田舎の土地活用を徹底解説！おすすめ10選の比較/特徴/注意点/始める流れ

田舎は一般的に人口が少なく、土地活用しようにも難しいイメージがあります。しかし、田舎でも活用方法次第では、長期的に収益を上げ土地活用ができます。では、田舎ならではの土地活用とはなんでしょうか？

今回は、田舎ならではの土地活用方法やその特長、また注意点や始め方などを解説します。まずは、田舎で土地活用を行うための基礎となる部分です。

田舎で土地活用を行う理由は、固定資産税を払うためです。固定資産税は、所有している限り永遠に課税されます。仮に土地活用をしなければ、毎年税金だけを払う形になり赤字です。しかし、土地活用で少しでも収入があれば、固定資産税に充当ができるのです。

更に、土地活用が成功すれば、税額以上の収入を得る可能性も出てきます。したがって、単に土地を所有しているだけでは勿体ない、少しでも収入を得たいという考えがあるのであれば、土地活用を検討すべきです。では、田舎という立地を活かしてできる、土地活用にはどんなものがあるのでしょうか？

例えば、実家がある田舎の土地や建物を相続します。自身は現在都会に住んでいるため、田舎は遠く帰るのは億劫です。次第に管理が難しくなり、土地や建物を放置してしまうケースは少なくありません。これが、今の日本の空き家問題につながってくるところでもあります。

土地活用の中には、頻繁に管理等を必要としないものや、専門の管理会社に委託できるのもあります。全て自身一人でやるのではなく、周りにあるものを利用していけば、土地活用は遠方に住んでいても不可能ではありません。

土地には必ず固定資産税が掛かり、更に空き地であれば住宅用地の特例もなく、税額も高くなります。したがって、少なくとも固定費分を賄える土地活用を行うべきであるのです。

田舎の土地活用の選択肢は、下記3つがあります。それぞれについて解説していきます。
 

• 土地を貸す
• 土地を売る
• 自営する

ここからは、田舎ならではの土地活用の特徴と注意点を解説します。平坦ではない土地、人口の少なさ、規制の厳しさを克服しないと土地活用はできません。

田舎の土地には、これまで建物等が建てられたことがない土地が多くあります。したがって、土地活用しようとすると、整地や造形など土地の整備に掛かる初期費用が高くなります。見た目平坦に見える土地でも、大きな根っこがある木があったり、土の中に大きな石が埋まってたら、大型重機を使い取り除く必要があります。

また、山あいの傾斜があるような立地であれば、平坦にするために切土や盛土して整地したり、木の伐採や雑草の除去なども必要になります。またその土地にアクセスしやすいように、車が通れるような道を整備する必要も出てきます。

人口が少ない田舎では、賃貸需要が少ないのが注意点です。やみくもに立地選定しアパートを建設しても、経営は成功しません。では、田舎で需要が見込める土地の特徴とは何でしょうか。

賃貸需要が見込める田舎の土地の特徴は、下記４つになります。
 

• 比較的平坦な土地
• 駅に近い立地
• 大型スーパーなどの商業施設の傍
• 小学校の傍

田舎は、人口が少ないので人が集まりにくいです。また、都会から田舎への行き来もしにくいので、必然とビジネスには適していません。人が集まる所に需要が生まれるのが、ビジネスの基本となるので、田舎はお金を生みにくい立地です。

しかし、現在ではインターネット社会が確立し、パソコンと高速回線のインターネット環境があれば、どこでも仕事ができるようになり、都会から田舎に引っ越す人も出てきています。今後、田舎からビジネスを発信する機会が増えてくれば、アパートなどの賃貸住宅の需要が出てくると思われます。

田舎の土地で、市街化調整区域、農地、山林、雑種地などでは規制の厳しい地域があります。例えば、市街化調整区域は、市街化を抑え農業や林業を行う地域であるので、建物建設には制限があり、また水道などのインフラが整っていないケースが殆どです。また、田んぼや畑などの農地は、農地法による制限があり、簡単に転用はできません。

