駐車場運営を成功させるための知識！儲ける方法/費用/メリット・デメリットも紹介

駐車場運営とは、自分が所有している土地や借地に駐車場を設置し、利用者からの駐車場料金で収入を得る運営方法です。駐車場運営は土地活用の中でも比較的費用や手間が少ないことから人気がありますが、立地によって成功するかどうかが大きく左右されます。

土地活用は他にも様々な方法がありますので、まずは、駐車場運営以外の方法も確認してみましょう。

駐車場運営以外の主な土地活用はこちらです。
 

• 賃貸住宅運営
• 太陽光発電
• 土地の貸し出し
• サブリース
• トランクルーム運営
• コインランドリー運営
• 自動販売機や看板の設置

駐車場運営を始める前に、現在の動向と将来性を知っておく必要があります。なぜなら、将来性のない事業を始めても失敗に終わる可能性が高いため、現状を把握することが重要になってくるのです。

駐車場は車が無くては成り立ちません。そのため、駐車場の現状を把握するためには日本の車の台数を知る必要があります。「若者の車離れ」が浸透する中、車の台数はどのような状況にあるのでしょうか。

一般財団法人「自動車検査情報登録協会」の調査による普通乗用車の数は2000年には約5,122万台でしたが2010年には約5,768万台、2020年では更に約6,180万台まで増えている結果がでています。そして今後も更に増加すると予想されており、車離れが噂される一方で販売数は順調に増加していることがわかります。

駐車場の数はどうでしょう。一般社団法人「日本パーキングビジネス協会」の調査によると、2007年には35,200カ所でしたが2015年には65,000カ所、約1.8倍にも増えています。これだけ増えると飽和状態になるのではないか？という心配もでてきますが、駐車場運営は短期間の土地活用と決めている方も多くいます。

そのため、「需要＞供給」が成り立ち、車の台数が極端に減少しない限り、駐車場運営の将来性は期待できると言えるでしょう。

事業を始める際には、メリット・デメリットの両方を把握する必要があります。駐車場運営にはどのようなメリット・デメリットがあるのか、確認していきましょう。

駐車場運営には、主に以下のメリットがあります。
 

• 初期費用が少ない
• 事業開始までの期間が短い
• 狭い土地や変形地でも可能
• やめた後に他の土地活用に転用しやすい
• 災害によるリスクが少ない
• メンテナンスが他の土地活用より少ない

では、デメリットはどのようなポイントなのでしょうか。
 

• 税制上の優遇がないため、固定資産税と都市計画税が高い
• 他の土地活用より収益性は低い

駐車場運営をする際には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類からどちらかを選ぶ必要があります。それぞれの特徴を把握し、立地に適した駐車場を選ぶことが重要です。

また、駐車場を種類を決める際に、運営方法も検討する必要があります。運営方法は、月極駐車場、コイン―パーキングに共通する内容になるので、先に理解しておきましょう。運営方法は主に「一括借上」「管理委託」「自己経営」の3種類です。

 

月極駐車場とは、賃貸住宅と同じように月ごとで賃貸契約をむすぶ駐車場のことです。住宅地や飲食店、会社の近くに多く存在します。契約台数が増えれば安定した収入を得ることができますが、契約がないと収入もゼロになってしまうため、いかに契約率を上げるかが成功のポイントになってきます。

月極駐車場のメリットは下記の2点です。
 

• 初期費用が安い
• 一度契約すると、比較的長期間利用してもらえる
• 手間が少ない

• 空きが多いと満足する収入が得られない
• 違法駐車やゴミ捨てなどをされやすい

月極駐車場の運営が向いているケースを確認していきましょう。月極駐車場は月単位の契約のため、「毎日その場所に駐車スペースが必要になる立地」が求められます。具体的には下記の立地が適しています。
 

• 住宅街
• 駐車場が不足しているような大型マンションの近く
• 周辺に企業や工場がある

コインパーキングとは、いわゆる時間貸しの駐車場です。駅前や商業施設の近くに多く、空きがあれば誰でも利用できる便利さが人気です。コインパーキング運営成功のコツは稼働率を上げることです。そのためには、立地と料金設定が重要なポイントになってきます。

コインパーキングのメリット・デメリットを確認していきましょう。
 

• 稼働率が上がれば収益も上がる(管理委託・自己経営)
• 違法駐車が少ない

• 初期費用が月極駐車場より高い(管理委託・自己経営)
• 稼働率が高くても収入が変わらない(一括借上)

コインパーキングの運営が向いているケースを確認していきましょう。コインパーキングは稼働率を上げることが成功のポイントになるため、需要を見極めることがなによりも重要です。
 

