駐車場経営の初期費用はコインパーキングと月極で違う！ランニングコストも解説

駐車場経営には主にコインパーキング駐車場経営と月極駐車場経営の2種類がありますが、どちらのタイプで経営を始めるかによって初期費用もランニングコストも全く違ってきます。

この記事では、この2つを比較しながら費用の違いを中心に解説していきます。

なお、駐車場経営のために土地を購入する場合は、購入代金も初期費用に含めます。また、住宅用地の特例対象外となるため、ランニングコストである税金も高くなることに注意が必要です。土地購入費は初期費用の中でも桁違いに大きい費用です。費用がかかればそれだけ収入を増やす必要があり、経営の工夫もより必要になってきます。

また、土地を賃貸で準備する場合、借地借家法は通常適用されませんので、土地所有者から請求があれば契約期間が満了後は直ちに土地を明け渡す必要があることにも注意しましょう。

駐車場経営には大きく3つの運営方式があります。それぞれの特徴は以下のとおりです。

運営会社が土地を一括して借り上げ使用料として土地所有者に地代を支払う、いわゆるサブリース方式です。土地所有者の初期費用はゼロになることが多いですが、管理会社によっては整地費用(アスファルト舗装まで)を土地所有者の負担とするケースもあります。

満車にするための営業努力が不要になり収入が安定すること、土地所有者はリスク管理やトラブル対応をすべて管理会社に任せることができ、管理運営負担がなくなることがメリットです。

コインパーキング駐車場経営に多く用いられます。

土地所有者がすべての管理運営を行う方式です。駐車場収入の全てが自分の収入となるのがメリットです。

デメリットとしては、契約者ごとに契約手続き(契約開始時、更新の確認、解約手続き)が発生し、集金の手間がかかるほか、収入滞納や無断駐車などのトラブル、ゴミなどの不法投棄、苦情対応などへの対処も必要になり、金銭面以外での負担も大きくなることがあげられます。

駐車場経営を行う土地所有者が、契約者の募集など保守管理などの運営部分のみを管理会社に委託する方式です。管理委託料率は通常5%~10%前後です。

管理委託料を払うメリットは契約者とのトラブル対応や督促をしなくてよくなることです。なお、契約者の募集は仲介手数料のみで管理委託料は発生しません。

駐車場経営を考えるにあたっては、まずコインパーキングにするか、月極にするかを決め、それをどんな方式で運営するのかという順序で考えるといいでしょう。

始めに、不動産経営全般の中で駐車場経営のメリットとデメリットを整理していきます。

様々な土地活用の中でも、駐車場経営のメリットは、気軽さと低コスト低リスクであることの2つです。

• 準備や経営知識があまり要らない
• 少ない資金でも始められる
• すぐ始められる
• 撤退したときの損失が少ない

• 賃貸住宅に多い契約者とのトラブルも少ない
• 住宅建設に向かない狭小地や変形地など上物を建築するには条件の悪い土地でも収益化できる(少なくとも税負担分はカバーできる)
• すぐに売却できる(土地の転用が容易)
• 住宅やビルの賃貸と違い、(月極駐車場であっても)借地権ではないので、利用者との契約期間が満了すればすぐに契約を終了できる(期間を限定した運用も可能)

• 老朽化や災害リスクが少ない(建物に比べて)

低コスト低リスクであるということは収益性が低いことと裏表になります。

• 土地の利用効率は低い(賃貸住宅を建てて経営したらはるかに収益があがるかも)
• 節税効果は期待できない(住宅用地の特例対象外で固定資産税・都市計画税が高い、相続発生時も200㎡超の土地は小規模宅地等の特例対象外で相続税が高い)

• 土地の売却が難しいことも(狭小地、変形地でそもそも建築物を建てづらい場合、買い手がつかない)

時間貸しの駐車場です。契約期間の単位は１時間ごととは限らず、利用者の目的に合わせて30分単位や20分単位で設定します。一括借上方式で運営されることが多いです。

コインパーキングの駐車場経営に特有のメリットとして、一般に月極駐車場経営より収入が多いことがあげられます。特に自営の場合、経営努力次第によっては大きな収入が見込めます。

