大阪の土地活用オススメ17選！高収益な活用方法と業者について解説！
大阪府内での土地活用について解説します。大阪府内の商業地や住宅地、狭小地や変形地、郊外など立地による特性を活かした、おすすめ土地活用を紹介します。また各分野でのおすすめパートナー会社や、成功のためのノウハウも紹介しますのでぜひご参考ください。
目次
大阪府で土地活用を始めるための基礎知識
西日本最大の都市といえば、大阪府です。行政や経済の中心地で、観光地やレジャー施設なども多い人気の街です。そんな、大阪府で土地を所有していたら、土地活用しない手はありません。しかし、いざ土地活用と思い頭の中に浮かぶのは、駐車場やマンション経営くらいです。
全国3位の人口を有する大阪府では、さまざまなバリエーションの土地活用があります。今回は、大阪府で土地活用したい人向けに、どんな土地活用があるのか？土地活用のメリットは？どの程度収益が上がるのか？どんなリスクがあるのか？気になるところを解説していきます。
まずは、大阪府の基礎情報からです。
大阪府の家賃推移
大阪府の家賃推移ですが、賃貸マンションの場合になります。2010年からのデータを見ると、家賃相場は右肩上がりで上昇し続けています。直近3年では、４％程度の上昇です。大阪府が家賃上昇している理由は、地価の高騰と不動産投資が堅調であることです。
現在、三大都市圏（東京・大阪・名古屋）の地価は、上昇傾向にあります。特に、不動産投資では東京圏がだいぶ高値で推移しているため、比較的安価な名古屋や大阪の不動産に投資がされています。地価が上昇することで、固定資産税の評価が上がることから、固定費に掛かる費用が増えており、この分が家賃に転嫁されているのが原因です。
また、現在大阪府の人口は約881万人ですが、近年人口自体は減少しています。しかし、中心部の大阪市の総世帯数は増加傾向で、人口は年間1万人以上増えています。
つまり、人口が徐々に中心部の大阪市に集まってきており、一人暮らしや共働き世帯が増えています。そのような人たちが新たに家を得るための、賃貸住居に需要が増えているので、家賃相場も上昇しているということです。
大阪府の平均家賃相場
下記は、築年数別の家賃相場と面積別の家賃相場となります。
築年別の家賃相場
| 築3年 | 156,000円 |
| 築5年 | 153,000円 |
| 築10年 | 146,000円 |
| 築15年 | 138,000円 |
| 築20年 | 131,000円 |
面積別の価格相場
| 20㎡ | 52,000円 |
| 40㎡ | 91,000円 |
| 60㎡ | 127,000円 |
| 70㎡ | 146,000円 |
| 100㎡ | 200,000円 |
（参照)ライフルホームズ 住まいインデックス 大阪府の賃貸マンションより引用
大阪府の商業地・住宅地でオススメの土地活用8選
ここからは、大阪府内の繁華街などの商業地や住宅地で、おすすめ土地活用8つを順次紹介していきます。自身の土地の特性や、考えに合致したものを探してみましょう。
商業系施設経営
商業系施設の経営は、人出の見込める主要駅傍や繁華街が適しています。また郊外では国道沿いなど、車通りが多いロードサイドです。一般的には飲食店や小売店などを誘致し、テナントから得る賃料が主な収入となります。更に、コンビニなどの高い収益力が見込めるテナントの場合、テナント料が高く設定されることもあります。
商業系施設経営は、2種類あります。リースバック形式（一括借り上げ式）と事業用定期借地形式です。リースバック形式は、土地と建物をオーナーが用意し、事業者が一括借り上げする方式です。オーナーは賃貸期間中、店舗の売上げに関わらず一定の賃料が得られます。
事業用定期借地権は、オーナーが土地を事業者に貸し、事業者が建物を建設し店舗運営をする形式です。この場合オーナーは、契約期間中一定の地代収入を得ることになります。
【メリット】
- 住居系よりも賃料相場が高く、利回り10％超の高収益が期待できる
- 安定的に集客ができる立地であれば、長期間経営が安定する
【デメリット】
- 人通りの多い場所など、土地活用できる立地が限定的