• 周辺に商業施設や公園がある
• 駅の近く
• 観光地の近く
• 人気のショップの近く

駐車場運営について調べていると、たくさんの駐車場運営会社があることに気付くでしょう。これだけたくさんの会社があると「必ず運営会社と契約をしないといけないのかな」と思う方も多いでしょうが、そんなことはありません。

運営会社は、駐車場運営に関わる全ての管理を行ってくれます。意外と多いトラブルにも24時間体制で対応してくれるため、特に副業の方は運営会社を利用する方が成功する可能性が高いです。ただし、その場合管理費用を支払わなければなりません。

もし、専業で駐車場運営を考えているならば、自己経営も視野にいれてみることもおすすめします。時間と労力は必要になりますが、その分、儲けは多くなります。

ここでは、自身で月極駐車場を運営する流れをご紹介していきます。「開業するまで」と「開業後」の2段階に分けて見ていきましょう。

開業までの大まかな流れはこちらです。
 

1. 土地の整備をする
2. 設備の設置をする
3. 月極賃料を決め、利用者を募集する
4. 利用者と契約を結ぶ

• 車止め
• ライン引き
• フェンス

利用者との契約が無事に終われば、いよいよ駐車場運営の開始です。開始後の業務も確認していきましょう。
 

1. 定期巡回・清掃
2. トラブル・問い合わせ対応
3. 入金管理

次に、コインパーキングを自身で運営する流れをご紹介していきます。コインパーキングは月極駐車場に比べ業務が多いため、個人で運営するにはそれなりの覚悟が必要になります。

まずは開業するまでの流れを見ていきましょう。
 

1. 土地の整備をする
2. 設備の設置をする
3. 料金の設定・宣伝をする

開業した後も業務は続きます。日常的な業務は下記の通りです。
 

1. 定期巡回・清掃
2. 問い合わせ・トラブル対応
3. 集金業務
4. ライバル駐車場のリサーチ

前章では個人で駐車場運営をする流れを確認してきましたが、「業務が多く個人では厳しい」と感じた方は、駐車場運営の専門会社に管理委託することを検討してみましょう。手数料を支払うことにはなりますが、手間のかかる管理業務から解放されるメリットは大きいです。

また、専門会社は駐車場運営のプロなので、運営開始後のアドバイスもしてくれます。きっと頼もしいパートナーになってくれるでしょう。

駐車場運営を管理委託する場合の流れを確認していきましょう。
 

1. 問い合わせをする
2. 運営会社が現地調査をする
3. 調査結果を元にしたプランの提案を受ける
4. 運営会社と契約をする
5. 工事開始
6. 駐車場オープン・管理業務の開始

たくさんある駐車場運営会社の中から良い会社を選ぶにはどのようなポイントを見ればいいのでしょうか。大事なポイントは主に下記の3点です。
 

1. 管理業務の内容
2. 仲介手数料の料金
3. 駐車区画の設定の仕方

駐車場運営のパートナー会社3選をご紹介します。今回は、会社の規模や実績、利用者からの評判を元に選びました。

今回は3社のみのご紹介ですが、こちらの記事では複数の目線から選んだおすすめ会社10社をご紹介しています。ぜひ、参考にしてください。

タイムズ24は、駐車場運営会社の中ではトップクラスのシェアを誇ります。黄色い看板の「Times」を展開しています。
 

アパルトマンイクシーズはコインパーキングの実績が多く、現地調査をしっかりしてくれるため、初心者でも安心して任せられる会社です。「タイムパーキング」を展開しています。
 

ユアーズ・コーポレーションは、主要都市をメインに駐車場運営をしている会社です。「ユアーズパーキング」を展開しています。
 

この章では、運営方法ごとのコインパーキング運営収入例を比較してご紹介していきます。尚、全て同じ条件で比較してもらうため「コインパーキング・駐車台数8台・1時間500円・実質稼働18時間・稼働率40％」で計算しています。

500円×18時間×8台×40％＝28,800円
28,800円×30日＝864,000円

1ヶ月の収入は864,000円になります。

管理委託の場合の管理費は、月極駐車場が満車時の収入の20％とします。月極駐車場にした場合の月額賃料を10,000円とすると、「10,000円×8台×20％=16,000円」となり、月の管理費は16,000円となります。

