駐車場経営で不労所得を得るための知識！収入例/失敗を避けるコツも紹介

近年、人気の土地活用の1つに「駐車場経営」が挙げられます。駐車場経営は他の土地活用に比べ、比較的初期費用が少ないことから、初心者にも人気があります。賃貸住宅経営になると収益は大きいですが、初期費用に多額の費用がかかりますし、管理やメンテナンスにも手間がかかってしまいます。

その点、駐車場経営は管理方法さえ工夫すれば、不労所得を得られる副業としても人気が高まっているのです。まずは駐車場経営の基礎知識を確認していきましょう。

駐車場経営には、2種類の駐車場と3つの運営タイプがあります。それぞれの内容と特徴を確認していきましょう。

駐車場には、主に下記の2種類があります。

1. 月極駐車場
2. コインパーキング

駐車場経営には3つの運営タイプがあります。それぞれの特徴を確認していきましょう。
 

人気の駐車場経営ですが、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょう。両方の側面を知ることで、失敗するリスクを減らすことができます。

駐車場経営には以下のメリットがあります。

• 初期費用が他の土地活用に比べ少ない
• 事業開始までの期間が短い
• 狭い土地や変形地でも可能
• 手間がかからない
• やめた後に他の土地活用に転用しやすい
• 災害によるリスクが少ない
• メンテナンスが他の土地活用より少ない

反対に、デメリットも確認していきましょう。

• 税制上の優遇がないため、固定資産税と都市計画税が高い
• 他の土地活用より収益性は低い
• 駐車場の需要が減る可能性がある

ここで、駐車場経営を行う土地オーナーの収入例を見ていきましょう。下記は東京都内でコインパーキング経営を行っている場合の収入例です。東京都内は日本の中でも、いちばん駐車場料金が高い地域になりますので、あくまでも一例として参考にしてみてください。

■一括借上げ「駐車台数8台、賃貸料1台につき35,000円、管理料は賃料の20％」の場合
35,000円×8台＝280,000円
280,000×20％＝56,000円
280,000円−56,000円＝224,000円
1ヶ月の収入は224,000円になります。

■管理委託「駐車台数8台、駐車料金1時間400円、1日平均7時間稼働、管理料金は賃料の10％」の場合
400円×7時間×8台×30日＝672,000円
280,000円×10％＝28,000円
672,000円−28,000円＝644,000円
1ヶ月の収入は644,000円になります。

駐車場経営は、駐車場の種類や運営タイプ、立地や土地取得費用の有無などにより大きく収入が変わってくるため、自分の状況により収益予測をたてることが重要になります。

駐車場経営の収入例については、こちらの記事でたくさんの例や儲けるコツをご紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

「不労所得」とは、文字の通り労力不要で所得を得ることです。誰もが、働かないで収入が得られるのは理想的なことだと思うでしょう。実は土地を持っていれば、不労所得を得られる方法は他にもあるのです。

• 太陽光発電
• 広告などの看板設置
• 自動販売機の設置
• 土地の貸し出し
• サブリース

一見、簡単に不労所得を得られそうな駐車場経営ですが、成功する人には共通点があります。どのような方が駐車場経営で成功しているのか、確認していきましょう。きっと共感が得られるはずです。

どのような経営を始める際にも、事業計画を立てることは必要になってきます。その際に、目先の利益だけでなく、長期的視野で計画を立てて実行できる人は成功する可能性が高いです。では、長期的視野とはどのような目線で考えればいいのでしょうか。

駐車場経営を始める際に、まずは大きな目標を掲げることが大切です。この目標はある意味、長期的な目標ということで、多少漠然としていても構いません。

次に、その目標を達成するための中期的目標を立てます。例えば、1年間で稼ぎたい所得額を計算する、といったことです。そのためには月の所得目標をいくらに設定するかを計算していきます。

月の目標が決まったら、短期的目標を立てます。月の所得を目標額にするために、1日の売上目標をいくらにするか、稼働率は何％を目指すか、うまくいかなかった場合にどのような対処をするのか、といった内容などです。

目標と計画を立てることは、非常に重要な要素です。この2つがないと振り返りができないからです。計画通りに経営がすすめば目標を達成することはできますが、実際にはそんなに甘くありません。計画通りにすすまなかったときに、どこに改善すべき点があるのかを見極めるためにも、目標と計画は明確に立てる必要があるのです。

