土地活用のアイデアを厳選紹介！失敗例と活用成功のポイントも解説

相続などで手に入れた土地をどのように活用したら良いか迷ってしまうことはよくあります。売却してしまった方が良いと考える人もいますが、土地は貴重な財産なので有効活用するのがおすすめです。土地活用ではどのような土地でも共通してベストと言える方法があるわけではありません。土地の広さ、立地、周辺環境などに加えて、土地活用にかけられる費用や労力による影響も考慮して無理なく費用対効果を上げられる方法を選ぶことが大切です。

土地活用をすべきかどうか悩むケースとしてよくあるのが田舎の土地です。都会に比べるとニーズが低くて集客が難しい傾向があります。土地活用をせずに放置すると固定資産税がかかるので、売却か運用するのが重要です。田舎でも土地の使い方によっては安定した利益を得られることがよくあります。ここでは田舎でおすすめの土地活用方法について6つのアイデアを紹介します。
 

戸建て賃貸住宅は田舎で建物の賃貸経営をしたいならニーズが高いのでおすすめです。マンション経営の方が良いと思うかもしれませんが、田舎では居住を希望する人があまり多くありません。

しかし、戸建て住宅で独立した生活をしたいと思って田舎にUターンやIターンの転職をしている人もいます。このようなニーズをつかんで集客できるのが戸建て賃貸住宅のメリットです。しかし空室になると収入がゼロになるのがデメリットです。リフォームなどのコストもかかるので、借り手がずっと住んでくれないと費用がかさんでいってしまいます。立地が良くて田舎でも利便性の高い土地の活用方法として適しています。
 

資材置き場は土地をそのまま業者に貸す方法です。市街地開発が進んでいたり、工場の建設がおこなわれていたりする地域ではニーズがあります。資材置き場は初期費用がかからないのがメリットです。ただ、資材置き場ではあまり高い賃料で貸すことはできません。工事をする際の一時的な賃貸になることが多く、収益性が高い運用にはならないのがデメリットです。将来的に使いたい土地の固定資産税をカバーする目的での活用に向いています。
 

太陽光発電は田舎の開けた土地の活用方法として魅力的です。広くて周辺に太陽光を遮るものがない立地であれば、太陽光発電システムを設置して効率的に売電利益を上げられます。太陽光発電は固定価格買取制度によって買取価格が保証されているので収益の安定性が高いのがメリットです。ただ、太陽光発電の買取価格がだんだんと下がってきているのはデメリットと言えるでしょう。日当たりが悪い土地では収益性が低くなるため、日影になることがない土地の活用に適しています。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)は田舎ではニーズが高いのでおすすめです。田舎では高齢化が著しく進んでいて、サ高住に住みたいという人が増えています。老後の生活を田舎でゆっくりと過ごせるようにしたいという人も多いので、サ高住は集客しやすいのがメリットです。サ高住は固定資産税の減額措置を受けやすい点でも運用価値があります。

ただ、サ高住を運営するには介護サービスの手配が必要です。田舎では人手不足で介護サービスの契約が難しく、運営体制を整えるのに苦労することがあります。また、サ高住として喜ばれる施設設備を整えるには初期投資額が大きくなります。利便性が低い立地では利用者が見つからないリスクもあるため、好立地の土地活用で街中に近いときに向いている方法です。
 

キャンプ場は田舎の土地活用として面白いアイデアです。成功例も多い土地活用の方法です。田舎に旅行に行ってキャンプを楽しみたいというニーズに応えられるサービスなので、人気のある地域なら集客力があります。アウトドア生活を楽しみたいという人が増えているので、キャンプ場は魅力的な土地活用方法です。

ただ、キャンプ場は夏のような好シーズンでないと集客力があまりないのがデメリットです。街中から離れていても問題はないのはメリットですが、水道やガス、電気などを引かなければならないこともあるので注意しましょう。
 

貸し農園は田舎暮らしの醍醐味として人気があり、家庭菜園の人気が高まっているので集客しやすいのがメリットです。土地を貸すだけで済むので簡単に始められます。ただ、農地として農業委員会からの許可を得られなければ貸し農園にできないのが注意点です。農地を相続したときや、農業をやめるときには貸し農園が魅力的な土地活用の選択肢になります。

狭小地は使いづらいから土地活用はやめておこうと思いがちです。しかし、狭い土地でも有効活用して収益を得られます。土地が狭いと初期費用を抑えやすく、固定資産税も少ないので費用対効果を上げられる可能性があります。ここでは狭い土地の面白い活用アイデアを厳選してまとめました。立地によって魅力の溢れる土地活用方法には違いがありますが、狭い土地も活用できるのでアイデアを膨らませてください。
 