500円×18時間×8台×40％＝28,800円
28,800円×30日＝864,000円
864,000円−16,000円=848,000円

1ヶ月の収入は848,000円になります。
 

一括借上げの場合の管理費は、月極駐車場が満車時の収入の10％とします。「10,000円×8台×10％=8,000円」となり、月の管理費は8,000円となります。

500円×18時間×8台×40％＝28,800円
28,800円×30日＝864,000円
864,000円−8,000円=856,000円

1ヶ月の収入は856,000円になります。

駐車場運営を始めるからには、多額の儲けをだしたいものです。ここでは、駐車場運営で儲けをだす方法をお伝えしていきます。

駐車場運営には月極駐車場とコインパーキングの2種類がありますが、まずはどちらにするかの見極めが重要になってきます。保有している土地で駐車場運営を始める場合は、立地、広さ、交通量、全面道路の広さ、周辺施設をリサーチしましょう。

両方の条件に適しているような土地の場合は、儲けが多いコインパーキングの方がおすすめです。

土地をこれから準備する予定の方は、土地選びのポイントを意識しましょう。1つ目のポイントは、固定資産税が安い土地を選ぶことです。市街化調整区域にある土地や面積の狭い土地などは狙い目になります。駅から近い場所を探す場合は、1本細い通りにある土地などを探してみましょう。

その他には
 

• 全面道路で交通量が多い
• ライバル駐車場が乱立していない
• 間口が広い

駐車場運営を始める際には、事前に収益予測を行う必要があります。このときに希望的観測ではなく、現実に基づき慎重な予測を行うことが重要です。実際に運営を始めると、予測通りにいかないこともでてくる可能性が高いからです。

例えば、「月極駐車場の場合は、契約率が100％ではなく80％や50％での場合の予測をたてる」「コインパーキングの場合は、稼働率が40％・30％・20％の場合の予測をたてる」など、慎重に予測をすることが重要です。

また、収益が低い場合にどのような対処をするかをあらかじめ考えておくことも重要になってきます。

収益予測をたてたら、利回りを計算します。利回りとは、投資した金額に対してどのぐらいの収益があるかを割合で示した数値のことで「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りは、初期費用やランニングコストが計算に含まれていないため、収益性をおおまかに判断する基準に使用するのに比べ、実質利回りはより現実に近い利回りを知るために計算します。重要なのは後者の実質利回りです。

実質利回りは「(満車時の年間駐車場収入−ランニングコスト)÷(土地価格＋初期費用)×100」で算出できます。気になる実質利回りの平均値ですが、コインパーキング、月極駐車場共に4％前後が平均値です。

ただし、この平均値は新たに土地を購入した方も含まれているので、最初から土地を持っている方は、各段に高い利回りになります。このことから、少なく見積もっても4％の実質利回りになるように、事業計画をたてられるとよいでしょう。

近隣エリアの相場をこまめに調べることも重要です。利用者が駐車場を利用するときにまず重視するのは料金です。「オープン当時はお客様が多かったのに、いつの間にか減ってしまった」そのような時は、周辺に安い駐車場がある可能性が高いです。

駐車場運営を開始する前だけでなく、開始後も常にライバルの料金はリサーチし、適切な料金設定をすることで客離れを防ぐことができるでしょう。

実質利回りを計算する際に必要になってくるのが、初期費用や維持費です。これらを把握することで、現実的な収益予測ができるので、開業前にしっかり把握しておきましょう。駐車場収入予測だけしていると、予想外にかかる費用に苦しむことになってしまいがちです。

駐車場運営の初期費用については、こちらの記事で詳しく説明していますのでぜひ参考にしてください。

駐車場運営の土地は税制上は更地扱いになるため、住宅にはある税制上の優遇がありません。この点を知らないと、毎年の固定資産税に苦しむことになるので、しっかり把握しておきましょう。

駐車場運営は土地があれば開始することが可能です。ただし、開始するに当たり、役所に届け出が必要な場合もあります。具体的には下記に該当する場合です。
 

• コインパーキング運営の場合
• 駐車場の場所が都市計画区域内の場合
• 駐車場の面積が500㎡以上の場合(横25ｍ・縦22ｍ以上)

駐車場運営を行う際に必須の資格などはありません。ただし、持っていると便利な資格や知識はあります。
 

• 日商簿記検定
• 駐車場法
• 都市計画法
• 道路交通法

今回は駐車場運営を始める上で必要な知識をご紹介してきました。最後に重要なポイントのおさらいをしておきましょう。
 

• 駐車場運営は将来性のある土地活用
• 立地による駐車場種類の見極めが重要
• 運営方法の収入比較は「自己経営＞管理委託＞一括借上」
• 副業ではなく専業で駐車場運営を行うなら自己経営も検討すべき