駐車場経営マニュアル｜経営方法・メリット・デメリット・収入事例

駐車場経営とは土地を駐車場として運用し、駐車料金を請求することで利益を得る仕組みのビジネスです。駐車場経営の仕組みは個人経営や管理委託などの経営方式と、コインパーキングや月極駐車場などの駐車場の種類によって分類できます。詳細は経営方法によって異なりますが、どの方法を選んだときにも収益を得る基本的な仕組みは同じです。

駐車場経営では土地のオーナーが駐車場を設置して管理します。そして、駐車場の利用者を募集して、利用した分だけ駐車料金を申し受けるという仕組みです。駐車場経営ではコインパーキングで時間貸しをすれば利用時間に比例した収入を得られます。月極駐車場の経営では長期契約をして一定額の収入を安定的に確保することが可能です。

土地を活用して利益を得る方法として、駐車場経営は管理負担を減らしたり、初期投資額を抑えたりすることができるのが特徴です。駐車場の管理会社に委託すれば自分で管理する必要がなくなります。また、更地の土地を駐車場にするときにはアスファルトを敷く程度の初期工事で済ませることが可能です。立体駐車場を建設すると費用がかかりますが、平面駐車場なら費用を抑えて経営を始められます。

駐車場経営のメリットを下記に挙げてみます。
 

• 初期投資が安価で済む
• 投資リスクが低い
• 土地活用の柔軟性

まず駐車場経営の初期投資は比較的安価に済みます。土地を所有していたらなおさらです。土地を所有していない場合は、土地を購入する費用が掛かりますがアパート投資などと違い建物を建設する必要がありません。土地を整地したり、フェンスを建てたり、アスファルトを敷いたりと駐車場設置に工事費は掛かりますが、アパート程多額の金額が掛かるわけではありません。

次に初期投資額が安価なため、投資のリスクも低くなります。仮に失敗しても負債は少なく済み、また青空駐車場のような構造物が少なければ天災地変の影響も受けにくく、メンテナンス費用もあまり掛かりません。土地に関しては、利便性のある地価の高い場所を取得する必要はなく、駅から離れた場所でも需要があるので土地の取得も安価に済みます。

最後に土地活用の柔軟性が高いことがあげられます。一時的な駐車場として収益をあげておいて、将来的にはアパートを建設したり戸建て分譲地として売却をしたりと、将来にわたって幾つかの選択肢を得ながら経営ができることも土地活用の上で大きなメリットです。

ちなみに駐車場は借地借家法の対象外となるので、解約1か月前の通知のみで賃借人を退去させることができることも、土地活用の柔軟性を生んでいる要因になっています。

駐車場経営のデメリットを下記に挙げてみます。
 

• トラブルが起きる可能性がある
• 節税のメリットは殆どない
• 収益性は高くない

まずは、駐車区画の貸し出しをするので当然賃料の未払いなどのトラブルが発生します。また駐車場内の車上荒らしや、無断駐車の問題などさまざまなことが起こる可能性があります。そのようなトラブルに、都度対処をしなければならないことがデメリットです。

次に節税のメリットは殆どありません。駐車場は宅地ではなく更地での評価となる為、固定資産税の軽減は適用とはなりません。また相続税も更地での評価となる為、建物がある場合よりも高くなります。尚、相続税の場合は一定の条件をクリアすると相続時にメリットがあります。

もし相続する土地が青空駐車場の砂利敷きであった場合に、アスファルト舗装をすることで小規模宅地の特例の中の“貸付事業用宅地”に該当すると、200㎡までの部分で50％の軽減を受けることができます。

最後に、収益性は決して高くはありません。土地の利用効率が悪いのが原因です。平面の駐車場の場合に１フロア分しか土地の利用が出来ないために、アパートに比べると土地の利用効率は低く収益性は落ちます。駐車場の収益性を上げるには、駐車場の稼働率を高い水準で維持し続けることが大事となってきます。

ここからは駐車場経営での利益はどの位見込めるのかを、実際に駐車場経営をしている個人オーナーの収入事例を参考に解説していきます。

一括借り上げで経営する場合の収入事例を紹介します。
(例)駐車場台数10台、月々の賃料を20,000円/台とする
20,000(円)×10(台)×12(か月)＝2,400,000(円)

