月極駐車場経営は儲かる？成功のための基礎知識、デメリットや注意点も紹介

実家を相続したが、どのようにしてよいかわからず空き家のまま放置しているケースは少なくありません。固定資産税などの税金を支払い続けるだけでは、維持管理も大変です。そこで、今手元にある土地の有効活用をしてみませんか？

今回は、土地活用の中でも比較的ローリスクで誰でも始めやすい、駐車場経営について解説します。もちろん、駐車場経営を行うからには儲からないと意味がありません。この記事では、月極駐車場で成功するための基礎知識・メリット・デメリット・注意点などを紹介します。

まずは、駐車場経営と他の土地活用を比較していきます。

まずは、月極駐車場経営についてです。月極駐車場とは、駐車場のオーナーが賃借人に駐車区画を貸し出すことです。賃料は月毎に徴収します。月極駐車場の経営方式は、殆ど自己経営方式か管理委託方式です。

自己経営方式の場合は、賃借人の募集、契約、賃料徴収、駐車場の維持管理など経営に関わる全てを行います。管理委託方式の場合は、駐車場経営に関わる業務を管理会社等に委託し、毎月委託料を支払います。多くの駐車場を経営する場合は、管理委託が一般的です。

月極駐車場は固定客が対象となるので、マイカーを駐車する需要がある住宅街や、社用車や商業車などの駐車需要がある、オフィス街や商店街の傍に設置されるケースが多くあります。

ここでは駐車場経営のメリットを紹介します。
 

• 初期費用を抑えることができる
• 狭小地や変形地でもできる
• 経営開始が早い
• 将来的に転用しやすい

次に、駐車場経営のデメリットを紹介します。
 

• 節税対策にはならない
• 収益性は低い
• 周辺環境に経営が影響されやすい

土地活用としてオーソドックスなのが、賃貸住宅経営です。特にアパートは、サラリーマンでもできる人気の土地活用となっています。賃貸住宅経営とは、アパートやマンションなどの集合住宅を建設し、賃借人を募集し毎月賃料収入を得ることです。

賃貸住宅経営のメリットは、税金対策になること、高収益を見込めることです。建物を建設すれば、宅地となるので固定資産税等の減免を受けられたり、賃料収入などの不動産所得を減価償却や損益通算することで、所得税や住民税の節税ができます。また、相続時にも相続税評価を大幅に下げることができるので、相続税対策にもなるのです。

次に、賃貸住宅のデメリットは、初期費用が掛かる事と経営開始まで時間が掛かることです。アパートの建設費用は、規模にもよりますが数千万程度、マンションは数億円程度掛かります。また、建設工事の契約から着工、建物完成まで時間が掛かり、その間も土地の維持費用が必要です。

トランクルームは、最近街中でよく見かけるようになりました。トランクルーム経営とは、保有地内にトランクルームを設置し、賃借人に貸し出すことで毎月賃料収入を得ることです。

トランクルームのメリットは、アパートやマンション等に比べると設置費用は安価で、経営中も維持管理に手間が掛からないことです。また、コンテナが頑丈であるので、台風などの自然災害の影響も受けにくいです。更に駐車場同様、将来的な転用もしやすい土地活用です。

反対にトランクルームのデメリットは、節税対策にはならないこと、収益性が高くないことです。トランクルームは、宅地ではないので固定資産税等が高くなります。また、1室あたりの賃料は1万円程度です。したがって、リスク少なく堅実な経営をしたい場合にトランクルームはおすすめです。

 

コインパーキング経営とは、不特定多数の賃借人に駐車区画を時間制にて貸し出すことです。コインパーキングの経営方式は、一括借り上げ式が殆どです。この場合、土地オーナーはコインパーキングを経営する運営会社に、保有する土地を貸すのみとなります。

土地オーナーが経営に関わることはなく、運営会社より土地の賃料を受け取ります。また、コインパーキングを経営する為に必要な、精算機やロック板などの駐車機器の設置、土地の整地費用などの負担はありません。したがって、初期費用を抑えたい人にはおすすめです。