駐車場経営は運営タイプにより、管理会社と契約を結ぶケースも多くあります。管理会社は駐車場経営のプロなので、いろいろ頼れて便利な存在になってくれることでしょう。ただし、全てを管理会社に任せて何もしないと、気がついたときには経営する駐車場にお客さんが来なくなった、というような状況になる可能性もあるのです。

駐車場経営に成功している人は、自分でも常に情報収集をしています。管理会社に管理業務は任せているとしても、周辺駐車場の稼働状況や、今後のエリアの発展状況など、常に情報アンテナをはっています。

また、駐車場経営を始めると今まであまり関わってこなかった税金も関係してくるため、税金面での知識も取り入れている方が多いです。地道な情報収集を怠らないことが成功の秘訣です。

駐車場管理で「努力」というと何を意味するのか、ピンとこない方もいるかもしれません。努力というのは、自分でできる範囲のことを自分で調べ、いろいろな策を練ることです。なにも時間がない中、毎日駐車場に行く必要はありません。それは管理会社が行ってくれる業務だからです。

自分から進んで物事を調べ、たとえ赤字になったとしても黒字にするにはどうしたら良いのか、考え行動することが努力なのです。

1つ目のところでもお伝えしましたが、ハッキリとした目標を持っている人は成功する可能性が高いです。なぜなら、人は目標があると頑張れる生き物だからです。目標は人により様々なので、どのような内容でも構いません。「この目標のために駐車場経営をしている」という心構えがあれば、途中でくじけずに成功する可能性は高いでしょう。

成功する人に共通の特徴があるように、失敗する人にも共通する特徴が見られます。普段から自然と失敗する行動をとっていないか、気を引き締めながら確認しておきましょう。

駐車場経営は、事前リサーチがとても重要です。リサーチの内容により、駐車場の種類や料金設定などを変える必要があるからです。充分な事前リサーチを行わず、自分の希望通りの内容で決めてしまうと、いざ駐車場経営を始めたら「全く客が集まらない」ということも起こり得ます。

当然のことですが経営を始める前には、どのようにすれば駐車場経営が成功するのか、事前リサーチを行った上、現実的な計画を立てなければなりません。

自分が駐車場を利用するときに、何を基準に選びますか？ほとんどの方は立地と料金ではないでしょうか？当然ですが、立地が同じエリアにある場合、より料金の安い駐車場の方が人気があります。このように、駐車場経営において料金設定は非常に重要な要素なのですが、失敗する人の特徴に適正でない料金設定をする、ということが挙げられます。

駐車場経営で忘れてはいけない要素に「税金」があります。眠らせている土地を持っているため「何もしなくても税金がかかるから駐車場経営を始めたい」と思って、駐車場経営を始める方もいるでしょう。

そのこと自体は問題ないのですが、その際に駐車場経営に関わる税金についての知識を得ないといけません。土地に課税される税金に「固定資産税」や「都市計画税」がありますが、同じ土地でも住宅を建てた場合と駐車場経営をした場合では、税金の金額が違うのです。

駐車場は更地とみなされるため、住宅にはある固定資産税の軽減措置がありません。そのため、駐車場経営の固定資産税は高額になることが多いのです。このことを知らずに税金を収支計画に取り込まなかったため、駐車場経営に失敗する人も多くいます。

固定資産税以外にも駐車場経営には税金が絡んでくることもあるので、経営を始める前に税金の勉強は必要です。こちらの記事では、駐車場経営に関わる税金について詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

駐車場には、2種類の駐車場と3つの運営タイプがあることをさきほどお伝えしました。失敗する人は、種類と運営タイプの選択ミスをしている人が多くいます。駐車場の種類は自分の希望よりも適している種類を優先すべきです。

土地に適した駐車場をオープンさせること、その駐車場ならどの運営タイプがいちばん収益があげられるかの判断を見極めるのが重要になってきます。

駐車場経営を始めて思いのほか順調に進んだため、無計画で事業を拡大したものの、経営が行き詰ってしまった人も多くいます。事業を拡大するのは良い事ですが、そこには綿密な計画が必要です。うまくいっているからと言って、思いつきで拡大してしまっては、いつかしっぺ返しを食らうことになるのです。