一括借り上げの場合は年間手数料が15％～20％を支払う事となります。
従って、年間手数料を15％とすると下記になります。

2,400,000（円）×15(％)＝360,000(円)　左記が年間の手数料となります。
年間の売り上げは、2,400,000(円)－360,000(円)＝2,040,000(円)

年間の売り上げは204万円となります。この場合土地を管理会社に賃貸した賃料収入のみを得る形態となるので、駐車場の稼働率は関係ありません。売り上げの204万円から必要経費として固定資産税などを差し引いたものがオーナーの利益となります。

管理委託の場合での収入事例を紹介します。
（例）10台駐車、月々20,000円/台の賃料
10（台）×20,000〔円〕＝200,000円　（月の収入）

月200,000円の売り上げのため、
200,000(円)×12(か月)＝2,400,000円
年間の売り上げは2,400,000円となります。

ここから土地に掛かる固定資産税などの税金や電気代などを必要経費として差し引いたものが利益となります。また管理会社委託となるので管理委託料として5～10％程度を支払います。

(例)管理委託費用を月々の賃料収入の5％とすると
2,400,000（円）×5％＝120,000円

この場合の売り上げは下記のとおりです。
2,400,000（円）－120,000(円)＝2,280,000円　
管理委託費用の場合の年間の収入は、2,280,000円となります。

月極駐車場を自己管理した場合の収入事例を紹介します。
(例)　10台駐車、賃料は月々20,000円、
10(台)××20,000（円）＝200,000円
上記計算式で、月間売り上げは20万円となります。

よって年間の売り上げは、2,400,000円となります。
200,000(円)×12(か月)＝2,400,000円

管理会社等に委託をしていないのであれば、年間の売り上げは240万円となります。利益に関しては、売り上げから固定資産税、都市計画税を差し引いたものが利益となります。

駐車場経営には下記2種類があります。立地の特性や需要に応じて選択をしていく必要があります。
 

• 月極駐車場経営
• コインパーキング

月極駐車場とは、主に車を停めるスペースを月単位で個人や法人に貸し出すことをいいます。駐車場のオーナーは、賃借人から月単位で得る賃料を収入に経営をしています。月極駐車場には、砂利道青空駐車場・アスファルト敷き青空駐車場・機械式駐車場・タワーパーキングなどさまざまな形態がありますが、個人で駐車場を経営するには砂利道かアスファルト敷きの青空駐車場が一般的です。

月極駐車場は繁華街から住宅街までさまざまな場所にありますが、マンションやアパートなどの不動産投資に比べて駅近立地に関係なく需要が見込めるのが特徴です。駐車場は駅から遠い不便な立地でも需要が見込めれば投資ができるのです。

また車の所有率が若い世代を中心に下がっているとのことですが、それは都心部に限ったことで地方都市に関しては車社会が根強く需要は一定量見込むことができます。

駐車場経営のコインパーキング方式とは、駐車場を時間制にて利用者に貸し出しをすることです。賃料は分単位でカウントされるのが一般的ですが、場所により料金設定はさまざまです。また多くの駐車場は1日の最大料金を設定したり夜間のみの最大料金を設定したり、時間帯によって駐車料金を変えたりと駐車することに対してのお得感を出しています。

コインパーキングは、比較的駅に近い所や大型の商業施設がある所など一時的な駐車の需要が見込めるエリアに設置されています。

駐車場経営には3種類の経営方式があります。
 

• 個人経営方式
• 管理委託方式
• 一括借り上げ方式

個人経営方式とは、駐車場の募集や契約、そして賃料の徴収や解約まで全てをオーナーが行うことです。この場合、不動産会社や管理会社等への委託料を払うことなく賃料等を100％受け取ることができるので、経営効率はよくなります。

しかし、駐車場の募集を個人で行うので集客力が落ちることや駐車場内で起こった事故などのトラブル、また賃借人との賃料未払いなどのトラブルがあった場合に全て対応をしなければなりません。また、砂利道であった場合に駐車場内の草取りやゴミ拾いなど日々のメンテナンスもオーナー自ら行うので負担が大きくなります。

