土地活用の成功事例と失敗事例まとめ！オススメの活用方法も紹介!

相続した実家を遠方に住んでいる子どもが相続して、建物を取り壊して空き地にした場合や、以前は耕作していた田畑を使わなくなって遊休地してある場合など、空いている土地をお持ちの方はたくさんいます。

空き地や遊休地をお持ちなら、何らかの形で活用したほうがいいでしょう。しかし、土地は持ち主が遠方に住んでいる場合や、自ら耕作できない場合には、自分で活用することは難しいのが実情です。

しかし、自分で活用できなくても、駐車場や賃貸マンションなどにして活用することで、収益源とすることができます。

この記事では、空き地や遊休地をお持ちで、土地活用を検討中の方に、土地活用の方法にはどのような事例があるのか具体的にお伝えします。

遊休地を活用せずに放置しておくと、土地の所有者には毎年固定資産税が課税されます。活用していても活用していなくても、税金だけは持っていかれてしまいます。

その上、土地は放置しておくと草木が伸びて荒れてしまいます。雑草や植木が伸び放題伸びてしまうと、虫や蛇などが発生する原因にもなり、ご近所迷惑になります。あまり目に余ると、役所に苦情が寄せられることもあります。

ご近所トラブルを避けるためには草刈りや木の選定の手間をかけなくてはいけません。遠方に住んでいるなどの理由で自分で草刈りが無理な場合には、業者に依頼しなくてはいけません。何も活用していない土地は、ただ出費と手間だけがかかる負の財産にしかなりません。

何らかの形で活用している土地は、しっかりと管理されて収益源にもなります。活用できる土地はしっかりと活用してプラスの財産にすることが大切です。

この記事のテーマは、土地活用の事例の紹介です。実際に土地活用に踏み出した方の中には、成功する事例もあれば、失敗する事例もあります。

そして、成功事例も失敗事例も、必ず事例ごとの共通点があります。土地活用に踏み出す前に、成功事例と失敗事例を学んでおくことで、失敗の轍を踏まずに成功に近づく事ができるのです。

成功事例をチェックする意義は、どうしてその事例が成功できたのかを考えて、真似するべき点を真似できることです。これからご紹介する土地活用方法は、どれも全国に多くの成功者がいる事例ばかりです。

土地活用には地域的な特性なども大きく影響するので、成功できた要因はケースバイケースでしょう。しかし、どの事例でも、土地活用に成功した事例には、成功に至る道筋の中に、準備段階から必ず共通する成功の理由があります。

成功事例を学ぶことで、成功した理由を考えて、自分も同じように真似することで、土地活用を成功させることができるでしょう。

反対に失敗事例を学ぶ意義というのは、失敗に至った原因を事前に理解しておくことで、同じ轍を踏まないように工夫できることです。いろいろな事例を調べていくと、成功する理由よりも失敗する理由のほうが、シンプルで同じようなものが多いことに気がつくでしょう。

たとえば、自分で判断するべきことを判断せずに、不動産会社任せで失敗する方が少なくありません。土地活用で収益を上げるということは、本業を他に持っていたとしても、事業経営者になることを意味します。

経営者として自分で調べて判断するべきことを、専門家であっても他人に丸投げしてしまっては、失敗しても仕方がありません。多くの失敗事例を調べることで、こうした失敗へのターニングポイントが色々と見えてくるようになります。

空き地や遊休地の活用方法として、所有者が収益を上げられる主なものには次の8つがあります。

1. 駐車場経営
2. アパート・マンション経営
3. 太陽光発電
4. トランクルーム経営
5. 商業系施設経営
6. 医療系施設経営
7. 福祉系施設経営
8. 等価交換

空き地をコインパーキングや月極駐車場にして、駐車場の利用者からの利用料金を収益として得るという土地活用方法があります。

建物の建設が必要なアパートやマンション経営と比較すると、駐車場の初期費用は整地とコインパーキングの設備の設置費のみです。コインパーキングにしなければ整地と区割りだけで始められます。駐車場の需要の高い立地であれば、コストが掛からずに、しかも失敗しても大きな損失にはなりません。

