駐車場経営は個人でも可能！消費税、契約書締結の疑問も解説

駐車場の経営は個人でもできます。不動産業者が専業で行っているイメージがありますが、あくまでも募集を代行しているケースが多いだけで、個人経営が多いのです。現に、月極駐車場はほぼ個人所有の土地になっていますしコインパーキングも個人経営は可能です。

相続で得た土地があるが空地になっているので土地活用をしていきたい、土地は所有していないが駐車場経営に興味がある。個人の動機はさまざまですが、今サラリーマンが駐車場経営を副業として始めるケースも多くなっています。

理由は駐車場経営に特別な知識は必要なく、アパート投資などに比べて初期投資額が安価に済む場合が多いからです。土地さえあれば全てを個人で行うことができる駐車場経営は、今最も注目されています。

余った土地の活用、駐車場経営に興味がある方は、個人で行うための基礎知識・メリット・デメリットや成功のポイントを押さえておく必要があります。今回は駐車場経営を個人で行うことについて解説をしていきます。

ここからは駐車場経営を個人で行う際の種類について詳しく解説します。

駐車場の経営形態には月極駐車場方式とコインパーキング方式の2通りがあります。更にそれぞれに、個人経営方式、管理委託方式、一括借り上げ方式があります。駐車場経営をする場合は、月極駐車場かコインパーキングかまた3種類ある経営方式を選択しなければなりません。ここではまず月極方式とコインパーキング方式に関して解説をしていきます。

月極駐車場とは、主に車を停めるスペースを月単位で個人や法人に貸し出すことをいいます。駐車場のオーナーは、賃借人から月単位で得る賃料を収入に経営をしています。月極駐車場には、砂利道青空駐車場・アスファルト敷き青空駐車場・機械式駐車場・タワーパーキングなどさまざまな形態がありますが、個人で駐車場を経営するには砂利道かアスファルト敷きの青空駐車場が一般的です。

月極駐車場は繁華街から住宅街までさまざまな場所にありますが、マンションやアパートなどの不動産投資に比べて駅近立地に関係なく需要が見込めるのが特徴です。駐車場は駅から遠い不便な立地でも需要が見込めれば投資ができるのです。

また車の所有率が若い世代を中心に下がっているとのことですが、それは都心部に限ったことで地方都市に関しては車社会が根強く需要は一定量見込むことができます。

駐車場経営のコインパーキング方式とは、駐車場を時間制にて利用者に貸し出しをすることです。賃料は分単位でカウントされるのが一般的ですが、場所により料金設定はさまざまです。また多くの駐車場は1日の最大料金を設定したり夜間のみの最大料金を設定したり、時間帯によって駐車料金を変えたりと駐車することに対してのお得感を出しています。

コインパーキングは、比較的駅に近い所や大型の商業施設がある所など一時的な駐車の需要が見込めるエリアに設置されています。

駐車場の経営方式には3種類あるので、それぞれ解説していきます。

個人経営方式とは、駐車場の募集や契約、そして賃料の徴収や解約まで全てをオーナーが行うことです。この場合、不動産会社や管理会社等への委託料を払うことなく賃料等を100％受け取ることができるので、経営効率はよくなります。

しかし、駐車場の募集を個人で行うので集客力が落ちることや駐車場内で起こった事故などのトラブル、また賃借人との賃料未払いなどのトラブルがあった場合に全て対応をしなければなりません。また、砂利道であった場合に駐車場内の草取りやゴミ拾いなど日々のメンテナンスもオーナー自ら行うので負担が大きくなります。
 

管理委託方式とは、駐車場の経営を管理会社に委託することをいいます。駐車場のオーナーは賃借人との対応をする必要がなく、賃借人の募集・契約・賃料回収・解約までを管理会社に委託をすることができます。この場合は、駐車場のオーナーの負担が軽減されるのが特徴です。

しかし、管理会社に管理委託料の名目で賃料の5～10％程度を支払うこととなります。個人経営方式に比べて経営効率は下回りますが、複数の駐車場を所有する場合は一般的な方式となります。

一括借り上げ方式とは、自己で所有する駐車場の経営を全てサブリース会社に任せることです。管理委託形式に比べると手数料を15％～20％と高く支払うことがデメリットになりますが、大規模な駐車場で管理が大変な場合に採用されています。駐車場の稼働台数に関係なく、毎月安定した賃料収入を得られるのがメリットとなります。

コインパーキング方式の駐車場形態、下記6種類について解説をしていきます。

一般的に駐車区画が数台の小規模な土地であればフラップ板を設置したコインパーキングとなります。車が駐車区画に入るとフラップ板が作動して車輪をロックし、料金を精算するとロックが外れる仕組みになっています。

