駐車場経営でも節税効果は期待できる！税金対策の方法/固定資産税の計算式も紹介

駐車場経営は土地さえあれば、初期費用があまり掛からず誰でも始めやすいのですが、一般的には節税効果を期待できません。しかし、駐車場経営も工夫次第では、節税効果を期待できるのです。ではその節税方法とはいったい何でしょうか？ここでは、まず駐車場経営の節税効果を紹介する前に、基礎部分として駐車場経営で発生する税金や、税率について簡単に解説していきます。

ここでは駐車場経営で発生する税金と税率について解説していきます。

固定資産税は、毎年市町村が課税する地方税で、1月1日時点の所有者に課せられます。対象となるのは土地・建物・償却資産です。土地建物の場合、市町村が固定資産税評価額を元に税額を算出します。尚、新築住宅の場合は税額減免がありますが、駐車場の場合は税額減免はなく標準税率1.4％になります。　　　　　

固定資産税は下記の式にて算出されます。

固定資産税＝課税標準×1.4％（標準税率）
※課税標準→固定資産税評価額（住宅用地の場合は軽減有。評価替え時に上昇幅が大きい場合は調整有）
※標準税率→原則どの自治体も1.4％で設定しているが、地方税法によって異なる税率も可能となっている。



 

固定資産税評価額とは国が定めた「固定資産税評価基準」に基づいて自治体が決定しています。土地については時価の約70％（公示価格の約70％）、建物については建築費の50％～70％ほどが評価額となります。固定資産税評価額は、原則3年毎に評価替えを行います。評価額を基に税額が算出されます。

固定資産税は、下記方法にて調べられます。
 

• 固定資産課税台帳で調べる
• 固定資産税の課税明細書で調べる
• 固定資産税の評価証明書を取得する

固定資産課税台帳は、評価額を決定する各自治体の役所に保管されており、いつでも閲覧できます。この台帳を閲覧できる人は、固定資産税の納税義務者、相続人などです。固定資産課税台帳に登録されているのは、固定資産の所有者・所在地・価格です。閲覧を申請する場合は、各自治体のホームページにある申請書をダウンロードし、本人確認書類や閲覧手数料を添えて申し込みます。

次に、固定資産税の課税明細書は、毎年4月頃に土地建物を所有している自治体から送られてきます。固定資産税額は、土地と建物毎に記載されており、税額算出の根拠となる固定資産税評価額も記載されています。最後に、固定資産税の評価証明書は、土地建物を所有する自治体で取得できます。評価証明書は役所内の窓口で申請します。取得できる人は閲覧者同様で固定資産税の納税義務者、相続人などです。
 

都市計画税は、固定資産税同様に毎年1月1日現在で、不動産や土地を所有していると掛かります。毎年4月に固定資産税の通知書と一緒に、自治体から送られてきます。税率は減免なく0.3％ですが、自治体によって税率が異なります。

償却資産税とは、自治体が固定資産に対して課税する固定資産税の一部で、呼び名自体は通称です。償却資産とは、機械設備など所得税計算する際に、減価償却費を計上する事業に使用できる資産を指します。例えば会社が所有する工場内の機械は、毎年減価償却する固定資産であるので、償却資産税が掛かります。

（例）償却資産税が掛かるもの
アスファルト舗装・立体駐車場・看板・製造加工機・重機・机・いす・パソコン

償却資産税の税率は、固定資産税同様に原則1.4％です。償却資産の評価額の計算方法は決まっており、購入した金額に減価残存率という耐用年数により決まっている数字を掛けます。その数字に税率1.4％を掛けると固定資産税が算出できます。

（例）耐用年数15年の場合、残価残存率は？
　初年度は0.929、以後は毎年0.858。

 

消費税は、商品を買ったりサービスを受けたりした場合に、その対価の10％（地方消費税含）を消費者が負担するものです。事業者はその受け取った消費税を、国や地方に納税します。

駐車場としてサービスを提供する場合に、消費税が掛かります。個人では、一昨年の売上高(税込）が1,000万円を超える場合に、課税事業者となります。課税事業者となる場合は、所轄の税務署に、「消費税課税事業者届出書」の提出が必要です。消費税の納付金額は、原則売上げに掛かる消費税から、仕入れに掛かる消費税を控除して計算します。