山林は、法律で伐採や造成が規制されている場合もあります。したがって、これらの土地では事前の開発許可や、法律で規制されている内容を把握したうえで土地活用します。

田舎での土地活用にも、法律上の規制があります。ここでは、代表的な市街化調整区域と農地法について解説します。

市街化調整区域とは、街の市街化を抑制する地域のことです。一戸建てやマンションやスーパーなどの商業施設の建設は規制され、田んぼや畑などの農地や、山林が広がるエリアとなります。因みに市街化調整区域に指定されているかの確認は、各自治体に問い合わせるか、自治体のホームページで閲覧できます。

では、市街化調整区域に指定された土地で、土地活用をするにはどうすればよいのでしょうか？市街化調整区域の土地は、一般的に立地条件はよくありません。人が比較的多く住む市街地から遠く、田園地帯である場合が多いです。

このような立地では、市街地にあると敬遠されがちな施設が適しています。例えば、太陽光発電施設・霊園、墓地・資材置き場や大型車両の保管場所、廃棄物置き場等になります。

また、自治体に特別な許可を取れば建物を建てることができます。その場合に、病院・高齢者施設・社会福祉施設等が建設できます。高齢化が進む現在、これらは田舎でも十分需要が見込める施設です。

農地とは、日本の農業の礎部分で、農地法は日本の農地を守るための法律です。農地法があることで、日本全体の食糧自給を安定させています。もし、農地が簡単に転売されて宅地や工場になったり、耕作放棄地が増え農地が減ると、農作物の生産が減り、その分を輸入に頼る不安定な食糧供給となってしまいます。したがって、農地の取引には規制があるのです。

農地を宅地等に転用するためには、農業員会の許可が必要です。一般的に許可が下りるのに3か月程度要しますが、一定の条件を満たせば転用は可能です。尚、農地の中でも農振地域に指定されていると転用はできないので注意です。

では、農地法がある畑や田んぼ等の土地活用には、どのような方法があるのでしょうか？農地は他用途に転用しにくいので、そのまま使うことを考えます。例えば農業をやりたい人に、農地ごと貸す方法があります。田舎に移住して暮らし始める時に、自給自足するための農地は必要です。また、農業をやりたい若者に安く貸してもよいでしょう。

また、市民農園として貸す方法もあります。市民農園の開設は、多くの人が好きな時に農業に携われるので、農林水産省も推奨しています。尚、農園開設には、自治体への申請、農機具を収納する施設、トイレや休憩所の設置が必要になります。

ここでは、田舎での土地活用10選を紹介します。各事項のメリットやデメリットを基に、土地活用のヒントにしてみてはいかがでしょうか？尚、検討する場合はサポート会社への相談をお勧めします。

太陽光発電は、発電用のソーラーパネルに太陽光が照射されることで、発電する施設です。太陽光発電は、一般家庭の電気を賄うことを目的に、古くは戸建て住宅の屋根に設置されています。現在では、家庭で発電した電気を、電力会社に売電できるシステムもできています。

また、広大な敷地を使った太陽光発電は、一部メガソーラーともいわれています。多くの会社が参入しており現在設置件数が増えています。特に、周辺に高い建物が建ちにくく、太陽光が遮られる心配がない田舎のような立地は、太陽光発電には適しています。

太陽光発電のメリットは、下記のとおりです。
 

• 集客の必要がない
• 売電ができる
• 手間が掛からない
• 地価に左右されない

• 天候に左右される
• ソーラーパネルの設置費用が高い
• 節税効果はない
• 売電価格が年々下がっている

田舎での土地活用で、アパートや戸建て賃貸住宅もおすすめです。田舎でアパート経営は、人口が少ないので一見需要が少なそうに思えます。しかし、立地を選定して住みやすい所にアパート建てれば入居者が集まる可能性はあります。

また、近隣に大きな店舗やメーカーの工場や大学、若しくは公共性の高い施設である病院、警察、役所、消防署があれば需要が見込めます。つまり、そこで働く従業員が一時的な住まいとして借りるのです。

