副業で駐車場経営するには？サラリーマンの確定申告、失敗理由も解説

公務員やサラリーマンとしての本業以外に副業を検討される方が増えています。既に所有している土地があり、土地活用を考えているのであれば、駐車場経営は公務員やサラリーマンの副業にお勧めです。まずは、副業で駐車場経営するうえで必要な基礎知識をご紹介しましょう。
 

駐車場経営は副業に向いている土地活用です。その理由は手間をかけずにできることと、初期投資が少なくても始められることにあります。副業に充てられる時間や資金の額、収益とリスクのバランスを考えて経営の仕方を選びましょう。
 

駐車場経営には大きく分けて月極駐車場とコインパーキング、２つの方法があります。
 

【月極駐車場】
月額を決めて賃貸契約し、駐車スペースを貸す駐車場です。設備も費用項目もシンプルなため、自営で行うことが比較的容易です。

初期投資はコインパーキング駐車場経営より大幅に少なくて済みます。賃料は周辺相場でおおよそ決まりますので、値段による差別化は難しいです。契約期間は中長期になることが多いため、継続的に安定した収入が見込めますが、逆に空きが多いと収益性が下がってしまいますので、それなりの経営努力が必要です。
 

【コインパーキング】
時間貸しの駐車場です。契約期間の単位は１時間ごととは限らず、利用者の目的に合わせて30分単位や20分単位で設定します。

設備が多いため初期投資がかかりますが、一般に月極駐車場経営より収入が多いです。自営の場合、周辺の相場を調査し料金設定を工夫するなどの努力次第によっては大きな収入が見込めます。デメリットは初期投資が高いことです。一括借上方式を使って初期投資をゼロ円で契約すれば初期投資の問題は解決できます。
 

駐車場経営の主な形態には、自己経営、一括借上、管理委託があります。
 

【自己経営】
土地所有者がすべての管理運営を行う方式です。駐車場収入の全てが自分の収入となるのがメリットです。

デメリットとしては、契約の空きが出ない工夫や料金設定などの経営努力が必要なことと、契約の事務やトラブルなどへの対処も必要になり、金銭面以外での負担も大きくなることが挙げられます。
 

【一括借上】
運営会社が土地所有者から土地を一括して借り上げ、駐車場の売上に関係なく、使用料として土地所有者に毎月定額の地代を支払う、いわゆるサブリース方式です。一括借上では土地所有者の初期投資はゼロになります。管理・運営も運営会社が全て行いますので、土地所有者は満車にするための営業努力も、リスク管理やトラブル対応も全て不要です。収入については定額の地代のみになりますが、安定した収入が見込めます。空きがでても収入が減らない一方、利益が多く上がったとしても土地所有者の収入には反映されません。

なお、一括借り上げ方式で契約するには、運営会社の審査に通る必要があります。
 

【管理委託方式】
駐車場経営を行う土地所有者が、契約者の募集など保守管理などの運営部分のみを管理会社に委託する方式です。管理委託料率は通常5%~10%前後です。管理委託料を払うメリットは契約者とのトラブル対応や督促をしなくてよくなることです。

なお、契約者の募集は仲介手数料のみで管理委託料は発生しません。
 

公務員やサラリーマンが副業として駐車場経営を始める場合、副業を禁止する規程に抵触することを心配される方が多いようですが、定められた条件を満たせば、公務員やサラリーマンであっても副業は認められています。

駐車場経営はその条件を満たすことが比較的簡単です。副業が認められる条件と、その場合の収入をみていきます。
 

具体的には以下の条件に当てはまるものになります。
　

• 賃貸住宅の場合は5棟以下
• 共同住宅の場合は部屋数が10室以下
• 土地賃貸の場合は契約件数が10件以下
• 駐車場の場合は台数が10台以下（立体駐車場は除く）