- 初期投資額が数十億円規模となり、リスクは大きい
【注意点など】
土地や規模感にもよりますが、収益力が高いテナントを誘致できれば、他の土地活用よりも高い賃料が設定でき、高収益が期待できます。また、内装等は入居したテナントが整備するので、建築費を安く抑えられます。したがって、利回りが高くなる傾向があります。
商業系施設経営は、テナントの誘致力がポイントとなります。テナントが入らないと収益が下がってしまうので、優秀なサポート会社と契約できるかが重要です。
オフィス賃貸経営
オフィス賃貸経営は、主要駅の傍や繁華街などが適しています。大阪市内であれば、梅田駅周辺やなんば駅周辺、御堂筋沿いなどで、大阪市内にはオフィスビルに適した立地は沢山あります。オフィス賃貸は、テナントが主に企業となるので、居住用の賃貸住居より高い賃料設定ができます。したがって、高収益が期待できるのです。
【メリット】
- 長期間高収益が期待できる
- 管理会社に委託すれば、オーナーは楽
- 土地の利用効率が高い
- 節税対策になる
【デメリット】
- 初期投資が莫大でリスクは大きい
- メンテナンス費用や、築年数経過による修繕費が莫大
- 固定資産税など固定費負担が大きい
【注意点など】
オフィス賃貸経営において注意点は、リスクが多いことです。例えば、空室リスクです。オフィスを借りる会社や店舗は、業績や景気により事務所の移転や閉鎖は、柔軟に行われます。したがって、景気動向に左右されやすいのです。
また、テナントの募集もポイントで、特定の業種に絞った設備にすると、他の業種への転換等が難しく、長期間空室になってしまいます。したがって、入居者募集のノウハウやテクニックが必要です。最後にオフィスビルの場合、需給バランスによって賃料が変動します。入居者と契約できるタイミングで、収益が変わってくるのが注意点です。
上記のように、全てオフィスにするとリスクが大きいです。そのためのリスク分散の目的で、オフィス賃貸経営は、住居併用タイプがおすすめです。1階を店舗や事務所とし、上層階を居住用マンションにします。
1階に誘致するテナントは、居住者の利便性が高まるコンビニやコインランドリーなどがおすすめです。通常、マンションの１階はエントランスホールなどがあるので、部屋は作りにくく賃料設定は低めです。しかし、１階を店舗等にすれば、居住部分よりも高めの賃料設定ができます。
アパート・マンション経営
アパート・マンション経営は、土地活用の分野ではオーソドックスで、認知度は高いです。アパート・マンション経営は、副業目的や老後の年金代わりに始める人が多く、節税の効果も期待できます。
人口が多い大阪府では、アパート・マンション需要は高く、特に大阪市中心部はマンション需要、郊外はアパート需要が見込めます。また、集合住宅は一度入居すると長期間居住するケースが多いので、賃借人が見つかれば安定的に収入が見込めます。
【メリット】
- 長期間安定的に収入が見込める
- 固定資産税などの節税対策になる
- 土地利用効率が高い
- 管理会社に委託すれば、経営は楽
【デメリット】
- 初期投資額が莫大に掛かる
- 空室リスクがある
- 築年数経過時に修繕費が掛かる
【注意点など】
アパート・マンション経営は、長期的な収入が見込める半面、退去者が出れば空室リスクもあります。したがって、需要が見込める好立地に建てることや、需要が見込めるエリアからの、事前リサーチが重要になります。
また、初期投資額は莫大であるので慎重な判断は必要です。資金調達に関しては、金融機関でのアパートローンは充実しており、資産内容が安定していれば資金調達は容易です。
戸建賃貸経営
賃貸住居と言えば、アパートなどの集合住宅がまず思いつきますが、郊外立地では戸建て賃貸も需要があります。特に小さな子供がいるファミリー世帯には人気で、アパートやマンションよりも広く、足音を立てても近所迷惑にならないなど、メリットがあります。
しかし相対的に物件数は少なく、希望の立地にはない可能性もあります。戸建て賃貸は、実家が空き家になった場合の活用や、都心立地であればシェアハウスに改造して貸し出す例もあります。
【メリット】
- 管理の手間は掛からない
