沖縄県の土地活用で儲ける方法！アパート・マンション経営、軍用地投資を紹介

沖縄での土地活用を成功させるために、まずは基礎知識を確認していきましょう。

土地活用には様々な方法がありますが、沖縄県での土地活用はアパート・マンション経営がおすすめです。なぜなら、沖縄県は人口が増加していて、賃貸住宅の需要が安定しているからです。

また、沖縄県は基本的に車社会のため、駐車場経営もおすすめです。駐車場経営は、初期費用が少なく初心者でも参入しやすい上に収益性も高いので、おすすめの土地活用です。今回は詳しくご紹介しておりませんが、下記の記事では駐車場経営について詳しく解説していますので、ぜひこちらも参考にしてください。

一概には言い切れませんが、土地活用の中には失敗しやすい方法もあります。一例をご紹介しましょう。

■コインランドリー経営
コインランドリー経営は、開始時に機材を購入する必要があるため初期費用がかかります。初期費用を早目に回収できる程の売上があれば問題ないのですが、収支予測より売上が大幅に少ない場合は赤字続きになってしまいます。

その場合、撤退したくても初期費用にかかったローンが残っているためすんなり撤退することもできず、赤字のまま経営をせざるを得ない方もいるようです。コインランドリー経営をする際は、集客可能な土地かどうかを見極めることと、収益予測を慎重にすることが大切です。

■太陽光発電
安定性はあるものの売電価格が年々下降しているため、今から始めるには多少検討した方がいいかもしれません。土地の整備費や電柱代など余計な初期費用がかからない場合は、収支予測を慎重に見積ってから検討してみると良いでしょう。

■屋外型のトランクルーム
トランクルームは元々備品扱いでしたが、1989年に建設省が通達を発信した後からは建築物扱いに変更になりました。しかし、実際には屋外型のトランクルームは建築物としての基準をクリアすることが難しく、屋外に設置してるため防犯対策に不安もあり、利用者は減少傾向が続いています。

しかし、屋内型のトランクルームは新型コロナウィルスの影響もあり、需要は増えています。そのため、今からトランクルーム経営を始める方は屋内型を検討してみると良いでしょう。

沖縄県で土地活用を行う場合どのエリアが狙い目なのでしょう。まずはエリアごとの特徴を把握しましょう。沖縄県を地域ごとに分類すると3つのエリアに分かれます。
 

• 南部エリア(那覇市・糸満市・豊見城市・南城市など)
• 中部エリア(浦添市・うるま市・沖縄市・宜野湾市・読谷村・嘉手納町・北谷町・西原町など)
• 北部エリア(名護市・本部町・恩納村・金武町など)

沖縄県でアパート・マンション経営を行う上で、家賃相場や推移を知ることは重要です。早速、確認していきましょう。

沖縄県の家賃相場はこちらです。(単位：万円)

何事でもタイミングは重要なポイントになることがあります。沖縄県で土地活用を始めるべきタイミングはいつなのでしょうか？

土地活用で安定した収入を得られるようになるまでには、ある程度の時間が必要になります。土地活用は年配の方がやること、と思っている方も多いかもしれませんが、そんなことはありません。できるだけ若いうちの方が病気のリスクも少ないですし、物事を柔軟に考えられるメリットがあります。

土地活用を始める方の年代は50代が一番多く、次いで40代、60代、30代となっています。できるだけ若いうちに土地活用を始め、高齢になったときには安定した状態になっていることが理想的と言えるでしょう。子供や孫への相続も早い段階から検討できます。

また、2021年以降は土地活用のチャンスです。なぜなら、新型コロナウィルス流行の関係で働き方が変わってきているからです。以前に比べ少しづつテレワークが主流になり、地方へ移住する方が増えてきました。

東京や大阪などの大都市に比べ、地方都市は土地も安く初期費用が少なく土地活用を始められます。ライバルが大勢参入してくる前に、沖縄県での土地活用を始めることは大きなチャンスになるでしょう。