今までお伝えしてきたことにほぼ共通して言えることですが、事業を始める前にはリサーチと計画が重要ということを忘れてはいけません。

駐車場経営を始める心構えができたところで、次は、失敗を避けるコツを確認していきましょう。

まずは第一段階として、所有している土地が駐車場経営に適しているかどうかを確認します。具体的には下記のような土地が駐車場経営に適しています。

• 駅・病院・ショッピングモールの近くなどにある
• 近くに観光地がある
• 交通量や通行人が多い
• 路上駐車が多い
• 土地に面する道路の幅が広い
• 駐車場の少ないマンションやアパートが近くにある

予定地周辺の駐車場ニーズを調べることも、成功のコツです。当然ですが駐車場としてのニーズが無ければ駐車場経営は成り立ちません。まずは現地に出向き、周辺の状況を調べましょう。調べるポイントは主に下記の項目です。

• 周辺駐車場の稼働率
• 路上駐車の有無・時間帯
• 交通量
• 徒歩圏内に人が集まる施設があるか
• 住宅地の場合、駐車場が足りなそうな賃貸物件があるか

駐車場経営を開始する前はしっかりリサーチをしていたのに、駐車場をオープンさせた後はリサーチをしない方がたまにいます。それでは、いつの間にかお客さんが減ってしまった、なんてことになりかねません。

常日頃からライバルの動向を調べることは非常に重要です。ライバル駐車場の料金設定や新たな駐車場のオープン情報などには、常にアンテナを張っておきましょう。もしライバル駐車場の方が稼働率が高い場合は、どこに理由があるのかを把握する必要がでてきます。

料金設定の見直しや、キャッシュレス決済の導入など、積極的に打開策をたてることも日頃から意識すると良いでしょう。

駐車場経営を始めてからよく聞く言葉に「想像していたよりトラブルが多い」ということがあります。駐車場は多くの場合が無人であることから、意外にトラブルが発生しやすいのです。例えば、車同士の接触や設備の破損、駐車券の紛失や近隣からの苦情などがあげられます。

そのようなトラブルをできるだけ防ぐために、可能な限り安全対策を講じることも重要です。防犯カメラの設置や注意看板の設置、定期的な巡回や駐車スペースの拡大など、利用者が安全に使える駐車場を目指しましょう。

特に月極駐車場に多くある事案が「不正駐車」です。コインパーキングのように機械が設置していない月極駐車場は、不正駐車が起こりやすいリスクがあるのです。もし、不正駐車があった場合はすぐに対応をしなければいけません。

具体的には、防犯カメラの設置や注意看板の設置です。不正駐車をしている車を特定できる場合には、車に通達を残しておくのもいいかもしれません。不正駐車を見逃してしまうと、正当に契約をしている人からの不満が爆発し、解約されてしまうリスクもあるので、できるだけ未然に防ぐ対策が必要です。

駐車場経営をする上で大事なパートナーになる管理会社ですが、実はとても重要な要素です。管理会社の対応により、利用者の数も増減するからです。手数料の金額と管理内容が見合っているか、実際の対応はどうかなどをしっかり調べてから、選定することが大切です。

口コミを調べるのもいいですが、時間があれば、その管理会社が管理している駐車場を見に行くことをおすすめします。自分の目で、きちんと清掃はされているか、看板などが汚れていないか、トラブルに対応してくれるのかなどを確認すれば信頼できる会社かどうかが判断できるでしょう。

また、契約をする際に契約内容をよく理解せずに契約をしてしまったため、自分の利益が徐々に少なくなり、経営に失敗してしまう方も多くいます。

例えば、一括借上方式の場合、支払われる賃料は年々減額されていくケースが多いです。また、解約規定などもよく確認しておかないと、「管理会社ばかり儲けがあり、自分は損ばかりしている」といった状況に陥らないとも限りません。

大切なのは、今だけでなく、何年か先の経営を見据えて計画をたてることです。そのため、管理会社との契約内容は自分が納得できるまで相談することが大切です。今はたくさんの管理会社がありますので、複数の会社に相談をし、比較検討し、信頼できる会社を見つけることが大切です。

駐車場経営は初期費用が少なく済むのがメリットではありますが、規模や駐車場種類によっては、多額の初期費用がかかる場合もあります。例えば、土地を新たに購入する場合や、コインパーキングの初期費用、タワーパーキングの建設費などが該当します。