青空ギャラリーなどのスペースとして土地を貸し出すのは好立地にある狭小地におすすめの方法です。青空ギャラリーは展示スペースとして土地を貸し、借り手はそのスペースを自由に使える仕組みです。例えば、画家がギャラリーを開催したり、フリーマーケットで絵画やハンドメイドなどを販売したりすることができます。催事場としての位置付けで考えると良いでしょう。

青空ギャラリーの青空とは建物がないという意味で、オープンスペースになるのが特徴です。開放的な空間で、街行く人たちに気軽に立ち寄ってもらえるのが利用者にとってのメリットです。

また、イベントスペースという見方をするとキッチンカーやランチ販売などのスペースとして貸す方法もあります。駅前やオフィス街の中などのニーズの高い立地の土地なら契約を取れる可能性が十分にあります。都心にある狭小地を有効活用したいと思ったときに、キッチンカーを一台停められるくらいのスペースがあるならアイデアとして検討してみましょう。

駐輪場やバイクパーキングは狭い土地でも問題なくできる活用方法です。極端に言えば、2m×1mくらいの広さの土地があれば自転車一台、またはバイク一台の駐輪場・バイクパーキングとして運営できます。駅前のように自転車やバイクを停める場所が必要な立地であれば、コインパーキング方式でも、月極方式でも安定した収益を上げられる方法です。商店街や繁華街、観光スポットに近い場所などでも駐輪場やバイクパーキングのニーズがあります。

駐輪場もバイクパーキングも青空で運営すれば初期費用があまりかからないのがメリットです。ある程度の広さがある場合には二階建て、三階建ての駐輪場・バイクパーキングにして収益性を上げることもできます。しかし、立地が非常に重要で、駅前などの好立地だったとしても競合が多くてスペースが余っている場合には集客で苦労する場合があるのがデメリットです。
 

商業用地として使用できる土地ならテナント用の建物を建てて経営するというアイデアがあります。駅ビルでは土地面積は狭いのに5階建て以上のビルにして、各階にテナントを入れて効率的に収益を確保しているケースがあります。テナントが入ってくれれば安定した収益を見込めるのがメリットです。
テナント用の建物で賃貸経営をするときにはニーズの調査が必要なのがデメリットです。活用したい土地の立地と広さで経営したいと考える個人や企業がいるかどうかを調査することが必要になります。想定顧客に合わせてビルの設計をするのも重要なポイントです。スケルトンにした方が良いのか、ある程度の設備が整っている状態にした方が良いのかはターゲットによって違うので十分に吟味する必要があります。

コインランドリーは住宅街の中にある狭小地の活用方法としておすすめです。洗濯機と乾燥機を用意した建物を建てるだけで経営を始められます。賃貸のマンションやアパートでは洗濯機を設置できなかったり、布団などの大物を洗えなかったりすることがよくあります。賃貸物件の多い街中の土地ならコインランドリーを設置するとたった1台や2台だったとしても収益を確保可能です。

コインランドリーは初期費用が高い割には売上が小さいのがデメリットです。安定したニーズがある土地のときに適しています。
 

駅前の狭小地を活用するなら、できるだけアイデアを広げましょう。駅前にあったら使いたいと思うものを、土地の広さに合わせて設置したらきっと使ってもらえます。わずかなスペースしかなかったとしても、コインロッカーや宅配ロッカー、証明写真機や自動販売機であれば設置可能です。

極めて狭くて自動販売機も置けないというくらいだったとしても、看板を立てる場所として貸すことができます。逆にもう少し広いスペースがあるなら、宝くじ販売所や路面販売店のレンタル店舗を提供することも可能です。電話会議に対応できるボックス型のレンタルスペースにすることもできます。

駐車場経営は土地活用方法としてよく話題になっています。結局良いのか悪いのかがわからなくて手を出せないことがよくあります。駐車場経営は駐車可能なスペースを提供して、利用者から代金を受け取る仕組みのビジネスです。駐車場経営には大きく分けると月極駐車場とコインパーキングがあります。

月極駐車場の場合には利用者と毎月1台1万円といった形の契約をして経営します。利用者は契約期間中はずっと自由に出入りすることが可能です。コインパーキングでは1時間200円といった料金設定をして、利用者が駐車場を使ったときに利用時間に応じた料金をその場で支払う仕組みです。利用の都度支払いをするので一時的な利用の目的で使われています。

駐車場経営は土地活用の方法としてメリットもデメリットもあります。収益を上げている成功例も多いですが、失敗例もあるのでよく考えて決めることが大切です。ここでは駐車場経営のメリット・デメリットを詳しく解説します。
 

