2020年11月13日公開
2020年11月13日更新
駐車場経営の始め方を徹底解説!成功のコツ/費用/メリットなどの基礎知識も
初心者に向いている土地活用の中に、駐車場経営があります。賃貸住宅経営に比べ初期費用も安く済むことから、人気のある土地活用方法です。この記事では、駐車場経営の始め方から成功のコツや費用の目安まで徹底解説していきます。駐車場経営の始め方を知りたい方に必見です。
目次
駐車場経営を始めるための基礎知識
駐車場経営は、土地活用の中でも比較的リスクが少ない不動産経営のため、近年人気が高まっています。駐車場経営を始める前に、まずは基礎知識を確認しておきましょう。
駐車場経営とは
駐車場経営は、土地活用の中でも比較的リスクの少ない不動産経営です。賃貸住宅経営に比べ収益は少ないですが、その分、初期費用や手間も少ないため「ローリスクローリターン」の土地活用として人気があります。
駐車場経営は、主に2種類の駐車場タイプと3種類の経営方法があります。
■駐車場タイプ
- 月極駐車場
- コインパーキング
■経営方法
- 一括借上
- 管理委託
- 自己経営
詳細は後ほどお伝えしますが、立地や土地の広さ、経営方針によって適しているタイプや方法は変わってくるので、見極めが大切です。
駐車場経営のメリット
初心者でも始めやすい駐車場経営ですが、どんなメリットがあるのでしょう。他の土地活用と比較してメリットをご紹介していきます。
初期費用が安い
メリット1つ目は、初期費用が安いことです。賃貸住宅経営の場合、新しく物件を建てるのに数千万円の費用が必要になります。現金で支払える方もいますが、多くの場合はローンを組み、支払いと経営を同時に行っています。
一方駐車場経営の場合、土地を保有している方であれば、初期費用は0円から可能です。土地を整備し機械を設置した場合でも100~300万円程度の場合が多く、賃貸住宅経営に比べ、初期費用はとても少なくすみます。
初期費用が少ないということは、それだけ利益率も上がるということです。土地をこれから購入する予定の場合も、住宅が建てられないような土地を購入すれば、莫大な費用はかからずにすみます。これは大きなメリットの1つです。
狭い土地、変形地でも経営可能
メリット2つ目は、住宅が建てられないような土地でも駐車場経営なら可能なことです。狭い土地や変わった形の土地は住宅には不向きですが、駐車場経営なら問題ありません。極端に言えば、車1台分を駐車できるスペース(約4坪)があれば、駐車場経営は可能なのです。
また、変形地でも駐車場経営は可能です。住宅にした場合はうまく敷地面積を活かせないような形の土地でも、車の出し入れが可能なら駐車場経営は問題ありません。このような住宅には不向きな土地は、安い値段で売りに出されている場合もあるので、土地なしからでも駐車場経営のチャンスはあるのです。
転用しやすい
メリット3つ目は、土地を転用しやすいことです。駐車場経営は土地にあまり手を加えないため、他の土地活用に転用しやすいのです。駐車場経営があまりうまくいかなかった場合には他の土地活用を検討する必要がありますが、その場合、住宅が建っていると建物の解体費、撤去費用などがかかります。
その点、駐車場経営は大幅な撤去作業が少ないため、すぐに他の土地活用をすることが可能なのです。
駐車場経営のデメリット
メリットがある反面デメリットも存在します。両方を理解することで、失敗しない駐車場経営を目指しましょう。
税制面の優遇がない
デメリット1つ目は、税制面の優遇がないことです。駐車場経営をするということは土地の持ち主になることなので、土地に対する税金「固定資産税」が発生します。住宅の場合は優遇措置があるのですが、更地として扱われる駐車場経営には優遇措置がありません。
そのため同じ敷地面積の場合、賃貸住宅経営に比べ駐車場経営の方が固定資産税や都市計画税は高くなります。
他の土地活用に比べ利回りが低い
デメリット2つ目は、利回りの低さです。土地活用としていちばん利回りが高いのは、賃貸住宅経営です。「相続した土地を放置しておくのはもったいない」という気持ちで始めるには駐車場経営は適していますが、「より多くの収益を得たい」という気持ちの方には、駐車場経営は物足りないと感じる可能性もあるでしょう。
駐車場経営は、「他の土地活用に比べリスクも低いが収益も低い」ということを理解しておくことが必要です。