課税事業者であるかは例外や特例もあるので、詳しくは国税庁のホームページを調べるのがお勧めです。尚、売上(税込)が1,000万以下の場合、課税事業者にはなりません。
 

所得税は個人の年間所得（1月1日から12月31日）から、必要経費を差し引いたものに掛けられる税金です。駐車場経営で得た所得は概ね不動産所得となり、駐車場経営の他に給与所得等がある場合は、確定申告をします。

所得区分は10種類に分類ができます。また所得区分により各々計算方法が異なってきます。下記に所得区分の種類と計算方法を記載していきます。

• 給与所得：毎月の給料やボーナスなどの所得です。
• 不動産所得：土地、建物等を貸した場合に生じた賃料収入などをいいます。
• 譲渡所得：自己所有の不動産を売却した場合に生じた所得です。
• 利子所得：公社債や預貯金の利子、貸付信託や公社債投信の分配などから生じる所得です。
• 配当所得：株の配当や投資信託の収益などから生じる所得です。
• 事業所得：商業・工業・農業・漁業などの事業から生じた所得です。
• 退職所得：退職時に受け取る退職金のことです。
• 山林所得：5年超所有の山林を売却したり、立木のまま売却した所得です。
• 一時所得：懸賞の賞金や満期保険金などの所得です。
• 雑所得：年金や原稿料や講演料など上記9種類に該当しない所得です。

下記の表は、各々所得区分における所得金額の計算方法です。

個人事業税とは、個人事業主に掛かる税金であるが、掛かる業種が限定されていたり、所得によっては掛からなかったりします。個人事業税が掛かるのは、法律によって定められた70業種で、更に３つの区分に分けられ、各々異なる税率が掛かります。

例えば、第1種事業（37業種）は、物品販売業や保険業、製造業などで税率は5％です。第2種事業（3業種）は、畜産業や水産業などで税率は4％です。第3種事業（30業種）は、弁護士業や司法書士業や不動産鑑定業が5％、マッサージや指圧など医業に類する事業が3％となっています。

尚、所得の額が290万円以下の場合、個人事業税は掛かりません。また所得税の申告書を提出した場合、事業税の申告書は提出しなくてもよいのです。

個人事業主の個人事業税の計算方法は下記になります。
 

• 個人事業税の額=（所得の額－290万円）×税率

※290万円は控除額
※税率は業種によって異なります（3％～5％）

駐車場経営は節税効果が難しいとされています。その理由として、駐車場は住宅用地ではないので固定資産税・都市計画税の優遇措置が適用されないからです。詳細な部分を以下に解説していきます。

固定資産税・都市計画税は、住宅用地である場合のみ評価額が軽減されます。

※1　住宅用地で住戸1戸につき200㎡までの部分に適用
※2　住宅用地で住宅1戸につき200㎡を超える部分に適用。但し、家屋面積の10倍部分まで。


駐車場用地の場合、住宅用地ではない為、固定資産税や都市計画税の軽減がなく、小規模住宅用地が適用された場合と比べると、固定資産税が6倍と税率に大きな違いがあります。固定資産税や都市計画税の軽減がないので、節税の効果は全くありません。

住宅用地には、税負担を軽減する目的から軽減措置が講じられています。これが住宅用地の特例で、先述の通りに、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けられています。小規模住宅用地の特例に該当するには、住宅やアパートなどの敷地内200㎡以下の部分です。また200㎡を超える部分に関しては一般住宅用地の特例が該当します。但し、家屋の床面積に対して10倍までの部分が適用となります。

