駐車場経営の固定資産税はいくら？税金計算・経費の考え方・確定申告を徹底解説

土地の活用を考えたときに思い浮かぶ運用方法のひとつが駐車場経営です。最初に大きな投資費用もかからずに、他の不動産投資よりも比較的取り組みやすい不動産運用といえるでしょう。駐車場経営において最も注意しなければいけないポイントのひとつが、固定資産税額についてです。

固定資産税は、駐車場経営において大きな割合をしめる支出となります。固定資産税の金額がどの程度になるのかということや、固定資産税を含めて収益がどのくらいになるかといった点も踏まえて、駐車場経営を考えなければいけません。

この記事では、「駐車場経営における固定資産税の費用」「確定申告の方法」「節税対策」「経費について」の4ポイントを重点的に解説します。駐車場経営における固定資産税の疑問を解消しましょう。

駐車場経営を行う上でよくいわれるのが、駐車場経営の場合固定資産税が高いということです。例えば、今までは住宅用地として利用している不動産を、駐車場として経営をはじめた場合、固定資産税が何倍も高くなったというケースも少なくはありません。なぜ、駐車場経営に変えると固定資産税は高くなるのでしょうか?

そもそも固定資産税とは、どのような税金なのでしょうか?次の項目からは、固定資産税とはどのようなものなのかといった点や、宅地との固定資産税額の比較などについて解説していきましょう。

固定資産税とは、毎年1月1日現在で不動産を所有している個人や法人に対して、市町村から課税される地方税のひとつです。登記簿や台帳に所有者として登録されている人のところへ納付書が届き、徴収は市町村が行います。

固定資産税の税額計算方法は、固定資産税課税標準額の1.4%です。

5月前後に市町村から固定資産税の請求書が届き、年間4回に分けて支払います。支払方法としては、現金振り込みか口座振替の2種類です。現金振り込みの場合は納付書を持って、金融機関や自治体で納付します。口座振替は、登録した口座から自動的に引き落とされます。

もしもその年に不動産売買があったとしても、その年の1月1日時点の所有者が固定資産税を支払わなければいけません。そのため、売買の買主と売主の間で日割り計算して固定資産税の支払いを買主が売主に支払って調整しているケースが多いです。

今まで宅地用地としている土地で、駐車場経営を行おうとすると、固定資産税が何倍にもなるといわれます。土地は大きく分けると、宅地用地とその他に分類されます。駐車場は、雑種地という扱いになるのです。宅地用地の場合は、固定資産税の減免措置があります。

しかし、駐車場などの雑種地には固定資産税の減免措置はありません。減免措置の有無により、宅地要地と駐車場などの雑種地には、固定資産税において大きな差が出ます。ではどの程度の差が出るのでしょうか?次の項目から、駐車場と宅地用地の固定資産税の差について詳しく解説していきましょう。

宅地用地に認められている特例について触れてみましょう。

宅地用地には、固定資産税の支払いにおいていくつかの特例があり減額されます。これは、住宅の購入を推進して、少しでもマイホームの宅地として利用している人の負担を減らすためです。まず小規模宅地の特例として、マイホームの敷地が200㎡以下の場合、固定資産税は何と6分の1まで軽減されます。

200㎡を超える部分においても3分の1に軽減されるのです。自治体によっては、宅地用地の更なる減額措置を適用しているところもあります。税収を減らしてでも、更に減額措置をするのには理由があります。単純に自治体の人口を増やしたいという理由です。

人口減少により、自治体には危機感が高まり、少しでも他の地方自治体よりも住みやすい環境にするために固定資産税を優遇しています。

では、駐車場経営にした場合、つまり雑種地の場合は、このような減免措置は適用されるのでしょうか？駐車場経営の場合、優遇措置はありません。

つまり税金額において最高で6倍もの差がでます。同じ不動産運用として駐車場経営とマンション経営を比較することが多いのです。駐車場経営の方が建築費などがかからないので、比較的取り組みやすいのですが、土地部分の固定資産税に関しては、駐車場経営の方が税金が高くなります。

