遊休地の活用事例・方法12選！特徴とどんな人に向いているのか解説

相続した土地や農地を何年も放置し、遊休地にしていませんか。遊休地は管理の手間や固定資産税がかかるため、有効な活用方法を考えるのがおすすめです。

土地の活用と言われても、経験がない方はどのような方法があるか分からず困惑するでしょう。今回は遊休地の活用方法の具体例とメリット、注意点を紹介します。本記事を読めば、自分にふさわしい土地の利用方法が分かるでしょう。

遊休地とは、活用されずに放置され続けている土地を指し、衛生面や管理上の理由から適切な状態ではありません。なかでも取得後2年以上利用されていない土地には、都道府県知事から適切な利用や売却計画の策定について指導を受けます。

遊休地の放置はリスクをともなうため、土地活用を始めるべきだといえます。土地の種類によって活用方法は異なるので、まず遊休地がどのような土地なのか把握が必要です。

「遊ぶ」や「休む」という漢字が使われていることから、遊休地によいイメージを持つかもしれませんが、実際はリスクをはらむ存在です。

土地である以上、税金の負担は避けられません。また、適切に管理をしないと、近隣住民との間にトラブルを生む原因にもなります。

税金の支払い
不動産の所有者は、保有している土地の固定資産税と都市計画税の納税義務があります。税負担は遊休地も同様で、放置を続ければ、コストが毎年積みあがってしまいます。

固定資産税は、1月1日時点における土地の所有者に課せられ、税額は原則「土地の固定資産税評価額×1.4%」です。

都市計画税は必ずしも課せられるとは限らず、遊休地が都市計画法で定める市街化区域内にある場合のみ課税対象です。税額は「固定資産税評価額×0.3%」です。

管理の手間
雑草を刈り取りや、土砂崩れが起きないよう整備したりなど、管理の手間が生じます。何もせずに放置を続けると、周囲に悪影響を及ぼす可能性もあり、近隣からのクレームを招きます。

管理者が近くにいない空き地の場合、不法投棄が発生し、悪臭被害にもつながりかねません。トラブル対応を含めると、遊休地の放置による管理の手間は甚大です。

遊休地はその性質上「宅地」「商業地・工業地」「農地」の3種類に分かれます。法律で定義付けられた正確な区分ではありませんが、自治体によっては、建築物の大きさや構造に種類ごとの制限が課せられます。所有する遊休地が何に該当するか、前もって把握しましょう。

宅地
宅地とは建物を建てられる土地であり、法的な制限がない限り、自由に建築や建て替えが可能です。活用方法が幅広く、駐車場やアパート（マンション）、幼稚園、老人ホーム、診療所などさまざまな建築物を建てられます。

ただし自分の土地でも、建築基準法の用途地域に含まれると、利用方法に制限が課される場合があります。

たとえば第一種低層住居専用地域は、住みよい住環境を守るために整備されたエリアです。高層マンションができると、一般家庭の日照権を阻害するおそれがあるので、建築物の高さに10m、もしくは12mの制限が課されています。

商業地・工業地
商業地域や工業地域も建築基準法の用途地域で、アパートやマンションのような住宅系の建築物を建てることが禁止されています。

商業地域は店舗や事業所が業務を行うためのエリアで、カラオケボックスやパチンコ店などの音や光を発する施設でも問題無く建築可能です。工業地域はその名のとおり工場の立地に適し、危険物を扱う施設の建設も認められます。

農地
農地は農業への活用を目的とした土地で、それ以外の用途は認められません。宅地や商業地として利用したければ、自治体に転用の申請を出して許可を受ける必要があります。

遊休地の活用方法で、代表的な12の事例を紹介します。

・駐車場
・資材置き場
・トランクルーム
・コインパーキング
・貸し農園
・貸し倉庫・工場
・賃貸マンション、アパート
・医療、福祉施設
・太陽光発電
・等価交換
・土地信託
・土地売却