例えば300㎡の住宅用地があった場合、特例は下記のように適用されます。
 

• 200㎡までの部分は小規模住宅用地の特例が適用
• 200㎡を超える部分、つまり残りの100㎡は一般住宅用地の特例が適用

住宅用地の特例による課税額の軽減割合は、下記のとおりです。
 

• 小規模住宅用地→固定資産税は評価額の1/6、都市計画税は1/3になります。
• 一般住宅用地→固定資産税は評価額の1/3、都市計画税は2/3になります。　　

ここでは、住宅用地の特例有無による固定資産税・都市計画税の違いをシミュレーションにて比較していきます。このシミュレーションで税額の違いが如実にわかります。

（例）地積100㎡の土地に、住宅やアパートを建設した場合と、駐車場を設置した場合の土地に掛かる税金シミュレーション
※評価額は1,500万円とします
※住宅やアパートの場合、建物分の税金は含めていません

「住宅やアパートを建設した場合」
固定資産税：15,000,000（円）×1/6×1.4（％）＝35,000（円）
都市計画税：15,000,000（円）×1/3×0.3（％）＝15,000（円）　
固定資産税・都市計画税の合計は、50,000円となります。

「駐車場を設置した場合」
固定資産税：15,000,000（円）×1.4（％）＝210,000（円）
都市計画税：15,000,000（円）×0.3（％）＝45,000（円）
固定資産税・都市計画税の合計は、255,000円となります。

住宅やアパートを建設した場合と、駐車場を設置した場合の税金を比べると、両者には205,000円の税額差がありました。住宅用地の特例有無による税金負担額の差は大きいのがわかります。

では、駐車場経営は全く節税にはならないのでしょうか。実はそうではありません。駐車場経営でも節税効果を得られます。ここでは、駐車場経営で節税効果を得るための税金対策を紹介していきます。

建物と駐車場で土地を一体利用すると、建物部分は固定資産税・都市計画税の軽減を受けられます。したがって土地を相続した場合に、敷地全てを駐車場にするのではなく、敷地の一部に住宅やアパートを建設し、駐車場と土地を併用します。これにより建物部分は軽減措置の対象となり、敷地全体を駐車場にした場合と比べて節税効果があります。

例えば、地積200㎡の土地がありそのうち100㎡にアパートを建設し、残りの100㎡に駐車場を設置したケースです。この場合にアパートが建設されている100㎡の部分には住宅用地の特例が適用となります。残り100㎡の土地部分は、駐車場になるので住宅用地の適用はなしになりますが、仮に200㎡の土地を全て駐車場にする場合と比較すると節税効果があるのです。

 

自己所有の土地に駐車場を設置する場合、砂利敷きの青空駐車場ではなくアスファルト舗装の青空駐車場にすると相続税の節税になります。理由として、アスファルト舗装の駐車場は、小規模住宅用地の特例のうちの”貸付事業用宅地”に該当します。貸付事業用宅地に該当すると土地の評価額を200㎡までの部分に限り50％減額して評価を受けれらます。

アスファルト舗装の駐車場と青空砂利敷きの駐車場で節税を受けられるかの違いは、アスファルト舗装は相続税の財産評価として、構築物が建設されたとみなされるため節税を受けられます

構築物があることで、土地用途の転用がしにくくなります。更に、小規模宅地等の特例の要件である「一定の建物又は構築物の敷地の用に供されるもの」に該当するので、相続税の節税が受けられます。立体駐車場やタワーパーキングは構築物であるので元々該当するのですが、青空砂利敷き駐車場は構築物がないので該当しません。しかし青空砂利敷き駐車場もアスファルト舗装することで立体駐車場などどと一緒の扱いになるのです。

青空砂利敷き駐車場で特例を受けたい場合は、生前にアスファルト舗装やコインパーキング等構築物を設置することが必要です。

一括償却資産の制度を利用すると、固定資産税（償却資産税）が節税できます。一括償却資産とは、取得金額10万円以上20万円未満の資産について、各々で減価償却を行わずに設置した年から3年間にわたり、その年に一括償却資産に計上した資産の取得金額の合計に対して1/3を必要経費として計上していく手法です。

例えば、合計で300万円の設備を設置した場合です。まず300万円の設備設置費用を、3年間にわたり3分の1ずつ経費計上をしていきます。そうすると1年あたり100万円の経費となります。ポイントとしては、設備の取得費用は年間で150万円以下にすると、固定資産税は0円となるのですが、この制度をうまく活用していきます。