- 賃借人が長期間居住するケースが多い
- 空き家になった実家の活用なら、初期投資は掛からない
- 駅に近いなど好立地でなくてもよい
【デメリット】
- 空室になると家賃収入は0円になる
- 戸建賃貸の需要は少ない
- 広さがあるので、家賃設定が割高になる
【注意点など】
戸建て賃貸は、賃借人が居住すれば敷地内管理の手間はないので、管理会社をいれるなど余計な経費は掛かりません。また、戸建て賃貸は居住者にそのまま売却するケースもあり、賃貸のみに捕らわれず、手放したければ売却という選択肢もあるのです。
注意点は、空室になると収入は0円になることと、賃貸需要は少ないことです。ある程度の空室期間も覚悟しないといけません。家賃が割高であることも、賃借人がなかなか見つからない要因になります。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、居住部分の一部を賃貸住戸とし賃料収入を得る住宅です。古い一戸建ての建て替え時、ローンの支払いなどに充当するため、賃貸併用住宅に転用されるケースが多いです。賃貸併用住宅は、その時のライフスタイルに合わせて、柔軟な使い方ができます。
例えば当初は賃貸住宅として貸し出し、将来的には二世帯住宅として使用するなど、居住空間の選択肢が広がります。
【メリット】
- 賃貸収入でローン等の返済に充てられる
- 居住空間の選択肢が広がる
【デメリット】
- 賃貸部分が空室になると、資金計画の目論みが狂う
- 賃借人と家賃未納などで、トラブルになる可能性がある
【注意点】
賃貸併用住宅成功のポイントは、賃貸部分の稼働率です。周辺の需要にあった賃貸住戸を作ることや、賃貸住戸設置について立地が適しているかの見極めが必要です。尚、賃貸併用住宅の取得には、金利が安い住宅ローンが使えることも大きなメリットとなります。
高齢者向け住宅
高齢者向け住宅は、都会でも郊外でも需要があります。更にアパートやマンションのように、利用者が利便性を求める土地活用ではありません。特に、郊外で広い土地が用意できれば、建物の規模を大きくゆとりある広さにでき、車寄せや駐車場を設置するのも容易です。
また、高齢者向け住宅は事業者との1棟契約が多く、契約が完了し事業開始となれば需要は絶えません。したがって、長期間安定的に賃料収入を得ることができます。
【メリット】
- 都会・郊外に関わらず需要が見込める
- 好立地である必要はなく、土地活用が容易
- 建物建設等に国や自治体から補助金が出る
【デメリット】
- 補助金が出るとはいえ、初期投資は莫大
- 事業者と契約できるまで、リスクがある
- 高齢者向け住宅の経営が始まると、他の用途への転用は難しい
【注意点など】
高齢者向け住宅は、今後ますます需要が高まる土地活用です。立地のおすすめは大阪市内で、家族が入居者と面会しやすいとの理由で人気があります。更に、大阪市内ではアパートやマンションなど、供給過剰になっている地区もおすすめです。
高齢者向け住宅には、入居者へのサービスなどにより「有料老人ホーム」「グループホーム」「特別養護老人ホーム」「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住・サ付住宅）」に分類されます。今、一番参入がしやすいのは、サ高住です。サ高住は国が普及させるために、建設費の10％の補助金が受けられます。
定期借地
定期借地は、土地を決まった期間のみ貸し出す契約で、契約期間が満了すると必ず土地がオーナーに返還されます。期限付きで、土地活用をしたい場合におすすめです。オーナーは、土地を貸すだけになるので、初期投資は掛からず手間のかからない土地活用です。
【メリット】
- 決まった期間、安定的に賃料収入が得られる
- 土地が必ず返還される
- 初期費用は掛からない
【デメリット】
- 一般定期借地権は、50年以上の設定になる
【注意点など】
定期借地には、一般定期借地権と事業用定期借地権があります。一般定期借地権は、50年以上の設定にする必要があります。最近では、分譲マンションの建設に採用されています。
