駐車場経営は初期投資0円で始められる！初期投資・ランニングコストをタイプ別に徹底解説

駐車場経営を始めるにはいくら用意しないといけないのでしょうか？

実は駐車場経営はゼロ円で始められます。

駐車場経営に必要な基礎知識を押さえたうえで、初期投資・ランニングコストといった費用がいくらかかるのか、どんな経営方法があるのかをみていきましょう。
 

様々ある土地活用と比較しても、駐車場経営のメリットは、なんといっても少ない資金で始められることにあります。後述しますが資金ゼロでも始めることができしかも低リスクであることは、駐車場経営の大きなメリットです。また、スタート時の身軽さも見逃せません。

• 安定した収入が得られる
• 賃貸経営などに比べて、事前の準備や経営知識がなくても始められる
• 建築不要なため、すぐ運営が始められ短期間で収益化できる
• 狭小地や変形地など、他の方法では活用できない不動産が活かせる
• 借地権が発生せず契約をすぐ終了できるため、建築開始までなど期間を限定した運用ができる
• 入居者とのトラブルや建物の老朽化や災害といった運営上のリスクが少ない

では、2つの駐車場経営の種類についてみていきましょう。
 

月額を決めて賃貸契約し、駐車スペースを貸す駐車場です。設備も費用項目もシンプルなため、自営で行うことが比較的容易です。

初期投資はコインパーキング駐車場経営より大幅に少なくて済みます。賃料は周辺相場でおおよそ決まりますので、値段による差別化は難しいです。契約期間は中長期になることが多いため、継続的に安定した収入が見込めますが、逆に空きが多いと収益性が下がってしまいますので、それなりの経営努力が必要です。
 

時間貸しの駐車場です。契約期間の単位は１時間ごととは限らず、利用者の目的に合わせて30分単位や20分単位で設定します。

設備が多いため初期投資がかかりますが、一般に月極駐車場経営より収入が多いです。自営の場合、周辺の相場を調査し料金設定を工夫するなどの努力次第によって、大きな収入が見込めます。デメリットは初期投資が高いことです。一括借上方式を使って初期投資を0円で契約すれば初期投資の問題は解決できます。
 

駐車場経営の主な形態には、自己経営や一括借上のほかに管理委託もありますが、ここでは自己経営と一括借上についてご紹介します。
 

土地所有者がすべての管理運営を行う方式です。駐車場収入の全てが自分の収入となるのがメリットです。

デメリットとしては、契約の空きが出ない工夫や料金設定などの経営努力が必要なことと、契約の事務やトラブルなどへの対処も必要になり、金銭面以外での負担も大きくなることが挙げられます。
 

運営会社が土地所有者から土地を一括して借り上げ、駐車場の売上に関係なく、使用料として土地所有者に毎月定額の地代を支払う、いわゆるサブリース方式です。

一括借上では土地所有者の初期投資はゼロになります。管理・運営も運営会社が全て行いますので、土地所有者は満車にするための営業努力も、リスク管理やトラブル対応も全て不要です。

収入については定額の地代のみになりますが、安定した収入が見込めます。空きがでても収入が減らない一方、利益が多く上がったとしても土地所有者の収入には反映されません。

なお、一括借り上げ方式で契約するには、運営会社の審査に通る必要があります。
 

駐車場経営は上にあげた種類（月極か、コインパーキングか）と、経営形態（自己経営か、一括借上か）によって4つに分類できますが、コインパーキングの駐車場経営を自己経営することは稀ですので、3つの場合でそれぞれ初期投資とランニングコストの目安をみてみましょう。

自己経営での収入は、稼働率をいかに高く保てるかによって変わります。

その点、一括借上では運営管理が不要なうえコストも収入も安定し、収入予測が立てやすいのが特徴です。
 

ここでは、一括借上の場合の初期投資・ランニングコストにはどのようなものがあるのか、種類・金額を詳しく見ていきます。

【一括借上の初期投資】
初期投資は0円です。

【一括借上のランニングコスト】
運営管理にかかるランニングコストは税金のみです。ランニングコストとなる税金の種類は以下のとおりです。
　

• 固定資産税・都市計画税
• 償却資産税
• 消費税
• 所得税・住民税
• 個人事業税もしくは法人税

初期投資・ランニングコストは様々な費用がかかるだけでなく、それらの管理を一つずつ対応する手間もかかります。一括借上なら０円で開始でき、窓口となる管理会社が一括して管理運営を代行してくれます。
 

次に、自己経営の場合の初期投資とランニングコストを詳しく見ていきましょう。
 

月極駐車場経営では設備機械が少ないため、初期投資も維持管理や点検補修にかかるランニングコストも少ないのが特徴です。
 

自己経営する場合は以下の初期投資が必要になります。
　　

自己経営する場合は以下のランニングコストがかかってきます。
　　

では、一括借上・自己経営それぞれの場合で、具体的な数字を当てはめてどれくらい費用がかかるのかを計算してみます。



①月極駐車場経営・一括借上の場合
駐車台数：7台
不動産会社が土地の所有者に支払う月額賃料：30,000円
土地面積：120㎡
路線価：4,000万円
時価：5,500万円
年間収入（満額）：252万円(30,000円×7台×12ヶ月)
初期投資：0万円
ランニングコスト:68万円
固定資産と都市計画税：68万円(路線価の1.7%)
 
