サラリーマンの駐車場経営(副業)を徹底解説！基礎知識や失敗する理由、確定申告の方法

まずは駐車場経営を始めるにあたり、知っておきたい基礎知識をご紹介していきます。駐車場経営とは、土地を駐車場として準備し貸し出すことで、その賃料から利益を得る経営方法です。経営するには貸し出しだけでなく、管理や利用者への対応なども含まれます。その他トラブルにも対応しなければなりません。

副業としての駐車場経営には主に2つタイプがあり、1つ目はコインパーキング、2つ目は月極駐車場です。さらに経営方法には大きく分けて、こちらの3つの方法があります。
 

コインパーキングとは、駅近くなどに多くある、一般的に時間貸しと言われるタイプです。駅や商業施設や観光地などの近くに多く存在します。コインパーキングは立地により収益が大きく変わるので、人が多く集まる地域に土地を持っている方は、コインパーキング経営に適しています。

経営方法は、一括借上方式か、管理委託方式で経営している方が大多数です。中には個人経営をする方もいますが、負担が多すぎるためサラリーマンの副業としてはあまり向いていません。なぜなら、最初に設置する機械の設置から、トラブルや問い合わせがあった場合の対応など、全て自分で対応しなくてはならないため、負担が大きすぎるからです。

そのため、今回は管理委託方式、もしくは一括借上方式の方法のご紹介をメインにしていきます。

コインパーキングのメリット・デメリットを見ていきましょう。

【メリット】

• 毎月、安定した収入がある(一括借上方式)
• 管理や運営を任せられるので身体的に負担がない
• 売り上げが多い月なら大幅に黒字になる(管理委託方式)
• 狭い土地でも可能

• 管理会社への手数料が発生する
• 出来高制の管理会社もあるので、契約する前に下調べが必要
• 収入が安定しない場合もある(管理委託方式)
• 周辺の駐車場との価格競争がある

コインパーキングの利益率は、経営方法によって異なります。一括借上方式は、毎月の賃料が利益になるのでそこから計算します。一方、管理委託方式は、駐車場収入と管理会社への支払いを含めて、計算します。

ただ、一般的にコインパーキングは立地や料金や稼働率によって、かなりの違いがあるため、利益率を計算するのが難しいのが現実です。そこで、具体的な投資事例を参考にしてみましょう。

投資事例1「65坪、精算機を含め9台の場合」
月40万円前後の収入(管理委託方式で手数料は毎月31,500円)

投資事例2「120坪、精算機を含め15台の場合」
月60万円の収入(一括借上方式)

投資事例3「狭小土地、精算機を含め4台の場合」
月10万円前後の収入(自己管理、売上約21万円、精算機経費約10万円)

このようにかなりの差がでてきます。
まずは複数の管理会社へ相談し、具体的な収支シミュレーションを作ってもらうことをおすすめします。

住宅地に多い月極駐車場は、賃貸物件などと同じく、1ヶ月又は1年単位の賃貸料を決めて貸し出す方法です。一度、契約すると長く続けてもらえる特徴があります。

月極駐車場経営のメリット・デメリットはこちらです。

【メリット】

• 管理が簡単で個人経営がしやすい
• 初期費用が少ない
• 利益が安定

• 管理委託方式や個人経営の場合、契約台数が少ないと収入も少ない。
• 一括借上方式の場合は、毎月安定した収入があるが、契約台数が多くなっても収入は変わらない

月極駐車場の利益率は、コインパーキングに比べると比較的高いです。なぜなら、精算機などを設置する必要がないため、初期費用が少なくてすむからです。また、管理もしやすいため、個人経営の方も多くいます。個人経営の場合で駐車場が全て契約された場合はかなり高い利益率になってきます。