駐車場経営では、税金対策にはならないといった声も頻繁に聞かれますが、一概に全くできないというわけではありません。土地全体を駐車場として経営するのであれば、固定資産税の減免措置を受けることはできません。

しかし、敷地の一部を自宅として利用して残りを駐車場とすることで、自宅部分に関しては小規模宅地の特例措置を受けることも可能です。

次の項目で詳しく解説しますが、駐車場の配置次第では固定資産税の減免措置の対象となり、税金額を抑えることができます。

敷地の一部分を駐車場として利用した場合と、敷地全てを駐車場として経営する場合比較すると、自宅の敷地部分においては小規模宅地特例を利用することができます。収入だけを考えると、敷地全てを駐車場として運用した方が収入は増えます。

しかし、固定資産税においては最大6倍の違いがあるので、実は一部自宅として利用した方が、固定資産税の税金支払いが抑えられ収益自体は高くなる場合があるのです。では、敷地面積が300㎡、固定資産税評価額が2,000万円とした場合の固定資産税(土地のみ)を計算してみましょう。
 

ここまでは、駐車場として利用する場合の固定資産税額と宅地用地として利用する場合の固定資産税の違いについて解説してきました。

では、実際に固定資産税を調べるにはどのような方法があるのでしょうか?また、固定資産税の計算方法はどのようにして算出すればいいのでしょうか?ここからは、固定資産税の調べ方や計算方法について解説していきましょう。

 

固定資産税の調べ方は、いくつかの方法があります。
 

1. 納税通知書で調べる
2. 固定資産税証明書で調べる
3. 固定資産課税台帳で調べる
4. 不動産会社に確認する
5. 自分で計算する

ほとんどの人は、毎年4月から5月にかけて送られてくる納税通知書によって、その年度の固定資産税を把握しています。わざわざ毎年調べなくても、市町村から送られてくるこの納税通知書で納めるべき税金額を把握している人が大部分でしょう。

納税通知書には、土地や建物の広さや、それぞれの固定資産税評価額。そして計算方法まで記載されています。
 

「固定資産評価証明書」を各地方自治体に出向いて取得することも可能です。納税通知書を紛失した場合や不動産を売買するときには、「固定資産税評価証明書」を取得するケースがあります。「固定資産税評価証明書」も土地や建物の広さや、それぞれの固定資産税評価額が記載されており、計算方法まで記載されているので、納税通知書と全く同じ情報が取得可能です。

「固定資産税評価証明書」の取得にはいくつかの注意事項があります。

• 手数料がかかります。
• 手数料は、1不動産に対してかかるので土地と建物が必要な場合は2回分の手数料がかかります。
• 基本的には所有者若しくは納税義務者のみ取得可能（委任状があれば他の人でも取得可能）

固定資産課税台帳によって調査することも可能です。そもそも評価額を決定する方法としては、「固定資産評価基準」を総務大臣が定めます。この基準によって各自治体の首長が価格を決定して、固定資産課税台帳に登録といった流れです。

固定資産税台帳の内容は、不動産の所有者、所在地、固定資産税評価額が掲載されています。

しかし、誰もが閲覧できるわけではありません。閲覧が可能なのは、所有者若しくは納税義務者、相続人、借地人や借家人が閲覧できます。では、自治体に行ってすぐ閲覧ができるのかといえば申請が必要です。申請書と本人確認の指定書類と手数料が必要です。

例えば、これから駐車場経営を行おうと考えていて土地も購入しようとしている場合における固定資産税の調査方法として、取り扱っている不動産会社に問い合わせすることです。

土地の売却を取り扱っている不動産会社に尋ねると、固定資産税評価証明書や、売主から納税通知書を見せてもらい固定資産税は把握していますので、固定資産税を教えてくれます。