事業用借地権は、10年以上50年未満で設定されます。ロードサイドの店舗等はこの形態が殆どです。借地人はその土地に店舗等を建設し営業しますが、期限が到来したら必ず更地にし、オーナーに返還します。
等価交換
等価交換は、土地活用でマンションを建てたいオーナーと、土地はないがマンションを建設して事業にしたい不動産デベロッパーの、意向が合致した時に行われます。一般的にはマンション等を建てやすい、駅近などの好立地で行われます。
【メリット】
- 土地オーナーは、初期投資なしでできる
- 土地オーナーは無償で、土地付きの住戸を取得出来る
- 賃貸・居住用など、部屋の間取りや設備仕様等について、不動産デベロッパーにわがままがきく
【デメリット】
- 土地の全ての所有権は手放す
- オーナーの意向だけではできない
【注意点など】
等価交換は、オーナーのみの意向だけで進めることができず、必ずその場所で建物を建設したい不動産デベロッパーがいることが条件です。また、好立地である必要があるので、どんな立地でもできる土地活用ではありません。
等価交換は土地を譲渡した分の、土地と建物の所有権を得ることができます。仮に取得した住戸を賃貸する場合は、初期投資が掛かっていないので、オーナー的にはお得な土地活用です。
大阪府の狭小地・変形地でオススメの土地活用6選
ここでは、土地活用しにくい狭小地や変形地について、おすすめの方法を解説します。特に、繁華街や駅近などの好立地では、少しの土地でも効率的に活かせる土地活用が人気です。
月極駐車場経営
月極駐車場経営は、車2台分程度のスペースがあればできるので、狭小地や変形地でもできる土地活用です。車1台分のサイズは、幅2.5m×奥行6mとなるので、幅5m×奥行6m程度のスペースがあればよいのです。
また、多少土地の形が悪くても先述のスペースが取れれば、月極駐車場経営ができるので、ちょっとしたスペースの土地活用で人気です。また、将来的に他の用途への転用もしやすいので、とりあえず駐車場というのもありです。
【メリット】
- 初期費用が安価に済む
- 好立地である必要はない
- 災害等のリスクは少ない
【デメリット】
- 土地利用効率は低い
- 節税対策にはならない
【注意点など】
駐車場経営は、節税にはなりません。更地と一緒で固定資産税は高くなります。経営方法は、自己経営が殆どで、賃借人の募集から管理まで全て行うケースが殆どです。また、駐車場設置にはあまり費用は掛からず、住宅街等や公共交通網が悪い立地に需要があるので、比較的誰でも始めやすく参入がしやすいです。
個人での駐車場経営について詳しくは以下の記事で解説しています。
駐車場経営は個人でも可能！消費税、契約書締結の疑問も解説コインパーキング経営
コインパーキング経営も、月極駐車場同様に車2台分程度のスペースがあればできます。コインパーキングは、店舗が多い繁華街や駅の傍など、好立地の必要があるので、狭小地等の活用には最も適しています。尚、コインパーキングは一括借り上げ式が多く、初期投資なしで始められます。この場合稼働率に関係なく、地代を安定的に得ることができます。
【メリット】
- 初期投資なしでできる
- 将来的な土地の転用も容易
- 安定的に収入を得られる
【デメリット】
- 収益性は低い
- 節税対策にはならない
【注意点など】
コインパーキングは、初期投資なしででき、運営等の手間はありません。コインパーキング会社は、タイムズや三井のリパークなどメジャーな会社も多く、比較的気軽に参入できます。
自動販売機
自動販売機は、店の軒先やコインパーキングの敷地の一部に設置されています。わずかに余った土地があれば、自動販売機の設置も立派な土地活用です。特に人通りの多い立地であれば、高収益を見込めます。自動販売機は、24時間無人で経営できるので、管理の手間も殆どなく副業として行うこともできます。
【メリット】
- 管理や運営に手間が掛からない
- 集客力があがる
- 省スペースを有効活用できる
【デメリット】
- 空き缶が散乱したりとゴミ被害に遭う
- 壊されるなどのいたずらに遭うリスクがある
- 競合が多い
【注意点など】