コインパーキングの駐車場経営のデメリットは初期費用が高いことです。この点については一括借上方式で管理会社と契約すれば、初期費用をゼロ円に抑えることもできます。

月額を決めて賃貸契約し、車室を貸す駐車場です。設備も費用項目もシンプルなため、自営で行うことが比較的容易です。

月極駐車場経営の大きなメリットは初期費用が安いことです。設備の建設がないため、コインパーキング駐車場経営より初期費用が大幅に安く済ませられます。また、契約期間が中長期になることが多いため、自営であっても継続的に安定した収入が見込めることも特徴です。

月極駐車場経営のデメリットは月単位の契約のため、ひとたび空きがでると収益性が下がってしまうことです。満車状態を続けるにはそれなりの経営努力が必要となってきます。

またデメリットと言うほどではありませんが、月極駐車場経営では、車庫証明のために保管場所使用証明書を発行する必要が生じる場合があります。ただし、一括借上げで管理会社へ貸している場合は、管理会社で発行してくれる可能性があります。

次に、駐車場経営を始めるまでの大まかな流れと、コインパーキング、月極に共通する初期費用とランニングコストについて整理しましょう。

コインパーキング、月極に共通した開業までの流れをみていきます。

見込める収入の大前提は立地です。支払う費用はその収入に見合った額でなければ収益は見込めませんので、投資できる設備金額や運営管理方法はおのずと限られてきます。まずは立地と客層をよく調べておきましょう。

１．駐車場プランの提案依頼
必ず複数社に提案を依頼します。管理会社によっては一括借上方式にしか応じない会社もあります。自営や管理委託方式を希望する場合は、対応している会社を探して提案を依頼します。

２．提示された駐車場プランの比較検討
自営方式なら、設備機械の購入・設置費用のほか、管理委託する内容と管理委託料が見合っているかも比較検討します。一括借り上げ方式では、収入額だけでなく、整地代と舗装費用の負担の有無、契約期間、収入の改定はいつ可能であるか、解約条件なども比較検討します。

３．管理会社との契約
はんこを押す前に契約書の内容はもう一度確認しましょう。よくわからないところや事前の合意と異なると思う点があれば必ず確かめるようにします。

１．工事開始の挨拶回り

２．工事開始
工事内容の内訳が記載された見積を事前にもらって確認しておきます。(工事を始めてから変更が必要になったとして追加料金を請求された際のトラブル等を防ぐため)

３．開業準備の挨拶回り
オープンする日、料金など大まかな内容、苦情の対応方法について、周辺の会社、商店、住宅に説明しておくことで、トラブルが起きた際に早く収束させることにもつながります。

４．広告や募集の開始

５．開業
開業当初はトラブル対応が遅かったり、対応の仕方を間違えると、悪く印象づけられてしまい、その後の集客にも影響を及ぼします。まずは迅速に対応できる体制を整えたうえで開業しましょう。

コインパーキング駐車場、月極駐車場に共通してかかる費用について、初期費用とランニングコストに分けてみていきます。

初期費用は大まかには土地の整備に関する費用、看板や照明などその他建設が必要な設備にかかる費用の2つに分けられます。

【土地整備関連】　　※金額は目安です。条件によっても地域によっても管理会社によっても違います。

• 整地＋舗装（アスファルトあるいはコンクリート）
• アスファルト舗装      3,000~5,000円／㎡
• コンクリート舗装      8,000~10,000円／㎡
• ライン引き　10,000円／台
• 駐車番号表示　1,000円／台
• 車止めブロック　2,000~5,000円／個
• 歩道縁石の切り下げ工事　40~100万円

• 看板設置費用
• 照明設置費用

大きく運営管理に関わる費用と税金に分けられます。運営管理費は、自営の場合を除き、管理会社へ支払う管理委託料に含まれるのが基本です。

【運営管理費】

• 電気代
• 通信費
• 保険料
• その他費用(集金、清掃など)