この駐車場には他に精算機と空き状況がわかる電子看板や街灯、防犯カメラなどが設置されています。フラップ板が壊される被害も多くなっており、メンテナンス等が日々必要になってきます。

最近稀に見る形態の駐車場が、フラップ板がないコインパーキングです。この方式は事前に駐車する時間分の駐車チケットを購入し、フロントガラス面にチケットをかざしておきます。駐車チケットを購入した時間分になったら、車を駐車場から移動する方式となっています。

この方式だとフラップ板を設置する必要がないので、フラップ板の故障や壊されたりするなどの心配がなく、また駐車が苦手な人でもフラップ板がないことで安心して停められます。因みに駐車場内には、防犯カメラとナンバープレートを認識するカメラがあるので不正利用はできないようになっています。
 

駐車区画が多くあるような大規模な駐車場には、青空ゲート式駐車場が幅広く採用されています。出入り口には駐車券の発券機と精算機があり、更に空き状況がわかる電子看板や街灯や防犯カメラも設置されています。青空ゲート式駐車場は、駅に近い繁華街や大型商業施設などで多く利用されています。場所によっては月極駐車場と併用されているケースもあります。

自走式とは立体駐車場のことで、複数のフロアに駐車施設がある建物のことをいいます。駅に近い繁華街や大型商業施設の駐車場に設置されているケースが殆どです。基本は屋内ですが、最上階のみ屋外となります。

駐車場内には防犯カメラや照明、出入り口には駐車券の発券機と精算機を設置します。更に利用者が上下の移動を出来るようにエレベーターや階段が設置されます。限られた土地を有効利用する方法としては最適ですが、初期投資が多くかかることがデメリットです。
 

タワーパーキングは、タワー状の建物内にエレベーターを利用して車を収納していく機械式の駐車場です。タワーパーキングは繁華街など限られた土地を有効利用する最善策の方式です。パレットに車を乗せてしまえばあとは機械が収納してくれるので運転者は楽に駐車ができます。

デメリットは初期投資やメンテナンス費用が高額となり、また機械式になるので収容できる車のサイズに制限がでてしまうことがあります。最近新設されるケースといえば分譲のタワーマンションが多く、時間貸しではあまりみない形態です。

1日貸し駐車場とは、時間貸しでもなく月極でもない形態で一日おきに料金が加算される仕組みの駐車場です。一般的なコインパーキングは、48時間以上駐車することができません。この形態は主に空港の近くで見られ、レジャーなどで長期間駐車をする需要がある場所で設置されています。また最近は個人の敷地内駐車場を1日単位で貸し出すサイトもあります。
 

駐車場経営を個人事業主として行うメリットは何でしょうか。副業としてサラリーマンが手を出しやすい理由がここにあります。

駐車場経営を個人で行うメリットは下記のとおりです。

• 初期投資が安価で済む
• 投資リスクが低い
• 土地活用の柔軟性

まず個人事業主として行うメリットして、駐車場経営の初期投資は比較的安価に済みます。土地を所有していたらなおさらです。土地を所有していない場合は、土地を購入する費用が掛かりますがアパート投資などと違い建物を建設する必要がありません。

土地を整地したり、フェンスを建てたり、アスファルトを敷いたりと駐車場設置に工事費は掛かりますが、アパート程多額の金額が掛かるわけではありません。

次に、初期投資額が安価であるので投資のリスクも低くなります。仮に失敗しても負債は少なく済み、また青空駐車場のような構造物が少なければ天災地変の影響も受けにくく、メンテナンス費用もあまり掛かりません。土地に関しては、利便性のある地価の高い場所を取得する必要はなく、駅から離れた場所でも需要があるので土地の取得も安価に済みます。

最後に土地活用の柔軟性が高いことがあげられます。一時的な駐車場として収益をあげておいて、将来的にはアパートを建設したり戸建て分譲地として売却をしたりと、将来にわたって幾つかの選択肢を得ながら経営ができることも土地活用の上で大きなメリットです。

ちなみに駐車場は借地借家法の対象外となるので、解約1か月前の通知のみで賃借人を退去させることができることも、土地活用の柔軟性を生んでいる要因になっています。

個人事業主として駐車場経営を行うことに、当然デメリットもあります。デメリットもしっかりと押さえて理解を深めていきます。

駐車場経営を個人で行うデメリットは下記のとおりです。

• トラブルが起きる可能性がある
• 節税のメリットは殆どない
• 収益性は高くない

まずは、駐車区画の貸し出しをするので当然賃料の未払いなどのトラブルが発生します。また駐車場内の車上荒らしや、無断駐車の問題などさまざまなことが起こる可能性があります。そのようなトラブルに、都度対処をしなければならないことがデメリットです。