駐車場経営の場合、直接管理運営をすると公務員やサラリーマンとしての本業に差し支えるとみなされるためです。
 

駐車場経営であれば問題なく収まるレベルです。例えば月極駐車場経営で上限の10台を経営する場合、
500÷12ヶ月÷10台＝41,666円

ほとんどの月極駐車場経営で月額41,000円を超える賃料はないため、条件を満たすことができます。コインパーキングでの駐車場経営の場合も、一括借上方式であれば収入は毎月定額になりますので、月の賃料が416,666円以下で契約すれば問題ないということになります。

上限に近い40,000円で6台の月極駐車場を管理委託方式で経営した場合のシミュレーションをみてみましょう。
 

【シミュレーションの条件】
駐車台数：10台
所有する土地面積：150㎡
路線価：4,000万円
 
【上記条件での収入と費用】
 

様々ある土地活用と比較しても、駐車場経営のメリットは、なんといっても少ない資金で始められることにあります。後述しますが資金ゼロでも始めることができ、しかも低リスクであることは、駐車場経営の大きなメリットです。また、
　

• 安定した収入が得られる
• 賃貸経営などに比べて、事前の準備や経営知識がなくても始められる
• 建築不要なため、すぐ運営が始められ短期間で収益化できる

• 狭小地や変形地など、他の方法では活用できない不動産が活かせる
• 借地権が発生せず契約をすぐ終了できるため、建築開始までなど期間を限定した運用ができる
• 入居者とのトラブルや建物の老朽化や災害といった運営上のリスクが少ない

公務員やサラリーマンとしての収入以外に年間20万円以上の収益が出ている場合、確定申告が必要です。土地活用以外にも副業がある場合は、その収益も合わせて判断します。詳しくは『駐車場経営の税金種類と計算シミュレーション！確定申告、固定資産税も解説』をご覧下さい。
 

駐車場の賃貸は不動産賃貸の契約ではないため、駐車場経営に資格は必要ありません。（立体駐車場の場合は規模によって自治体への事前申請が必要になる場合があります。）
 
資格というより向き不向きとして、駐車場経営ができる土地を所有していない人が駐車場経営を始めることは難しいでしょう。土地取得には多額の費用がかかります。駐車場経営だけでそれを返済しつつ収益をあげることは副業とするには手間も収入額も、副業で認められる範囲より大きくなってしまうからです。
 

駐車場経営の副業を会社に知られたくない方もおられるでしょう。やはり会社に申告すべきなのでしょうか。詳しくみていきます。
 

少額の不動産投資を禁止している会社はほとんどありません。公務員やサラリーマンが副業として不動産業を営むことは相続などでよく起こる話なので、従前から公務員や大企業でも問題なく認められており、隠す方が後で面倒になる可能性が高いでしょう。

後からバレて評価に影響が出る心配をするよりも、先手を打って申請すべきかもしれません。なお、副業と見なされる経営規模には基準が設けられていますので、勤務先の副業に関する規程や制度をご確認ください。
 

確定申告すると、給与所得に不動産所得を加えた収入額に対する住民税額が、翌年5～6月頃に自治体から会社へ通知されます。確定申告された不動産所得が通知内容に書かれていますので、源泉徴収している労務担当者にはバレてしまいます。

ただし後述するように回避方法があります。どうしても会社に知られたくない人は、下記の対策を取りましょう。
 

不動産所得に対する住民税を、給与に対する住民税と切り離すことで、源泉徴収されなくなり、結果として会社に通知されなくなる方法があります。「普通徴収」を選択する方法です。

普通徴収を選択すると、家賃収入にかかる住民税を会社経由でなく自分で納税するため、会社に不動産所得に対する住民税額が通知されることはありません。
 

住民税の通知によって不動産投資をしていることが会社に知られることはあっても、不動産で得た所得額が会社に通知されることはありません。マイナンバーを会社に知らせていても、社会保険料や源泉徴収に関わる事でしか情報を取得できないよう、法律で定められています。そのため、不動産所得に対する住民税を普通徴収にしていれば、不動産所得でいくら収入があったのか会社に知られる心配はありません。
 

