空き家を活用するメリットは？有効な活用事例も紹介

相続で引き継いだ空き家を、そのままにしているという方は多いのではないでしょうか。空き家を放置したまま、光熱費などの維持費や、固定資産税だけを払っているケースもあるでしょう。

空き家を放置すると、周辺環境が悪化して犯罪の温床になるほか、建物が倒壊する危険性があります。

しかし、空き家をうまく活用して定期的な収入につなげれば、不労所得として助けてくれるかもしれません。この記事では、空き家を有効に活用する事例についてお伝えします。

人口減少や少子高齢化による空き家の増加は、日本の深刻な社会問題のひとつです。空き家は、放火や不法投棄などを引き起こして、犯罪の温床になったり、周囲の環境を悪化させて、近隣トラブルを引き起こしたりする可能性があります。

とくに自治体から「特定空家」に認定されると、50万円以下の罰金が課せられ、場合によっては、自治体が行政代執行で空き家を強制的に解体除去することになります。この場合の解体費用は、所有者の負担です。

税金面では、特定空家に指定されると、固定資産税への軽減措置がなくなり、地域によっては都市計画税の支払いが必要になる場合があります。空き家の放置は、所有者の大きな経済的損失につながるかもしれないのです。

空き家を放置すると、以下のようなリスクが発生します。

空き家を放置すると、雑草が茂って害虫が発生したり、ゴミが不法投棄されて、周囲の環境を悪化させたりするおそれがあります。

建物は、人が住んでいないと老朽化が早いので、地震や台風・積雪によって倒壊してしまう可能性もあります。それによってケガ人が出る可能性もあるだけでなく、放火や不法侵入など、犯罪の温床になるかもしれません。

周囲の景観を悪化させ、近隣トラブルを引き起こす可能性もあります。空き家を放置するリスクは、非常に大きいということを認識しておきましょう。

空き家を放置し周辺環境に悪影響を及ぼしている、と自治体から認定されると「特定空家」に指定される可能性が高まります。特定空家に認定されると、50万円以下の罰金が課せられるほか、強制的な解体除去の費用を請求されることがあります。

また、特定空家に認定されると固定資産税の軽減措置がなくなるため、固定資産税が最大6倍、都市計画税は最大3倍に跳ね上がる可能性があります。管理のための修繕費用や交通費、水道光熱費などの金銭的な負担も大きくなるでしょう。

「買取」は不動産会社に直接物件を買い取ってもらうことです。「売却」は不動産会社の仲介などにより、買主に物件を売ることをいいます。価格は、一般的に買取のほうが安くなります。

解体費用が更地価格より高い場合、業者が利益を出せなくなるので、必ずしも物件を買い取ってもらえるわけではありません。とくに、周辺の土地価格が安い地方の物件の場合、土地を買い取ってもらえないケースが多いでしょう。

傷みがはげしい空き家は売却も買取も難しくなるので、更地にしたり建て替えたりして、売るための工夫をする必要があります。

ここからは、空き家の活用方法と、それにともなうメリットとデメリットを解説していきます。

空き家の一番簡単な活用方法は、そのまま居住用として第三者に貸し出すことです。空き家の状況にもよりますが、とくに故障や不備がなければ、クリーニングのみで賃貸に出すことができます。

貸し出す形態の例としては、シェアハウス・民泊・戸建賃貸・貸店舗・貸工房などの方法が挙げられます。

メリット
クリーニング代こそかかるものの、初期費用が少なくすみますし、収益をすぐに得られるというメリットがあります。空き家が傷んでいる場合は、最小限の修理やリフォームをしてから賃貸に出しましょう。

デメリット
空き家を賃貸住宅や店舗として貸し出す場合、物件のオーナーには、修繕義務が課せられます。このため、老朽化していたり、空き家が耐震基準を満たしていなかったりする場合、リフォームの費用がかかるというデメリットがあります。

周辺に競合する物件があれば、物件を個性化させないと借り手がつかない可能性もあります。収益性や安定性・運用期間を事前にじっくり調査・検討したうえで、プランを決めましょう。

その地域に賃貸のニーズがあるかどうかは、素人にはなかなか分かりづらいものです。リスクを軽減するためには、プロによる調査が必要になるでしょう。

建物やその他の木や庭石など土地にあるものをすべて取りのぞき、まっさらにした状態を更地（さらち）といいます。

一般的には、建物の価値は築20年を基準として考えられているので、それを越えた古家については、更地の方が売却しやすい傾向にあります。

しかし、なかには買い手が見つかりやすい古家も存在しますので、一概に築20年を越えたら更地にすべきとはいえません。

メリット
空き家を取り壊して更地にした場合、その立地に合った活用法が選びやすいというメリットがあります。

場合によっては、本格的な活用方法が決まるまで、一時的に活用することも可能です。更地の場合、駐車場にしたり、事業用として土地を貸したりと、さまざまな活用法があります。