更に、田舎暮らしをしたい都会の人が、移住の際に選ぶのが戸建て住宅です。日本人は元来木造家屋で庭付きの住宅を好む傾向があるので、戸建ての賃貸住宅は需要があります。この場合は、わざわざ建てるのではなく、実家として住んでいた住宅をそのまま貸すのがよいでしょう。

尚、アパートや戸建て賃貸は空室リスクがあり、特に戸建て賃貸は退去してしまうと収入が0円になってしまいます。

田舎では、高齢者施設は需要が見込めます。日本全体の高齢化は深刻ですが、特に田舎は若者が都会に出ていく傾向に歯止めが掛からないので、高齢者が多く居住しています。また近年では平均寿命も延びており、高齢者施設の需要は底固いのです。

高齢者が今後も増加していく中で、自宅での介護が難しくなればデイサービスや老人ホームなどの、介護系施設の需要が見込めます。更に、サービス付き高齢者住宅や、高齢者専用マンションもあります。このような施設は、運営会社と一棟貸しの契約を結びます。

一棟貸しは安定的に賃料が入ることや、一度運営が始まれば長期的な契約が見込めるので、収入は安定します。高齢者施設等は、現在の高齢化社会には必要なものです。高齢者施設を作ることで、高齢者への手助けと地域雇用の創出ができ、結果として地域貢献となるのです。

尚、サービス付き高齢者住宅の建設には、国などから補助金が出るので建設しやすくなっています。しかし高齢者施設の建設は、初期費用が莫大であることと、運営企業との契約ができるかのリスクがあります。

駐車場経営も、土地活用としておすすめです。駐車場は建物を建てるわけでなく、初期投資額が抑えられます。また、将来的に他の用途に転用がしやすいので、とりあえず駐車場というのもありです。

因みに、住宅地や駅から離れた立地であれば月極駐車場、病院や役所などの一時的な利用が見込める立地であれば、コインパーキングがお勧めです。尚、駐車場経営は敷地内で起こるトラブルの対処や、契約者とのトラブルなどが起きるリスクがあります。

資材置き場として、建設会社に土地を貸すのもお勧めの土地活用です。将来的に転用がしやすいのと、市街化調整区域でも土地を貸せます。また、資材置き場であれば土地を整地する必要もなく、初期費用も掛からないので、貸す側にメリットがあるのです。

地方で高速道路の工事やトンネル工事など、大規模な工事がある場合に需要があります。しかし、土地を借りた会社の使い方次第で、リスクを被る場合もあります。無害な資材ではなく、ドラム缶等で積み上げた有害な廃棄物保管場所となってしまい、有害なものが土壌に流れ出てしまったなどのアクシデントです。

土壌汚染や地下水汚染を引き起こすリスクがあり、その後貸した土地が使えなくなることもあります。

倉庫・トランクルームも、土地の広い田舎でおすすめの土地活用です。倉庫・トランクルームは、現在市街地でよく見かけるようになり、かなり認知度の高いものになっています。一般的にはコンテナハウスが設置され、24時間いつでも利用できます。

一般的に田舎の家は広く、母屋以外にも倉庫がある家が多いので、倉庫・トランクルームの需要はないように思えます。しかし、田舎こそ倉庫・トランクルームの需要があるのです。どんな時かというと、実家の整理時に活用されています。

実家が空き家となり、家財道具一式を整理するときに使われます。例えば、アルバムや大切な家宝など、家族にとって思い出の品などを保管するためです。倉庫・トランクルームに荷物を移動できれば、大切な品を廃棄する必要もなく、空き家になった実家の活用ができます。

因みに、倉庫・トランクルームは建物を維持するための、メンテナンス費用が掛かることや、利用者からのクレーム対処などのリスクがあります。

広大な農地であれば、そのまま市民農園や貸し農園として土地活用ができます。市民農園は、田舎ならではの土地活用方法で、都会に住む人たちが自然と触れ合う機会を作ろうということで、近年人気があります。市民農園は多くの人に、限られた土地を小分けして貸し出すことができるので、賃料収入は多く見込めます。