• 固定資産税・都市計画税(課税標準額の1.7%以下)
• 償却資産税
• 消費税
• 所得税・住民税
• 個人事業税もしくは法人税

ここからはコインパーキングの駐車場経営に特有の費用や開業までの流れについてみていきます。

経営条件を絞り込むために、コインパーキングに向いた立地なのか、実際に現地で調べておくことをおすすめします。駐車場プランの提案依頼からプランの比較、管理会社との契約までは「駐車場経営の開業までの流れ」と同様です。

１．広告
コインパーキング駐車場経営では利用者は近くに住む人とは限りませんので、広告は必須です。例えば、駐車場の場所(2面接地であれば出入り口がわかるように、一方通行の場合は大通りからの地図をつける)、オープン日、料金などを記載したチラシを直接手配りすると効果的です。　

開業準備の挨拶回りの後で、周辺の会社、商店、あれば建設現場(完成まで毎日利用してもらえる可能性も)、戸建て住宅・マンション(来客用の駐車場が足りないときに)をまわるとよいでしょう。

２．開業前の最終チェック
利用者の視線で実際に車を運転してみて確認します。開業直後のトラブルは悪印象を残しますので準備によって防げるものは極力防いでおきます。

• 路面のでこぼこ、穴、段差、枠線や車室番号の不具合がないか
• ロック板あるいはゲート機はスムーズに動くか
• 精算機の時間と年月日表示は正確か
• 精算機は正常に作動するか
• すべての機器が一斉に作動してもブレーカーが落ちないか
• 照明は暗くないか、点灯消灯のタイミングは適切か
• 満空表示灯は明るく見やすいか
• 料金、利用規約の看板に書かれた内容は正しいか(書類と付き合わせてチェック)

コインパーキングの駐車場経営に特有の初期費用についてみていきます。

一括借上方式にすると、運営管理等のランニングコストだけではなく初期費用として必要な機械設備の購入設置費用も負担ゼロで駐車場経営が始められることもあります。(整地と舗装については土地所有者に負担を求められる場合もありますので、必ず複数の管理会社から見積をとるようにしましょう。)

自営、あるいは管理委託、利益配分方式を選ぶ場合は、以下に挙げる費用(の一部)負担が必要です。

【看板関連】

• 満空表示灯(入り口のＰ看板と一体になっていることが多い)
• 案内看板(料金表、利用規約、緊急連絡先など）
• 案内看板への照明

• 料金精算機
• 精算機の説明看板
• 精算機用雨よけテント
• 場内照明
• ロック板
• もしくはカーゲート、発券機
• 防犯カメラ
• フェンス

前払いのチケット式コインパーキングのメリットは、車両検知器やフラップが不要になり、初期費用が安くなることです。また、設備機器が少ないためメンテナンス費用も少なく済みます。

デメリットは車両検知機器がないことによる以下の2点です。

• 不正駐車が発生する　対策も必要になりコストが発生する可能性も
• 実際の駐車時間やピーク時の駐車台数などのデータが取れないため利用の実態がわかりづらく料金見直しなど収益を上げるための対策をたてることが難しい

コインパーキングの駐車場経営を開業してからかかる費用については、運営管理費と税金に分けられます。運営管理費は、自営の場合を除き、管理会社へ支払う管理委託料に含まれるのが基本です。

【コインパーキングに特有の管理委託料内訳】

• 24時間対応警備出動の費用
• 24時間対応コールセンターの費用
• 遠隔システム利用料
• 決済手数料(現金以外にクレジットカードや交通系ＩＣカードなどへ対応している場合)
• 設備メンテナンス費
• その他　消耗品費(レシート、駐車券の紙代)など