管理委託方式とは、駐車場の経営を管理会社に委託することをいいます。駐車場のオーナーは賃借人との対応をする必要がなく、賃借人の募集・契約・賃料回収・解約までを管理会社に委託をすることができます。この場合は、駐車場のオーナーの負担が軽減されるのが特徴です。

しかし、管理会社に管理委託料の名目で賃料の5～10％程度を支払うこととなります。個人経営方式に比べて経営効率は下回りますが、複数の駐車場を所有する場合は一般的な方式となります。

一括借り上げ方式とは、自己で所有する駐車場の経営を全てサブリース会社に任せることです。管理委託形式に比べると手数料を15％～20％と高く支払うことがデメリットになりますが、大規模な駐車場で管理が大変な場合に採用されています。駐車場の稼働台数に関係なく、毎月安定した賃料収入を得られるのがメリットとなります。

駐車場経営をサポートする会社は幾つもあります。気になるのはどの位の利益率があるかです。コインパーキング業者の場合の利益率ですが（業者によって多少異なりますが）、20％前後で設定しているケースが多いようです。

1台の駐車スペースが月に10万円の売り上げがある場合、コインパーキング業者には2万円程度の利益が出る計算となります。またこれとは別に、看板・舗装などの初期コストの他に、集金や清掃業務などの管理費用にて1万円が差し引かれます。残った7万円がオーナーに渡る形になります。

コインパーキングを経営する場合に気になるのが、賃料収入（収益）がどのくらい上がるか、つまり利益率がどのくらいになるかです。ここでは、賃料見込み額の算出方法を紹介します。

運営をしたい立地周辺のコインパーキングで設定されている最大料金を調べます。周囲の最大料金の相場がわかったら下記の式に当てはめてみます。

賃料見込み額の算出式
（近隣の最大料金の相場×30(日)×1.5)－15,000(円)＝1台が月間で稼ぐ賃料
※×1.5とは一日で駐車場1区画が1.5回転するという過程の数字です
※－15,000円とは、コインパーキング業者による管理業務、保守費用を見込んだ金額です

(例)　周辺の最大料金の相場が1,500円、駐車台数が10台のコインパーキングの賃料見込み額は幾ら？
（1,500×30×1.5)－15,000＝52,500(円)

上記で算出された52,500円に駐車台数10台を掛けることで月間の賃料見込み額が算出されます。
52,500×10＝525,000(円)　
よってこの立地を貸した場合には月に525,000円の賃料が見込まれるという計算になります。

駐車場経営を始めるのであれば絶対に成功をさせたいところです。ここでは、駐車場経営で利益を上げて儲けを出すコツを一つずつ解説をしていきます。

まず駐車場経営に適した土地なのかを調べます。主に調査する内容を下記に挙げてみます。

 

• 駐車場が設置できる土地の広さや形状は良いか
• 道路から入りやすい立地であるか
• 経営に於いての収支で利益が見込める立地であるか

駐車場は土地が広い整形地だけではなく狭小地や変形地にもできます。ちなみに狭小地の場合間口約5m×奥行き約6mから駐車場の設置は可能です。はじめに駐車場が設置できる土地であるかです。次に道路から入りやすい立地であるかを確認します。幹線道路沿いであれば駐車場に入りやすいのですが、狭い住宅街等にあると駐車場に辿り着くのが難しく稼働率が見込めません。

したがって駐車場にアクセスしやすいかも重要です。最後に経営に於いて収支的に利益が見込めるかです。立地の良い場所は取得費が高いので賃料も高くせざる得ない、また立地の悪いところは土地の取得費は安く賃料も安く設定できるが先述のように稼働率が心配です。

周辺の駐車場ニーズを調査する事は重要です。現に周辺のコインパーキングが満車で稼働しているのであればニーズは高いと考えてよいでしょう。逆に空車で多く稼働している場所や、駐車場が周辺に多くある地域は競争が激しいので経営で成功する可能性が低くなります。

立地によりニーズには特性があります。月極駐車場が良いのか、コインパーキングが良いのか。立地に応じて選択をしていく事が駐車場経営で成功する近道です。ここでは各駐車場形態を選択する主なケースを紹介します。