そのようなとき、銀行にローンを依頼する人もいるでしょう。ここでは、駐車場経営で多くの不労所得を目指すためのローン利用法をご紹介していきます。

ローンを組む際には銀行独自の審査に通らなければなりません。審査に通りやすくするため、自己資金は最低300万円は用意しておくと安心です。

なぜなら収入の多さや土地や家など不動産の有無などによって、融資できる金額が変わってくるからです。当然、保有資産が多い人の方がより多くの金額を借りることができます。その目安となるのが300万円ほどです。自己資金が300万円ほどあれば融資は受けやすくなるでしょう。

「不動産担保ローン」とは、所有している土地や家などの不動産を担保にして融資を受けることです。不動産担保ローンを使うと、通常よりも多額の費用を借りることが可能です。なぜなら、不動産を担保にすることで銀行側がリスクを軽減できるからです。この不動産担保ローンは金利も低いため、うまく利用するのも1つの手段です。

もし他に金利の高いローンを組んでいる場合は、金利の低い不動産担保ローン1つでまとめることにより節約効果が期待できます。返済期間も最大30年間と長期間なので、その間に安定した経営ができれば、非常に良い資金調達方法になるでしょう。

ローンを組んだ場合、返済シミュレーションは必要不可欠になります。その際に自分の勘に頼らず、簡易収支シミュレーションを活用しましょう。

今は、金融機関のホームページなどで数字を入れるだけで収支シミュレーションができるようになっています。うまく活用し、現実的なシミュレーションを立てましょう。

最後に、駐車場経営で不労所得を得るために注意しておきたい事項をご紹介していきます。

1つ目は、絶えず安定的な収入が得られると確信を持たないことです。駐車場経営は土地活用の中でもリスクは少ない方ですが、それでも経営に失敗してしまう方も多くいるのが現状です。経営に「絶対」はありません。

一括借上で駐車場経営をしている場合でも、通常は年数が経過するごとに受け取る賃料は目減りしていきます。コインパーキングで設置した機械もメンテナンスが必要な時期には費用がかかってきます。「駐車場経営を始めたから収入は安泰だ」と思い込み過ぎないよう注意しましょう。
 

2つ目は、自己資金は必ず用意する、ということです。駐車場管理会社のホームページなどでは「自己資金ゼロからOK」という記載がよくあります。確かに嘘の記載ではなく、自己資金がかからずに駐車場経営を始められるケースもあります。

ただし、自己資金がゼロだと不測の事態に備えることができません。経営を始めると予想外のトラブルに巻き込まれる可能性もあります。また、自己資金がゼロで経営をしていると、気持ち的な余裕が無くなり、日々の売上に一喜一憂し、精神的にも辛くなってしまう方が多いのです。

長期的に安定した経営を目指すためにも、最低限の自己資金は用意しておきましょう。

先ほどもパートナー会社選びの重要性について触れましたが、駐車場経営において日々の管理業務は非常に重要な役割を担います。1つの例がトラブル対応です。管理会社によっては24時間365日の対応をしてくれ、状況によってはすぐに現場に駆けつけてくれることもあります。

一方で、あまり対応の良くない管理会社だと、トラブル用の電話番号にかけても夜中はつながらなかったり、そっけない対応をする場合もあるでしょう。一度そのような対応を受けたお客さんは、今後あなたの駐車場を利用しなくなる可能性が高くなってしまいます。

その他にも定期的な巡回や清掃をしっかりしてくれることや、収益を上げるためのアドバイスを親身になってしてくれるなど、良いパートナー会社を選ぶことで駐車場経営は成功に近づくのです。それだけ管理会社の役割は重要だということをしっかり理解しておきましょう。

駐車場経営は、やり方次第で不労所得が得られる有効的な土地活用ということがわかりました。改めて重要なポイントを振り返っておきましょう。

• 土地に適した駐車場の種類と運営タイプを選ぶ
• 情報収集は駐車場開始前も開始後も必要な要素
• 駐車場経営に関する最低限の税金の知識は身につける
• 管理会社の重要性を理解し、信頼できる会社を選ぶ
• 目標と計画をしっかり立て、それに向けて日々試行錯誤することが成功の秘訣