駐車場経営が土地活用方法の一つとして話題に上がるのはメリットが大きいからです。ここでは駐車場経営を選ぶメリットを解説します。

駐車場経営は土地活用を始める上で初期威容が小さいのがメリットです。コンクリートで舗装していない青空駐車場なら、初期費用はほぼ無料になります。整地する必要ない土地なら費用対効果を上げやすいでしょう。コインパーキングの場合には設備投資が必要なので100万円くらいかかります。ただ、一括借り上げでコインパーキング業者と契約すれば初期費用ゼロで始めることが可能です。

駐車場経営は着手から経営開始までの期間が短いのがメリットです。月極駐車場では早ければ1週間、コインパーキングなら2週間〜1ヶ月で経営を開始できます。アパートなどを建てて経営を始めるには数ヶ月くらいかかるのと比較すると、駐車場経営は速やかに土地活用を始められる方法です。
 

土地の形状が悪くても駐車場経営はできます。変形地だったとしても自動車の駐車スペースを確保してレイアウトし、駐車可能な台数を最大化することが可能です。余ってしまったスペースに自動販売機や看板を設置するといった他の土地活用方法も併用できます。
 

狭小地でも駐車場経営は可能です。大まかには6m×2.5mのスペースを確保できれば普通自動車が駐車できます。駐車場経営は1台から始められるので、狭い土地を活用する方法として優れています。
 

駐車場のニーズがある地域で経営すれば利益が安定します。駐車場がない賃貸アパートが多い住宅街で月極駐車場を経営すると安定して契約を取れるでしょう。駅前や駐車場がない商店街などの近くにコインパーキングを設ければ頻繁に利用してもらえます。
 

駐車場は災害リスクが低いのがメリットです。マンションやアパートなどの建物を建てると地震によって倒壊したり、雷や放火などによって炎上したりするリスクがあります。立体駐車場の場合には倒壊リスクがありますが、平面駐車場なら自然災害による影響をあまり受けません。

土地活用方法の中でも駐車場は柔軟性が高くて他の土地活用への変更をしやすいのがメリットです。数年後には住宅を建てて住みたい土地を一時的に土地活用をしたいときにうってつけの方法です。特にコインパーキングは一時利用だけなので、サービスをいつでも廃止して撤去できます。建物に比べると解体工事にかかる時間も費用も小さいので安心して利用目的を変更できます。

土地活用で駐車場経営を選ばない人も多いのはデメリットもあるからです。ここでは見落としてはならない駐車場経営のデメリットを説明します。

駐車場経営は月極駐車場でもコインパーキングでも面積単価が低めなのがデメリットです。月極駐車場では満車になっていれば安定的な利益を得られますが、マンションなどに比べると土地面積あたりの利益率は低くなります。コインパーキングも時間単価で料金を決める上に、空車の状態の時間もあるのであまり利益が大きくなりません。

土地の固定資産税の減額を受けられないのは駐車場経営のデメリットです。戸建て住宅やアパートなどの経営をすれば土地の固定資産税を最大で1/6まで減らすことが可能です。この減税制度は居住用の建物を建てたときにだけ適用されます。青空ギャラリーのように他の土地活用でも減額がないことがありますが、駐車場経営のときにも減額がないことに留意して経営方針を練る必要があります。
 

駐車場経営は収益性と経営負担のバランスを考えてビジネスモデルを検討する必要性が高いのが難点です。立地によってコインパーキングと月極駐車場のどちらの収益性が高いかは異なります。一時利用者が多い商店街や駅前ではコインパーキングが適していますが、住宅街では月極駐車場の方が利用してもらえます。競合の駐車場とのサービスの差別化をして競争力のあるビジネスモデルを確立しなければ、集客力が不足することもあるので注意が必要です。

立地の影響を受けやすいのは駐車場で土地活用をするデメリットです。田舎ではどの家庭も駐車場があり、賃貸物件も駐車場付きが当たり前になっていると月極駐車場はなかなか契約を取れません。どの商業施設も広い駐車場を持っていると、商業施設の近くにコインパーキングを設置しても利用してもらえません。駅前であればコインパーキングのニーズが高い場合が多いですが、活用したい土地の立地によっては駐車場経営には適さないので気を付けましょう。
 

アパート経営は土地活用方法としてよく注目されています。費用対効果が高くて5％くらいの利回りを確保しやすいのが特徴ですが、実際には撤退している失敗例も多数あります。土地活用では賃貸による利益を得るビジネスモデルが一般的です。その例としてアパート経営を取り上げて、失敗例をまとめたので参考にしてください。

アパート経営ではサブリース契約をオファーされることがよくあります。不動産管理会社がアパートを借り上げて、入居率にかかわらずオーナーに一定の賃料支払いをするという仕組みです。管理会社が入居者管理も物件管理も担ってくれるので不労所得を手に入れる方法として魅力があります。