【所有している土地での経営】
年間収入： 252万円
年間収益：184万円(252－68)
 
【新たに土地購入しての経営】
年間収入：252万円
土地購入時の借入金4,950万円に対する金利：148.5万円(年3％)
ランニングコストに加算して、
土地購入した場合のランニングコスト合計:216.5万円(68+148.5)
年間収益：35.5万円(252－216.5)
 

②月極駐車場経営・自己経営の場合
契約者が土地の所有者に支払う月額賃料：40,000円
年間収入（満額）：336万円(40,000円×7台×12ヶ月)
初期投資：65.9万円
整地・舗装：540,000円（4,500円×120㎡）
ライン引き：70,000円
駐車番号表示：7,000円
車止めブロック：42,000円（3,000円×2個×7台）
ランニングコスト: 68万円
固定資産と都市計画税：68万円(路線価の1.7%)
 
【所有している土地での経営、稼働率80％】
年間収入：268.8万円  (336万円×0.8)
稼働率80％での収益：200.8万円(268.8－68)

【新たに土地購入しての経営、稼働率80％】
年間収入：268.8万円  (336万円×0.8)
土地購入時の借入金4,950万円に対する金利：148.5万円(年3％)
ランニングコストに加算して、
土地購入でのランニングコスト：216.5万円(68+148.5)
稼働率80％での収益：52.3万円(268.8－216.5)
初期投資（土地代金5,500+65.9万円）がまかなえるまで106年
 
自己経営の場合、稼働率は営業努力次第です。仮に稼働率が6割まで下がると収益はどうなるのか、みてみましょう。
 

【所有している土地での経営、稼働率60％】
年間収入：201.6万円 (336×0.6)
稼働率60％での収益：133.6万円(201.6－68)
初期投資（65.9万円）がまかなえるまで0.5年（5.9ヶ月）
 
【新たに土地購入しての経営、稼働率60％】
年間収入：201.6万円 (336×0.6)
土地購入時の借入金4,950万円に対する金利：148.5万円(年3％)
ランニングコストに加算して、
土地購入した場合のランニングコスト：216.5万円(68+148.5)
稼働率60％での収益： -14.9万円の赤字(201.6－216.5)
 
今回のシミュレーションでは、自己経営で新たに土地購入した場合、稼働率60％では赤字になってしまいます。その点で、一括借上では稼働率にかかわらず安定した経営で確実に赤字を避けることができます。
 

仮に自己経営でコインパーキングの駐車場経営をする場合は、以下の費用がかかることになります。
 

自己負担はゼロ円です。下表の費用は一切かかりません。

  

税金のみが負担分となります。なお、ランニングコストで最もかかるのが電気代と言われています。
　　

①一括借上の場合
駐車台数：7台
不動産会社が土地の所有者に支払う月額賃料：50,000円
土地面積：120㎡
路線価：4,000万円
時価：5,500万円
年間収入（満額）：420万円 (50,000円×7台×12ヶ月)
初期投資：0万円
ランニングコスト：68万円
固定資産税と都市計画税：68万円(路線価の1.7%)
 
【所有している土地での経営】
年間収入： 420万円
年間収益：352万円(420－68)
 
【新たに土地購入しての経営】
年間収入： 420万円
土地購入時の借入金4,950万円に対する金利：148.5万円(年3％)
ランニングコストに加算して、
土地購入した場合のランニングコスト合計：216.5万円(68+148.5)
年間収益：203.5万円(420－216.5)
 

②自己経営の場合
駐車台数：7台
1時間：700円　稼働率50％
土地面積：120㎡
路線価：4,000万円
時価：5,500万円
年間収入（満額）：2,146.2万円 (700円×24時間×0.5×365日×7台)
初期投資：275.9万円
整地・舗装ほか、月極駐車場経営と同じく必要な費用：65.9万円
コインパーキング特有の設備：210万円（30万円×7台）
ランニングコスト：68万円
固定資産税と都市計画税：68万円(路線価の1.7%)
 
【所有している土地での経営、稼働率50％】
年間収入：1,073.1万円  (2,146.2万円×0.8)
稼働率50％での収益：1,005.1万円(1,073.1－68)
 
【新たに土地購入しての経営、稼働率50％】
年間収入：1,073.1万円  (2,146.2万円×0.8)
土地購入時の借入金4,950万円に対する金利：148.5万円(年3％)
ランニングコストに加算して、
土地購入した場合のランニングコスト：216.5万円(68+148.5)
稼働率80％での収益：856.6万円(1,073.1－216.5)
 
自己経営の場合、稼働率は営業努力次第です。仮に稼働率が25%まで下がると収益はどうなるのか、みてみましょう。
 

【所有している土地での経営、稼働率25％】
年間収入：536.6万円 (2,146.2万円×0.25)
稼働率25％での収益：468.6万円(536.6－68)
初期投資（275.9万円）がまかなえるまで0.6年（7ヶ月）
 