次に節税のメリットは殆どありません。駐車場は宅地ではなく更地での評価となる為、固定資産税の軽減は適用とはなりません。また相続税も更地での評価となる為、建物がある場合よりも高くなります。尚、相続税の場合は一定の条件をクリアすると相続時にメリットがあります。

もし相続する土地が青空駐車場の砂利敷きであった場合に、アスファルト舗装をすることで小規模宅地の特例の中の“貸付事業用宅地”に該当すると、200㎡までの部分で50％の軽減を受けることができます。

最後に、収益性は決して高くはありません。土地の利用効率が悪いのが原因です。平面の駐車場の場合に１フロア分しか土地の利用が出来ないために、アパートに比べると土地の利用効率は低く収益性は落ちます。駐車場の収益性を上げるには、駐車場の稼働率を高い水準で維持し続けることが大事となってきます。

ここでは個人事業主として駐車場経営を始める方法を解説していきます。

 

• 駐車場用地を購入する
• 整地をする
• 駐車場として使えるように工事をする

まずは、土地がなければ駐車場用地として売られている土地をみつけて購入します。土地の情報は不動産屋さんが持っています。物件の希望条件などを不動産屋さんに伝え、候補となる物件や現地を紹介してもらいます。

土地購入の候補が決まったら契約を行い、土地代を売主に不動産業者へは仲介手数料（物件価格の3％程度）を支払います。次に、土地が雑草などで荒れていれば草刈りをするなど整地作業をします。草木を刈ったり、ごみを拾ったり、敷地を平らにします。

最後は、駐車場に砂利やアスファルトを敷設したり、駐車区画線や車止めの設置、周辺にフェンスや看板を設置して完成です。その後駐車場の利用者を募集していきます。

ここでは個人事業主として、駐車場経営を始めた場合の収入事例を解説していきます。

月極駐車場を個人で経営する場合の収入事例を紹介します。
(例)　10台駐車、賃料は月々2万円、稼働率90％の場合
10(台)×90％（稼働率）×20,000（円）＝180,000円

上記計算式で、月間売り上げは18万円となります。よって年間の売り上げは、2,160,000円です。
180,000(円)×12(か月)＝2,160,000円

管理会社等に委託をしていないのであれば、年間の売り上げは216万円となります。利益に関しては、売り上げから固定資産税、都市計画税を差し引いたものが利益となります。平面の青空駐車場であれば、草取りやゴミ拾いは自身で行えばメンテナンス費用はかかりません。

コインパーキングを個人で経営する場合の収入事例を紹介します。
（例）10台駐車、1時間300円の賃料設定、一台当たり1日12時間稼働の場合
10（台）×300（円〕×12（時間）＝36,000円

上記計算で1日あたり36,000円の収益となり、月単位にすると1,080,000円となります。
36,000（円）×30＝1,080,000円　

月1,080,000円の売り上げのため、年間の売り上げは12,960,000円となります。
1,080,000(円)×12(か月)＝12,960,000円

ここから土地に掛かる固定資産税などの税金や電気代などを必要経費として差し引いたものが利益となります。個人経営になるので精算機の売り上げ管理やメンテナンス等は自身で行うので費用は掛かりません。

ちなみに自主管理と言えども、機械のトラブルや日々のメンテナンスなどが難しい場合には、管理会社に委託することができます。この場合、管理委託料を月々5～10％程度を管理会社等に支払うこととなりますが、困ったときに対処してくれるのでオーナーとしては安心です。

(例)管理委託費用を月々の賃料収入の5％とすると
1,080,000（円）×5％＝54,000円
54,000円が月々の管理委託費用となるので、年間では648,000円となります。

この場合の売り上げは下記のとおりです。
12,960,000（円）－648,000(円)＝12,312,000円　
管理委託費用が加算された場合の年間の売り上げは、12,312,000円となります。

コインパーキングを土地賃貸で経営する場合の収入事例を紹介します。
(例)月々の土地代を20万円とする
200,000(円)×12(か月)＝2,400,000(円)

年間の売り上げは土地の賃料240万円となります。この場合土地を管理会社に賃貸した賃料収入のみを得る形態となるので、駐車場の稼働率は関係ありません。売り上げの240万円から必要経費として固定資産税などを差し引いたものがオーナーの利益となります。尚、土地賃貸式は収益性は低いのですが安定性があります。