しかし、もともと親が住んでいた実家を駐車場にした場合には、固定資産税が6倍に跳ね上がるという点を考えて事業計画を立てる必要があります。

現在、200平方メートル以下の住宅の土地部分の固定資産税には小規模住宅用地が適用されて、課税額が本来の税額の6分の1に抑えられています。

築年数の経った実家であれば、減価償却されて建物部分の評価額もほとんどないために、毎年の課税額の8割ほどが土地部分への課税額になることもあります。

しかし、建物を壊してしまうと、小規模住宅用地の適用から外れるので、土地部分の固定資産税が一気に6倍になります。この点を考慮に入れた事業計画を立てないと、駐車場経営は失敗する可能性が高まるので気をつけましょう。

田中さん（仮名）は、都内への通勤圏にある関東地方の郊外の駅前にある両親が営んでいた住居兼雑貨屋の店舗だった建物を相続しました。田中さん本人はすでに実家を離れて家庭を持ち、将来的に両親が住んでいた土地へ戻るつもりはありません。

しかし、駅前の便利な立地で、活用すれば収益が上げられると考えて月極駐車場にすることにしました。

コインパーキングも検討しましたが、200万円から300万円の初期費用が必要です。駅前とはいえ、郊外でコインパーキングの相場はとても安く、それほど広い土地ではないので台数も確保できません。周囲の事例から計算しても、初期費用の回収は大変だと判断しました。

そこで、設備は必要なく、整地はアスファルトではなく安価な砂利でもOKな月極駐車場を検討しました。周辺の需要を調べた結果、周辺には駐車場のあるアパートが少なくて、周囲の住民や駅まで車で来て電車に乗り換える通勤者もいます。ある程度、需要が高い月極駐車場を経営することにしました。

駅まで歩いてすぐの立地で、すぐに満車になりました。現在も、空きが出るとすぐに埋まる状況で、6倍になった固定資産税を払っても年間20万円程度の利益を生み出してくれます。

得られる利益はわずかですが、コインパーキングにしていたら、初期費用の回収に10年以上かかっただろうと考えると、判断を間違えずに良かったと胸をなでおろしています。

実家の近くに家を購入した佐藤さん（仮名）は、親から相続した実家を月極駐車場にすることにしました。実家の建物も古くなっていたので、母親の三回忌が終わったのを目処に取り壊し、月極駐車場にしました。

住宅地ですが、郊外で車通勤をしている人も多いのに、駐車場を2台分確保している家は多くありません。周囲にも駐車場が多いので、何となく駐車場の需要があると思っていました。しかし、実際に駐車場にしてみたら、半分も埋まりません。駐車場経営を始めてからよくよく調べてみたら、周囲の駐車場もほとんどが半分程度しか埋まっていません。

しかも、固定資産税が建物を壊すことで6倍になるとは、納税通知書が届くまで知りませんでした。駐車場の料金を値下げして、なんとか半分以上埋まるようになりましたが、固定資産税の支払額にも届かずに、毎年数万円の赤字を垂れ流しています。

土地活用の選択肢には、空き地にアパートやマンションを建設して経営するという選択肢もあります。アパートやマンションも住宅であることには変わりないので、小規模住宅用地の特例を受けられます。駐車場経営と比較すると、固定資産税を節税できるというメリットがあります。

また、毎月借家人から支払われる家賃は駐車場よりも高額です。継続的に8割以上の入居者を確保できれば、収益は大きくなります。

建設にあたっては投資用ローンを利用できて、団体信用保険への加入も可能です。所有者に万が一のことがあったら、団信でローンの残債が一括返済されて、遺された家族には家賃収入が入る物件だけが残ります。

メリットだらけだと思われるマンションやアパート経営ですが、その一方で、空き家リスクと滞納リスクが高い点はデメリットになります。賃貸経営は、毎月しっかりと借家人から家賃を支払ってもらって初めて収益になります。

本当にアパートやマンションの需要が高い立地か、どのような種類のどのような間取りの物件なら需要があるのか、事前調査をしっかりと行い、その上、入居者の選別眼を持って経営しないと、赤字経営に陥る可能性が高くなります。

