アパート経営の失敗例10選と対策方法を解説

アパート経営は成功すれば大きなリターンが得られます。安定した家賃収入、節税対策が主なメリットですが、リスクを知らずアパート経営を始めようとしているのであれば、失敗する可能性が高いです。

アパート経営は一定の収益が見込まれるため、不動産投資ともいわれますが、株式投資や保険などほかの投資と違うのは、あくまでアパートを運営・管理しなければならない点です。

長期的にリターンを得るために、知っておきたい失敗例と、成功させる秘訣を紹介しましょう。

アパート経営の具体的な失敗例と、対策方法を紹介します。これらを知っておけば、失敗する可能性はかなり下がるでしょう。

アパート経営を始めるためには、まず土地とアパートを手に入れなければなりません。方法は2つあり、土地とアパートを同時に購入するか、あらかじめ手にしていた土地にアパートを建てるかです。

親の代から譲り受けたなど、特殊な状況でない限り、土地とアパートを用意するためには資金が必要です。ベストなのは、手元にあるお金でどちらも用意できることですが、それができる方は極少数でしょう。

アパート融資などを利用して、金融機関から購入資金を借り、アパートを建築するのが一般的な方法です。しかし、そのために毎月高額の借入金をしなければならない状況であれば、アパート経営は考えた方がよいでしょう。

対策方法
シンプルな対策は、自己資金をある程度持っている状態から、アパート建築を始めることです。また、何にお金が必要なのか、それぞれにいくらかかるのかを想定して、計画をたてることが重要です。

マンション経営には建築費用以外に、固定資産税、建物の保険料、管理費、修繕費、リフォーム費用などがかかります。突然トラブルが起き、なんらかの費用が必要になるときも考えられます。当然ですが、ローンの返済も見込まなくてはなりません。

高額の借入をせずに自分の軍資金も用意したうえで、適度にローンを組んだ状態では、空室がそれなりにあったとしても、実はあまりダメージにはなりません。固定費である固定資産税、管理費、保険料というのは、そこまで高額なものではないためです。

しかし、無理な借入をしているのであれば話は別です。アパートが満室になる前提で、借入金額決定をするのはやめましょう。経営環境が少し悪くなっていっただけで、対応できなくなる可能性があります。

アパートはとりあえず建てておけば誰か住む、というほど甘くありません。土地がアパート経営に適していないと空室ばかりになり、最悪の場合、経営が立ち行かなくなるおそれもあります。

不人気の立地条件として、駅から遠い、治安が悪い、日当たりが悪い、周辺に商業施設がなくて買い物に不便、などが挙げられます。

また、とくに注意した方がよいのが、相続した土地でアパートを建てる場合です。もちろんその土地が、人々が住みたがる立地であればよいでしょう。

しかし、とりあえず土地があるからアパートを建てる、というのは、本当にその土地でアパートの経営がやっていけるのか、きちんと検討しなくてはなりません。

なかには、需要が低いかもしれないとなんとなく分かっていながらも、建てればなんとかなるだろう、と突っ切ってアパートを建ててしまう方もいます。

対策方法
まずは自分で、この土地が本当にアパート建築に適しているのか、真剣に考えることですが、自分ひとりで答えを出すのは不安ではないでしょうか。その場合、土地のプロである土地活用会社や不動産会社に相談して、判断するのが堅実です。

また、建築して最初のころは周辺環境がよくても、周辺施設がなくなった、逆に新たに建ったことで、日当たりや治安が悪化したり、近くで災害が起こったりなど、周りが変わってしまうこともあります。

先々のことまで分からないのでは、と思われるかもしれませんが、現在の環境から将来的にどのように変化していくのか、土地活用会社や不動産会社は予想できることもあります。今後の環境も含めて、相談するとよいでしょう。

相続した土地でアパート経営する場合は、あくまで相続した土地を活用したいのか、アパート経営をしたいのかを自分自身に問いかけましょう。

もし相続した土地が、アパートの経営には向いていなかったとして、それでもアパート経営がしたいのであれば、相続した土地を売って資金に変えてしまうのも手です。得た資金で、よりアパート経営に向いている土地の購入を検討しましょう。

投資金額に対して、年間収益の割合を利回りといいます。利回りの高い物件が、アパート経営においてはよい物件です。しかし、高利回りと説明された物件を購入したものの、実際は思うように入居者が増えずに、経営が苦しくなるケースがあります。

とくに、高利回りの新築物件は注意しましょう。いっけん新築物件は、立地関係なく住む方がいそうなので、高利回りならよいのではと思われるかもしれませんが、日本では新築物件が人気だからこそ警戒すべきです。