駐車場はただ闇雲に作ればよいというものではありません。ここでは駐車場の経営を成功させるポイントを解説していきます。この部分をしっかりと押さえていき、今後の駐車場経営に役立てていきましょう。

月極駐車場かコインパーキングのどちらの方が高い収益を得られるかは、駐車場用地がどのような立地に位置しているかで変わってきます。ここでは駐車場経営を成功させる為に、検討している土地が駐車場経営に向くかどうか見極めるポイントなどを解説していきます。

コインパーキングは駅前などの繁華街や商業施設の近くに設置されているケースが多いです。理由としてコインパーキングの利用者は車で移動をしてきて、その後は徒歩で目的地まで移動をすることが殆どです。一般的には一時的な利用が多いので、コインパーキング周辺に一時利用できる施設が多いほど需要は高いと考えられます。

例えば下記のような施設がある場合は、コインパーキングの方が収益が取れます。

• スーパーやデイスカウントストア
• レストラン
• スポーツジム
• 美容室
• スポーツ観戦できるスタジアム

• 細長い土地で縦列駐車しかできない土地
• 面している道路が狭くコインパーキングに入りづらい土地
• 設置できる駐車スペースが少ない場合

駐車場法とは昭和32年に施行された法律です。都市部における自動車の駐車施設の整備等に関して必要な事項を制定し、都市交通の円滑化を図ることなどを目的にしています。また制定当時は自動車保有台数が急速に伸びていた時代で、都市部での慢性的な駐車場不足や路上駐車などによる慢性的な交通渋滞対策の為に駐車場整備に関する法律がつくられました。

路上以外で設置される路外駐車場で（月極駐車場が該当します）駐車場法が適用されるのは自動車の駐車の用に供される面積が500㎡以上で料金を徴収する駐車場です。駐車場法が適用されると、建物内の場合に自動車から排出される有害な物質を排出する換気装置の設置や、自動車の車路の幅員を5.5ｍ以上など駐車場法施工例に基づく技術的基準が厳しくなり初期コストも高くなります。

しかし、自動車の駐車の用に供される部分が500㎡以下であれば駐車場法の適用外となります。駐車場経営を個人で行う場合には、駐車場法が適用されない500㎡以下の土地で事業を行う方が良いのです。
 

駐車場経営をする立地での周辺の相場は、しっかりと把握しておかなければなりません。仮に、相場より安くすれば利用者は増えますが収益は落ちます。しかし相場並みにすれば競合に負けてしまう可能性があります。まずは、周辺相場並みの賃料で収益予想を立ててみましょう。

駐車場1台分の必要なスペースは、幅2.5ｍ×長さ6mが一般的で広さは15㎡です。また車が通る車路も作らないといけませんが、国土交通省の規定では車路の幅員は一般的に7mを確保するとされています。では、縦20ｍ×横10ｍの長方形型200㎡の駐車場用地があった場合に何台分の駐車スペースが取れるのでしょうか？
※土地の形状は考えず広さのみで計算しています。
(回答)車を停める事ができる台数は8台

横10mの長さに2.5ｍの幅は４つ取れます。縦は20mの長さの中に、駐車区画の長さ6ｍが2つと幅員7ｍが一つ取れます（1mあまるのでこの分は幅員を8mか駐車区画の長さで調整）。従って駐車台数は8台となります。

周辺相場が1万円で、賃料を1万円に設定。稼働率を90％と仮定すると収益は？
10,000(円)×12(か月)×8（台）×90％＝864,000円
この場合、864,000円が収益として予想できる金額となります。

駐車場のランニングコストとして掛かるものは、個人経営か管理委託方式か一括借り上げ式かで変わってきます。またコインパーキングとなるとそこにプラスして設備のメンテナンス費用が入ってきます。ではそれぞれのパターンで計算をしていきます。

(例)　年間賃料・・864,000円　固定資産税・・10万円、都市計画税・・3万円、管理委託料・・賃料収入の5％、設備のメンテナンス費用・・年間10万円　の場合

個人経営の場合
ランニングコストとして掛かるもの　・・・　固定資産税、都市計画税
100,000(円)＋30,000(円)＝130,000(円)　

管理委託方式の場合
ランニングコストとして掛かるもの　・・・　固定資産税、都市計画税、管理委託料
100,000(円)＋30,000(円)＋（864,000×５％）＝173,200円
　　　　　固都税　　　　　　　　管理委託料

管理委託方式のコインパーキングの場合
ランニングコストとして掛かるもの　・・・　固定資産税、都市計画税、管理委託料、設備のメンテナンス費用
100,000(円)＋30,000(円)＋（864,000×５％）＋100,000(円)＝273,200円
　　　　　固都税　　　　　　　　管理委託料　　メンテナンス費用
 