公務員やサラリーマンなど、給与所得がある人が副業で駐車場経営を行う場合、会社で年末調整をしていたとしても確定申告が必要になります。

ここでは副業として確定申告する場合に限ってみていきます。駐車場経営の確定申告全般については『駐車場経営の確定申告を徹底解説！経費の考え方、税金面のメリットやデメリットも紹介』をご覧下さい。
 

公務員やサラリーマンとしての収入以外に年間20万円以上の収益が出ている場合、確定申告が必要です。土地活用以外にも副業がある場合は、その収益も合わせて20万円以上の収益が出ているかどうかで判断します。
 

ここでは公務員やサラリーマンが副業で駐車場経営をする場合の確定申告についてみていきましょう。
 

青色申告にすることで、経費として申請する以外に控除額を収入から差し引いて課税額を算出することができます。課税対象所得額が低くなるため税金が少なくなるメリットがあります。

前年度から引き続き確定申告をする場合は、申告をする年の3月15日までに青色申告承認申請書を提出しておくことで、税制上の優遇措置がある青色申告ができます。

新しく駐車場経営を始めた場合、青色申告承認申請書の提出期限は、個人事業主の場合、開業から2ヶ月以内となっています。
 

公務員やサラリーマンの副業の条件に当てはまる規模の駐車場経営では、土地を貸しているが駐車場管理に責任を持っていない「不動産所得」と見なされます。この場合、青色申告であれば10万円の控除額となります。
 

公務員やサラリーマンが副業で駐車場経営をする場合は管理運営を委託することが前提だと思われます。その場合、ほとんどの経費は管理委託料に含まれていますので、経費計上できる費用は他には税金になります。
　

• 税金（固定資産税・都市計画税など。設備に対する税についても計上可能）
• 管理委託料

駐車場経営以外に、総合課税される副業があれば、駐車場経営を開始した当初の赤字と合わせて所得税を算出することができます。ただし、青色申告をしている場合に限ります。白色申告では損益通算はできません。
 

通常、確定申告をする際には多くの書類が必要ですが、管理運営を委託している副業での駐車場経営では、書類も少なくてすみます。主な書類は以下のとおりです。
　

• 通帳
• 固定資産税領収書
• 管理費の領収書
• 管理を委託している管理会社との契約内容が分かる契約書などの写し
• 複式簿記による帳簿、貸借対照表、損益計算書
• 不動産用の青色申告決算書

低コスト低リスクといわれる駐車場経営でも、失敗するケースはあります。よくある理由を2つみていきましょう。詳しくは『駐車場経営（コインパーキング）の失敗理由と9つの対処法』をご覧下さい。
 

駐車場経営はすぐに始められますが、競合も多いといえます。

月極駐車場の場合は、周辺相場からかけ離れた料金設定をしても集客できないため、同価格帯に集まらざるを得ない面があります。料金面以外で他の駐車場と差別化することは簡単ではありません。

コインパーキングの場合は、時間単位の設定、単価の設定、夜間料金の設定など、複雑になるため、利益を確保するためにはよくシミュレーションする必要があります。周辺のコインパーキングが値下げをしたからといって安易に今までどおりの料金体系で値下げし、集客に失敗して稼働率が下がると採算割れする恐れもあります。

一括借上方式での契約の場合であっても、契約金額の見直しで一気に賃料が下がってしまう場合もありますので、管理運営を委託している会社とよく連絡を取って経営状態を把握するように努めるのがよいでしょう。
 

立地が良ければ稼働率も高く、料金も高く設定できるため、収入が増えます。逆に、立地が悪ければ稼働率も低くなり、料金も下げざるを得ません。

都市部で競合が多いことによる値崩れや稼働率低下も悩ましいですが、住宅地や市街化調整区域での駐車場経営の場合、初めから契約が埋まらない場合もあるようです。駐車場経営に適した立地であるか、事前に十分調べましょう。
 