会社員の竹内さん(仮名)は、年老いた親が米作りをそろそろ引退したいと言っているのが気になっていました。竹内さん自身は遠方で就職しているので、兼業でも農家を継ぐつもりはありません。

そうしていたところ、実家の近所に大学ができるという話が持ち上がり、周辺に学生向けのアパートの需要が生まれることがわかりました。親が所有している田んぼの1つが、ちょうど大学の予定地にも近く、学生アパートの立地として向いています。

そこで、大学の開学に合わせて学生向けの単身者アパートを建設しました。初回は満室です。米作りを辞めた親が何かと学生の世話を焼くのが人気です。その後も学生の卒業とともに入れ替わりはありますが、評判がよく後輩へ紹介してくれる人も多いので、8割以上は常に埋まっている状態が10年以上続いています。

竹内さん自身も、定年退職後は実家へ引っ越して、学生の面倒を見ながらのんびりと老後を過ごすのもありかと妻と話すようになりました。

伊藤さん(仮名)は、親から相続した土地を、土地活用のプロフェッショナルを謳う不動産会社の営業マンに言われるがままに、結婚してから子どもが小学校に上がるまで住むのに適した2LDKの家族用の賃貸アパートにしました。

新築時には新婚夫婦で満室になりましたが、6年ほどたち、子どもが大きくなって引っ越してしまうと、次の入居者探しに苦労するようになりました。アパートを建てたときの不動産会社とはすでに連絡が取れなくなり、現在は地元の不動産会社と管理会社として契約しています。

管理会社からは、以前の家賃では募集できないと言われて、2割ほど家賃を下げました。そうしたところ、なんとか8割程度まで入るようになりましたが、満室にはなりません。家賃を下げて、満室にもならないのでローンの返済ギリギリの収益しか得られなくなりました。

それに築10年が近づいてきて、キッチンや風呂の不具合を訴えられることも多くなりました。管理会社からは、こまめな補修を繰り返すよりも、10年目での大規模修繕と外壁塗装をしたほうが良いと言われています。建築時のローンの支払だけでカツカツなのに、どうやって修繕費用を捻出しようか悩む日が続いています。

建物を建てられず、駅などから遠くて駐車場としても活用できない市街化調整区域の土地活用法として人気が高いのが太陽光発電です。ある程度整地した土地に、太陽光パネルを設置して発電を行い、その電気を電力会社に売ることで収益を得ます。

太陽光パネルの設置とメンテナンスに費用がかかります。しかし、しっかりと太陽光パネルのメンテナンスを行っていけば、約10年で初期費用が回収できて、その後はメンテナンス費用のみで売電の収益を得られるようになります。

ただし、日照量が少ない地域や土地の向きでは発電量が少なくなり、収益を上げるのが難しいこともあります。太陽光発電に向いている土地かどうかを事前にしっかりと調査することが大切です。

また、現在は太陽光発電を開始してから20年間同じ金額で買い取ってもらえるFIT制度があります。しかし、FIT制度は毎年買取金額が減少しています。また、買い取りの条件も徐々に改悪されています。

太陽光発電パネルの価格も技術の進展で安くなりつつありますが、太陽光発電を始めるのであれば、売電制度がその時の制度でどの様になっているのか、10年で初期費用を回収できるのかもよく調べて検討しましょう。

山田さん(仮名)は、先祖代々の田畑をなんとかして活用できないか考えていました。山の中に広がる段々畑で、会社員の山田さんには手入れができません。完全に荒れ地になっています。

そのようなときに、太陽光発電所の建設の話を聞き、興味を持ちました。作物がよくできるように、南向きの日当たりのいい土地を開拓して作った段々畑です。親の代まではその場所に住んでいたので、電信柱もあり、電気も通っていて送電にも問題はありません。

投資用ローンを組んで、しっかりとメンテナンスまで責任を持って行ってくれる太陽光パネルの設置メーカーへ依頼しました。年に数回、メーカーが掃除とメンテナンスを行ってくれるので、経年劣化しても発電量が大きく下がることはなく、順調に売電の収益を得られています。