上記の3つ（納税通知書、固定資産税評価証明、固定資産課税台帳）での把握は、基本的に所有者や納税義務者でなければ確認することはできません。つまり、これから購入しようと考えているような人にとって、公的な書類である上記3点は入手しにくいのが難点です。今後の購入を考えている人は、売買を取り扱っている不動産会社経由で調査する方法が最もポピュラーな方法といえるでしょう。
 

固定資産税を調べるのにお金をかけたくはない。まだ、購入するかどうか確定していないので、不動産会社に尋ねることができないといった人には自分で計算することができます。ただし、正確な算出はなかなか難しいといえるでしょう。

基本的には公的な書類、若しくは税理士などに依頼して算出する方が正確な数字がでます。

特に駐車場経営においては、固定資産税の算出は経営前に、必ずと言っていいほど把握しておかなければいけません。公的な書類若しくは税理士などに依頼することをおすすめします。
 

駐車場の固定資産税は、自分で計算して算出することが可能です。駐車場経営には2種類の運営方法が考えられます。月極駐車場方式とコインパーキング方式です。

月極駐車場とは、年単位で賃貸借契約を交わし、月単位で駐車料金を徴収します。

月極駐車場の場合、特に駐車設備が必要なケースはあまり多くはなく、土地の固定資産税だけがかかるケースが多いですね。もう一つは、コインパーキング方式による経営方法です。時間単位で、駐車場として貸出し料金を徴収します。

コインパーキング方式では、土地の固定資産税の他に、駐車設備が必要になりますので、設備に対して固定資産税が発生することがあるのです。

では、具体的に固定資産税の算出方法を詳しく解説していきましょう。

固定資産税の計算方法は下記の通りです。
固定資産税評価額×税率(1.4%)=土地の固定資産税。税率に変化はなく毎年1.4%の税率です。固定資産税評価額は、固定資産税路線価によって決定します。

固定資産税路線価とは、道路に面している宅地の1㎡あたりの評価額です。固定資産税路線価は、各市町村によって決定され3年に1度の見直しがあります。

固定資産税評価額を算出するためには、まず固定資産税路線価を確認する必要がありますね。固定資産税路線価は、一般財団法人　資産評価システム研究センターが公開しているホームページによって確認することができます。

では、実際に固定資産税路線価を用いて、まずは固定資産税評価額を計算してみましょう。
以下の条件とすれば、200㎡×10万円=2,000万円となります。

• 土地の広さ.....200㎡
• 路線価･･････10万円/㎡

先ほどの固定資産税評価額が2,000万円の土地における固定資産税は2,000万円×1.4%=28万円です。駐車場に関しては減免措置がありませんので土地のみの場合、28万円が固定資産税となります。基本的に、何も駐車設備が無ければ、固定資産税は28万円のみとなります。

もしも、コインパーキングや立体駐車場などを経営している場合は、償却資産の合計が150万円以上のものを対象として、設備にも固定資産税がかかりますので注意が必要です。

固定資産税の計算方法を、4つのケースに分類して解説していきましょう。
 

1. 青空月極駐車場砂利敷き　　　　
2. コインパーキング機械式2階建て　　
3. アスファルト舗装月極駐車場　　　　
4. コインパーキング砂利敷き平置き

青空月極駐車場砂利敷きの計算方法で具体的な情報は下記の通りです。
 

次にコインパーキング機械式2階建ての固定資産税を算出しましょう。具体的な情報は下記の通りです。

 

• 40万円/㎡×200㎡=8,000万円
• 8,000万円×1.4%=112万円

• 750万円×(1-0.206÷2)=672万7,000円が評価額となります。
• 672万7,000円×1.4%=94,100円

では、次にアスファルト舗装している月極駐車場の固定資産税について計算してみましょう。詳しい情報は下記の通りです。
 

• 20万円×250㎡=5,000万円
• 5,000万円×1.4%=70万円

最後にコインパーキング砂利敷き平置きの固定資産税を算出します。
情報は下記の通りです。
 

このように、固定資産税はいくつかの情報を得ることにより、自分で計算することができます。ただし、どうしても固定資産税を自分で計算するとなると、計算間違いや勘違いなどにより、実際の固定資産税とずれているかもしれません。正確な固定資産税を出したいのならば、費用はかかりますが税理士などに依頼する方がいいでしょう。