月極駐車場は、駐車場が少ない住宅地の中や企業のオフィスビルが建ち並ぶ場所に設置するときに選ぶべきです。都心部に関しては、戸建てでも駐車場がなかったり、マンションでも駐車場の台数が少なかったりするので一定の需要があります。オフィス街では、企業の社用車などを駐車するスペースとしての需要があります。

更に郊外では駅から遠いなど交通便の悪い場所や、一家に1台以上の車を所有する地域などでは十分な需要が見込めます。

コインパーキングは駅前などの繁華街や商業施設の近くに設置する場合に選ぶべきです。理由としてコインパーキングの利用者は車で移動をしてきて、その後は徒歩で目的地まで移動をすることが殆どです。一般的に一時的な利用が多いので、コインパーキング周辺に一時利用できる施設が多いほど需要は高いと考えられます。
 

• スーパーやディスカウントストア
• 飲食店街
• 美容室
• スポーツジム
• スポーツ観戦できるスタジアム

月極駐車場経営に掛かる初期投資額は以下の通りです。
※金額が出ている場合は目安となります
 

• 整地＋アスファルト舗装　3,000~5,000円／㎡
• ライン引き　10,000円／台
• 駐車番号表示　1,000円／台
• 車止めブロック　2,000~5,000円／個
• 歩道縁石の切り下げ工事　40~100万円

• 看板設置費用
• 照明設置費用

駐車場経営に掛かるランニングコストを紹介します。運営管理費は、自営の場合を除き管理会社へ支払う管理委託料に含まれるのが基本です。


【運営管理費】

• 電気代
• 通信費
• 保険料
• その他費用(集金、清掃など)

• 固定資産税・都市計画税(課税標準額の1.7%以下)
• 償却資産税
• 消費税
• 所得税・住民税
• 個人事業税もしくは法人税

実質利回りは最初に掛かった全ての費用を考慮に入れた、より現実的な利回りです。売り上げが多くても初期投資額が多額だったり、ランニングコストが多額になると実質利回りは下がってしまいます。いかに初期投資やランニングコストを抑え、年間収入が多く見込めるバランスの良い立地を探すかが重要となります。

○実質利回りを計算する式
実質利回り(%)＝年間収益÷最初にかかった全ての費用×100　
＝(年間収入―ランニングコスト)÷(土地購入費用+初期費用)×100

駐車場経営に於いては、個人経営という手法以外にサポートをしてくれる不動産会社に業務を依頼する方法もあります。特に駐車場を複数所有する場合は利用するケースも多いです。では、サポート会社の善し悪しはどのように見極めればよいのでしょうか。

ここでは代表的なサポート会社3社の比較をしていきます。

タイムパーキングは、主に東京、大阪、兵庫を中心にコインパーキングの導入オープン実績があります。タイムパーキングの強みは、綺麗で停めやすい駐車場・安心の24時間管理・徹底したデータ管理と見逃さない現地調査で経営のサポートをしている・不動産の幅広い活用となっています。

特に24時間管理に関しては緊急時に即現場に急行、定期的な保守管理を行います。また、これまでの不動産のノウハウを活かしてコインパーキングだけでなくレンタルボックスを併用させたりと幅広い提案力があります。
 

ユアーズパークは、月極駐車場やコインパーキングのマーケティング・企画・設計・施工管理・募集をトータルでサポートしています。現在は主に都内と仙台で5,000台を管理中です。月極駐車場は立地やニーズに合わせた提案をしています。駐車場スペースに収納トランクをプラスした「トランクガレージ」もあります。他とは違う差別化をはかることで空きの出にくい高稼働率を実現しているのが特徴です。

コインパーキングは、「ユアーズ・パーキング」ブランドで展開しており短期で有利な土地活用をサポートしています。管理業務としては24時間のクレーム対応や集金時ごとにゴミの回収や清掃をします。そのほか周辺のパーキングの料金調査などにも対応し、オーナーの経営をサポートしています。

アップルパークは、創業30年の老舗企業です。北海道から沖縄まで導入実績は約6万台となります。管理は24時間でのコールセンター対応でトラブルなどの緊急時の駆け付けや利用者からの問い合わせ等について対応を行っています。また日常的には機械のメンテナンスや定期的に巡回し清掃などを行ったりします。