それぞれ、メリットやデメリットを中心に解説します。

月極駐車場は初期費用を抑えながら、安定して収益を挙げられる利用形態です。

特徴
砂利を敷きつめる、もしくはアスファルトを敷くだけで準備は整うので、初期費用を抑えられます。必ずしもコインパーキングのようにロック板が必要とは限らず、ローコストで駐車場経営を始められるのがメリットです。

また更地に戻しやすいともいえ、用途を変更したいときも柔軟に対処できます。一方で賃貸のように二階建て以上の構造にできないことや、賃料が家賃より低いことから収益性は低めです。

向いている人
遊休地を利用した駐車場経営に向いている人は、次のとおりです。

・遊休地がオフィス街や住宅地、駅の周辺にある人
・管理の手間を抑えたい人
・将来的にほかの利用方法への転用を検討している人

住宅街やオフィス街の近くの土地なら、長期的な契約需要を見込めます。安定した収入を確保しやすいので駐車場経営がおすすめです。

更地に戻しやすいので、賃貸マンション・アパート経営のように他用途への転用や、解約して突発的な資金需要を満たすことも可能です。

工事中の業者に、資材置き場として土地を貸し出します。更地の状態で差し出せるので、管理の手間やコストを抑えやすい手法です。

特徴
用途地域の制限で建物を建てられない土地や、交通の利便性が低い郊外の土地でも活用できるのが特徴です。

一定の期間にわたって資材を置くだけなので、期間満了時の撤去費用や建物の買取費用が生じないのも魅力です。

ただし需要が高いとはいえず、賃料も安価になりやすいのがデメリットです。貸し出し期間が限られ、次の借り手が現れない可能性も高く、長期的な経営には向きません。

向いている人
資材置き場が向いているのは、次のようなケースです。

・大規模開発エリアの周辺に土地がある人
・工事中の物件や建設会社の近くに土地がある人
・初期投資をかけたくない人

2023年4月現在、東京では大規模再開発が行われており、新宿・渋谷エリアや日本橋・八重洲エリア、オリンピック跡地の湾岸エリアなどで次々に高層ビルが建築されています。

上記のエリア内で遊休地を持っている人は、資材置き場としての需要も高いでしょう。工事中の物件や建設会社の近くにある土地なら、たとえ郊外や建物が建てられない土地でも、建築資材や重機の保管場所として役立ちます。

トランクルーム経営は土地にコンテナを並べ、区分けして荷物や備品の保管場所に貸し出す方法です。

特徴
ターゲットが幅広いので、立地にかかわらず一定の需要が見込めるのが特徴です。自分ひとりで設置・管理・集客を行うのは現実的ではないため、業者を活用するのが一般的です。作業の依頼範囲に応じて、以下の3つの方法に分かれます。

・業務委託方式：管理や集客のみ業者に委託する
・一括借り上げ方式：コンテナ一式を事業者に貸し出す
・事業用定期借地権方式：コンテナの設置から運営まで一任する

向いている人
トランクルーム経営に向いているのは、次の人です。

・初期費用を抑えたい人
・建物を建てられない狭い土地や不整形地を抱えている人
・近隣に住宅地がある人

コンテナは建物と比較して安価で準備でき、たとえ費用が足りなくても事業用定期借地権方式なら、さらに初期費用を抑えられます。

住宅地に近ければ、使用していない家具や調度品、家電の収納にかかる需要があるので、一定の利益を期待できます。収益性が高い方式とはいえませんが、手に余る土地の活用方法としておすすめです。

コインパーキングは月極駐車場と比べて初期費用が生じますが、繁華街や駅前の商業地の周辺なら高い稼働率が期待できます。

特徴
機材を設置して自分で経営する方法と、土地を貸し出して企業に経営管理を任せる方法に分かれます。

個人経営は稼働率が高ければ十分な利益が見込めますが、管理の手間やコストが必要です。企業にレンタルする場合、稼働率にかかわらず一定の収益を確保できるほか、管理の必要がありません。