特に、これから駐車場経営をはじめるなどの場合は、固定資産税の算出を間違えたままだと、駐車場の収支に大きな影響を与えてしまいます。このような点からも、実際の固定資産税を詳しく出したい場合は、税理士などに依頼するのがベストです。


 

駐車場経営を行う中において、固定資産税の他にはどのような税金がかかるのでしょうか?また、駐車場経営の申告においては、確定申告が必要なのでしょうか?駐車場経営にかかる税金や、確定申告の有無について解説していきましょう。

駐車場経営においてかかる税金として、固定資産税の他に、以下の税金がかかります。
 

1. 都市計画税.....課税標準×0.3%
2. 消費税...........課税取引額×10%
3. 相続税
4. 所得税...........駐車場の収益に対してかかる税金

駐車場経営において、収益を上げると確定申告が必要となります。運営形態や事業規模などによって不動産所得や事業所得に区分されるのですが、どちらにしても確定申告が必要です。目安としては50台を分岐点として、不動産所得若しくは事業所得へと分類されます。

しかし、駐車場が建築物としてある場合は、台数に関係なく事業所得です。本業ではなく副業として駐車場経営を行っている場合は、所得が年間20万円を超えると確定申告が必要となります。

確定申告書を作成するにあたり、駐車場経営における確定申告は白色申告、青色申告で若干異なりますが、事業所得と雑所得の場合は一般用を使用し、不動産所得の場合は不動産所得用を使って確定申告を行いましょう。

駐車場経営における経費とは、どのような考え方のもとで経費として計上したらいいのでしょうか?経費とは、売り上げを上げるために必要と思われる支出を経費として計上できるとなっています。副業として駐車場経営を行っている場合に置いても、経費の考え方は変わりません。

確定申告において最も大切なのは所得であり、所得の計算式は下記の通りです。

収入-経費=所得

つまり経費を増やすことによって、所得を抑えることができます。

駐車場経営において、固定資産税は確定申告の際、経費として計上することができます。固定資産税は、毎年大きな増減はありませんが、必ず一定額を経費として計上でき、所得を下げることができますので、確定申告の際に所得を下げるのに大きな役割を果たしてくれます。

他に経費として計上できるのは、損害保険料や光熱費、修繕費といったものが経費として計上できます。忘れないようにきちんと経費は計上しましょう。

 

土地自体の固定資産税は、減額ができません。しかし、工夫をすることによって全体の固定資産税を下げることは可能です。方法のひとつとして、取得した資産を一括償却資産として処理することができます。

例えば、１個10万円の駐車場設備を30個購入したとすると、資産が300万円となり固定資産税の対象です。

しかし、300万円を分割して150万円以下に費用計上すれば免税措置を受けることができます。他にも前述しましたが、敷地全てを駐車場とせずに、自宅部分と駐車場で分けることで自宅部分は免税措置を受けることが可能です。このようにいくつかの方法により、節税することができます。

駐車場経営は、不動産投資の中でも比較的取り組みやすい投資として知られています。しかし、固定資産税などきちんとかかる支出を把握しておかなければ、思った運用収益を上げることができません。固定資産税は、宅地として利用する場合と駐車場として利用する場合では、最大6倍もの差が出てしまいます。

固定資産税をしっかりと調べて駐車場経営を行わなければいけません。固定資産税の調べ方としては、納税通知書や固定資産税評価証明書や固定資産税課税台帳などで確認することが可能です。他にも自分で計算することもできます。また駐車場の売上は、確定申告を行わなければいけません。

そのなかで固定資産税は経費として計上しましょう。しっかりと固定資産税を把握して、経費を想定しながら運用することで、順調な経営が期待できます。この記事が駐車場経営の手助けになると幸いです。