森田さん(仮名)も、先祖代々の土地をなんとか活用したいと考えて、太陽光発電を始めることにしました。しかし、森田さんはローンを組みたくなかったので、手持ちの資金だけで始められるように、格安で太陽光パネルを設置してくれる会社へ依頼しました。

太陽光パネルを設置してから、2年目くらいまでは順調に発電をして売電の収益が上がっていました。しかし、3年目から突然グッと発電量が落ちてしまい、収益が上がらなくなりました。

その理由は、太陽光パネルの掃除やメンテナンスを怠ったことです。屋外の山の中に設置しているために、ホコリや落ち葉など太陽光パネルが積もリます。そうすると、日光が当たらなくなり発電できなくなります。

掃除だけではなくこまめなメンテナンスも行っていなかったので、設置したパネルやシステム全体の劣化も始まっていました。3年目では当然初期費用の回収もできていません。

3年目での初めてのメンテナンスは、継続的な掃除とメンテナンスを行っていた場合の3倍ほどの費用がかかってしまいました。設置した会社はメンテナンスは請け負っていませんでした。

別の会社にメンテナンスを依頼したことで、交換が必要な部品の調達が高額になってしまいます。

継続的なメンテナンスなしの格安の設置会社に依頼したことで、結果的に大きな損をしてしまうことになったのです。

近年、土地活用方法として人気が高いのがトランクルームです。一戸建てやアパート、駐車場には向かない狭い土地でも設置できるのが大きなメリットです。ただし、住居専用地域として指定されている土地には設置できません。

また、競合が多い場所や人口が少なく利用者がそもそも見込めないなど、立地によっては契約者を獲得できずに、初期費用の回収さえできない場合があります。

また、トランクルームには多くの人が深夜や早朝を問わず不定期に立ち寄るので、住宅街に設置した場合にはご近所トラブルにもなりがちです。定期的な見回りや清掃、不審者対策など、ご近所さんの理解を得る努力が必要です。

丸山さん(仮名)は、国道沿いで田畑が広がる場所に先祖代々の田んぼがありました。しかし、親の代で農家を辞めて現在は耕作放棄地になっています。せめて固定資産税分だけでも収益を得られる土地活用法はないかと色々と調べて、トランクルームの設置を決めました。

まずはその立地にトランクルームの需要があるかどうかを調べたところ、国道の先には工業団地があり、朝夕に車通勤をしている工場の従業員が多く通ります。

ワンルームのアパートに住んでいる単身者が多く、趣味のものなどを置くスペースとしての需要が見込めるのではないかと踏みました。

周囲は田畑と耕作放棄地ばかりなのでご近所トラブルの心配もありません。定期的に見回りをしてくれる管理会社と契約して、夜でも危険がないように照明と防犯カメラも設置しました。

常に8割は埋まっている状態で、固定資産税以上の収入を得ることができています。

木田さん(仮名)は、東北の過疎化が進む農村の先祖代々の土地にトランクルームを設置しました。何となく、トランクルームの宣伝を見て、良いなと思ったのがきっかけでした。

しかし、人口密度が少なく、家も広くて空いている部屋が沢山あるので、そもそもトランクルームの需要がありません。管理会社を入れていないので、休みのたびにほとんど利用者がいないトランクルームの草刈りに追われる日々です。

土地活用の方法としては、商業系施設を誘致するという方法もあります。集客が見込める立地であれば、成功が見込めます。土地の規模に応じて、大規模なショッピングセンターから、小規模なコンビニやファミレス等、商業系施設の種類も選ぶことができます。

商業系施設の場合には、20年から30年といった期間を定めて土地を貸し付ける方法が一般的です。長い期間に渡り、確実に土地代を得られるメリットがあります。

戸田さん(仮名)は、耕作していた田んぼのすぐ脇を国道のバイパスが通ることになりました。そこで、コンビニの需要が高くなるのではないかと、コンビニに土地を貸せないかと調べ始めました。

自分で経営するつもりはなかったので、最初から土地を貸して賃貸料を得ることにしました。コンビニの運営会社の説明会に何度も足を運んで、出店担当者からよく話を聞きました。