自動販売機の経営手法は2種類あります。一つは、フルオペレーション方式で、オーナーは土地を貸すのみで、運営や管理などを全て自販機業者に任せます。収益は、1本あたり20％程度のマージンで、売上げ本数が増えれば収益が上がります。
もう一つは、セミオペレーション方式で、自動販売機を購入かリースし、商品の補充や売上げ金の回収などの業務を自身で行う方式です。個人のお店の前に設置されているケースが多いです。この場合、商品を問屋から仕入れ販売する形になります。
1本あたりの売上げは、セミオペレーション方式が多くなりますが、予め在庫を持たないといけないため、販売が滞ると赤字になる可能性もあります。
コインランドリー経営
コインランドリーの顧客層は、単身層のみでなく共働きの世帯等にも人気です。更に、最近は一昔前の小汚いイメージは払しょくされ、お洒落なコインランドリーもあるので、需要は右肩上がりです。特に、布団や毛布など家庭では洗えないものが洗濯できるので、近所にあると便利です。
【メリット】
- 地域に定着すれば、安定的に収入が得られる
- 無人経営もできるので、人件費は掛からない
- 住宅地等でもよいので、賃料負担は低く抑えられる
【デメリット】
- 業務用の洗濯機など機器が多く、初期費用は莫大
- 客単価は低い
- 定期的に機器のメンテナンスをする必要がある
【注意点など】
コインランドリーは、商圏が小さいので立地が重要です。利用者が多く見込めるマンションなどの集合住宅が近くにある場所や、住宅街がおすすめです。尚、駐車場が設置できれば商圏が広がります。遠方からの利用者や、毛布や布団などの大型の洗濯物を、車で持ち込みやすくなるので、更なる需要掘り起こしに繋がります。
しかし客単価が低く、定期的なメンテナンスも必要なので、初期投資額の回収には時間が掛かる場合が多いです。
バイク置場・駐輪場・コインロッカー経営
これらは全て、狭小地・変形地の土地活用には、最も適した土地活用です。駐車場の隅や駐車しにくい区画を、バイク置き場や駐輪場にできます。バイク置き場は、そもそも設置場所自体が少ないので、駅に近い立地や繁華街などで需要が見込めます。また、アパート・マンション内にバイク置き場がないケースもあるので、住宅街等でも需要があります。
駐輪場は、主に駅前に需要があります。コインロッカーも僅かな土地があれば設置ができ、駅に近い立地が適しています。
【メリット】
- 僅かな土地でも活用できて無駄がない
- 管理の手間は掛からない
- 無人経営で人件費は掛からない
- 開業までの時間が掛からない
【デメリット】
- 機器を壊されるリスクがある
- 立地によっては、防犯カメラや照明などの別の機器設置代が掛かる
- バイク置き場は、盗難被害等に遭うリスクがある
【注意点など】
バイク置き場・駐輪場・コインロッカー経営は、狭小地や変形地でできる、高収益が期待できる、開業までの期間が短い、などの理由で人気があります。また、無人経営が可能で管理等を管理会社に委託すれば、自身での手間は全くありません。
しかし、繁華街など人通りの多い立地に設置されるので、機器を壊されるリスク・盗難・モラルに欠ける利用をされることもあります。また機器は、定期的なメンテナンスや数年で機器交換の可能性もあり、費用が思った以上に掛かることもあります。
トランクルーム経営
トランクルームは、最近よく街中で頻繁に見かけるようになりました。トランクルームには、屋内型と屋外型があります。屋内型は、区画が細かく分かれており、管理人が常駐しているケースが多いです。また、屋外型はコンテナ等を設置し、無人で経営する形になります。土地活用でおすすめしたいのは、屋外型です。
理由は経営開始するために、主に設置するのがコンテナ・照明設備・防犯カメラで、比較的初期投資額は安価に済むからです。最近は使う頻度の少ないものを、トランクルームに収納する傾向があるので、大阪府内での需要は徐々に増えています。
【メリット】
- 初期投資額は比較的安価に済む
- 長期間安定的な収入を得られる
- 建物が頑丈なので、修繕や管理の手間は殆どない
- 収益性が高く、利回りが高い
【デメリット】
- 節税の効果はない
- 24時間利用できるので、近所から騒音等でクレームが入るリスクもある
- 市街地だと競合も多い