また貸農園は、主に都会から田舎に移住して、本格的に農業を始めたい人向けになります。土地を一括で貸す形になるのですが、固定資産税が払える程度に賃料が取れれば御の字です。

これらのデメリットになりますが、市民農園は農機具を納める倉庫や、トイレ・休憩施設の設置が必要になることです。貸農園は個人で農業を新たにする人は少なく、需要が見込めないことです。

 

特産品販売所は、田舎ならではの土地活用方法です。農協等の協力のもと、近隣農家から朝収穫された野菜などを持ち込んでもらい販売します。特産品販売所を経営するには、販売所が入る建物をプレハブ等で建設したり、車での来店が殆どであるので広大な駐車場を作ります。

また、近隣に販売所への誘導看板やインターネット等での告知があると、来店者を集めやすくなります。特産品販売所を作ることで、地産地消がしやすくなり、観光客なども見込め、雇用の創出もできるので地域貢献度合いが高いです。

特産品販売所は、建物の設置や駐車場の整地のため、初期費用が掛かります。また、季節や天候により収穫量が不安定で、売り上げが安定しにくいことがデメリットです。

街中では敬遠される産業廃棄物の処理施設は、田舎のような立地では反対運動に合うことも少なく、設置に適している場合があります。現在の日本は、資源循環化社会を目指しています。廃棄物をリサイクル品と処分品に分別できる中間処理施設は、重要な役割を果たしており、一度運用が始まれば長期的に使用されます。

しかし、廃棄物の中には有害物質も含まれることから、中間処理施設があることで土壌汚染や地下水の汚染などが懸念されます。

あらゆる需要を検討した結果、どの需要も見込める立地ではない場合に、無理に土地活用する必要はありません。そんな時は、土地売却を検討します。田舎の土地になるので、売却には時間が掛かります。また一度売却すると、二度と使えなくなるので、田舎の土地売却は最終手段として考えましょう。

田舎での土地活用で補助金が出るものがあります。

 

• サービス付き高齢者住宅の建設費用
• 太陽光発電の設置費用
• 解体工事費用
• リフォーム費用

ここからは、田舎で土地活用を始める場合の流れを解説します。土地活用は、一人で考えずまずは専門家等への相談が大事です。多くの成功例を基に、最善の土地活用を考えていきましょう。

田舎で土地活用をはじめるには、まずは自身で土地活用の方法を考えます。考えが纏まれば、土地活用の専門家に相談します。アパート・マンションであれば不動産会社、駐車場経営であれば駐車場のサポート会社になります。

専門家に相談することで、土地活用したい土地の全貌が改めて見えてきます。建設できるものできないもの、その土地にある規制や規制に対する対処法などがわかります。

土地活用するにあたり、市場調査と土地活用プランの作成は最も重要です。需要がなければ土地活用は破綻します。どんな土地活用がその土地に合うのか、どんな土地活用だと収益が上がるのか、などが必要です。

自身では、その土地活用は需要があると思っていたとしても、実際には見込み違いがあります。逆に、自身が想像していなかったものが、田舎では需要があったりします。つまり専門家が行う、市場調査は重要で、市場調査でしかわからないこともあるのです。

また、同時に自身で周辺を散策してみると、新たな発見があるかもしれません。土地活用方法が定まったら、具体的なプランを作成してもらいます。立地や規模感などから計算された、収入や必要経費を算出します。長期的に運用可能できるかなど、先を見据えたプランニングをします。
 

活用プランができたら、土地活用の専門業者と契約を締結します。契約前には、工事代金などの初期費用、契約金、運営開始後の管理費、自身に不利な内容の契約条項はないか、など確認します。契約が終われば工事着工です。

 

契約締結後、工事開始となれば機材を搬入し施工を始めます。契約から運用開始までは短期間の方がよいので、なるべく早めに着工します。駐車場であれば最短で2週間ほど、アパート建設であれば１～２か月程度要します。また、事前に看板やホームページなどで利用者の募集をしておきます。