利回りの計算方法には表面利回りと実質利回りがありますが、収益性をみるには実質利回りを用います。

実質利回りの計算式
実質利回り(%)=(年間収入-ランニングコスト)÷(土地購入費用+初期費用)×100

利回りについての詳細は、「駐車場経営で重要な「利回り」とは？コインパーキング収益最大化のための知識」をご覧下さい。

なお、一括借上方式の場合、毎月の収入は「1台あたりに支払われる金額×駐車可能台数」で契約により決まっており、それ以上の増加は期待できません。

次に月極駐車場経営にかかる費用や開業までの流れについてみていきます。

考え方はコインパーキング駐車場経営と同じです。立地と客層をよく調べておきましょう。

１．挨拶回り
工事開始前と工事後開業前の2回行うのが理想です。月極駐車場経営ではコインパーキングの駐車場経営よりも継続的な人付き合いが中心になりますので、トラブルが起こる前に挨拶回りでコミュニケーションを取ることを重要視しましょう。

２．契約者の募集
・現地に募集の看板を作る
借りたい人が実際に気づいて問い合わせをするケースも多く、かなり効果的です。
・不動産会社に募集を依頼する
管理委託とセットになっていることが多いようですので、管理委託せず自営で行う際は注意が必要です。
・駐車場の検索サイトに登録する
今後の主流になると思われます。サイト運営は広告費でまかなわれているので登録に費用はかかりません。

３．開業前の最終チェック
利用者の視線で以下の項目などを実際に車を運転してみて確認します。

• 砂利地の場合、雑草が生い茂っていないか
• 路面のでこぼこ、穴、段差、枠線や車室番号の不具合がないか
• 照明は暗くないか、点灯消灯のタイミングは適切か
• 看板に書かれた内容は正しいか(緊急連絡先の電話番号など)

月極駐車場経営は初期費用が少なく始められることがいちばんの魅力です。

※金額は目安です。条件によっても地域によっても管理会社によっても違います。

• 整地費用：未舗装 2,000円／㎡前後
• 区画用ロープとペグ(砂利の場合）　10円／ｍ

駐車場経営に共通するコスト以外に特にありませんが、あえて上げるなら自営の場合の集金督促の手間とコスト、未舗装の場合に雑草を刈るなどの清掃費になります。これらは委託管理方式の場合はすべて管理委託料に含まれます。

コインパーキングと違い、設備機械が少ないため、維持管理や点検補修にかかる費用が少なくなります。

利回りの計算方法には表面利回りと実質利回りがありますが、収益性をみるには実質利回りを用います。

実質利回りの計算式

実質利回り(%)=(年間収入-ランニングコスト)÷(土地購入費用+初期費用)×100

利回りについての詳細は、「駐車場経営で重要な「利回り」とは？コインパーキング収益最大化のための知識」をご覧下さい。

機械式駐車場とは、区切られた1台ずつのスペースに機械によって車を格納し、入出庫の際には呼び出すタイプの駐車場を言います。市街地で設置されることが多いです。

平面駐車場よりも駐車可能台数も増やすことができるので、土地面積が限られていても収入を増加させることができます。

機械式駐車場の建設費用は、平面のコインパーキングよりもかなりかかります。土地面積あたりの収入は増えますが、費用を確実に回収できるのか、経営計画をたててよく確認する必要があるでしょう。

この記事では、駐車場経営の初期費用をコインパーキングの駐車場経営と月極駐車場経営とで比較しました。コインパーキングの駐車場経営の方が初期費用ランニングコストとも大きくかかりますが、その分収入も大きくなること、また初期費用をゼロ円にする方法があることがおわかり頂けたかと思います。

また、月極駐車場経営はコインパーキングの駐車場経営よりももっと低コスト低リスクであることもご紹介しました。立地に合わせて正しく条件を組み合わせることができれば、駐車場経営を成功させることは難しくありません。

また、地域や立地によってはコインパーキングと月極駐車場を併用し、稼働率を上げ収益をアップさせるのも一つの手段としてありますので、併用という観点での検討も十分ありえそうです。

ただし、何をどう選べばいいのか迷ったら、プロに相談してみることをおすすめします。