尚、コインパーキングにも管理委託方式があります。この場合、コインパーキング経営で必要な、駐車機器の維持管理（賃料徴収・敷地内の清掃など）やメンテナンス、トラブル時の対応などを運営会社に委託できます。

当然に委託料が毎月掛かるのですが、賃料収入は土地オーナーに入ります。したがって、コインパーキングでより高収益を得たい場合は、管理委託がおすすめです。ただし管理委託の場合は、コインパーキング設置に掛かる機器の設置や、工事費用はオーナー負担となり初期費用は掛かります（初期費用を抑えたい人向けに、駐車機器のレンタルもあります）。

太陽光発電経営とは、保有地内にソーラーパネルを設置し、太陽光にて電気を発電します。発電した電気は、電力会社に売電することで収益を得る経営方式です。太陽光発電経営には、広大な土地・大量のソーラーパネル・発電施設・送電施設が必要なので初期費用が多額です。

太陽光発電のメリットは、一度設置が済めばあとは管理会社に委託するのみとなるので、手間は掛からないことと、田舎の立地になるので固定資産税が高額とならないことです。また、自治体によっては補助金が出たり、一時期に比べるとソーラーパネルの価格は下落していることもあります。

デメリットは、近年売電価格が下落していることです。また、発電で得られる収益は、天候に左右されるのと、台風等にによる自然災害の被害を受けやすいことです。

ここでは、月極駐車場経営とコインパーキングはどちらが儲かるのかについて解説します。

ここでは月極駐車場の特徴を、特有のメリットデメリットを含めて解説します。まず、月極駐車場は必ずしも好立地である必要はありません。駅に近いなど商業地域内に立地すると、土地代が高く固定資産税も高額になるので、黒字にならないことがあります。

月極駐車場は、駅から離れた立地や、公共交通機関が充実していない地域に需要があるのです。したがって、住宅街に広い土地を所有しているのなら、月極駐車場経営が一番手堅い土地活用となるのです。

デメリットは、賃料収入が限定されることです。駐車台数が10台で賃料が月1万円であれば、賃料収入の最大は10万円となります。仮に賃料を値上げしない限り、10万円以上の収入にはなりません。つまり、収益性は高くないのです。

最後に月極駐車場は、個人経営（自己経営方式）が多い土地活用です。月極駐車場経営は借地借家法の対象外であるので、不動産の免許は不要です。また、個人経営では賃借人を集めることが大変なのですが、駐車場の場合は比較的長期間使用する人が多いので、契約等の手続きはそこまで頻繁にはありません。経営している駐車場が1か所のみなど、保有している車室が少なければ個人経営がおすすめです。

月極駐車場経営の費用と税金について解説します。まず、月極駐車場設置に掛かる初期費用は下記の通りです。
 

月極駐車場の収益シミュレーションとなります。

(例)収容台数10台、賃料月10,000円/台、自己経営方式、固定資産税等の費用、年間20万円の場合の年間収入は？

（稼働率100％の場合）
10(台)×10,000(円)×12(か月)－200,000(円)＝1,000,000円

（稼働率80％の場合)
10(台)×10,000(円)×12(か月)×80％－200,000(円)＝760,000円

収益見込みは、80％程度の稼働率で想定しておくほうがより堅実な経営となります。
 

コインパーキング経営の特徴について解説します。まず、コインパーキングは好立地が必須です。コインパーキングは、一時的な利用者向けに設置する駐車場です。一時利用とは、買い物、飲食、通院、レジャーなどです。これらの店舗や施設の傍に駐車場を設置すれば、コインパーキングの稼働率を上げることができます。

またコインパーキングは、運営会社による土地一括借り上げ式が殆どです。大手運営会社の三井のリパークやタイムズなどは、土地一括借り上げ式しか行っておりません。つまり、コインパーキング経営の場合、土地オーナーは、地代収入のみを受け取っているケースが多いのです。