また、立地により追加の工事が発生する場合もあるので、費用には余裕が必要です。また、様々な規制や制限をクリアしているか、施工開始前に最終確認することもお勧めです。

ここからは、田舎の土地活用で収益向上を図る、４つのポイントを解説します。田舎での土地活用は、少ない需要を取り込むために、人一倍の努力が必要です。

まずは、営業活動を積極的に行うことです。つまり、より多くの人にその施設を知ってもらうことが重要です。口コミ以外に役に立つのはインターネットです。ホームページの作成、フェイスブック、ツイッター、インスタグラムによる情報の拡散などです。

どんなによい施設があったとしても、認知している人が多くなければ、利用には繋がりません。あらゆる手段を使い、田舎の少ない需要を取り込む努力が必要です。

次に、その土地や周辺環境の性質を把握することです。これには、先述の市場調査が関わってきます。地域に合致したものでなければ、上手な土地活用はできません。田舎の土地活用方法は、幅広くありますが全てが適しているわけではありません。

土地柄や周辺環境などをよく把握し、その土地にあった土地活用方法を見出す必要があります。

次に、田舎の魅力や特産品を利用します。その土地でしかないもの、都会にはない田舎ならではのもの、その土地の魅力を感じる唯一無二のものがあるとよいです。その一つが特産品です。

特産品は、その土地を表す象徴のようなもので、地域の魅力を発信しやすいものです。したがって特産品は、収益向上に繋がりやすいものなのです。
 

土地活用は、リスクをできる限り排除することが重要です。土地活用＝不動産投資であり、不動産投資はマイナス要素を徹底的に排除していきます。仮に、収益を上げることばかりに集中してしまうと、リスク軽視に陥り失敗する確率も高まります。

田舎での土地活用は、リスクの高い不動産投資であるので、土地活用が難しいようであれば即刻中止する判断も必要になります。

ここでは、田舎での土地活用でよくある疑問を紹介します。

戸建て賃貸住宅として活用できるのであれば、そのまま残しておくことをお勧めします。理由は、入居者がくれば家賃収入が入り、固定資産税の特例もそのまま使用できるからです。

また、長期間使用しておらず建物自体が劣化し、屋根や壁が朽ちてきている場合は解体して更地にするべきです。空き家は放置していると、リスクしかありません。一つは、朽ちた空き家が台風などの自然災害時に、突風で飛んだトタンなどで周辺民家に損害を負わせてしまうことがあります。

また空き家特措法により、行政から特定空き家に指定されると、空き家の保全など行政指導に従わなければなりません。適切な対応をしないと、空き家でも固定資産税の特例が使えなくなることや、最大罰金50万円が課せられることもあります。

尚、空き家を売却すると税金の優遇があったり、空き家の解体に自治体から補助金がでる場合もあります。管理できない空き家は、一刻も早く処分するべきです。

ここでは、自営での土地活用について、おすすめの方法を紹介します。コンビニ、民泊、サテライトオフィスがおすすめです。これらは、土地活用で収益をあげること以外に、節税になる可能性があります。例えば、土地活用で収益を上げるために使った費用は、経費として計上ができます。

収益から経費を差し引けるので、不動産所得を軽減することができ、課税額が少なくなります。また、これらの経費には建物や機器などの減価償却費も計上することができるので、節税対策となる場合もあるのです。尚、これらは全て確定申告が必要になります。

コンビニは、田舎の商業系の土地活用では最もおすすめです。田舎の場合、コンビニ出店の条件は、車の通行量が多いロードサイドです。仮に、近くに温泉地やレジャー施設などの観光施設がある場合、観光客が立ち寄りやすいお店は、間違いなくコンビニです。

更に、周辺に買い物ができるお店が少なければ、商圏が広くなり車での来店客が多く見込めます。したがって、田舎にコンビニを出店する場合は、まず広い駐車場を確保する必要があります。アスファルト舗装での整地には、1㎡あたり5000円程度掛かり、仮に10台程度停められる駐車場であれば、約150万円です。