デメリット
更地にするには、今ある空き家を解体しなければいけません。そのためには、多額の解体費用がかかります。

建物を解体した場合、固定資産税や都市計画税が上がるケースがあります。固定資産税や都市計画税は、土地の上に居住用の建物が建っていると減税を受けられる特例があるからです。

とくに固定資産税は、解体することで最大6倍になるケースがあります。事前にしっかりと確認しましょう。

また、建築基準法の改正により、建築時には適法だったとしても、今の法律では再建築ができないことがあります。再建築が不可能な場合、将来的な売却はむずかしくなります。この点についても事前に確認しましょう。

空き家を売却するのは、非常にシンプルな活用方法でしょう。空き家は中古住宅、もしくは古家付き土地という扱いで売却することになります。

メリット
空き家を売却する最大のメリットは、維持費がかからなくなるということです。空き家は、保有しているだけでも土地と建物に固定資産税や、都市計画税などの税金が発生します。

光熱費や水道代などの費用もかさむだけでなく、空き家が遠方にある場合、室内の換気や掃除・雑草の駆除のために訪れる交通費も必要になります。

維持のための手間や時間も含め、空き家は保有するだけで多くの労力が発生するものだと認識しましょう。

デメリット
空き家が古い場合は、売れにくい可能性があります。建物の老朽化により、倒壊の危険性があるためです。

高齢化が進んでいる地域では、もともと需要が少ないので、購入者が現れない可能性も高くなるでしょう。空き家は売れていない期間も老朽化が進みますから、売却まで時間が空く場合は、別の方法も考慮に入れましょう。

また、売却した場合は所有権が他人の手に移ってしまうので、後から思い直して再度住み直すことは出来ません。思い出深い建物の場合は、売却して後悔しないように、よく考えてから行動しましょう。

ここからは、空き家を活用するときに留意したいポイントを紹介します。できるだけ効率よく活用できるよう、以下の点を押さえておきましょう。

空き家にしておく期間は、できるだけ短い方がよいでしょう。空き家の期間が長引くと、犯罪などのリスクが上がるだけでなく、税金などの出費が増えるだけだからです。

とくに自治体から「特定空き家」に指定されると土地の固定資産税が上がり、費用がさらに増大する可能性があります。

建物は人が住んでいないと傷みが早くなるので、活用方法は早めに決めましょう。結論を先延ばしにすればするほど、資産価値が落ちて、修繕費用が多くかかってしまう可能性があります。

空き家の活用方法を決める際には、不動産会社などで、プロの意見を聞いてから判断するようにしましょう。

リフォームをしたのに借り手が見つからない場合、そこからの方向転換はなかなかむずかしいものです。周囲の相場を知らなくて、損をしてしまう可能性もあります。

賃貸をあきらめたとしても、安い値段でしか売れず、いっそリフォームしなければよかったと後悔するケースもあるでしょう。

立地が良い場合は、思い切って建て替えるのもひとつの選択肢です。収益性や安定性・運用期間を比較して、ご自身に合った空き家の活用方法を選択しましょう。

土地活用はしたいけれど、リスクが怖くて結局活用せずに、そのまま土地を持っているという人は少なくありません。

そんな方でも抵抗なく取り組める、初期投資やリスクが少ない土地活用方法としては、駐車場経営や定期借地・自動販売機の設置・トランクルーム経営などがあります。

リスクが高い運用で、高額な損失を負担するのが嫌だという方は、建物を建てない土地活用を検討しましょう。

建物は時間の経過とともに劣化するため、空き家の活用にあたっては、ほとんどの場合リフォームや修繕が必要になります。しかし、フルリノベーションともなれば、高額な費用が必要になるでしょう。

とくにマンションやアパートに建て替えて、土地を活用する場合は、かなりまとまった初期費用を用意しなければなりません。初期費用がかかるタイプの土地活用は、高い収益をもたらすことが多い反面、リスクも大きくなります。

アパートやマンションとしての活用の場合、固定資産税や修繕費などのランニングコストも高額になります。無理なく運用できるか、長期的な視点で把握しておきましょう。

空き家問題が発生すると、どこに相談してよいかわからないという方は多いと思います。空き家問題を解決するためには、不動産の知識のほかに、相続などの税金に関する知識や、空き家を活用するビジネスにくわしい専門家に広く相談することが大切です。