駐車場経営の始め方を6つの手順で紹介
ここでは、駐車場経営の始め方を6つの手順でご紹介していきます。始めるまでの期間は、コインパーキングと月極駐車場で変わってきますが、準備を始めてから1週間~1ヶ月弱で経営を開始している方が多いです。
- 駐車場経営の種類・管理タイプを決める
- 予定地の調査を行う
- 事業計画を策定する
- 機材の購入・委託契約の締結を行う
- 工事を行う
- 駐車場経営を始める
①駐車場経営の種類・管理タイプを決める
まずは、駐車場の種類と管理タイプを決めるところから始めます。駐車場の種類は主に2種類です。
月極駐車場 |
|
コインパーキング |
|
上記の2つを決めるポイントには、なによりも立地です。駐車場予定の土地がどちらに適しているか、しっかり見極めが重要です。
次に、管理タイプ(経営方法)です。経営方法は主に下記の3タイプです。
一括借上 | 管理委託 | 個人経営 | |
初期費用負担 | 管理会社 | 自分(管理会社の場合も) | 自分 |
管理 | 管理会社 | 管理会社 | 自分 |
収益 | 土地の賃貸料 | 駐車場収入-管理費 | 駐車場収入 |
自己経営は全て自分の収入になりますが、駐車場経営は想像以上に管理業務に手間がかかります。24時間体制でトラブル対応もしなくてはなりません。そのため、管理業務は管理会社に任せる方が多いのが現状です。一括借上げは初期費用も少なくすむ上、土地の賃貸料として毎月一定の収入を得ることができるので、副業の方には最適な管理方法です。
②予定地の調査を行う
次に、駐車場予定地の調査を行います。管理会社に問い合わせをしている場合は管理会社が行ってくれますが、自分自身でもしっかり調査を行うことをおすすめします。時間と日にちを変えて何回か現地に出向くと、いろいろなことがわかります。
時間帯による駐車場の需要や、同じエリアにある駐車場の料金などを把握し、予定地で駐車場経営が可能かどうか判断する必要があります。これから土地を購入する予定の方は、特に現地調査は重要になってきます。
③事業計画を策定する
次に、事業計画を策定します。駐車場経営の事業計画で必要なのは、主に下記の項目です。
- 事業内容
- 予定地の調査結果
- 収益予測
- 収支計画書
2つ目の予定地の調査結果には、駐車場の需要、ライバル駐車場の料金や稼働率などを記しましょう。
3つ目の収益予測には、初期費用、収入、利益、利回りなどを予測し記します。1つ注意が必要なのは、現実的な予測をすることです。駐車場経営は100%稼働の状態のことはほぼありません。コインパーキングの場合は好立地でも50~70%で計算をしましょう。
4つ目の収支計画書には、収益予測で計算した数値を元に、経営開始からどれぐらいで初期費用を払い終えることができるのかなどを記します。その際に、実質利回りをだすことも重要です。実質利回りとは、投資した金額に対して収益になる割合をパーセンテージで表した数字のことです。
経営を開始した年は利回りが低くても、何年後にどれぐらいの利回りが見込めるかを予測するのはとても大事なことです。経営を開始した後は、この収支計画書を元に経営内容の見直しを行っていきます。
これらの内容を自分で作成することに自信のない方は、管理会社に相談をするといいでしょう。複数の管理会社からの事業計画を比較することで、自分の考えに合った管理会社が見つけやすくなるというメリットもあります。
④機材の購入・委託契約の締結を行う
次に行うのは、機材の購入と管理会社との契約の締結です。管理会社は今後の駐車場経営でパートナーになる存在なので、慎重に選ばなければなりません。
管理会社のサービス内容や規模はもちろんですが、担当者との相性も重要な項目になります。また、契約の際には自分でしっかり内容を把握しましょう。契約書に買いてある内容を読まずに契約をしたため、後からトラブルになることが意外とあるのです。
特に、契約の解除や賃料の変更など、自分に不利になるような内容が提示されていないかしっかり確認してください。そして、疑問や不安な点はこのときに解決することが必要です。
契約の締結が終わったら、いよいよ機材の購入を行います。自己経営の場合は全て自分で買い付けを行いますが、管理委託や一括借上の場合は、契約の内容によりどちらが費用を負担するかは変わってくるので、しっかり確認をしながら進めましょう。
⑤工事を行う