【新たに土地購入しての経営、稼働率25％】
年間収入：536.6万円 (2,146.2万円×0.25)
土地購入時の借入金4,950万円に対する金利：148.5万円(年3％)
ランニングコストに加算して、
土地購入でのランニングコスト：216.5万円(68+148.5)
稼働率25％での収益： 320.1万円(536.6－216.5)
初期投資（土地代金5,500+275.9万円）がまかなえるまで18年
 

月極駐車場経営と違い、稼働率25％でも赤字にはなりません。特に、自己経営するなら土地を購入しても採算が取れる可能性があることがおわかり頂けたかと思います。
 

一括借上で管理会社に運営管理を任せる方法以外にも、管理運営だけを委託する方法があります。その場合の管理費用は収入の5%～10%が相場になります。
 
自己経営の場合、契約率を高い水準で維持するには、大変な労力が必要です。清掃、メンテナンス、集金、契約事務などについては管理委託を利用して、時間と手間のコストを上手に削減するとよいでしょう。
 

駐車場経営のために土地を購入する場合、住宅用地の特例対象外となるため、ランニングコストである税金も高くなることに注意が必要です。土地購入費は初期投資の中でも桁違いに大きい費用です。費用がかかればそれだけ収入を増やす必要があり、経営の工夫もより必要になってきます。
土地を賃貸で準備する場合は借地借家法は通常適用されませんので、土地所有者から請求があれば契約期間が満了後は直ちに土地を明け渡す必要があることにも注意しましょう。
 

月極駐車場はコインパーキングよりも十分な広さがある土地での経営に向いています。立地は、駐車場を持たない住民が大勢いる大規模マンションの近くや通勤利用が見込める駅から離れたオフィス近くなど、周辺の住宅や施設の土地が利用する人数に比べて狭く、毎日決まって長時間駐車するニーズが発生する場所です。

コインパーキングは大規模商業施設や都市部など、短時間の駐車ニーズがある場所に向いています。立地の見極めは現地で実際に調べる以外ありません。通行する人や車の通行目的と数を、時間帯や曜日を変えて観察するといいでしょう。
 
また、その土地がそもそも駐車場に向いているかも確認しておく必要があります。

 

自己経営方式のデメリットは初期投資の負担額が大きくかかることです。

一括借上方式のデメリットは管理委託料がかかることと賃料が固定されることですが、自己経営の労力とリスクを考えれば、補って余りあるメリットがあるといえるでしょう。例えば、自己経営では以下のような項目を自分で処理しなければなりません。

• 料金の設定（収益に直結するので大切、周辺相場をよく調査する必要がある）
• オープン告知など集客のための広告
• 賃貸契約の締結、更新時期の管理、車庫証明に関する書類の発行
• 場内の清掃（敷地内への侵入、放置車両やゴミの不法投棄、車上荒らし等の犯罪を防ぐ意味でも重要です）
• 月額賃料の集金、督促、（コインパーキングの場合）釣り銭の補充と回収
• トラブル対応（夜間の出入りの騒音や排気ガス等に対する周辺住民からの苦情、場内での事故への対応、機器故障や設備のトラブルなど）

土地なしで駐車場経営を考えるなら、シミュレーションで分かったように、高収益の見込める駐車場でないと採算が取れません。詳しくは『駐車場経営は土地なしで儲けることはできる？土地探しや成功のコツ、注意点』をご覧下さい。

駐車場経営に節税効果は期待できません。住宅用地の特例対象外で固定資産税・都市計画税が高くなります。

相続発生時も200㎡超の土地であれば相続税は高くなります。なお、駐車場経営による収入の金額や運営方法など、条件によってかからない税金もあります。税金についての詳細は、『駐車場経営の税金種類と計算シミュレーション！確定申告、固定資産税も解説』をご覧下さい。
 

シミュレーション例でおわかりのように、一括借上時の月額賃料が駐車場経営の収入を決めますので、複数の会社から見積を取ってプランを比べることが大切です。

同じ土地の広さでもレイアウトによって駐車台数が変わります。月極駐車場で空きが出る部分をコインパーキングにするなど、提案プランを色々検討することで、駐車場経営の様々な方法を知ることもできます。

契約についても、賃料を固定できる期間がどれくらいあるのか、解約の条件は、など比較するポイントを知ることができますので、よく比較検討して決めることをお勧めします。
 

駐車場経営にはお金がかかりますが、必ず初期費用を用意しなければならないわけではありません。最後にこの記事の内容をまとめます。
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• 駐車場経営は費用ゼロで始められる
• 月極駐車場経営は、初期投資が少なく、長期間の契約で経営が安定しやすい
• コインパーキング駐車場経営でも一括借上方式にすることで、稼働率に影響されずに安定した収入を得られる
• 駐車場経営で初期投資を抑えるなら一括借上が最適
• 駐車場を自己経営すると収益性が高くなるが、経営の工夫と努力が必要になってくる
• 駐車場経営は管理会社を利用することで、初期投資の負担も運営の負担も解消できる