新築物件は、必ず古くなります。新築というステイタスが失われても、入居者が居続けなければ、初期の高利回りだけでは意味がありません。たとえ古くなってもその物件の魅力が保たれるのか、調べておく必要があります。

対策方法
利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。表面利回りは、物件の購入価格に対して、満室時の年間家賃収入の割合です。実質利回りは、物件を購入する際にかかる費用に対して、年間の家賃収入から諸経費を引いた利益額の割合です。

表面利回りで計算するには常に満室でなければいけないため、実質利回りの方が実際に得られる利回りに近いといえます。利回りについて説明を受けるときは、実質利回りを聞くようにしましょう。

大切なのは利回りが高いかどうかではなく、継続的に部屋が埋められるかどうかです。どんなに利回りがよくても、現実で部屋が埋まらなければ意味がありません。

表面利回りも実質利回りも事前に出された数字はあくまで予想であり、基本的には満室を想定された数字であることが多いです。

不動産管理会社が、アパートのオーナーから物件を借り上げ、入居者から家賃を回収する管理形態をサブリースといいます。不動産管理会社は、物件や入居者の管理を行うかわりに、家賃の何パーセントかを管理手数料として受け取ります。

サブリース自体は悪いことではありません。入居者募集やメンテナンスなど、アパートにともなうすべての業務を経営の素人がやるには、限界があるからです。しかし、サブリースのデメリットを理解して利用しなければ、トラブルに巻き込まれることもあります。

サブリースは、管理手数料を不動産管理会社に支払わなければなりません。そのため収益率が低くなったり、契約の途中見直しによって最初に提示された受け取り額と異なったり、入居率が低いと解約される場合もあります。

また、不動産管理会社も利益を上げるため、人員を削減してずさんな管理になっている場合があります。アパートの管理がきちんとなされているか、確認しておく必要があるでしょう。

入居者の受け入れ時は、不動産管理会社としてはひとりでも多く入居してもらい、収益率を上げたいので、オーナーにとっては快くない住民が入居してしまう可能性もあります。

対策方法
サブリースには、大きく分けて家賃保証型(賃料固定型)と、実績賃料連動型(パススルー型)の2種類があります。

家賃保証型は、不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げて、一定額の賃料をオーナーに支払うものです。実績賃料連動型は、不動産会社が入居者より得た賃料に応じて、オーナーが受け取れる収入が変わる仕組みです。

気をつけなければならないのは、家賃保証型です。家賃保証型という名前だけ聞いて、家賃が保証されるのだと、誤解するオーナーが一定数いるのです。

空室が増えていくと、賃料減額の通達がなされることが多く、契約も途中変更がなされて収入が減ってしまいます。サブリースをしていれば家賃が保証される、という感覚で利用するのはやめましょう。

施工会社や管理会社の選択は、アパートの運命を左右するといえます。悪徳な施工会社に建築を依頼すると、防音が不十分である、雨漏りが発生する、建築してから何年経っても変なにおいがするなど、アパート自体に問題を抱えてしまうおそれがあります。

アパート自体に問題があると、入居者がいなくなり、最悪の場合、経営が立ち行かなくなる可能性が高いです。

管理会社は、アパートの実質的な運営を行います。物件の管理、家賃集金、入居者募集や審査など、経営の重要な役割を担うため、ぞんざいな会社では、アパート経営がきちんと成り立たなくなってしまうでしょう。

対策方法
よい施工会社に頼むには、建築費の高い会社でなければいけないわけではありません。基本的には大手ハウスメーカーであれば、失敗する可能性は低いでしょう。いくつかの会社で見積もりを出して、話を聞いて決めるのもよいですね。

よい管理会社のポイントとしては、迅速な対応、しっかりとした入居審査、効果的な入居者募集が挙げられます。

アパート内でトラブルが起きたり、住民からクレームがきたりした際に、対応が遅い管理会社には注意しましょう。アパート内の状態が悪化してしまい、気がついたときには取返しのつかないことになっている場合もあります。

トラブルを防ぐために、入居審査の時点で年収や保証人などの情報を元に、厳しい審査が行われているかも大事です。管理料欲しさに入居者審査が不十分な会社だと、トラブルメーカーが入居してしまい、大きな問題に発展するおそれもあります。

また、管理会社を変えた瞬間、急に入居者が増えるケースがあります。契約前に、管理会社が抱えている他物件の入居率や、入居者募集キャンペーンが行なわれているかを確認しましょう。積極的に入居者を増やそうという姿勢があれば、よい管理会社といえます。

入居者トラブルもアパート経営の難しい点です。家賃滞納、夜逃げ、ペット禁止なのにペットを飼う、騒音、禁止されているのにベランダでの喫煙など、数えだしたらきりがありません。