【注意点など】
トランクルーム経営は、一度賃借人が決まれば長期間利用するケースが多いので、経営が安定します。また収益性も高いので、初期投資を早期に回収できる可能性もあります。しかし、トランクルームは住宅ではないので節税効果はなく、最近だと設置個所も増えてきているので、競争が徐々に激しくなっています。
また、車が駐車できるようなスペースも作る必要があります。
大阪府の郊外でオススメの土地活用3選
ここでは、大阪府の郊外でできる土地活用について紹介します。
太陽光発電
太陽光発電は、敷地内にソーラーパネルを設置し、太陽光により発電した電気を電力会社に売電することで、収入を得るビジネスモデルです。周辺に高い建物や、太陽を遮るものがないことが設置の条件です。
【メリット】
- 稼働すれば売電自体は安定的にできる
- 管理委託すれば、遠隔地でも経営可能
- 建設に国からの補助金が得られる
- 手間は掛からない
【デメリット】
- 初期投資額は莫大
- 初期投資回収に時間が掛かる
- 晴天率の良さが、収益に影響する
【注意点など】
太陽光発電は、市街化調整区域で住宅の建設に許可がいるような立地でも、建設は可能です。自己経営だと初期費用が莫大であるので、手軽に行いたい場合は、太陽光発電会社に土地を貸すのもおすすめです。
資材置場
資材置場は、建設会社等に土地を貸すビジネスです。土地オーナーは、土地整備などを行う必要がないので、初期費用はほぼ掛かりません。建設会社は、主に重機や建設に使用する、資材等の保管場所として活用します。
【メリット】
- 初期費用は、ほぼ掛からない
- 使い道がない土地の活用方法として最適
【デメリット】
- トラック等が出入りするので、騒音でクレームが入る可能性がある
- どこにも需要があるとは限らない
【注意点など】
資材置場は、近くで大きな土木工事等がない限り、あまり頻度が多いものではありません。資材置場以外でも、中古車会社の車の保管場所、タイヤメーカーの古タイヤの保管場所など、その他の保管場所としてのニーズをリサーチするのもよいでしょう。
貸農園
貸農園は、農業や土いじりに興味がある、ご家庭向けの家庭菜園として人気があります。貸農園の経営には、農業道具置き場・休憩所・トイレの設置等が必要になります。また、車での来園者が多いので駐車場の整備も必要です。
【メリット】
- 広い土地を区切って貸せるので、土地利用効率は良い
- 初期費用は掛かるが、高額にはならない
- 家庭菜園は近年人気があるので、今後の需要増が見込める
- 利用者は何度も来るので、その地域の活性化になる
【デメリット】
- 収益性は低い
- 手続きや管理の手間が掛かる
【注意点など】
貸農園の開業には、地元の農業委員会などが関係する書類の手続きが、複雑なケースがあります。また、利用者に貸農園を快適に使ってもらうためには、維持管理をまめにする必要があります。更に、利用料金は1区画月額5,000円～10,000程度が相場になるので、収益性は高くありません。
したがって、長期間を見据えて行う土地活用になります。
大阪府の土地活用でオススメのパートナー業者
ここからは土地活用成功に重要なポイントとなる、パートナー会社を紹介します。目的に合ったパートナー会社複数社に連絡し、比較してみることをおすすめします。
商業系施設経営でオススメのパートナー業者
商業系施設経営でオススメのパートナー業者は、下記になります。
- 進和建設工業株式会社
- LANDQ株式会社
進和建設工業は、大阪で創業50年の老舗土地活用会社です。複合型商業施設に関しては、出店候補地の提案から運営会社との契約、その後の建設からテナント探しまで全てを一手に引き受けます。建築前に運営者やテナントの目途をつけてから、建設するのがポイントです。
LANDQ株式会社は、関西エリアを中心に土地活用のコンサルティングを行っています。LANDQは、主に土地オーナーと出店企業との仲介を行い、また建設する店舗・施設の企画立案、設計コスト管理など一連のサービスを提供しています。
賃貸住宅経営でオススメのパートナー業者
賃貸住宅経営でオススメのパートナー業者は、下記になります。