したがってこの場合、3年にわたり設備の取得費用は年間で100万円となるので、固定資産税は0円になるのです。

不動産所得を確定申告時に青色申告すると、特別控除が受けられるので節税効果があります。不動産所得には事業的規模の判断基準があります。基準以上の事業として認められると青色申告の65万円控除を受けられます。

【不動産所得の事業的規模の基本】

• 貸家5件以上
• アパート10室以上
• 駐車場50台以上（駐車場は一般的に5台でアパート1室分とカウント）

一般的には節税効果が少ないとされていますが、それでも駐車場経営する人はいます。それは、駐車場経営には魅力が沢山詰まっているからです。では、駐車場経営にはどんな魅力があるのでしょうか。ここでは駐車場経営の魅力について2つ解説していきます。

駐車場経営の魅力として挙げられるのが、得られるメリットが多い事です。
 

• 土地活用がしやすい
• 狭小地、変形地でもできる
• 初期投資が少なく始められる
• 大雨や台風などの災害に強い

まず、土地活用がしやすいことが挙げられます。土地を所有しているだけでは、固定資産税等を払うだけで収入はありません。逆に、アパート等を建設すると莫大な初期投資が掛かるので、安易に手は出せません。しかし、駐車場経営は土地活用がしやすいのがメリットです。駐車場は必ずしも、好立地の必要はありません。駅から遠い不便な場所ほど駐車場の需要は高いです。

次に、駐車場経営は狭小地や変形地でもできるのがメリットです。住宅地であれば、比較的綺麗な整形地に需要がありますが、駐車場は狭小地や変形地でも設置ができます。更に、駐車場経営は初期投資が少なく済むので、アパート経営等に比べると手を出しやすいのが魅力です。土地の整地、砂利の敷設、フェンスの設置、看板の設置、街灯の設置等で済み、青空駐車場であれば建物もないので費用は安価に済みます。

最後に、災害に強い事も挙げられます。建物がないので、火災の心配や台風などで倒壊することもありません。水害で車に被害があっても、駐車場自体が損傷するわけではないので、補修費用も高くはつきません。総じて駐車場経営はリスクが少なく、毎月賃料収入を得られます。賃料収入は毎月の固定資産税などの固定費に充当できるメリットがあります。

駐車場経営は、短期の土地活用方法としても有効な手段です。3年後に住宅を建設する為に土地を購入した場合に、何もしなければ毎月固定資産税だけが掛かるだけですが、駐車場として一時的に活用することで毎月賃料収入を得られます。更に、その賃料収入を固定資産税等の支払いに充当できます。

月極駐車場は、借地契約の一種ではありますが、借主の建物所有を目的としていないので”借地借家法”の適用がありません。したがって、貸主から一方的に解約通知を借主にできるので、土地用途の切り替えがしやすく、土地所有者にとっては非常に都合の良い制度になっています。

尚、借主への解約通知は1か月前でよく、借地借家法の適用外になるので、貸主から借主へ立ち退き料を支払う必要もありません。因みに、借主が余裕をもって次の駐車場を探せるように、2～3か月前に通知してあげると親切です。

土地を相続等で貰った場合に、駐車場を設置すると節税効果が期待できます。駐車場は初期投資が少なく、賃料収入を得られ、災害に強く補修費用も多額にならないのが魅力です。またアパートを建設してしまうと初期投資額が高く、万が一経営を失敗した場合に、多額の負債を負うリスクが高くなります。また、借地借家法によりオーナーからの一方的な退去通知をすることもできないので、土地活用は限られます。

しかし駐車場経営は、借地借家法の対象外になるので、オーナーは土地活用を自由にできます。将来的に別の建物を建設する場合でも、それまで短期間での土地利用もできるのが魅力です。土地を購入して一から用意すると節税効果は薄いのですが、相続等で余った土地の活用に駐車場経営はメリットが大きくお勧めです。

土地は更地で相続するよりも、駐車場経営していて一定の税金対策していれば、税額の減免が受けられます。駐車場経営は、相続人にとって毎月土地の賃料収入もあるので、負担は少なく済みます。被相続人も、受け継ぐ世代のことを考慮し、駐車場経営をした状態で土地を残すこともよいでしょう。