機材を購入したら、工事が開始します。一般的な駐車場経営では、土地をアスファルト塗装するところから始めます。その後、必要に応じて、ライン引きや車止め、看板や精算機の設置を行います。工事期間は1週間~2週間で終わることが多いです。
この間はただ待っているだけでなく、宣伝活動を行いましょう。チラシを配布したり、インターネットへの掲載がおすすめです。新しい駐車場がオープンすることを、できるだけ多くの人に知ってもらえるようにしましょう。
⑥駐車場経営を始める
全ての準備が整ったら、いよいよ駐車場経営の始まりです。最初は思うようにいかないことも多いとは思いますが、焦らずに経営をしていってください。自己経営の方は、問い合わせにはいつでも対応できるように体制を整えることが必要です。
月極駐車場経営の始め方
駐車場の種類は主に2種類ありますが、そのうちの1つである月極駐車場の始め方を確認していきましょう。
月極駐車場経営の概要
月極駐車場とは、賃貸住宅と同じように月ごとで賃貸契約をむすぶ駐車場のことです。住宅地や飲食店、会社の近くに多く存在します。契約台数が増えれば安定した収入を得ることができますが、契約がないと収入もゼロになってしまうため、いかに契約率を上げるかが成功のポイントになってきます。
月極駐車場経営のメリット・デメリット
月極駐車場のメリット・デメリットを確認していきましょう。メリットは下記の点です。
- 初期費用が安い
- 一度契約すると、比較的長期間利用してもらえる
月極駐車場は、精算機などの設備が必要ない分、初期費用を抑えることができます。また、会社や店舗、家の駐車場が足りない人などが利用するため、一度契約すると長期間に渡って利用してもらえる可能性が高いです。
反対にデメリットはどんなことがあるのでしょうか。
- 空きが多いと満足する収入が得られない
- 違法駐車やゴミ捨てなどをされやすい
月極駐車場のいちばんのリスクは空き対策です。契約が入ると収入は安定しますが、契約がなくなると途端に収入は激減します。また、精算機や照明などがないため、違法駐車などのトラブルも起きやすい傾向があります。
月極駐車場経営の初期費用・維持費・収入例
月極駐車場の特徴を理解したところで、初期費用や維持費、収入例をご紹介していきます。
月極駐車場の初期費用
月極駐車場の初期費用は、土地をどこまで整備したいかにより変わってきます。塗装費用の目安は下記の通りです。
- 掘削費→塗装1㎡につき300円
- 残土処分費→塗装1㎡につき800円
- 採石実費→塗装1㎡につき300円
- アスファルト→塗装1㎡につき3,000円
その他には、ライン引きや車止めを設置する場合が多いです。
- ライン引き→1台につき5,000円
- 車止め→1台につき6,000円
例えば、100㎡の土地に駐車台数6台の月極駐車場を設置する場合の初期費用はこちらです。(アスファルト塗装まで行う場合)
土地整備費 | 4,400円×100㎡ | 440,000円 |
ライン引き | 5,000円×6台 | 30,000円 |
車止め | 6,000円×6台 | 36,000円 |
合計 | 506,000円 |
月極駐車場の場合、土地整備費の割合が大きいので、初期費用を抑えたい方は最低限の塗装にするといいでしょう。
また、管理タイプによっても初期費用は変わります。一括借上げの場合は管理会社が駐車場の設置を行ってくれる場合が多いので初期費用がかからないケースも多いです。ただし、塗装費用だけはオーナー負担の会社もあるので、負担割合は契約時に確認することを忘れないようにしてください。
月極駐車場の維持費
維持費(ランニングコスト)には、固定資産税、都市計画税などが含まれます。管理会社と契約をむすぶ場合は管理費がかかりますが、月極駐車場の場合は不動産会社と契約をしている方も多いです。管理費用の相場は、一括借上の場合は満車時の駐車場収入の5~10%、管理委託の場合は15~20%程度です。
固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3%」で計算され、年に一度支払う義務があります。
月極駐車場の収入例
月極駐車場の月額相場は、東京や大阪などの大都市で3万円、東京近県や福岡などの中規模都市で1~2万円、その他の地方都市で0.5~1万円ほどです。