- 株式会社I＆R不動産
- 株式会社太陽ホームズ
株式会社I＆R不動産は、大阪府八尾市に本社を置き、アパート経営・テナントビル経営など不動産総合事業を手掛けています。土地・建物の有効活用による節税対策のアドバイスや、土地のポテンシャルを100％発揮できる土地活用方法を提案できます。
株式会社太陽ホームズは、大阪府大阪市に本社を置く、アパート経営・トランクルーム運営などを手掛ける会社です。特に、東住吉区・住吉区・阿倍野区など地域密着型の不動産会社です。豊富な経験と実績で、多くの投資不動産のサポートをしています。
高齢者施設経営でオススメのパートナー業者
高齢者施設経営でオススメのパートナー業者は、下記になります。
- 日建マネジメント
- スーパー・コート
日建マネジメントは、遊休地や相続地の土地有効活用を提案します。有料老人ホームの開設・管理・運営のプロフェッショナルで、平成10年の創設以来、34棟の福祉施設を手掛けてします。日建マネジメントは、土地所有者に有料老人ホームの企画提案を行います。その後に建物の設計や施工、職員の募集や教育、入居者の募集や、運営までトータルサポートしていきます。
スーパー・コートは、大阪府・京都府等で50棟の有料老人ホームを経営しています。土地所有者には土地有効活用の提案をします。契約形態は、建物一括借り上げ式で借り上げ期間は30年です。最寄り駅10分程度、土地面積450坪以上が募集の条件となっています。
駐車場経営でオススメのパートナー業者
駐車場経営でオススメのパートナー業者は、下記になります。
- 株式会社 宅都
- 新生住宅販売株式会社
株式会社宅都は、大阪市内に本社を置き、関西圏・首都圏中心に営業展開する不動産総合会社です。駐車場経営（コインパーキング）の他にも、アパート経営や遊休地の活用など、土地活用のエキスパートです。大阪府内の土地事情に精通しており、駐車場経営に関しても的確なアドバイスができます。
新生住宅販売株式会社も同様に、土地活用のエキスパートです。大阪府内の土地情報や市場調査を常に行っています。駐車場経営に関しても、設置から募集、経営アドバイスまで幅広く行い、土地活用のアシストを積極的に行っています。
定期借地でオススメのパートナー業者
定期借地でオススメのパートナー業者は、下記になります。
- 株式会社ソーシャルサポート
- 株式会社エイディーノウビ
株式会社ソーシャルサポートは、大阪市に本社を置き、定期借地権事業・収益マンション事業・高齢者施設事業を手掛ける会社です。定期借地事業は、関西圏で店舗兼住宅などを手掛けています。
株式会社エイディーノウビは、定期借地事業に力を入れており、これまで培った土地活用における信頼で多くの実績残しています。特に定借マンションに実績があります。土地は必ず更地で返還されることと、毎月安定した賃料収入が得られるので、多くの土地オーナーの信頼を得ています。
トランクルーム経営でオススメのパートナー業者
トランクルーム経営でオススメのパートナー業者は、下記になります。
- アーカスクリエイト株式会社
- アパルトマンイクシーズ株式会社
アーカスクリエイト株式会社は、大阪を中心にトランクルームやビルメンテナンスを行う、不動産活用管理の会社です。「トランクプラス」というブランド名で、屋内のビルインタイプやコンテナを設置した屋外タイプがあります。
アパルトマンイクイーズ株式会社は、トランクルームや駐車場の運営を行う会社です。トランクルームは、「オレンジコンテナ」のブランド名で展開しています。経営形態は、一括借り上げか自己管理となります。自己管理の場合は、これまでの豊富な実績を活かし、経営の的確なアドバイスをします。
太陽光発電でオススメのパートナー業者
太陽光発電でオススメのパートナー業者は、下記になります。
- 株式会社 ハウスプロデュース
株式会社ハウスプロデュースは、創業26年の太陽光発電の総合コンサル会社です。大阪・東京に本店があり、全国の発電事業者のサポートしています。主に、土地付きの太陽光発電投資をすすめており、管理やメンテナンスまで一手に引き受けています。また、土地オーナーとして土地を貸すこともできます。