投資事例「80坪、10台、賃料月10,000万円の場合の月収入」

長い目で考えると、月極駐車場もよいのですが、サラリーマンの駐車場経営にはコインパーキングがおすすめです。理由はいくつかあります。

1. 個人経営はサラリーマン向きではないため
2. 狭い土地や、変わった形の土地でも駐車場にできるため
3. 安定した副業収入が得られるため
4. 初期費用がかからなく、手軽に始められるため

サラリーマンの副業でも月極駐車場を選んだ方がよいケースもあります。特に持っている土地が住宅街の場合は、コインパーキングのニーズはほぼ無いので、月極駐車場を選んだ方がよいでしょう。駐車場の少ないマンションが近くにあると、尚更です。また、自宅のすぐ隣に多少の土地があり、個人経営できる範囲の場合なども、月極駐車場を選ぶべきケースになります。

このように、自分がどうしたいかということより、土地がどちらに合っているかで選ぶことが大切です。

初期費用も少なくメリットも多いことから、比較的始めやすい副業ですが、実際には利益が上がらず経営に失敗してしまう方も少なくありません。失敗してしまう原因は主にこちらの理由です。

1. 競合相手が多いため
2. 立地によりニーズが大きく変わるため
3. 固定資産税の負担が大きいため
4. パートナー会社との契約で損しやすいため
5. 近隣トラブルが発生しやすいため

どの業界にも言えることですが、競合相手に勝つ、もしくは同じくらいの利益を挙げないと徐々に経営が苦しくなってきてしまいます。駐車場経営は手軽に始められますが、逆を言えば、その分競合相手も多いということです。競合相手に勝つには、リサーチが欠かせない要素になります。

まずは、駐車場経営を考えている地域の駐車料金の相場や、稼働率などのリサーチを行いましょう。現在、競合相手がいない地域も、あなたが駐車場経営を始めた後すぐに近隣に参入してくる可能性もあります。例えば、整備を徹底する、ポイント制にする、価格を10円でも下げるなど、競合相手が現れた場合の対策を練っておくことが必要です。

競合相手が自分の駐車場料金より安い設定した場合、自分はいくらまでなら下げられるのかをシミュレーションしておくことも必要なのです。

駐車場は立地により大きくニーズが変わるため、地域ごとのニーズをとらえなければなりません。人が多く集まる商業施設や観光地に月極駐車場を設置しても利用されにくいですし、反対に、住宅街にコインパーキングを設置しても稼働率はかなり低くなってしまうでしょう。まずは、立地によるニーズを読み取ることが必要です。

また、駐車場ならではのニーズもあり、車の出し入れのしやすさや、駐車場に面している道の広さも重要になってきます。このポイントを理解していないと、せっかく駐車場経営を始めても、利用者が毎日ゼロ、ということにもなり兼ねません。

月極駐車場とコインパーキング、どちらか選びたいタイプがあったとしても、自分の好みではなく、立地に適したタイプを選ぶことが重要なのです。

土地所有者は固定資産税を支払わなければなりませんが、人が住むための住宅用地には小規模宅地の減額特例が適用されます。しかし、駐車場は更地として評価されるため、減額特例は適用されません。今まで住宅として使われていた土地を、住宅を壊して駐車場にした際には、固定資産税は今までの6倍かかるかたちになります。

駐車場経営を始める際に、固定資産税の負担を考慮せずに経営を始めてしまうと、税金に圧迫されて、経営が苦しくなってしまうケースもあります。経営を始める前に、税制面もしっかり理解しなくてはなりません。

副業としての駐車場経営では、管理会社が不可欠な存在です。管理会社と契約をする際に、契約内容をよく理解せずに契約をしてしまったため、自分の利益が徐々に少なくなり、経営に失敗してしまう方も多くいます。

例えば、一括借上方式の場合、支払われる賃料は年々減額されていくケースが多いです。また、解約規定などもよく確認しておかないと、「管理会社ばかり儲けがあり、自分は損ばかりしている」といった状況に陥らないとも限りません。