アパート・マンション経営を成功させるためには、賃貸住宅の需要がある地域であることが必須です。そのため、人口密度の高い都市の方が成功する可能性は高くなります。その点、沖縄県は最適なのです。

日本の人口は2008年をピークに減少し続けています。三大都市を除く都道府県では軒並み減少している中、沖縄県の人口は上昇しているのです。2019年のデータでは沖縄県の人口密度は全国9位、1位から東京・大阪・神奈川・埼玉・愛知・千葉・福岡・兵庫の次に位置します。

また、市区町村別の人口密度では、那覇市は全国60位。人口が多いイメージの愛知県名古屋市は68位のため、いかに那覇市の人口密度が高いのかが解るでしょう。この他にも、沖縄県の出生率は全国1位、人口増加率も1位を獲得しており、今後も沖縄県の人口は増えることが予想されます。

人口密度が高いことはアパート・マンション経営をする上で大きなメリットになります。その上、地方都市は大都市に比べ、土地が安いこともメリットです。例えば、東京は人口も多く賃貸住宅の需要は多いですが、土地が高いため、経営目線で見ると利回りが低くなってしまいがちです。

しかし、沖縄県の土地は大都市ほど土地の価格が高くないため、高い利回りが望めます。近年は那覇市だけでなく、周辺の豊見城市・浦添市・糸満市・宜野湾市なども人気が高まっています。那覇市は土地が高い他、空港が近いため高層マンションが建てられないことが原因です。

上記の内容を踏まえると

• 沖縄県は人口が減少する地域が多い日本の中で着実に人口を増やしているため、賃貸アパート・マンションの需要がある
• 大都市より土地価格が安いため、高い利回りが期待できる

では、沖縄で土地活用するデメリットはどのようなところにあるのでしょうか？具体的には下記の2点です。
 

• 建築コストが高め
• 家賃相場が低い

この章では、沖縄県ならではの土地活用を成功させるコツをご紹介していきます。

1つ目は、鉄筋コンクリート造の建物を採用することです。他の地域より台風の影響を多く受ける可能性が高い沖縄県では、安全性の高い鉄筋コンクリート造の住宅を建てることは必須条件になります。実際に沖縄県の賃貸物件の約95％は鉄筋コンクリート造です。

なぜ鉄筋コンクリート造がおすすめなのか、長所を確認していきましょう。
 

1. 台風や地震に強い
2. 耐用年数が長い
3. リノベーションがしやすい

鉄筋コンクリート造にも長所があれば短所もあります。
 

1. 建築費用が高い
2. 建て替えがしにくい
3. 古くなった場合の外見が悪い

2つ目は、利回りを考慮しながら投資費用を決めることです。理想の物件を造り上げた後に家賃を設定し利回りを計算した結果、想定以下の利回りになってしまうと取り返しがつきません。特に、沖縄の住宅は鉄筋コンクリート造にする必要があり、本州の住宅より建築コストが高くつくため注意が必要です。

まずは建築予定エリアの家賃相場を調べ、相場と同じくらいの家賃を設定しましょう。そこから逆算をし、初期費用の上限を設定します。もし、建築費が上限より多い場合は、どの部分でコストを削るのかを検討しなければなりません。

おすすめなのは仕上げ材や設備のグレードを下げることです。その際に、防犯カメラやインターホンなどセキュリティ面はコストダウンの対象から外しましょう。セキュリティ面が万全でない物件は入居率が低くなる傾向があるためです。

「VE」や「CD」という言葉を聞いたことはありますか？VEとは、「Value Engineering」の略で同じ機能がありながらもコストの安いものを使うことで、価値を下げずに費用を下げることを意味します。

CDとは、「Cost Down」の略で、グレードを下げて費用を下げていくことを意味します。沖縄でアパートやマンションを建築する際には、この2点を意識することが重要になります。

一般的なマンションの場合、建築工事費の内訳は下記の通りです。

4つ目は、長期的視点で土地活用を行うことです。沖縄県で土地活用をするメリットは、人口が増え続けていて賃貸住宅の需要は安定していることです。そのため、沖縄県でのアパート・マンション経営は他県より空室リスクが少ないことが特徴でもあります。