「駐車台数6台中5台契約、月額1.5万円の月極駐車場」の場合の1ヶ月の収入は、1.5万円×5台=7.5万円の収入になります。管理会社と契約をしている場合は、ここから管理費を差し引いた金額が1ヶ月の収入になります。このように収入の上限が決まっているため、月極駐車場の場合は収益予測がしやすいのが特徴です。
駐車場経営コインパーキングの始め方
駐車場経営のもう1つのタイプがコインパーキングです。ここでは、コインパーキングの始め方をご紹介していきます。駐車場経営の成功のコツは、特徴をよく理解することです。月極駐車場とコインパーキングの違いを理解し、自分に合ったタイプを選んでください。
駐車場経営コインパーキングの概要
コインパーキングとは、いわゆる時間貸しの駐車場です。駅前や商業施設の近くに多く、空きがあれば誰でも利用できる便利さが人気です。コインパーキング経営成功のコツは稼働率を上げることです。そのためには、立地と料金設定が重要なポイントになってきます。
駐車場経営コインパーキングのメリット・デメリット
コインパーキングのメリット・デメリットを確認していきましょう。メリットはこちらです。
- 稼働率が上がれば収益も上がる(管理委託・自己経営)
- 違法駐車が少ない
コインパーキングは稼働率によって収入が左右されます。稼働率が上がれば、収入も増えるのでやりがいを感じられるでしょう。逆に、稼働率が上がらないと、月極駐車場より低い収入になってしまう場合もあります。
また、コインパーキングは入庫ゲートやロック板などの設備が設置されているので、違法駐車などはほぼありません。
反対にデメリットはどんなところにあるのでしょうか。
- 初期費用が月極駐車場より高い(管理委託・自己経営)
- 稼働率が高くても収入が変わらない(一括借上)
土地の整備のみで開始できる月極駐車場と違い、コインパーキングには機械の設置が必要になります。入庫ゲートやロック板、精算機や看板などを設置しないとならないため、初期費用が多少高くなります。
また、一括借上の場合は、毎月一定額の賃料を管理会社から受け取るため、稼働率が高くなっても収入は変わりません。このように、管理タイプにより、メリット・デメリットも変わってきます。
駐車場経営コインパーキングの初期費用・維持費・収入例
次にコインパーキングを経営する際にかかる初期費用や維持費、収入例を確認し、経営をイメージしてみましょう。
コインパーキングの初期費用
コインパーキングの初期費用は、管理タイプにより変わってきます。下記の費用は、管理委託もしくは自己経営の場合に必要な項目になります。
「100㎡の土地に駐車台数6台のコインパーキングを設置する場合の初期費用」
塗装費全般 | 4,400円×100㎡ | 440,000円 |
ライン引き | 5,000円×6台 | 30,000円 |
車止め | 6,000円×6台 | 36,000円 |
ロック板 | 100,000×6台 | 600,000円 |
精算機 | 500,000円 | |
看板 | 100,000円 | |
照明 | 200,000円 | |
合計 | 1,906,000円 |
この他にも防犯カメラなどを設置するコインパーキングも多いです。一括借上の場合は、土地の整備費用以外は管理会社が負担してくれることが多いので、初期費用を抑えたい方は、一括借上をおすすめします。
コインパーキングの維持費
維持費(ランニングコスト)は、月極駐車場とあまり差がありません。固定資産税、都市計画税などが含まれます。1つ違う点は管理費用です。コインパーキング経営の場合、多くの方が管理会社と契約をむすんでいますので、管理費用が維持費に含まれます。
管理費用の相場は、一括借上の場合は満車時の駐車場収入の5~10%、管理委託の場合は15~20%程度です。この相場が実際に見積りをしないと難しい点ではあるのですが、「月極駐車場にした場合の満車時の駐車場収入」から5~10%、もしくは15~20%と考えてください。
例えば、東京近郊の中規模都市の平均で「月極駐車場料金15,000円、コインパーキング1時間600円」で駐車台数6台の場合の管理費用は下記のような金額になります。
- 一括借上→13,500円(15,000円×6台×15%)
- 管理委託→4,500円(15,000円×6台×5%)
固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3%」で計算され、年に一度支払う義務があります。