また、土地の舗装方法によって初期コストに変化が生じます。アスファルトより頑丈なコンクリート舗装の場合、より深くまで掘削が必要なため高額の費用がかかります。

向いている人
コインパーキングが向いているのは、次の人です。

・繁華街や人気施設の周辺に土地を持っている人
・管理の手間を省きたい人
・初期費用を抑えて土地を活用したい人

利用者が常に入れ替わるコインパーキングは、短期的な需要が見込まれる繁華街や駅、観光地の周辺などに土地を持つ人に向いています。

専門業者に依頼すれば土地の整備の必要もなく、初期コスト0円で活用を始めるのも夢ではありません。

農地を農地の状態で他人に提供し、貸し農園として機能させる方法です。

特徴
農地をそのまま他人に貸すだけなので、初期費用がほぼなくリスクが低い活用方法です。都道府県への農地転用申請が認可を得られなかった場合でも、事業用用途で収益を上げることができます。

しかしながらアパートや駐車場と比べて賃料は低い水準であり、収益性は期待できません。貸し出す相手は農業経営者のほか、市民農園として複数の区画に割り振ってシェアすることも可能です。

市民農園は、管理人や利用者同士でトラブルが起きやすいのが懸念点です。区画が隣の利用者と隣接しているため、作物のはみ出しや雑草の処理などで口論が生じやすくなります。

向いている人
貸し農園が向いているのは次のような人です。

・リスクを負わずに遊休地でビジネスを始めたい人
・初期費用を限りなく抑えたい人
・農地転用の申請が却下されて困っている人

貸し農園は、初期費用ほぼ0で事業を始められる稀有な方法です。それどころか、市民農園の開設者に対して補助事業を運営する自治体もあります。たとえば、神奈川県藤沢市は農園の規模に応じて、最大100万円の補助金を支給しています。

貸し倉庫・工場は外物だけ建築して、事業者にレンタルする方法です。

特徴
まず内部の施工の必要が生じないため、初期費用を抑えられるのが第一の特徴です。管理コストが控えめで、更地に戻しやすいのも利点です。経営が上手くいかないときや、別の用途に転用したいと感じたら、気軽に行動を起こせます。

一方で利用者が限られるので、借り手が見つかりにくいのが難点です。一度契約相手が見つかれば長期利用は期待できるので、近くに事業者がいるか見極めるのが重要なポイントでしょう。

向いている人
貸し倉庫や工場が向いているのは、次の人です。

・商業地域や工業地域に土地を持っている人
・近隣に住宅地がない場所に土地を持っている人
・契約期間の終了後に更地として利用したい人

事業用の場合、頻繁に人の出入りがあり、作業音や話し声で騒がしくなりがちです。住宅地に近いと、近隣住民との間でトラブルが生じるおそれもあります。したがって、貸し倉庫や工場を営む場合、騒音が出ても問題ないエリアが適切です。

賃貸マンション・アパートの経営は初期費用が高額ながらも、経営がうまくいけば一攫千金も夢ではない手法です。

特徴
ほかの活用方法と比較して賃料が高く、2階建て以上の構造にすることで土地の面積以上の利用者を集められます。収益率の高さを重視するなら、このうえない方法です。

その分、建設コストが甚大です。数千万円〜数億円かかるケースも珍しくありません。また空き室リスクにも注意が必要で、空き部屋が多すぎるとたちまち赤字経営に転落してしまいます。

新規入居者を獲得するための広告宣伝や、長い間住み続けてもらうための清掃や設備管理などの対応が必要です。

向いている人
賃貸マンションやアパートの経営に向いているのは、次のような人です。

・収益の安定性、長期性を重視する人
・アクセスがよいエリアに土地を持っている人
・税金対策をしたい人

ターミナル駅や学校、オフィス街などの近隣に遊休地があるなら、入居者を確保しやすいでしょう。また賃貸マンションやアパートの経営では土地の固定資産税を軽減できます。賃貸用の土地は課税対象の土地評価額が減額されるので、税負担の緩和が可能です。