尚、コインパーキングで管理委託方式等にすると、稼働率により収益をあげることができ、土地一括借り上げ式より高収益を望めます。コインパーキングは、商業地に多く点在し、競争も激しい土地活用です。時間料金以外に、最大料金や夜間料金を活用し利用者を獲得していきます。また、周辺の状況に稼働率が左右されやすいので、競合の料金調査、店舗や施設の開設・閉鎖の調査、新規オープンの調査など、経営中も常に周辺調査を行うことが、安定的な経営を続けるポイントです。

コインパーキングの経営の費用と税金について解説します。

ここからは、収益シミュレーションを紹介します。まずは、土地一括借り上げ式です。土地一括借り上げ式の場合は、土地の賃料収入のみとなります。したがって、地代×12か月が年間収入となります。

次に、管理委託方式等の場合です。
(例)10台収容のコインパーキング、500円/時間、固定資産税20万円/年、管理委託料は賃料収入の10％、稼働率を50％と想定した場合の、収益シミュレーションです。

(500(円)×10(台)×24(時間)×365(日))×50％＝21,900,000円
21,900,000(円)ー(21,900,000(円)×10％)－200,000(円)＝19,510,000円

この場合の、年間収入は1,951万円となります。

ここからは、月極駐車場経営を成功させるコツについて解説します。

月極駐車場経営開始前にやるべきことは、周辺の需要調査です。つまり、この立地に月極駐車場を利用する需要があるかの調査です。いくら良い駐車場を作っても、利用者がいなければ土地活用にはなりません。したがって、この調査が一番重要です。

調査のポイントは、周辺に月極駐車場がどのくらいあるのか？、周辺の月極駐車場の稼働率はどのくらいか？利用者が見込めそうなエリアであるのか？、です。月極駐車場はマイカー所有率が高いエリアに需要が見込めます。したがって、駅から遠い立地や公共交通が充実していない地域、駐車場が不足していそうな市街地などが狙い目です。

また、駐車場は転用がしやすい土地活用であるため、建物が取り壊され一時的に駐車場で土地活用というケースもあります。新設の駐車場ができる予定がないかも調査ポイントです。最後に、周辺相場から想定賃料を算出します。仮に稼働率を8割程度とした場合に、固定費（固定資産税等）を差し引いても黒字になるかの収益シミュレーションも重要です。

運営開始後に継続的に行うことも、周辺調査です。周辺にある競合の月極駐車場の利用料金には、特に注意します。同じような立地条件の中で、競合の駐車場が仮に1000円でも安かったら、利用者は安い駐車場を選びます。

つまり、周辺の料金調査は常に行います。また、周辺に競合駐車場ができるなど環境変化を敏感に掴んでおきます。仮に、駐車場の稼働率が落ちてきた場合、賃料の改定、コインパーキングや他の土地活用への転換など柔軟な対応ができ、収益減を最小限に抑えることができるのです。
 

ここでは、月極駐車場経営を行う際の注意点について解説します。

まず、立地については月極駐車場に適した立地であるのかを見極めます。これらは、先述の通りに事前の調査が重要になります。また、立地については接面道路から駐車場に入りやすいかもポイントです。接面道路が狭く、駐車場自体も停めにくいレイアウトであると、利用を敬遠されることもあります。

次に、経営方式です。自己経営は、賃借人募集に難がありますが、経営する駐車場が1箇所のみ、管理する車室が少ないなどの場合は、収入が多くないのでこの方式がよいでしょう。また、管理委託を選択すると、不動産会社が賃借人の募集や契約手続きを行います。

不動産会社の方が、空車時の集客力に長けていたり、日常管理等でオーナーの手間は省けるので、多くの車室や駐車場を保有している場合、管理委託がよいです。

収益予想はどうしても高めで想定しがちです。しかし、収入や収益の予想を高く見積もってしまい、思うように稼げないと後悔するケースがよくあります。したがって、収益予測は保守的に計算することをおすすめします。