自分で経営することも勧められましたが、会社員をしながらの兼業農家の安定した生活を捨てる気はありません。物件を持っていないけれども出店する意欲のある人を紹介してもらい、20年の定期借地権契約で貸し付けました。

見込んでいたとおり、コンビニはバイパス利用者が多く立ち寄るようになりました。戸田さんも毎年安定した土地からの賃料を得られています。

土地活用として商業系施設で失敗しやすい事例というのは、何となくコンビニやファミレスなどのフランチャイズを始めてしまった、という事例です。フランチャイズの経営者になるということは、オーナーとして大きな責任を追わなくてはいけません。

立地が良くて売上が見込める土地であっても、その覚悟がなくて、何となくお店を開いてしまったことで、後悔する方は少なくありません。

ここ近年、土地の活用方法として注目を集めているのが医療系施設の誘致です。高齢化が進む中で、介護系の福祉施設と同様に医療系施設の需要が高まっています。

近隣に住宅地が多いわりに、医療へのアクセスが悪い土地柄であれば、診療所の経営がおすすめです。

開業したい医師を探すのは、コンサルティング会社を利用するといいでしょう。医療施設開業支援を行っている不動産会社やハウスメーカーもあるので、相談してみることもおすすめです。

郊外で近年住宅地やマンションが続々と建設されている土地の近くに、広大な田畑を持っている三浦さん(仮名)は、複数のクリニックを建設することにしました。内科、整形外科、眼科、耳鼻科と薬局を作り、開業したい医師に貸し出しました。

近隣に複数の診療科のクリニックが集まっている場所はなく、1日で必要な診療科を回れると評判になりました。医師も腕前も人柄も良い人に来てもらえたので、クリニックの賃料の支払いも上々です。

医療施設の経営で失敗する事例は、競合が多い立地で開業してしまった事例です。クリニックはかかりつけを作ると、他のクリニックへ変わることは滅多にありません。すでに開業しているクリニックが複数ある立地での開業は控えた方が良いでしょう。

土地活用のおすすめ事例には、保育園や介護施設といった福祉系施設経営もあります。活用しきれていない土地から収益を上げながら、社会貢献もできる土地活用方法です。

自身で施設を運営しなくても、事業は専門事業者へ委託して賃料を得る方法も選択できます。事業委託であれば保育や介護に関する専門知識がなくても安心です。

現在、都市部を中心として待機児童の問題は深刻化しています。また、高齢化社会が進んでいく中で介護施設の需要も増加していきます。

また、特養なら工業専用地域以外の用途地域に建設が可能など、福祉系の施設は用途地域の条件が他の活用法に比べるとゆるいというメリットもあります。

原田さん(仮名)は、経営している事業の事業所を移転させたあとの土地活用をどうしたら良いのか悩んでいました。そこで、不動産業者に相談したところ、有料老人ホームの建設を提案されました。

建物を建てて25年の定期賃貸借契約を専門の介護事業者と結ぶことで、安定した賃料が見込めます。自分で入居者を探す手間などもかからずに、安定した土地経営に満足しています。

保育や介護事業を始めるためには、行政の許可を得る等の事前準備が必要です。実際に事業を始めてから失敗する事例はほとんどありませんが、計画を立ててみたものの、開業に至らなかった失敗事例ならあります。

三田さん(仮名)は、社会貢献ができるということで、耕作放棄地となっていた田んぼにデイサービスを自分で建設しようとしました。しかし、三田さん自身に介護事業に関する知識や経験があったわけではなく、ゼロからのスタートでした。

専門業者に任せれば手を挙げてくれるところはあったものを、専門家ではない自分の力だけで始めようとして、結局頓挫してしまいました。

土地活用の等価交換とは、土地の持ち主がデベロッパーに土地を提供して、デベロッパーが建設したマンションなどの権利を譲渡した土地のもともとの価値と同じだけ手にするものです。

等価交換後の土地と建物の名義はデベロッパーともともとの土地の持ち主の共同所有になり、所有権の割合は出資比率で決まります。

駅前や都心部などのマンションや商業施設に向いている、価値の高い土地を所有している方におすすめの土地活用法です。

武田さん(仮名)は、駅前の一等地をコインパーキングとして経営してきました。年齢を重ねたので、子どもたちの迷惑にならないように相続税対策を考え始めたところ、土地の評価額が上がっていて、1億円以上の納税額になる事がわかりました。