コインパーキングの収入例
コインパーキングの料金相場は、東京や大阪などの大都市で1時間700~800円、東京近県や福岡などの中規模都市で500~700円、その他の地方都市で300~500円ほどです。また、一括管理の場合、管理会社から支払われる賃料の相場は、月極駐車場料金相場の1.7倍ほどになっています。
上記を参考にし、下記の条件で収入例を見ていきましょう。
「中規模都市(このエリアの月極駐車場料金相場15,000円)、駐車台数6台、1時間600円、稼働時間12時間、稼働率40%の場合」
一括借上 | (15,000×1.7×6台)−(15,000×6台×15%) | 139,500円 |
管理委託 (管理費は月極駐車場料金相場の5%) |
(600円×6台×12時間×40%×30日)−(15,000×6台×5%) | 513,900円 |
個人経営 (管理費は月極駐車場料金相場の15%) |
600円×6台×12時間×40%×30日 | 518,400円 |
ただし、上記はあくまでも一例です。コインパーキングは稼働率によって大きく収入が変化するので、実際に始めてみないと予測がたてづらいのが現状なのです。コインパーキングの収支予測は管理会社に相談することをおすすめします。
なぜなら、たくさんの実例を見てきているからです。また、地域に根付いた管理会社ならば、より駐車場需要にも詳しいため、現実に近い収支予測をたててくれるでしょう。
駐車場経営を始めると発生する税金
駐車場経営を始めると、今までなかった種類の税金を支払う義務が発生します。これらの費用を収支計画に含んでおかないと、収益に大きく誤差が生じてしまいます。そのようなことにならないよう、大まかな金額を把握しておきましょう。
①固定資産税
固定資産税は、土地や建物を所有している人に課せられる税金です。「固定資産税評価額×1.4%」で算出され、年に一度支払う義務が生じます。固定資産税評価額は毎年郵送で届く、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書に記載されています。
課税明細書が見つからない場合は、「土地価格の70%」で計算し、大まかな金額だけでも把握しておくと安心でしょう。尚、住宅用の土地の場合は軽減措置があり、固定資産税評価額の6分の1の価格に1.4%を掛けて計算されますが、駐車場経営の土地の場合は残念ながら軽減措置はありません。そのため、駐車場経営でかかる税金の中で、大きな割合を占めるのが固定資産税ということは覚えておきましょう。
②都市計画税
都市計画税は、都市計画法により定められた市街化区域に土地や建物を所有している人に課せられる税金です。「固定資産税評価額×0.3%」で算出され、年に一度支払い義務が生じます。固定資産税同様、軽減措置はありません。
③償却資産税
償却資産税とは固定資産税の一種で、設備に対して発生する税金のことです。対象となるのは、単体の価格が10万円以上になる整備費用や設備で、駐車場経営では主に「塗装費、精算機、ゲート、ロック板、照明」などが含まれます。
これらの償却資産の合計金額が150万円以上になると、償却資産税が発生します。算出方法は、土地に対する場合と同じで「償却資産評価額×1.4%」です。償却資産評価額は購入金額の合計ではなく、購入金額の約7~8割程度の額と考えてください。
また、償却資産評価額は年が経過するごとに下がっていきます。これは耐用年数による考え方で、耐用年数が0になると、償却資産評価額も0になる仕組みです。
④消費税
消費税は一般的な感覚だと全ての人に課せられそうな気がしますが、駐車場経営はそうではありません。駐車場経営においては、開業してから2年間、または、事業所得が1,000万円未満の場合は課税されないのです。
課税されるのは、開業してから2年経過後に事業所得が1,000万円を超える場合だけと覚えておきましょう。
⑤所得税・住民税・個人事業税
駐車場経営をする場合は、所得額に応じて確定申告をする必要があります。確定申告では、年間の収入から各種控除や必要経費を差し引いた「課税所得」を算出します。その課税所得を元に、控除額を差し引き、一定の税率を掛けて計算されるのが、所得税や住民税です。
個人事業税は課税所得から控除額を差し引き、5%の税率を掛けて計算されるのですが、個人事業税が課せられる人には条件が決まってきます。