医療・福祉施設を建設し、事業者に貸し出す方法です。少子高齢化が急速に進む昨今、こうした施設に対する需要は増加しており、高い収益性も期待できます。

特徴
子どもや高齢者が多いエリアなら保育施設・病院、閑静なエリアなら介護施設や保養施設の建築がおすすめです。広大な遊休地がある場合、老人ホームのような大規模施設の経営も夢ではありません。

利用・福祉施設の場合、一般的な建築物と異なる設備の導入が求められます。たとえば、スロープや介助者用の入浴設備、送迎車を停められる入居者スペースなどです。

また地域によっては土地計画法の用途制限や、定員割れ防止のための新設制限が課せられる場合もあります。行政の判断次第では建築許可が下りないおそれがあります。

向いている人
医療・福祉施設の経営に向いているのは、次のような人です。

・広大な遊休地を持っている人
・安定した収益を得たいと考えている人
・アクセスがよくない地域で一定以上の広さの土地を持っている人

交通の便が悪いエリアは、アパートやマンション経営には不向きですが、医療・福祉施設の経営なら上手くいく可能性があります。

介護施設や老人ホームが不足しているエリアなら、駅から遠くても問題ありません。療養が主たる目的なので、多少地方でも自然あふれる場所の方が入居者は喜ぶでしょう。さらに、その施設独自のアピールポイントがあれば、遠方からでも利用者を獲得できます。

郊外の不便なエリアで土地を持て余しているなら、太陽光発電が有力なソリューションです。土地のうえに架台と太陽光パネルを設置して、発電した電力を売ることで収益を得ます。

特徴
自家発電で収益の源泉となる電力エネルギーを生み出すのが一番の特徴です。アパートや福祉施設のように、入居者を集めなくても利益を出せます。

田舎や人里離れた土地など、活用方法が思い当たらない場所でも太陽光発電に使えます。太陽光パネルの設置コストはかかりますが、アパートや福祉施設の経営と比べれば安価で、メンテナンスも楽です。

向いている人
太陽光発電に向いているのは、次の人です。

・不便な地域で広大な土地を持っている人
・不整形地で活用が難しいと感じている人
・管理の手間をかけたくない人
・平らな土地を有している人

太陽光パネルの設置にはできるだけ平らな土地が向いています。傾斜がある土地だと安定や強度を確保するための補強工事が必要なため、コストが余計にかかります。また土砂崩れリスクもあるので、多少光が当たりにくくとも平坦な立地がおすすめです。

等価交換は土地の一部を建設業者に売却し、敷地の上に商業施設やマンションを設置した後に、提供した土地に相当する建物の区分所有権を得ることです。

取引の方式は複雑ですが、自己資金を投じることなく所有地に建物を建築できるのがメリットです。

特徴
平たくいえば、等価交換は建築した建物と敷地について、建設業者と所有者が出資比率に応じた持ち分を得る方法です。

将来的に利益が見込めるから業者は資金を投じて、他人の土地に商業施設やアパートを建築するのです。したがって、立地がよい土地でなければ等価交換は成立しにくいのが特徴といえます。

向いている人
等価交換が向いているのは、次のような人です。

・リスクを抑えて土地を活用したい人
・所有権の一部を手放しても問題ない人
・遺産分割でトラブルになりたくない人

相続時の遺産分割で相続人が複数いる場合、更地の状態では土地の分割が難しいことがあります。単純に頭数で等分するとひとり当たりの持ち分が狭すぎて、活用できないケースもあるためです。

等価交換によって建物を建設すれば、マンションのフロアや部屋数、床面積などを基準として分割しやすくなります。将来的に遺産分割で揉めるのが嫌なら、おすすめの方法です。

土地信託は信販会社に遊休地を預けて運用してもらい、運用益を配当金の形で受け取る方法です。

特徴
信託契約を結ぶと土地の所有権が移るので、管理の手間や固定資産税の納付義務が無くなります。コストを抑えつつ利益を確保できる一石二鳥の手法ですが、必ずしも運用の成果が出るとは限りません。