空き家を有効に活用するノウハウや、周辺地域のニーズ、また賃貸の相場などの市場調査は、素人が独断で行うことがむずかしい分野です。相続の解決から、空き家の管理・活用まで、不動産や相続にくわしい専門家に相談して、あなたの知識を広げていきましょう。

ここからは、空き家の活用事例を紹介します。さまざまな活用例を知って、ご自身のケースに適した方法選びの参考にしていただければと思います。

空き家を賃貸するメリットは、空き家を手放さずにすむ、ということです。「もしかしたら将来子供が住むかもしれない」「まだ心の整理がついていない」という方には、戸建て賃貸がおすすめです。

建物は、人が住んでいないと老朽化が進みます。賃貸に出すことで、空き家を管理する煩わしさから解放されるということは、賃貸のメリットのひとつです。

また、戸建て賃貸の場合、入居期間が長期間であるケースが多いので、築年数や立地に関わらず、安定した家賃収入が見込めます。近年では、リフォームしてから賃貸するケースも増えています。

戸建て賃貸は、需要に対する供給数が少ないのが現状です。リスクが低い活用方法として、戸建て賃貸を検討してみましょう。

シェアハウスとは、複数人が共同で居住することを想定した賃貸住宅です。戸建てやマンション・アパートの一室を複数人で借りて、風呂・トイレ・キッチンなどの共用スペースを入居者同士で共用します。

赤の他人が同居するという点で、家族同士での入居や、友人や知人が同居するルームシェアとは異なります。生活上のルールや家賃の分担については、運営側が定めます。

シェアハウスは、入居者一人ひとりから家賃を得られるため、ひとつの物件を1世帯に貸し出す場合より、家賃の金額が高くなります。また、同じ面積で多くの入居者が確保できるので、空き室で収入がなくなるリスクを軽減できます。

周辺地域に観光資源があって、宿泊者が見込める場合は、民宿として再生する方法があります。

料理に地元食材を使用することや、住民の雇用は、地域の経済に貢献できます。たとえ宿泊施設で料理を提供できなくても、周囲の食堂や居酒屋にお金が落ちれば、空き家を起点とした地域内でのお金の循環を生み出します。

空き家を放置したままだと、景観をそこねて、地域全体の魅力を低下させてしまうかもしれません。空き家を活用して、地域の魅力を高めていきましょう。

空き家を利用したカフェ経営は、旅館業などと比べると、開業資金を少なく抑えられるのが特徴です。宿泊施設に比べると、開業に必要な規制が少ないので、比較的ハードルが低い活用方法と言えます。

また、カフェは個人経営が主体なので、開店時間や閉店時間・休日などを自由に設定できます。ビジネスと趣味を両立できるような、自由度の高さが魅力です。

とくに古民家をカフェに転用する場合、その家の空間自体が魅力になります。呼び込むターゲットを決めたり、コンセプトを打ち出したりして、競合になりえる周辺施設と差別化を図りましょう。

高齢者や子育て世帯・障害のある方・低所得者など、住まいの確保に困っている方のための住宅を「セーフティネット住宅」といいます。地域への社会貢献を目的として、空き家を活用したい方におすすめです。

広さが原則25㎡以上で、要配慮者の入居を拒まないことが条件です。家賃は、公営住宅の家賃の額より低く設定する必要があります。

セーフティネット住宅への登録を目的とする住宅は、バリアフリー改修や防火・消火対策の工事、耐震改修、間取り変更のための工事に、補助金が出ることがあります。お住まいの自治体からの補助制度を確認してみましょう。

駐車場として活用する場合、建築費用が必要ないため、アパート経営などに比べ、少額の投資で始められるというメリットがあります。建物を撤去するので、老朽化した空き家の倒壊リスクをなくすこともできます。

清掃やリフォームなどのような建物の維持費用もほとんどかからないので、持ち主への負担が少ない活用方法と言えるでしょう。

管理を運営会社に任せれば、素人でも労なく不労所得を得られます。青空駐車場の場合、機器の設置も必要ないため、初期の建設費用が安くなります。

荷物を預かる倉庫を運営するサービスを「トランクルーム」と言います。郊外に多く見られますが、家の収納スペースが少ない都市部でも、一定の需要があります。

トランクルームは、設置の簡単さや、経営を始める際の投資額の少なさが特徴です。空き家をそのままトランクルームに活用できる場合、初期投資はさらに抑えられます。

主に「屋外コンテナ型」と、建物の中に収納スペースを作る「屋内型」があります。月額制での契約がもっとも多く、ほかの用途に比べて初期投資が安いことや、別の用途に転用しやすいことがメリットです。