安定して需要があるということは、長期的に土地活用を行うことに向いているということです。そのため、短期間で大きな収益を得たい方にはあまり向いていません。沖縄県での土地活用は、長期的に安定した収益を得たいと考えている方に適しています。

5つ目は、軍用地投資も検討することです。この方法こそ、沖縄県ならではの土地活用と言えるでしょう。

沖縄県には米軍の基地や自衛隊の訓練基地などが複数あります。実はこれらの土地は、元々、国の所有だった訳ではありません。国が土地の所有者から借りており、賃貸料を支払っているのです。賃料は少しづづではありますが上昇しており、契約相手が国という信頼性も高いことから、近年は軍用地投資も人気が高まっているのです。

軍用地投資に人気が集まるのには下記のような理由があります。
 

• 維持費やメンテナンス費がかからない
• アパート・マンション経営のように空室リスクや家賃滞納リスクがない
• 一般の土地と比べて、固定資産税の優遇措置がある
• 土地を売却する場合、スピーディーに手続きが進む
• 貸していた土地が返還された場合でも他の土地活用の目途がつくまでは補償金が支払われる

6つ目は、所有している土地が離島だった場合は売却を検討することです。ここまでは沖縄本島の話をしてきました。同じ沖縄県でも離島となると、全く事情が変わってきます。

アパート・マンション経営は賃貸住宅の需要が多い地域でないと成功しません。離島は観光客は多く訪れるかもしれませんが、住民はあまり増加はしていません。家族が増えても本島に引っ越すケースも多く、賃貸住宅の需要が少ないのが現状なのです。

もし、離島に相続などで受け継いだ土地を保有している場合は、売却を検討してみましょう。近年、観光客からの離島人気は高まっているため、ホテル建設を検討している業者などが高く買い取ってくれるチャンスがあるかもしれません。

この章では、沖縄県で土地活用をお考えの方向けにおすすめ業者10選をご紹介していきます。

沖縄不動産販売は、不動産事業はもちろん、物件のリノベーションや資産運用の相談まで幅広く手掛けている会社です。
 

オレンジホームは、那覇市中心に周辺都市の賃貸住宅を多数取り扱う会社です。便利なインターネット検索システムが人気です。
 

沖縄美ら島不動産は、沖縄県全域を対象にした不動産売買の専門会社です。これから投資物件を探す方におすすめです。
 

ジョイントは1992年の創業以来、多数の実績がある土地活用のコンサルタント会社です。住宅の他に、店舗や医療・介護施設、事務所や倉庫なども手掛けています。
 

大鏡建設は、土地オーナーの希望に合わせた様々な提案を行ってくれる、土地活用のコンサルティング会社です。
 

照正組は、住宅の設計・施工・管理まで全て自社で行う不動産建築会社です。実績も多く、利用者からの信頼も厚い会社です。
 

住太郎ホームは、那覇市と北谷町の2カ所に事務所を構える不動産会社です。扱っている物件は、デザイナーズ物件のような洒落た住宅が多いのが特徴です。
 

アイランドリゾート沖縄サザンアイランドコンサルは沖縄県全域を対象にした、売買から賃貸まで扱う総合不動産会社です。
 

エルライトは那覇市に事務所を構える不動産コンサルティング会社です。
 

T&Tは住宅の建築から管理まで一貫して行ってくれる不動産建築会社です。モデルハウスもあるので、いつでも気軽に住宅の見学が可能です。
 

この記事では、沖縄県の土地活用について解説してきました。重要なポイントを再確認しておきましょう。
 

• 沖縄県での土地活用はアパート・マンション経営がおすすめ
• 狙い目のエリアは、那覇市とその周辺の市町村
• 沖縄県は人口が増え続けているため、賃貸住宅の需要が安定している
• 台風が多い沖縄県では、アパートを建てる際でも鉄筋コンクリート造にすることが望ましい
• 2021年以降は沖縄県での土地活用を始めるチャンスの時期
• 軍用地投資もおすすめ