- 立体駐車場経営をしている人
- 駐車台数10台以上の駐車場経営をしている人
ただし、上記に該当する場合でも年間の売上が290万円以下の場合は、個人事業税が0円になるので支払う必要はありません。
駐車場経営を成功させるコツ
駐車場経営を始めるからには成功させたいものです。ここでは、駐車場経営を成功させる3大要素をご紹介していきます。
①駐車場経営の種類は周辺環境や立地を見て決める
駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2種類がありますが、まずはどちらにするかの見極めが重要になってきます。持っている土地で駐車場経営を始める場合は、立地、広さ、交通量、全面道路の広さ、周辺施設をリサーチしましょう。
コインパーキングにおすすめの立地はこちらです。
- 駅や商業施設など、人が多い地域の近く
- 交通量が多い、道幅が狭い
- ライバル駐車場があり、満車の場合が多い地域
月極駐車場におすすめの立地はこちらです。
- 郊外の駅の近く
- 駐車場が少ないマンションやアパートの近く
- 人気の飲食店の近く
両方に該当するような土地の場合は、儲けが多いコインパーキングの方がおすすめです。
②信頼できるパートナー会社に管理を依頼する
駐車場経営は想像以上に管理業務に手間がかかります。特にコインパーキングは24時間体制で利用者からの対応をしなければなりません。それらの業務を自分1人で行うのは、時間と労力を必要とするため、多くの方は管理会社と契約をむすびます。
その管理会社選びが重要な要素の1つになってきます。駐車場経営の管理会社は複数あるため、どこを選んだらいいか迷うこともあるでしょう。まずは、気になる会社をいくつかピックアップし、複数の会社に相談をしてみることをおすすめします。
その際に担当者の対応、サービスの内容、実績などをチェックし、自分の経営方針に合う会社を選んでください。時間がある場合は、実際に管理されている駐車場に行ってみると、安全対策ができているか、掃除が行き届いているか、お客様対応は万全か、など、いろいろな項目を自分の目で確かめることができます。
③料金設定が適切であるかこまめにチェックする
料金設定は大事な項目です。もし自分が利用者の場合、1時間400円の駐車場と1時間500円の駐車場が隣合っていたら、どちらを選ぶでしょうか。もちろん前者だと思います。駐車場料金は比較的、短期間で料金変更が行われることも多いです。大事なのは駐車場開始時だけでなく、その後も定期的に周辺の料金をリサーチすることです。
そうかと言って、むやみに料金を下げてしまうと収益が少なくなってしまいます。「これ以上は下げられない」という限界を自分で設定し、その他は時間帯によるサービスなどの付加価値を模索してみましょう。
④よくあるトラブルを事前に把握しておく
実は、駐車場経営にはトラブルはつきものです。よくあるトラブルを事前に把握しておくことで、対応策を練ることができます。よくあるトラブルは主にこちらの内容です。
- 違法駐車によるトラブル
- 料金によるトラブル
- 利用者や近隣住民からのクレーム
- 駐車場内の事故によるトラブル
上記の内容は全て、管理運営に関するトラブルです。管理会社と契約をむすんでいる場合は全て管理会社が対応してくれるため、管理会社がどれだけトラブル対応に強いかが成功のカギになります。管理会社の中には、お客様対応窓口を専門に設けている会社などもあるので、事前にどれだけ対応力があるかをしっかりリサーチしておきましょう。
自己経営の場合は全て自分で解決しなければならないため、トラブル対応マニュアルを作成し、事前に備えておくことが大切です。
また、こちらの記事では、駐車場経営のトラブル対応について詳しく説明していますので、ぜひ参考にしてください。
まとめ
この記事では、駐車場経営の概要についてご紹介してきました。最後に大事なポイントを復習しておきましょう。
- 駐車場経営は他の土地活用に比べると、ローリスクローリターンの土地活用方法
- 駐車場経営は、なによりも立地が重要
- 立地により、駐車場の種類が決まる
- 自分の経営方針によって、管理タイプを決める
- パートナーになる管理会社選びは慎重に
- 毎年の税金が多くなることを忘れずに
まずは、管理会社へ相談をしリサーチを始めてみましょう。今後の駐車場経営が成功することを祈っています。