大阪府の土地活用をパートナー業者に相談する際の注意点
パートナー会社の目途がついたところで、具体的な土地活用の相談となりますが、どんなところに注意したらよいのでしょうか？ここからは、パートナー会社に相談する際の注意点を解説します。
①専門知識を持つ担当スタッフに問い合わせる
土地活用の種類は豊富で、大手の会社になれば部署は細分化されています。土地活用したい分野が見つかったら、専門知識を持つ担当スタッフと商談できるように、依頼をしましょう。専門の人であれば、具体的且つ現実的な相談ができます。
②複数業者を吟味して依頼先を決める
土地活用のパートナー会社を決める際は、複数業者と商談を行います。ポイントは、管理料などの金額もさることながら、管理・運営に関するノウハウや、土地活用に関する考え方や会社の姿勢などを見ます。自身に合う最良な会社と、信頼できる担当者かどうかを見極めて、依頼先を決めていきましょう。
大阪府で土地活用を成功させるためのQ&A
ここからは、大阪府内で土地活用に関する疑問についてお答えします
①最も高収益な土地活用方法は？
最も高収益な土地活用方法は、テナントビル・オフィスビルです。理由は、高い家賃設定ができることと、法人であれば長期間入居するケースが多いからです。また、好立地であれば空室リスクも少なく、高い利回りが実現できます。
しかし、初期投資額が莫大であることと、定期的なメンテナンスや経過年数によっては修繕費が掛かるなど、リスクも大きいのです。
②土地活用ではまとまった借入を行うべき？
土地活用で高収益が見込める立地は、初期投資額も莫大です。資金調達は基本現金が安全ですが、このような立地では、大きな借り入れをすることも必要になってきます。もちろんリスクは大きくなりますが、高収益が見込めるのであれば、先行的な投資は間違いではありません。
仮に、多額の借り入れが怖い場合は、初期投資額が少ない駐車場やトランクルームなどの、土地活用にしたほうがよいでしょう。
③土地活用では賃貸経営の知識が必要不可欠？
土地活用において、賃貸経営の知識は必要不可欠ではありません。理由は、一般的には管理会社に任せる形態が多いからです。しかし、経営の知識があることで運営や管理について、管理会社に意見したり提案したりできます。また、収益をあげることで所得税や住民税など税金も掛かり、節税対策にもなります。税理士に都度相談することも大事ですが、知識があれば何かに気づくこともできます。
したがって必要不可欠ではないですが、あったほうが得となるケースもあるようです。
④空室・賃料下落にはどのように対処すべき？
空室や賃料下落が起こる原因は、周辺地域の人口減少等の需要減よりも、取得前に行う市場分析が不十分で、需要に合わない物件を取得したことに要因があるケースが多いです。空室対策には、室内のリフォームや外観のリニューアルで魅力ある物件にします。
賃料下落に関しては、相場並みに合わせるしかありません。相場以上の賃料設定だと入居者が入らないので、空室リスクが高くなります。収入がないよりは、少しでも稼働率を上げて収入を得たほうがよいでしょう。
⑤土地活用における確定申告のコツは？
賃貸マンションやアパート経営したときに得た収益は、事業所得として確定申告します。確定申告時は、事業収益から経費として差し引けるものがあり、節税対策にもなります。経費として計上できるのは、土地活用で必要だったものです。例えば修繕費・光熱費・ローンの金利・管理委託費などです。また、建物の減価償却も経費として差し引けるので、節税対策となります。
次に、確定申告自体は難しいものではありません。土地活用に関する入出金は、家計口座とは別の専用口座にまとめておくことと、土地活用における経費の領収書等は全て纏めておくことがコツになります。また、申告書類の作成には会計ソフトを利用するのがおすすめです。
まとめ
大阪府内での土地活用について解説してきました。土地活用を行うには、所有している土地の特性と、土地活用種類との相性を見極めることが大事です。また、土地活用には専門のパートナー会社の選択も、重要なポイントとなります。土地活用方法とパートナー会社は、慎重に選択することをおすすめします。