更に駐車場オープン後は、稼働状況や売り上げの推移を分析し今後の経営についてのアドバイスや料金体制の見直しなどを行います。駐車場の稼働率や売り上げのアップを見込めるような提案を随時行いオーナーをサポートしています。

最後に駐車場経営で利益を上げようと目論む時に注意すべき点はなんでしょうか。駐車場経営を始めるあたり鉄則的な３つの項目について解説をしていきます。先人の教訓を活かして駐車場経営を成功に導いていきましょう。

駐車場経営を始めるなら自宅近辺で始めることをお勧めします。理由は、自宅の近くにあれば駐車場の管理がしやすいからです。特に月極駐車場で自主管理の場合は、自宅から数キロも離れた場所よりは自宅近辺の方が駐車場まで歩いて若しくは自転車で気軽に見に行くことができます。

その時に駐車場内に不正駐車車両が停まっていたり、ゴミが放置されていたり、駐車場内の照明が故障していたりしたら対処する事が出来ます。つまり、近ければ近いほど駐車場に行きやすいのでトラブル等に気づきやすいというのがあります。また定期的に清掃や草むしりなどの管理もしやすいので近くに越したことはありません。

駐車場経営に於いて届け出や申請を求められるケースもあります。事前申請が必要なケースは下記になります。
 

• 500㎡を超えるコインパーキングの経営を行う場合
• 管理規定者になる場合

500㎡を超えるコインパーキングとは、25ｍ×20ｍで丁度500㎡になるのでかなり大型の施設になります。この条件以外に、不特定多数の人が利用できる、都市計画区域内、利用料金を徴収するものというものがありますがコインパーキングの特性上、上記3つはほぼどのコインパーキングも当てはまるケースが多いのでこの500㎡超という広さはかなり稀なケースです。

500㎡を超えるコインパーキングを経営する場合には、事前に役所にて届け出を行い営業許可を取得する必要があります。尚、先述の4つの条件は駐車場法という法律に基づいて決められています。

尚、駐車場法とは昭和32年に施行された法律です。都市部における自動車の駐車施設の整備等に関して必要な事項を制定し、都市交通の円滑化を図ることなどを目的にしています。また制定当時は自動車保有台数が急速に伸びていた時代で、都市部での慢性的な駐車場不足や路上駐車などによる慢性的な交通渋滞対策の為に駐車場整備に関する法律がつくられました。駐車場法が適用されるのは面積が500㎡以上で料金を徴収する駐車場です。

尚、月極駐車場の場合は届け出や申請は必要ありません。

管理規定者＝管理運営者です。コインパーキングの管理を不動産業者にお願いせずにオーナー自身で管理を行う場合は、運営開始の10日以内に届け出が必要になります。自治体によっては税金の控除もあるので、駐車場を自主管理で運営する場合は届け出を忘れずに行うようにしましょう。

ここでは駐車場経営コインパーキングを始める時の手続きの流れを解説します。

例として東京都の場合でご紹介します。許可が下りるまでの平均日数は40日です。
 

• 届け出を提出する
• 書類審査を受ける
• 警視庁による現地調査
• 許可が下りる

駐車場経営に特段必要な資格はありません。しかし持っておくと役に立つ資格や身につけておいたほうが良い知識があります。ここでは資格、必要な知識について解説します。
 

• 駐車場法
• 都市計画法
• 道路交通法
• 簿記（会計に関すること）

駐車場法は先述の通りです。都市計画法は都市の整備に関する法律になります。許可が必要な場合は行政に届け出をしないといけないので知識が必要です。また道路交通法はコインパーキング経営には必要な知識です。コインパーキングは私有地ですが道路交通法の適用内となるので、駐車場内の事故や飲酒運転等は取り締まる必要があります。

道路交通法の知識がないまま駐車場経営を始めてしまうとトラブルに対処できなかったり、管理者の過失を追及される可能性もあるのでしっかりと身につけておきましょう。簿記に関しては資格を取得しておくと、お金の知識や税金について知る事ができます。収支の計算等もできるので収益の状況により客観的に経営状況を把握したり、仮に収益減の場合はいち早く対処する事ができます。