駐車場経営に掛かる税金には消費税があるのですが、実は一定の条件があります。

土地の貸し付けの取引は、課税事業者にならない限り基本非課税となるので消費税の納税義務はありません。課税事業者とは、課税期間の基準期間（個人事業者の場合は前々年）における課税対象の売り上げ高が1,000万円を超える事業者に納税義務が発生します。

つまり、駐車場収入が年間1,000万円を超えない限りは消費税の納税義務は発生しません。従って住宅地で小規模な月極駐車場を行う分には消費税の心配はありません。

駐車場経営にトラブルやリスクはつきものです。ここでは駐車場経営でよくあるトラブルの事例をあげ、その解決策や対策を解説していきます。
 

駐車場経営で最も多いのが料金トラブルです。月極駐車場では賃料の滞納・未払い、コインパーキングでは以下のトラブルがあります。
 

• 料金計算がわかりづらい
• 思っていたより駐車料金が高い

不正駐車のトラブルもオーナーにとっては頭の痛い問題です。“契約していない車が勝手に停まっている”“車以外の物が置いてある”など基本無人経営であるのでトラブルが発生しやすいのです。このような場合の対策としては、駐車場内に防犯カメラを設置したり定期的な巡回をする。また車以外の物を置かれないように契約書に注意文を入れる等の対策をします。

駐車場内での事故は、車同士の接触、車と人の接触、壁やフェンスなどの駐車場施設との接触等があります。事故が起きた結果、設備の破損による修理費用が発生したり、事故によってはオーナー側に責任やその後のやりとりをしたりと労力を要します。

このような場合の対策としては、駐車場のレイアウト作成時に利用しやすい駐車場を作る事が大事です。駐車区画や車路を自治体の規定に基づいて設計し、車同士や車と人が緩衝しにくい駐車場にします。
 

基本無人経営である駐車場に、時には大きな粗大ゴミが放置されてしまうトラブルもあります。粗大ごみの撤去にはお金も掛かったり、ゴミが放置されていると駐車場の評判が悪くなり利用者が離れていくことも考えられます。

このような場合の対策としては、“ゴミ不法投棄禁止の看板を設置する“”駐車場内に防犯カメラを設置する“”定期的に巡回を行い清掃を実施する“”夜間は照明を照らし不審者がゴミを捨てづらい環境をつくる“などが考えられます。

駐車場を経営するにあたって、利用者を募集し駐車場利用の契約を結ぶ事は最も重要なことです。では、駐車場の利用者が現れた場合に契約書の締結は誰がするのでしょうか？
 

個人経営であれば募集から契約締結まで個人で行うこととなります。この場合は、利用者とのやり取りから契約書面の用意、また契約締結まで全てを行うことになります。小規模駐車場であれば管理会社等には委託せずに、自身で行った方が委託費用は掛からないので経営効率はよくなります。

駐車場の募集はよく不動産屋さんが紹介しているケースが多いのですが、個人で駐車場契約をする場合に宅地建物取引士の免許は必要ないのでしょうか？結論は駐車場契約は宅建業には該当しないので宅地建物取引士の免許は必要ありません。

仮に駐車場の契約が宅建業に該当する賃借契約だとすると、契約した駐車区画を利用者に引き渡すことになります。その後は利用者に占有権が発生し、利用者は引き渡しを受けた駐車区画を維持管理する義務が生じます。

またオーナーは利用者の許可がないと駐車区画に自由に入れなくなったりするので、駐車場の維持管理に支障がでてきます。駐車場の利用者が自ら借りた駐車場の草取りやゴミ拾いなどの維持管理をすること、また管理者が自由に出入りできないことは現実的ではありません。

駐車場の契約は、施設を利用する契約であり、駐車場（宅地建物）の賃貸借契約ではないので宅地建物取引士の免許は必要なく重要事項説明もありません。

駐車場の経営を個人で行う事は十分に可能です。しかし経営をするにあたってはメリットやデメリット、ランニングコストとして税金等も掛かるので事前に十分な理解が必要です。他の投資商品に比べて初期投資が比較的安価で手を出しやすいものですが、立地選定や立地の特性・収益性の見極めが重要になります。

また収益性だけでなくトラブル発生のシミュレーションもしっかりと行い対策を事前に講じておくことも、安定的に経営を行っていくポイントです。以上を踏まえてより健全な駐車場経営ができるように、まずは駐車場経営の戦略を考えてみてはいかがでしょうか。