また所有者が得られる配当金は、運用益から管理費や信託会社の利益分を差し引いた後の金額です。

元々の所有者は所有権と引き換えに、利益の受領を約束する信託受益権を得ます。土地の運用方法には口を出せませんが、もしものときは受益権を取引して資金を確保できます。

向いている人
土地信託が向いているのは、次のような人です。

・初期費用を抑えたい人
・税金の負担を減らしたい人
・相続対策がしたい人

土地信託を行うと、土地の名義が信販会社に移動します。つまり相続財産から遊休地が外されるため、相続税の節税や相続人間の争いなどを防げます。

土地を活用する知識やノウハウがないなら、いっそのこと売却するのもひとつの方法です。固定資産税や確定申告の手間がなくなるので、管理が面倒なら推奨したい手法です。

特徴
土地の売却によって、一切の管理の必要性がなくなり、税負担からも開放されます。まとまった額が入るので、新たな事業を開始したり投資を行ったりと、未来に可能性が開けるでしょう。

ただし、売買契約の成立時には、譲渡所得税や仲介会社への手数料の支払いが必要です。また、遊休地は元々立地や用途で条件が厳しい場合が多く、高値での取引が期待できない可能性もあります。

プラス面とマイナス面を天秤にかけ、売却が本当に効果的な手段か見極めましょう。

向いている人
土地の売却に向いているのは、次のような人です。

・直近でまとまったお金が必要な人
・土地の有効活用に関する知識がない人
・遊休地の管理が煩わしい人

土地のすべてを手放すのはもったいないと感じるかもしれません。実際売りどきの判断は難しく、個人の思い入れの強さや、相続問題などが絡むと複雑化します。土地活用に自信がなければ、プロにお任せする土地信託や等価交換も選択肢のひとつです。

遊休地の活用は、コストを抑えつつ収益を得られるのが特徴です。活用方法によっては、節税効果も期待できます。土地の価格は将来的に下落すると考えられるので、決断や取引は迅速に済ませるのがポイントです。

・遊んでいた土地から収益が生まれる
・節税効果を期待できる

遊休地をただ遊ばせていては、税金の負担がのしかかります。初期コストとの兼ね合いはありますが、土地活用によって収益が生まれれば、収支の改善が見込めるでしょう。

敷地に建物を建設することで、一定の節税効果も期待できます。賃貸用物件を建てれば、更地と比べて固定資産税が減免されます。

駐車場やコインパーキング、トランクルームなど、初期費用の負担が大きくない経営方法は少なくありません。知識やノウハウがない初心者でも、遊休地を活用してビジネスを始められる土壌は存在します。

・先送りにせず迅速な判断を行う
・専門家への相談も検討する

遊休地の有効活用で重要なポイントは迅速に意思決定を行うことです。土地の価格は将来的に値下がりが予想され、今後は今より融資を受けづらくなる可能性が高いです。

不動産価格に関して重要なトピックが「生産緑地の指定解除」です。生産緑地に指定された土地は指定後30年が経過、もしくは所有者の死亡まで指定解除できません。つまり、原則30年間は農地としてしか使えないわけです。

この制度は1992年にスタートし、2022年には、多くの生産緑地が農地の制限から開放されます。宅地に転用する人が増え、土地の供給が増えることで需給バランスが崩れ、価格が下落に向かう可能性が高いです。

したがって、遊休地の活用を検討するなら早い方がよいといえます。数ある活用方法のなかからどれが適切か分からないなら、税理士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談しましょう。

遊休地は固定資産税や都市計画税などの税金がかかるので、放置するのはもったいないことです。

土地の活用方法は施設経営と等価交換、土地信託、土地売却の4つに分かれます。マンションやトランクルーム、資材置き場、福祉施設など施設形態も豊富で、土地の種類や立地によって適切なスタイルが異なります。

将来的に土地価格の下落が見込まれるので、遊休地の活用を考えるなら早めに行うのが重要です。