土地活用として駐車場経営を考えているなら、他の方法も比較検討しましょう。駐車場経営以外にも土地を活用する方法はたくさんあります。ここではおすすめの土地活用方法を厳選して紹介します。
 

アパート経営は複数の部屋がある集合住宅を建てて入居者を募集し、家賃収入を得る方法です。アパート経営は建設のための初期投資が大きいですが、不動産投資ローンを利用してレバレッジをかけられるメリットがあります。長期的にアパート経営をしてローンを返済すれば、まとまった収入を維持できる可能性があるのが魅力です。

戸建て住宅経営は一戸建ての住宅を建てて賃貸経営をして、家賃収入を得る方法です。アパート経営とは違って戸数を確保することが難しいため、家賃収入を上げにくく、空室リスクの対策も必要になります。しかし、退居した時点で自分が住むという選択肢もあるので、将来的に住みたい家を建てて今は賃貸経営をするといった運用ができるのがメリットです。

オフィスビル経営は事務所として利用できるビルを建設して賃貸経営をする方法です。ビルの建設費用がかかりますが、内装工事や電気工事などは借主に任せることもできます。スケルトンでテナントを募集できるので、オフィス物件の需要があるエリアなら費用対効果が上がりやすい土地活用です。企業を入居者とするので契約期間が長くなりやすく、賃料も上げやすいメリットがあります。

トランクルーム経営は荷物を預けられるトランクルームを設置して賃貸経営をする方法です。トランクルームは個人も法人もターゲットにできるビジネスです。季節家電やレジャーアイテムを使わない時期にトランクルームに保管したり、保管義務のある書類を保管する場所として利用したりするニーズがあります。トランクルーム経営は駐車場経営と同様に管理委託をすることが可能です。ニーズのあるエリアでは経営負担を抑えて効率的な土地活用ができます。

コインランドリー経営は洗濯機や洗濯乾燥機を設置して、洗濯機の利用料金によって利益を得る経営方法です。コインランドリーの建物を建設し、洗濯機や洗濯乾燥機などを手配して設置したら経営を始められます。ランニングコストが低いのはコインランドリーのメリットですが、初期投資が大きく、ニーズの高さによって収入が左右される点に注意が必要です。

駐輪場経営は駐車場経営と似ています。自動車ではなく自転車や原動機付自転車、バイクなどの駐車スペースを提供して利用料金を受け取る方法です。コインパーキングのように時間貸しをすることも、月極駐車場のように月額料金を定めて定期貸しをすることもできます。単価は自動車に比べて低いので自転車やバイクの利用が多い駅前やショッピングエリアなどの好立地での土地活用に向いています。

太陽光発電は太陽光発電システムを土地に設置し、発電した電気を売電したり、自家消費したりする方法です。電気代が高騰しているので、電気代を抑える方法としては有効でしょう。固定価格買取制度の買取価格が高かった時期には収益性も比較的高い土地活用方法でした。買取価格の見直しによって売電で利益を得るのはだんだんと難しくなってきています。社会貢献という意識で土地活用をするにはおすすめの方法です。

資材置き場は土地そのものを賃貸して、土木工事や建設工事などで必要な資材を一時的に置く場所として利用してもらう方法です。土地を更地の状態で貸せるので初期費用がほとんどかからないのが資材置き場にするメリットです。都市開発が推進されている地域ではニーズがありますが、工事があまりおこなわれていないエリアでは契約先を見つけにくいので注意が必要です。

駐車場経営は比較的手を出しやすい投資ではありますが、闇雲に始めても絶対にうまくいきません。始めるまでには立地を慎重に選定し周辺調査を十分に行い、調査結果を基に駐車場の形態を決めていく必要があります。更に、会計に関する知識や駐車場に関連する法律の知識も必要になります。利益を上げるためにはそれなりの根拠に基づく選択が重要なポイントとなります。

※本記事は可能な限り正確な情報を元に制作しておりますが、その内容の正確性や安全性を保証するものではありません。引用元・参照元によっては削除される可能性があることを予めご了承ください。また、実際の土地活用についてや、税金・相続等に関しては専門家にご相談されることをおすすめいたします。