大切なのは、今だけでなく、何年か先の経営を見据えて計画をたてることです。そのため、管理会社との契約内容は自分が納得できるまで相談することが大切です。

実は駐車場経営にはトラブルはつきものです。基本的にトラブルは経営者が対応しなくてはなりませんが、管理会社と契約していれば、トラブル対応は管理会社が対応してくれるので安心です。ただし、近隣トラブルが発生すると、簡単に解決できないケースが多くあります。

近隣トラブルとは、駐車場の看板の照明が明るすぎることや、排気ガスが多くでること、エンジン音やドアの開閉音へのクレームなどが挙げられます。また、中には悪質な利用者もいるため、防犯面への不安の声が挙がることもあります。そういったクレームをうまく解決できない場合、起動にのる前に失敗してしまう可能性があります。

開業する前に、駐車場周辺の住民への理解を得ておかないと、後から大きなトラブルになり兼ねないのです。

失敗してしまう理由を反面教師にし、ここでは、駐車場経営を成功させるコツをご紹介していきます。ポイントはこちらの5点です。

1. 低リスクの経営スタイルを選ぶ
2. 実質利回りで具体的に収支を予測する
3. 周辺相場から適切な料金設定を検討する
4. 賃料の減額も想定しておく
5. 信頼できるパートナー会社を選ぶ

経営スタイルには3タイプあることはお伝えしました。「せっかく副業するのだから、大きな利益を得たい」と思われるのも当然なのですが、サラリーマンの副業の第一歩としては、できるだけリスクの少ない方法を選ぶことをおすすめします。リスクの大きさを表すと、このようなかたちになります。

コインパーキング ＜ 月極駐車場
一括借上方式 ＜ 管理委託方式 ＜ 個人経営

まずは、毎月決まった収入が得られる一括借上方式で経営するのが、いちばんリスクの低い方法です。もし、駐車場の稼働率に絶対的な自信がある場合でも、管理だけは管理会社に任せた方が良いでしょう。

経営を始めて何年か経過し、駐車場経営のノウハウが解ったところで、違う経営方法を選ぶのが着実な方法です。

実質利回りとは、投資した金額に対して収益になる割合をパーセンテージで表した数字のことです。当然ですが、実質利回りが高いほど利益が上がります。駐車場経営を始める前には、実質利回りを算出して、どれぐらい利益が上がるかを想定する必要があります。実質利回りはこちらの計算式で算出します。

実質利回り=(1年間の駐車場収入－必要経費）÷初期費用×100

計算をする際に、経営を始める前だと、1年間の駐車場収入が予測できないと思います。一般的にコインパーキングの稼働率は50～70％です。このことを踏まえて、満車状態の駐車場収入の50～70％の金額を1年間の駐車場収入とし、利回りを算出するとよいでしょう。必要経費の中には、管理会社への手数料の他、固定資産税などが含まれます。

気になる実質利回りの平均値ですが、コインパーキング、月極駐車場共に4％前後が平均値です。ただし、新たに土地を購入して駐車場経営をする方と、元々土地を持っている方とでは、利回りは大きく変わってきます。この平均値は新たに土地を購入した方も含まれているので、最初から土地を持っている方は、もっと高い利回りになります。このことから、少なく見積もっても4％の実質利回りになるように、事業計画をたてられるとよいでしょう。

そうは言っても実質利回りの算出は難しいものです。管理会社を選ぶ際に、相談すれば、見積りを作ってくれるので、複数の管理会社に依頼し、比較して検討することをおすすめします。

駐車場経営で、最も重要な要素の1つが料金設定です。自分が駐車場を利用するときに何を基準に選ぶかを考えると想像しやすいと思いますが、立地の次に料金が挙がるのではないでしょうか。当然ですが、利用者はより安い駐車場を選びます。できるだけ安く設定したいところですが、あまり安いと利益につながらなくなってしまう可能性もあります。