次に、店舗建設にも費用が掛かります。加えて、コンビニブランドによりますが加盟金が100万～300万円掛かります。加盟金とは、一般的に開業準備手数料や、店舗経営等を学ぶための研修費用や、宣伝費などが含まれています。

他には、開店前の商品を仕入れに掛かる費用が300万～500万程度掛かります。よって、総じて開店前に1,500万円程の開業資金と駐車場整地費用が掛かります。次に、一度開店すると当然ながら24時間営業になるので、常にお店のことを考えてなくてはいけません。

防犯面の不安や、利用客同士によるトラブルに巻き込まれるリスクもあります。さまざまなリスクがあるコンビニ経営ですが、立地や運営力によっては、ハイリターンが期待できるので、収益性の高い土地活用となるのが大きなメリットです。

民泊とは、宿泊用に提供された個人宅の一部、空室のマンションに宿泊することをいいます。2018年に民泊新法が施行され、旅館業法で規定されているホテルや、旅館などの宿泊施設以外でも、宿泊業ができることになりました。

民泊の主な特徴は、年間営業日数が180日以内であることです。尚、民泊施設には家主の住居の一部を提供する「家主居住型民泊」と、空室のマンションなどを活用する「家主不在型民泊」があります。田舎での土地活用でアパートを建設した場合、家主不在型民泊を活用し、全室を賃貸するのではなく、一部を民泊として貸す方法もあります。

紅葉の季節に観光客が多く来る所や、年に一度の有名な花火大会が開催されるなど、季節性の高いイベントがある日や、各々観光等のシーズンに民泊で、アパートを活用する方法があります。尚、民泊利用者を集めるインターネットサイトは充実しているので、集客方法自体にあまり苦労はありません。

サテライトオフィスとは、東京などに本社機能がある会社が、地方に本社を移転若しくは本社以外の事務所機能を移転する際に、入居するオフィスのことです。最近では、大手人材派遣会社が兵庫県淡路島に本社機能を移転している成功例があります。

サテライトオフィスの設置に欠かせないのは、高速の通信環境が整う、テレワーク可能なオフィス環境です。サテライトオフィスは、総務省など国の機関が推進しており、今後需要が伸びそうな分野です。これらが浸透すれば、地方の経済が再生、雇用の創出など地域創生にも繋がります。

立地・建物など条件が、悪い土地の活用方法はありません。しかし、土地は所有しているだけで固定資産税などの税金が掛かります。そのようなときは、譲渡・寄付を検討してみてはいかがでしょうか。

譲渡は、その土地を無償でもらってくれる人が現れた場合にできます。諾成契約となるので口頭でも契約は成立しますが、後々のトラブル回避や譲渡した証拠として、書面でも残しておきます。登記に関しては司法書士に相談しながら進めていきます。

次に、寄付に関してです。土地を地方自治体や公益法人に寄付ができます。しかし寄付するには一定の条件などがあり、全ての土地が寄付できるわけではありません。尚、公益法人への寄付は所得税が掛かる可能性があります。

最後に、譲渡や寄付が難しい土地の最終手段は、売却となります。しかし、地方の不動産価格は安く、不動産会社が得る仲介手数料が低いため、取引が進みずらいのが問題でした。これを打開しようと、平成30年の宅建業法改定で、200万円以下の取引の場合に、仲介手数料の上限が18万円となりました。

不動産会社も、報酬も十分得られるようになったため、以前よりは売却が進みやすい状況となっています。

田舎での土地活用は、難しいです。しかし、さまざまな工夫や地道な努力、また土地の性質や需要の見極めがしっかりとできれば、十分収益を上げることができます。田舎での土地活用も都会と同じく多くの選択肢があります。

まずは、この土地で何をすることができるのか考え、その分野に詳しい専門家やサポート会社に相談しましょう。土地活用する方向性が固まったら、土地活用の種類によって掛かる費用は全く違ってくるので、具体的に費用の見積もりなど話を進めていきます。

田舎で、土地活用が成功できれば固定費が少なく済む分、大きな収益を得ることが可能です。また、将来的な事業拡大のチャンスも広がってきます。したがって、地方に余った土地があれば、まずは土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。