例えば、10台分のスペースがある月極駐車場で、1か月の賃料を1万円、年間の管理コストと固定費負担を30万円とします。この場合、1年間の収入は、最大で120万円（1万円×10台×12か月）で、その場合の収益は90万円となります。

しかし、稼働率が100％であることはなく、入退去により稼働率が上下します。そこで、稼働率は保守的に8割と想定します。稼働率8割で計算すると、年間売上は76.8万円にとどまり、収益は46.8万円となるのです。

次に、利回りです。利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
 

• 表面利回り＝年間収入÷総投資額×100
• 実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷総投資額×100

先述の通りに、月極駐車場は周辺の相場に大きく影響を受けます。仮に、近隣に賃料が安い月極駐車場ができた場合に利用者を取られると、稼働率が落ち経営が悪化する可能性があります。したがって、周辺の相場チェックは常に行うようにします。

最後に管理委託方式を選択した場合に、実績のある運営会社を選びます。まず、このような運営会社には事前の調査能力があります。また、経営開始後には賃借人の募集能力が高く、賃料の徴収や日常の管理などもしっかりと行うので安心です。更に、駐車場内でのトラブル発生時には警察への通報など、迅速に行えます。

ここからは、月極駐車場経営を始めるまでの流れについて解説します。

まずは、駐車場用地の整備です。砂利敷き、アスファルト舗装、コンクリート舗装がありますが、一般的に安価に抑えるのであれば、砂利敷きがおすすめです。また、アスファルト舗装をすると相続時に小規模宅地の特例が使え、200㎡までの土地について評価が半分になる制度があります。

したがって、将来的な相続を考慮するなら、コストは掛かりますがアスファルト舗装もおすすめです。また、前面道路と段差がある場合には段差解消の是正工事をします。次に、車止めの設置、区画線や区画番号の設置、敷地境界にフェンス等の設置、駐車場看板の設置を行います。工事自体は2.3日程度で完了します。

月極駐車場を始めるにあたり、営業に関して特段行政等への必要な許可はありません。また、借地借家法の対象外であるので、契約時に宅建免許も必要ありません。申請が必要なのは、切り下げ工事などを行う時に自治体への申請や、元々建物があった場合は建物滅失登記の申請が必要です。

駐車場用地の整備や各種許可申請の目途がついたら、いよいよ次は駐車場利用者の募集です。利用者の募集の仕方は下記があります。
 

• 個人で利用者を募集する
• 不動産会社に利用者の募集を依頼する

次に、不動産会社に依頼する方法です。不動産会社に依頼すると、店頭で駐車場希望者へ紹介してもらえたり、店頭での募集告知、不動産会社のインターネット上に募集告知を掲載できます。尚、不動産会社に依頼する場合は、利用者の募集のみならず、契約、賃料回収、維持管理なども一括で委託するケースが殆どで、このときに委託料が発生します。

また、駐車場契約ごとに手数料が掛かります。したがって、コストは掛かりますが不動産会社に全てを委託できるので、土地オーナーは手間なく集客活動や駐車場経営ができます。

利用者から契約の意思を貰えれば、月極駐車場の賃貸借契約を締結します。契約締結に宅建免許は必要ありません。契約は書面にて行うのが一般的です。

月極駐車場の管理については、下記になります。
 

• 敷地内の清掃
• 賃料の徴収
• 敷地内のメンテナンス
• 事故やトラブル時の対処

月極駐車場経営は、他の土地活用に比べると収益性は高くありませんが、初期費用と手間はあまり掛かりません。したがって、土地活用でリスク・手間なくそこそこの儲けで良いと思う人には最適です。しかし、月極駐車場経営にも成功へのノウハウがあり、あまり理解しないまま始めると失敗する可能性が高まります。

月極駐車場経営の本質を理解し、保有地での駐車場経営に勝算がある見込みであるかは、しっかりと事前調査を行い、経営開始には慎重な判断が必要となります。