公務員やサラリーマンが副業での駐車場経営を成功させるには、実際に経営を始めるまでの下調べと準備、そしてそれを実現する力のある管理会社と組むことが重要なポイントです。
 

コインパーキングと月極駐車場では、適した立地条件が違います。コインパーキングであれば激戦区を避けた繁華街、月極駐車場であれば逆に競合があって駐車場が不足している住宅地･オフィス街を選ぶとよいでしょう。
 

駐車場経営を始める際に「駐車場法」に基づく届出が必要な場合は、500㎡以上の大規模な駐車場の場合になります。副業として行う10台以下の駐車場では届出は不要です。
 

まず、収入については周辺の需要を客層、利用時間、時間帯や曜日など詳細に調べてから料金設定をします。次に費用は、税金やランニングコストなどもれなく計上して資金計画を立てることが重要です。その際には、稼働率を低めに設定し、月極駐車場なら6～7割、コインパーキングなら3～4割での資金計画も立てておきましょう。
 

駐車場経営は低リスクとはいえ、収益をあげることはなかなか難しいものがあります。副業での駐車場経営の場合は管理運営を委託しますが、管理委託先の経営手腕によって経営の成否が分かれるということでもあります。パートナーとなる業者選びは重要です。必ず複数の業者を比較検討し、納得のできる相手と契約を結ぶようにしましょう。

管理会社は料金設定など収益をあげるノウハウを持っているだけではなく、契約の管理更新といった事務作業、場内の清掃やメンテナンス、トラブル発生時の対応、賃料の督促、不正駐車や放置車両などへの対応も任せることができます。もし自分で対応するとなると、夜間や休日を充てることになります。

公務員やサラリーマンが副業で駐車場経営をするなら、経営のノウハウを借りる意味でも、手間をかけないという点でも、管理会社のサポートを得る前提で考えるのが現実的といえます。
 

ここでは駐車場経営を開始するまでの流れをみていきましょう。
 

駐車場や土地活用のサイトから問い合わせをします。不動産会社に直接問い合わせをした場合、駐車場経営に詳しい人が担当になるとは限りませんので、必ず専用サイトから問い合わせるようにした方が無難です。
 

土地の地形、地目、都市計画上の区域といった土地そのものの情報、立地が駐車場経営に向いているのかどうか等、様々な方法で調査をします。
 

駐車場レイアウト、賃料、スケジュールなどをまとめた提案が出されます。この際、複数のプランを検討することで、みるべきポイントを押さえ的確に質問することができるようになるため、必ず並行して他社の提案も受けることをお勧めします。
 

提案内容に合意したら契約を締結します。契約期間、賃料の変更条件、賃料の変更時期、費用負担の範囲、管理委託業務の内容については最低限確認してから契約するようにしましょう。
 

管理会社が工事を行います。土地所有者が工事をする場合は、その範囲と費用についてよく確認しておきましょう。また、工事と並行して広告や募集が開始されます。
 

工事完了まで通常は契約から１ヶ月程度かかります。オープン後は毎月の賃料入金を確認する以外に土地所有者の作業などは発生しません。
 

以上でみてきたように、問題にならない範囲で公務員やサラリーマンが副業を手間なく行うには、駐車場経営は最適といえるでしょう。
　

• 駐車場経営は手間をかけずにでき、初期投資が少なくても始められるため、副業に向いた土地活用である
• 小規模の駐車場経営であれば副業が問題になることはあまり考えられない
• 副業での所得は確定申告する必要がある
• 駐車場経営を会社に知られたくない場合、回避策がある
• 副業での駐車場経営は青色申告がおすすめ
• 副業での駐車場経営の失敗は事前準備と管理会社選びで避けられる