そこで、等価交換によるマンション建設を決意して、1円も負担することなく最高の立地のマンションを手に入れました。自宅は別にあるので、このマンションは賃貸に出し、駐車場経営時の5倍近い収入増となりました。

相続税も大幅に節約できる見込みとなったので、子どもたちへ遺す財産として安心できるようになりました。

等価交換の意味をよく理解せずに、デベロッパーが言うことをすべて鵜呑みにして受け入れてしまったことで大損してしまったという方がいます。

相沢さん(仮名)は、所有する土地に不動産会社の申し出のままに等価交換でマンションを建設しました。土地の評価額は1億円で、3,000万円の部屋を2部屋と4,000万円の部屋を1部屋所有することになりました。

しかし、3,000万円と4,000万円というのは販売価格であり、土地の評価額は原価です。本来は、原価で計算して1億円分の部屋を手にできたはずなのに、知識がないがために大きな損をしてしまいました。

ここまで8つの土地活用方法と成功事例と失敗事例をご紹介してきました。どの方法を選択するのが最もベストな土地活用方法なのかは、土地の立地や周辺の人口等によって大きく左右されます。

しかし、もしもある程度、人の流れが見込める立地であれば最もおすすめな土地活用法は駐車場です。少ない投資額で始められ、失敗してもそれほど大きなリスクはありません。こちらでは、土地活用法として駐車場経営を選択した成功事例を2つご紹介します。
 

事業用にビルを持っていたAさんでしたが、建て直して階数を増やして賃貸オフィスにする予定でした。しかし、更地にしてしまってから建築費が高騰してしまい、建築を先延ばしにする事になりました。

そこで更地のままで寝かせておいても仕方がないということで、コインパーキングを経営することにしました。周囲にオフィスがそこそこある立地で、来客用の駐車場がないビルもあります。

コインパーキングは常に満杯とまでは行かないまでも、そこそこの稼働率です。コインパーキングの運営会社への手数料と固定資産税を差し引いても年間200万円ほどの収入になっています。

30年ほど機械式のタワーパーキングを経営してきたBさんでしたが、建物や機械の経年劣化や管理人を任せていた人が引退したいということで、今後のことを検討するようになりました。

建物を建て直し、新しい管理人を選んでタワーパーキングを続けるという選択肢もありましたが、稼働率がここ数年落ち続けていたので、他業種への転換を図ることに決めました。

複数の不動産業者から、賃貸オフィスや等価交換でのマンション建て替えなどの提案を受けました。その中から、長期的に考えて事業として最も利率の高い賃貸マンションに決めました。

マンションの間取りや部屋数などは、素人のBさんが考えても無駄だと考えて、不動産業者にすべてお任せしました。その結果、その立地で最も需要が高い１LDKと、近年増えてきたファミリー向けの需要を見込んだ２LDKのマンションを建設することにしました。

便利な立地で人気が高く、入居率は常に8割を超えています。

ここまで、土地の活用方法にはどのようなものがあるのかお伝えしてきました。最も低リスクで、需要があればそこそこの利益も上げられるのは駐車場経営です。しかし、土地の立地によっては駐車場経営が向かない場所もあるのは言うまでもありません。

自分が所有している土地の活用方法に何を選択すれば良いのかは、次の点をよく検討して考えることが大切です。

• 周辺の人口
• 面している道路の流れ
• 周辺地域に需要はあるのか
• 周辺環境
• 収支と初期費用回収までの期間
• メンテナンスの手間と費用

「土地活用の方法を徹底解説！種類ごとの特徴/メリット・デメリット/失敗しない選び方」のリンク挿入

• 主な土地活用方法には8種類ある
• 駐車場は低リスクで始められる土地活用方法
• 立地などの条件によって最も適した活用方法は変わってくる
• 周辺の人の流れと需要などのマーケティング調査をしっかりと行った上で選択しよう