください。

保険料金は物件のあるエリア、建物の構造・規模、補償範囲や付帯する特約数・種類によって大きく変わります。条件によっては変動しますが、一般的に年額にして、建築費の0.05%の費用を見込んでおくとよいでしょう。

各種税金
アパート建築にかかる税金に「不動産取得税」があります。1回のみ発生する地方税で、土地やアパートがある市区町村に納めます。税金を納めるタイミングは、アパート竣工後半年以上経過した頃合いで、納税通知書が届きます。

不動産取得税は、固定資産税評価額×税率（原則4%、軽減措置適用で3%）で求められます。固定資産税評価額は、アパート建築費の50～60%前後の割合で算出します。

他にアパート建築にかかる税金は、登記費用として納める「登録免許税」、契約書や書類に対して課税される「印紙税」もあります。

印紙税は契約金額で税額が異なり、1,000万円～5,000万円であれば1万円、5,000万円～1億円以下であれば3万円、1億円～5億円以下であれば6万円となります。

広告宣伝費用
アパートの入居者募集のために特別な広告をおこなった場合、オーナーから不動産会社へ支払う報酬です。広告料がついた物件は、優先的に紹介されるようになるため、入居希望者との交渉の機会が増えます。

広告宣伝費用にかかる相場は、賃料1か月分です。ただし長期空き室や、他と比べて借り手が表れにくい不利な条件の物件については、賃料1.5か月分を設定する場合もあります。

最後に、アパート建築費を安く抑える方法について紹介します。アパート建築費を抑えるためには目的を明確にし、不必要なオプションはつけないこと、建築を依頼する会社を最初からひとつに絞り込まないことなどが挙げられます。

アパート経営を長期的に安定して行うためには、アパートの規模・立地・経営方針などの条件に沿った構造で、建築することが大前提となります。

アパート建築費を安く抑えるためには、目的を実現しやすい建築会社選びが肝心です。建築会社によって得意とする構造が異なり、どの建築会社も、自分にとって得意な構造を採用するためです。

小規模なアパートであるにもかかわらず、高層階にも適用できる高強度の構造にすると、費用が余計にかかってしまいます。建築会社が得意とする構造を知るためにも、複数の建築会社に対しいくつかのプランを請求して、建築費用を比較することがおすすめです。

アパート建築の設計と施工を同じ会社に依頼することで、建築費用を大きく抑えられます。基本設計は、施主からの条件や各種法規制などの条件を前提として、建築する建物の設計図をつくる作業です。

この設計図の作成を一級建築士事務所に依頼した場合、設計費は建築費に対して7～8%程度となりますが、設計と施工を同じ会社に依頼した場合、1～3%程度ですみます。

この理由は、設計のみ設計事務所に依頼する「設計施工分離方式」の場合、設計事務所に支払う業務報酬が国土交通省によって定められているためです。

また施工会社に設計を依頼すると、施工会社が得意とする工法を採用するためコストカットの対応方法も熟知していることが多いです。結果的に、建築費を抑えやすくなります。
 

建築費が大きく変わる要因として、導入する設備やデザインがあります。設備やデザインにこだわることで、外観・内観をおしゃれに仕上げ、競合アパートとの差別化をはかるためです。

しかし特徴的なデザインは、オーナーとこだわりが同じ方には好まれるかもしれませんが、多くの入居者にとっては、基本を押さえたシンプルな間取りの方が過ごしやすく、人気です。

凝った外観は、清掃などのメンテナンスコストもかかりがちなため、おすすめできません。また、シンプルな設備や内装はハウスメーカーや工務店で大量生産しているため、安価に仕入れられます。

アパート建築において、間取りを広めにとることで建築費用を下げられます。仕切りの壁を少なくすることで、骨組みやクロスといった材料費・施工費や健具を省けるためです。

そのため同じ坪数であれば、ワンルームよりもファミリータイプの方が安く建築できます。ただし各戸を広くすることで、坪当たりの賃料は低くなるので、建築単価と賃料のバランスをよく検討することが大切です。

「間取りを広めに取る」と同様、必要以上に部屋を増やすと、その分仕切りの壁が増え、それに伴って骨組みやクロスといった、材料費・施工費や健具がかかります。

部屋数を増やせば入居可能な人数が増え、多くの家賃収入が入ると思われがちですが、一部屋あたりの広さが狭くなってしまうため、物件の魅力も下がってしまいます。部屋数は必要最低限にしておくことで、アパート建築費用を抑えられます。

アパート建築費を安く抑える方法として、複数社のプランを比較することは有効です。最初から一社に絞り込んでしまうと、見積額が適正価格かどうかの判断が困難になります。

また見積もり内訳を見比べることで、アパート建築に必要な工程と、必要性に疑問がもてる工程が明らかになります。会社によって得意な工法、構造も異なるので、建築を依頼するのに最も適した会社はどこか、冷静にジャッジできます。

アパート建築費の坪単価と相場、そして安く抑える方法を紹介しました。アパート建築費は構造ごとに坪単価が異なります。

木造は安価で小規模なアパートに適していますが、防音性・耐震性・耐久性・耐火性を補強する工夫が必要です。

一方、鉄骨鉄筋コンクリートは高性能ですが、そのぶん高価なため、低階層のアパートにはオーバースペックです。構造ごとのメリット・デメリットを把握し、アパートの規模や目的に適したものを選ぶことが大切です。

また、建築会社によって得意とする構造が異なります。最初から一社に絞り込むことはせず、会社・プランを複数候補に挙げて見積もりを比較し、どこに依頼すればよいか見極めることが大切です。