さらに悲惨な事例だと、反社会的勢力の事務所としての利用、ゴミ屋敷化、契約にない人物が住んでいたと思ったら不法滞在者だった、隣人から嫌がらせを受けて問題のなかった入居者が退去、入居者同士が揉めて火を放ったなど、身の毛がよだつ事例もあります。

対策方法
1番の対策は、トラブルになりそうな人物を入居させないことです。どんなトラブルメーカーであっても入居させてしまったら、オーナー側から賃貸借契約を解除するのは、今の日本ではかなり難しいのが実情です。

そのため、最初の入居時はオーナーや管理会社が入居できるか否か許可を出す立場になっており、オーナー側が守られる制度になっています。

管理の不届きもアパート経営失敗の一因となりえます。清掃がきちんとなされていない、問い合わせへの返答が遅いなど、入居者が不満をためると退去に繋がりかねません。なかでも住民同士のトラブルは、対応が遅れると事態がややこしくなりがちです。

隣人トラブルについて管理会社に問い合わせたが、何も対策してもらえなかったために、優良な入居者が退去していってしまうケースもあります。それが続けば、問題のある入居者ばかりがアパートに残ってしまいかねないでしょう。

対策方法
管理がしっかりしている管理会社と契約することが1番ですが、その見極め方のひとつとして、1件のアパートに何人の担当者が関わっているかです。

アパートを管理するというのは、契約業務、清掃、催促、入居者募集など、やることがたくさんあります。管理会社によっては、人件費を割くためひとりの担当者にすべて任せている場合がありますが、業務量過多により管理が行き届いていない可能性が高いです。

管理会社が管理している物件のエントランスホールが汚かったり、電話しても繋がらなかったり、返信もない場合は、管理に必要な人員が割かれていないとみていいでしょう。

小さな問題が見過ごされ、将来的に大きなトラブルに発展する前に、管理会社の見直しをおすすめします。

安定してアパート経営するために、空室対策は欠かせません。現在の日本では少子高齢化が進んでおり、人口が減ってきているというのは、理解されている方も多いでしょう。

数字にすると総人口は11年連続で減っています。2022年8月1日時点で総人口は前年同月比で551,000人減少しており、さらに15歳から64歳人口は前年同月比で352,000人も減少しています。

働き盛りの世代、アパートを借りてくれる世代の人口がどんどん減ってきているため、立地がよいだけで選ばれる時代は、終わりつつあります。何もしなくても入居者が来るだろうという考えは、今はもう通用しません。

古い物件の場合、綺麗にリノベーションすれば、入居者が増えると思われるかもしれませんが、それだけで入居者が来ることはまずない、といってもよいでしょう。借り手市場の現代では、リノベーションのみでは賃貸経営は続けられません。

対策方法
十分な貯蓄がない限り、まずは投資をともなわない空き室対策をするのもよいでしょう。家賃のクレジットカード支払い可、外国人の入居可、敷金・礼金無料、更新料の値下げなど、入居へのハードルを下げることです。

少子高齢化やペットブームに合わせて、ペット可や高齢者の入居ありにするのも時代のニーズに応えているといえます。

慎重に検討したいのは、家賃の引き下げです。家賃を下げると収入が下がるので、手軽に踏み切れない部分ではあります。しかし、長期間空室のままにしておくのであれば、たとえ家賃が低くても入居者がいた方がよいのも事実です。

コツとしては、アパート周辺の家賃相場を理解しておくことです。周りの金額が分かっていると、引き下げすぎは防げます。

どうしても家賃の引き下げに踏み切れない場合は、入居時の数か月間の家賃を無料にするフリーレントというサービスを導入するというのも手です。初期費用の減額だけであれば、最初の収入減だけで抑えられ、後々は変わらない収入が得られます。

物件は建てたら終わりではありません。必ず経年劣化するので、メンテナンスをし続けなければなりません。老朽化や劣化を放置したために、入居者が集まりにくくなってしまい、家賃を下げざるを得なくなるパターンがあります。

日本は新築を好む傾向が強いので、アパート経営は、経年リスクによる損失がどうしても多くなってしまうビジネスです。

最悪なのは、老朽化のせいで空室率が上がったのでいざ修繕しようとしたけれど、キャッシュフローが悪化していたので、修繕費用が出せないという状態まで放置することです。

対策方法
まずはささいな劣化やほころびを、そのつど修繕することです。老朽化が進んでから一気に直すのと、数年おきにメンテナンスを続けているのとでは、結果的に前者の方が高額になる場合があります。