レンタルスタジオ・レンタルスペースは、空いたスペースを貸し出すサービスです。さまざまな空間がレンタルスペースとして使用されており、増加している空き家の活用方法として、近年注目されています。

レンタルスペースは、時間貸しが基本です。多くの方に利用してもらえるようにするためには、空間デザインやコンセプト、料金、集客方法などに工夫が必要です。

短期間のギャラリー開催や、ワークショップ、撮影スタジオとしての活用が一般的ですが、そのほかにも借主の目的によってさまざまな用途で使用できます。スペースを必要とする方に貸し出すことで、空き家を有効に活用できます。

サテライトオフィスとは、企業の本拠地から離れた場所にあるオフィスの総称です。テレワーク業務の増加により、近年大きな脚光を浴びています。

全国の地方公共団体も、サテライトオフィスの誘致には力を入れています。支社や営業所と違って、サテライトオフィスは最低限の設備や通信環境があればいいので、サテライトオフィスとして活用する際に、持ち主が高額な設備を導入する必要性はありません。

初期費用を抑えられて、地方公共団体からのサポートを期待できるという点は、空き家の活用方法に悩む所有者にとって、大きな魅力になることでしょう。

コワーキングスペースとは、さまざまな背景を持つ方が、共通のスペースを利用して働く空間のことです。会社や組織にとらわれず、ひとつのスペースを共有して働くことが特徴です。

近年では都市部だけでなく、地方でのニーズも高まっており、在宅勤務の会社員や、フリーランス、スタートアップの経営者、ノマドワーカーなどが多く利用しています。

その空間で起こる思わぬ化学変化で、新しい交流が生まれることもコワーキングスペースの魅力のひとつです。

料金は、1日もしくは時間単位で料金が発生するドロップインと、月額制があります。個室を作る必要がないので、初期費用を抑えられるのも大きなメリットです。

空き家の活用方法には、大きく分けて「空き家を生かして貸し出す」「建て替えてから貸す」「更地にして活用する」の3つがあります。これらを決めるにあたって、注目すべき基準について解説します。

空き家を活用する際には、高収益を追求したい方、業者に任せて手間を省きたい方、長期的な土地活用を希望する方、短期間だけ空き家を活用したい方、地域に貢献したい方など、活用目的もさまざまだと思います。

後悔しない決断をするためには、土地を活用する際に、ご自身が何を重視したいのかという、優先順位を決めることが大切です。

現在では、全国的に空き家が増えています。そのため、今後空き家が増えていくことも考慮に入れながら、活用方法を決めていきましょう。

最適な土地活用方法を決めるためには、空き家の立地やエリア条件を綿密に調査した後に、プランを選択する必要があります。

空き家が住宅街にあれば、戸建て賃貸や住宅兼賃貸として活用できるかもしれませんし、物件の状態が悪い場合は、更地にして駐車場を始めたほうが効率的かもしれません。

利便性が高い土地なら、店舗貸しやレンタルスペース、コワーキングスペースとして貸し出すことができます。

しかし仮に需要があっても、周辺にライバル物件がある場合、差別化しなければ利益が出ない可能性があります。初期投資額とのバランスを考慮して、条件に合った活用方法を選択しましょう。

土地を活用する際には、その地域の需要に合った形態を選ぶことが大切です。土地の面積や形状、広さなども考慮して、ご自身の目的に合った最適なプランを選びましょう。

たとえば、敷地全体が200㎡を超えるものであれば、アパートやマンションに建てかえることが可能です。この場合、固定資産税や都市計画税に対する節税効果も期待できます。

敷地面積が狭い場合は、戸建て賃貸を営めば、初期投資を抑えられます。狭い土地や変わった形の土地の場合でも、駐車場としてならうまく活用することが可能です。

設計する不動産会社によっても、収益性は左右されるので、複数のプランから検討するとよいでしょう。

この記事では、空き家を有効活用するさまざまな方法と、判断材料・適用される法律・利用できる制度などを紹介してきました。

不動産や建築・相続にまつわる法律は、実に多岐にわたっています。空き家を有効に活用するためには、その道の専門家に相談して、エリアでの需要やその土地の条件、広さ、活用目的なども考慮に入れてから判断する必要があります。

とくに建て替えを選択する場合は、多大な費用と時間を要します。取り返しがつかない判断で後悔しないように、プロの意見を参考にしながら活用方法を選択することが大切です。

空き家を放置することは、さまざまなリスクや経済的負担を抱えることにつながります。専門家に相談して、あなたに最適な活用方法を見つけましょう。