そこで重要なのが同じ地域の競合相手の料金設定です。周辺地域の相場を把握し、「相場より少しだけ安い」金額に設定できるといいでしょう。まずは、利用者を増やさないことには始まりません。一度、利用した方はリピーターになる可能性も大きいので、まずは目をひく料金設定にすることが大切です。

一括借上方式で管理会社と契約している場合は、年々、支払われる賃貸料は減額していきます。このことを最初から組み込んだ事業計画をたてることが大切です。また、管理委託方式の場合は稼働率や契約台数によって大きく収入が変化します。稼働率や契約台数が低い場合のシミュレーションをしておくことが大切です。

ずっと収益が上がり続けるのが理想ではありますが、現実はそう簡単ではありません。収益が下がった場合に、どこまでなら持ちこたえられるのかを事業計画に入れておくことで、実際に収益が下がった場合にも焦らずに経営を続けることができます。

駐車場経営の大切なパートナーである管理会社の選定も、重要な要素の1つです。管理会社の対応により、利用者の数も増減します。手数料の金額と管理内容が見合っているか、実際の対応はどうかなどをしっかり調べてから、選定することが大切です。

口コミを調べるのもいいですが、時間があれば、その管理会社が管理している駐車場を見に行くことをおすすめします。自分の目で、きちんと清掃はされているか、看板などが汚れていないか、トラブルに対応してくれるのか、などを確認すれば信頼できる会社かどうかが判断できるでしょう。

駐車場経営を始める際にかかる費用はどれぐらいなのでしょうか。実際の初期費用は経営方法により大きく変わってきます。初期費用をかけたくない方におすすめなのが一括借上方式です。一括借上方式で土地をすでに持っている場合は、初期費用は0円です。
下記は管理委託方式もしくは個人経営をする方の初期費用のご紹介になります。

また、初期費用についての詳しい説明は、こちらの記事にも掲載されているので、ぜひ、参考にしてください。

管理委託方式もしくは個人経営の場合の初期費用の主な項目はこちらになります。

• 土地整備→アスファルト塗装1㎡につき4,500円
• ライン引き→1台につき5,000円
• 車止め→1台につき6,000円
• 看板→10万円
• 精算機→50万円
• ロック板→1台につき10万円
• 照明→20万円

管理委託方式もしくは個人経営の場合の初期費用の主な項目はこちらになります。

• 土地整備→塗装1㎡につき300円～4500円
• ライン引き→1台につき5,000円
• 車止め→1台につき6,000円

• 掘削費→塗装1㎡につき300円
• 残土処分費→塗装1㎡につき800円
• 採石実費→塗装1㎡につき300円
• アスファルト→塗装1㎡につき3000円

初期費用は比較的少なく始められる駐車場経営ですが、税金面ではどうでしょうか。駐車場経営にかかる税金はこちらになります。
 

サラリーマンは年末近くになると、会社で年末調整を行ってくれることが多いです。本来は個人で確定申告をしなければならないのですが、会社がサービスで年末調整を行ってくれ、払い過ぎた税金を還付してくれる仕組みになっています。

しかし、サラリーマンでも自分で確定申告を行わなければならない場合もあります。駐車場経営を始め、給与以外の所得が年間で20万円を超えた場合がそれに該当します。逆に言えば、20万円以下なら確定申告はしなくても大丈夫です。ここで、気をつけたいのが、20万円という金額は駐車場収入ではなく、「所得」だということです。

所得とは、年間の収入から経費を差し引いた額で決まります。ただし、確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、青色申告にすると、所得から最大で65万円を控除できるのです。一方、白色申告は控除がありません。こうして算出された所得に対し、税金が課税されるので、所得が少ない方が税金も少なくなります。そのため、青色申告の方が節税効果があるのです。