またメンテナンスで老朽化を食い止めていても、一般的にアパートは10年から15年おきに大規模修繕をおこないます。何もせずに綺麗な状態を保つのは、絶対に無理なのです。

上記でも説明したとおり、アパート経営において修繕は必須です。資金の計画を立てる際には、修繕費も見込んで検討する必要があります。

具体的な修繕は給排水設備工事、外壁工事、給水ポンプ交換、屋根やベランダの防水工事、給湯器交換、クッションフロア張替えなど想像以上に修繕箇所はあります。

リフォームローンという修繕用のローンもありますが、アパートのローンも残っているところに、追加でローンを契約するのはおすすめできません。金利が増えていく一方です。

対策方法
とくに中古アパートを購入して運用する場合は、必ず大規模修繕の想定をしなければなりません。いっけん綺麗でも、見えない部分に問題を抱えている場合があります。まずは修繕履歴を確認して、住宅診断も利用するとさらに安心です。

修繕費は、家賃収入から毎月数パーセントを積み立てておくのがおすすめです。しかし修繕のための積み立ては、実際に費用を払ったときに経費に計上されることは覚えておきましょう。

また、修繕して価値を高められた場合は、資本的支出として減価償却が必要です。減価償却も含めて修繕計画が立てられると、なおよいでしょう。

修繕費用は気になるかもしれませんが、修繕を怠るとアパートの価値は下がっていく一方なので、きちんと修繕にお金はかけるべきです。しかし修繕費用は業者によっても違うので、少しでも抑えたいのであれば、複数の会社で見積もりをお願いしましょう。

アパート経営での失敗について、理解していただけたでしょうか。では次に、成功させるためのポイントを紹介していきましょう。

物件を建てるのか購入するのか、いずれにしても、物件についてしっかり調べて検討するプロセスに時間を割きましょう。物件の立地は、先々の経営を支える根幹です。

気をつけるのは、あくまで自分で調べることです。不動産会社が教えてくれることも参考にしてよいですが、彼らもあくまで商売なので、いうことをそのまま鵜呑みにするのは危険です。

余裕があれば、アパート経営に関する法律の知識も学んでおくと、不動産会社など周りに判断を仰ぐばかりではなく、自分の判断で経営が進められます。
 

アパート経営は長期的な事業です。物件は建てたら、後は金のなる木というわけにはいきません。建ててからが本番であり、何十年と先を見据えて計画を立てなければ、長期的な運営は厳しいでしょう。

放っておけば誰かしら入居するだろうと思っているのであれば、アパート経営は向いてないかもしれません。アパート経営には無理のない計画と、運営を続けていく工夫が重要です。

ローンを組むときに少しでも金利の低い借入先を探す、すべてをローンで支払わず何割か手持ちの現金で払って少しでも借入額を減らす、不具合はこまめに修繕して修繕費を抑える、などが挙げられます。

アパート経営に潜むリスクを洗い出して、理解しておくことが重要です。空室はもちろんのこと、家賃滞納、家賃下落、老朽化、金利上昇など、さまざまなリスクがついてくるのは事実です。

日本だと、災害によるリスクも考えておかなくてはなりません。リスクを洗い出していくと、思っていたより多くて心配になるかもしれませんが、リスクを事前に知って想定しておけば対応ができるはずです。

問題はリスクを想定せず、いざ事が起こったときに、資金も対策もない状態であることです。あらかじめ対策しておけば、過剰に恐れることはありません。

不動産会社は1件でも契約を取りたいので、あの手この手で契約させようとうまい話をしてくるかもしれません。とくに上記で紹介したサブリースは、不動産管理会社と契約内容によって、将来得られる家賃収入が大きく異なってくる可能性があります。

サブリースは数年ごとに契約賃料の見直しが行なわれることが多いです。賃料がどんどん改定され、想定していた家賃収入を得られない状況は避けるべきです。

この賃料改定がどのように行なわれるかは、最初の契約書に書かれています。知らなかったでは通用しませんので、契約書を確認し理解を深めておくことで、サブリースの失敗は防げます。

どんな分野でもそうですが、楽に稼げるうまい話はありません。アパート経営も同じで、常にリスクがともなう事業ですが、うまくいけばハイリターンが得られます。そのためには日々の努力が必要です。

アパート経営の成功話より、失敗談を多く読むことをおすすめします。先人たちの多くの失敗談を知ることで、あらゆるリスクに備えられるでしょう。

プロや周りのアドバイスに耳を傾けることも大事ですが、大切なのは、なぜアパート経営をしたいのかはっきりさせること、そして知識を身につけて主体的に動くことです。アパート経営は、不動産会社や管理会社に任せっぱなしにせず、自発的に関わっていきましょう。