ただ、サブリース契約をすると想定収益に到達しなかったときに管理会社が費用対効果が低いと考えて強制解約をする場合があります。突然、管理方法を考えなければならなくなって苦しい状況に置かれたというじれは少なくありません。
 

アパート経営では管理が不十分で空室ばかりになってしまったという失敗例があります。プロの管理会社に入居者や物件の管理を依頼すると費用がかかります。収益率を上げるために依頼せず、自分で管理しようとしたときによく起こっているトラブルです。共有スペースがいつもきちんと清掃されていない、設備トラブルの問い合わせの返答が遅いといった理由で賃貸契約を解約されて、次々に退去されてしまうことがあります。
 

入居者トラブルへの対応はアパート経営では重要です。隣の部屋からいつも楽器の音がしてうるさい、ペット禁止の物件なのに隣の部屋でペットを飼っているなどと言ったクレームはアパート経営をしていると頻発します。入居者トラブルで放火事件が起こるなど、アパートの賃貸経営をする上では悲惨なトラブルが起こった事例もあります。土地活用としてアパート経営は収益率が高いのは魅力ですが、優良な入居者ばかりではない点に注意が必要です。

土地活用を成功させるには事前に綿密な調査をして始めることが重要です。ここでは4つの観点から土地活用を成功させるポイントを解説します。

土地活用の方法を選ぶときにはリスク要因を事前に調査しましょう。収益を得られてこそ運用する意味があります。土地の立地や環境を考えてリスクが大きい方法は避け、できるだけ安定して利益を上げられる方法を選び出すのが成功のポイントです。

例えば、貸し農園を経営し始めた後、南側の土地に大きなビルが建ってしまって陰になるリスクがあります。すると作物があまり育たないので借り手が付きにくくなります。賃貸経営では借り手がいないと利益にならず、管理コストがかかるだけで赤字になることがあるので注意が必要です。また、太陽光発電での運用でも同様に日陰になって発電量が低下するリスクがあります。

マンションやアパートを建てて賃貸経営をするときには初期投資が大きいため、空室が増えたときにローンを返済できないリスクも考えなければなりません。できる限り初期投資を抑えられる方法を選んだ方が安心して運営できます。
 

周辺環境に合わせた土地活用をすると効率が上がります。利用してもらえなければ収益につながらないので、ニーズの高いサービスを提供するのが成功のポイントです。

例えば、街中や駅近くの商店街付近にある土地を活用するときにはコインパーキングにすると利用してもらえます。商店街のお店と契約して駐車料金サービスも展開できればお互いにメリットのある関係を構築し、安定的な運営をすることが可能です。しかし、郊外でどの店舗も駐車場がある地域でコインパーキングを経営してもあまり集客力がありません。

周辺環境を調査して不足しているサービスを提供する土地活用をすると集客できます。周囲の人たちの生活状況や年齢層なども調べると最適な方法を見出すことが可能です。
 

税金は土地活用のときに大きな影響があります。マンションやアパートなどを建てると固定資産税が大きくなります。しかし、居住用の建物があると土地の固定資産税の減税措置を受けることが可能です。土地の評価額が高い場合には固定資産税の総額が下がることもあるので全体でいくらかかるかを計算して比較した方が良いでしょう。

建物の構造によって建物自体の評価額の経年減点補正率も異なります。ローンを借りてマンションやサ高住などの初期投資の大きい建物を建てる場合には、固定資産税の変化も長期的に考えて収益を得やすい方法を選び出すことが成功のコツです。

参照：住宅：新築住宅に係る税額の減額措置 - 国土交通省
 

用途地域が設定されていると他の目的では土地を活用できません。都市計画法によって用途地域に定められている場合には、目的に合う土地かどうかを確認しましょう。建ぺい率や容積率の上限が用途地域によって異なっています。他にも道路の幅によって建物の高さの制限なども設けられています。建物を建てて土地活用をしたいときには建物面積や延床面積、建築できる建物の種類などの制限要因になるので注意が必要です。

参照：みんなで進めるまちづくりの話-国土交通省

 

土地活用はアイデアを活かして土地の魅力を最大限に引き出す使い方をすることが成功につながります。アパート経営が良いとよく言われますが、失敗例もあるので慎重に検討しましょう。駐輪場経営は土地活用方法として注目されるようになってきました。初期費用が低いので始めやすく、コインパーキングならすぐにやめて別の土地活用をすることもできます。土地活用は土地の性質に合わせて選ぶことが大切なので、より良い方法を厳選して活用を始めましょう。


※専門家と相談し慎重に決めることをおすすめします。