ただし、駐車場経営で青色申告をするには、条件を満たさないといけません。まずは駐車場経営で得た収入が「不動産所得」か「事業所得」になるかを判断します。事業所得と認められるには、駐車場の管理に責任を持っているかがポイントになります。

責任を持つというには日常の管理はもちろん、防犯対策として、防犯カメラやフェンスを設置しているかどうかも判断基準になります。管理会社に任せている場合は、厳しいと言えるでしょう。事業所得にならない場合は不動産所得になりますが、不動産所得の方が青色申告をするのにも一定の条件があります。

それは駐車場台数が50台以上あるかどうか、ということです。50台以上の場合は事業とみなされ、青色申告（特別控除65万円）が可能ですが、49台以下の場合は青色申告でも10万円までの特別控除、もしくは白色申告しかできません。このことから、サラリーマンが副業として駐車場経営をする場合の確定申告は、不動産所得で青色申告(控除額10万円まで)もしくは白色申告の方が大多数と言えます。

その他に「雑所得」もありますが、これは自宅の敷地内で駐車場として貸し出ししている、というレベルになりますので、該当する方は少ないでしょう。

確定申告については、こちらの記事で詳しく説明していますので、ぜひ参考にしてください。

 

ここでは、駐車場経営を始める流れをお伝えしていきます。多くの方が準備を始めてから開業するまで、約1ヶ月の時間を要しています。計画をたてて効率的に準備を進めていきましょう。

まずは、土地が駐車場に適しているかどうかを確認します。敷地の広さや、面している道路の広さ、駐車しやすいかどうかを実際に行って確認しましょう。具体的に確認すべき項目はこちらです。

1. 駐車場に面しているのが、幅員4m以上の道路かどうか
2. 敷地面積が15㎡以上あるかどうか
3. 敷地内や、出入り口に電柱やガードレールなどの障害物はないか

1. コインパーキング
2. 月極駐車場

1. 一括借上方式
2. 管理委託方式
3. 個人経営

構想が決まったら、事業計画の策定をしなくてはなりませんが、まずは複数の管理会社に相談をすることをおすすめします。自分だけでは、具体的な収益予想をたてるのは難しいです。プロである駐車場管理会社に相談をすれば、収益のシミュレーションを作成してくれます。それを元に、具体的な事業計画を策定していきます。もちろん、自分自身で市場調査をすることも大切です。

複数の管理会社の中から、自分の経営に合った管理会社と契約をします。管理会社選びは本当に大事な要素です。今だけでなく、何年後何十年後を見据えて、長期に渡ってつきあっていける管理会社を選んでください。人間同士の付き合いなので、もちろん、担当者の人柄も重要な要素です。

契約が済んだら、早速、工事が始まります。1週間前後で工事が完了することが多いので、開業に備えて、集客活動を始めていきます。

いよいよ開業です。リピーターを作るためにも、まずはスタートが肝心です。インターネットやチラシなどを活用し、積極的に集客活動をしましょう。開業した後も、常に近隣の駐車場のリサーチをし、競合相手に負けない工夫を続けることが成功の秘訣です。

本記事では、サラリーマンの駐車場経営に関する基礎知識や失敗する理由について解説しました。副業で駐車場経営を始めたいけど、何から始めたらいいかわからないという方は以下のまとめを参考に、気になる部分は本記事を再度確認してください。
 

• 駐車場経営には「コインパーキング」と「月極駐車場」の2タイプがある
• 経営方法には「一括借上方式」「管理委託方式」「自己経営」の3タイプがある
• サラリーマンにはコインパーキングがおすすめだが、条件によっては月極駐車場が適している場合もある
• まずは低リスクな経営方法から始め、慣れてきたら他の方法にチャレンジするとよい
• 具体的な収支を予測することと、地域のリサーチが成功のカギ
• 管理会社によって収益も変わってくるので、複数の会社を比較して選ぶとよい
• 駐車場経営に関わる税金や、確定申告のことも頭にいれておく必要がある