こんな活用の仕方もある!?さまざまな空き家の活用事例を紹介

「家を相続したけれど、住む予定もないまま放置している」「相続した家が遠方にあって管理できない」など、空き家をどうしたらよいかと悩んでいませんか。

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こんな活用の仕方もある!?さまざまな空き家の活用事例を紹介

「家を相続したけれど、住む予定もないまま放置している」「相続した家が遠方にあって管理できない」など、空き家をどうしたらよいかと悩んでいませんか。

近年、空き家が増えていますが、空き家を放置するとさまざまなリスクが生じます。空き家の増加は社会問題にもなっており、空き家問題を解決するためのさまざまな対策が講じられています。

そこで今回は、自分で始められる空き家の活用事例や、第三者に貸して始められる活用事例をご紹介します。さまざまな活用方法が登場するので、ぜひ参考にしてください。

自分で始められる空き家の活用事例

個人でも始められる、空き家の活用方法を3つご紹介します。

飲食店

空き家を利用して、レストランやカフェ、バーなどの飲食店を始める方法があります。地域の食材を活用したレストランや空き家ならではの雰囲気を活かした内装のカフェ、ケーキショップなど、個性を活かしながらビジネスへの活用が可能です。

宿泊業などと比べると、飲食店は初期費用を抑えられ、必要な許可や届け出も少なめであり、参入のハードルが低いといえます。

飲食店を始める際に必要な届け出には、以下のようなものが挙げられます。
・飲食店営業許可申請
・防火対象設備使用開始届
・防火管理者選任届(建物の収容人数が30人以上の場合)
・深夜酒類提供飲食店営業開始届出書(深夜12時以降にお酒を提供する場合)
・菓子製造業許可(ケーキなどをテイクアウトする場合)

民宿

民宿とは、農家や漁師などがオーナーとなり、自宅を部分的に間貸しして、他人を宿泊させるものです。1泊2食付きや朝食付きなどのプランを用意している民宿もあり、その土地ならではの旬の食材を使った料理を提供するなどして、個性を出せます。

部屋はほかの宿泊者と分けるものの、トイレや洗面所は共同で使用する施設も多くあります。個人や家族で経営する民宿も多く、最低限のサービスや設備で運営しているケースもあります。民宿は、簡易宿所営業として許可を得ているケースが多いです。

古民家再生

古民家再生とは、すでに保有している、もしくは購入する古民家を、住めるような状態や事業ができる状態にリノベーションすることです。古民家ならではの雰囲気を活かして、宿泊施設やカフェ、ショップなどを営むことができます。

水まわり設備や配管、内装などを部分的にリフォームして、古民家ならではの見た目を活かしながら使いやすくする方法や、梁や柱を残して壁や床を取り替える大掛かりな工事をして、再生する方法などもあります。

第三者に貸して始められる空き家の活用事例

自分が使わない場合は、他人に貸し出すことで空き家を有効活用する方法を検討してみてはいかがでしょうか。第三者に貸すタイプの空き家の活用方法をご紹介します。

一戸建て賃貸

空き家を活用して、ファミリー層などを対象に、一戸建単位で賃貸経営を行う方法があります。空き家の状態によってはリフォームが必要ですが、基本的には大きな改修工事などは行わずに、賃貸経営が可能です。

ひとり暮らし用のアパートなどと比べると、賃貸で提供される一戸建てが少ないことから、競争率が低くなることが期待できます。また、ファミリー層は子どもの入園・入学などの理由から住む場所を容易に変えにくく、長く入居してくれる可能性も高いでしょう。

ただし空室の状態が続くと、維持費の負担が増える点には注意が必要です。また、賃貸経営を行う際は管理会社に依頼します。管理会社によって得意分野が異なるため、一戸建て賃貸経営のノウハウを持った賃貸管理会社を探す必要があります。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、1棟の建物の中に自宅と賃貸スペースがある住宅を指します。1階を貸し出して2階を住宅にするなど、分け方はいろいろあります。

賃貸併用住宅は、自宅に必要なスペースを確保しつつ、残りのスペースを有効活用して収入を得られる方法です。賃貸スペースは、住宅としてだけでなく店舗や事務所などとして貸し出すケースもあります。

同じ建物内で他人と一緒に過ごすことで、煩わしさを感じる可能性もある点には注意が必要です。お互いがストレスを感じずに過ごせるように、動線を考えて住宅や賃貸スペースを決めるとよいでしょう。また、建物の構造などによっては騒音が気になることもあります。

シェアハウス

1棟の物件を複数の入居者に貸し出すのがシェアハウスです。ひとり部屋や複数人で使う部屋などの専用部分を設けつつ、浴室やトイレ、キッチンなどは共用スペースとして入居者同士で利用します。

空き家をシェアハウスとして経営する場合、入居者ひとりひとりに対して家賃の支払いを求められるため、ひとつの世帯に貸し出すよりも、トータルで見た家賃の収入が高くなりやすいのが特徴です。

また、複数の入居者からの家賃収入を得られることで、空室時の損失のリスクも抑えられます。

シェアハウスでは他人同士が一緒に暮らすため、入居者間でトラブルが起こりやすい点や、管理の手間がかかる点には注意しましょう。管理会社に管理を委託する方法もあります。

シェアキッチン

シェアキッチンとは、複数の利用者が共有するキッチンのことです。複数の飲食店がひとつの厨房を共同で利用したり、時間や曜日で分けて利用したりする方法があります。

空き家をシェアキッチンとして活用するには、家の中を改装して、調理器具や設備の準備をする必要があります。さらに、保健所による営業許可基準を満たした厨房設備を整えることも必要です。

飲食店開業を目指す人たちにとっては、保健所の許可を得たキッチンを利用することで費用面や時間面でのハードルを下げつつ、自分の調理したものを販売できるというメリットがあります。

セーフティネット住宅

空き家をセーフティネット住宅と呼ばれる、住宅確保要配慮者向けの賃貸住宅として貸し出す方法もあります。住宅確保要配慮者とは、低所得者や被災者、子育て世帯、高齢者や障がい者などのことです。

平成29年10月にスタートした住宅セーフティネット制度では、都道府県や自治体に、所有する賃貸物件を登録できるようになっています。登録された住宅の情報は、住宅確保要配慮者に提供され、入居の申込みが行われるという仕組みです。

セーフティネット住宅に登録するには、耐震性があることや、住戸の床面積が原則25平方メートル以上であるなどの基準を満たすことが必要です。改修への補助も行われているため、活用するとよいでしょう。

介護施設

高齢化が進んでおり、介護ビジネスの需要は年々拡大しています。安定した収入が期待できることから、空き家を活用して、需要が伸びている高齢者向けの介護施設を始めるのもひとつの方法です。

介護施設には、デイサービスや老人ホーム、デイケアなどさまざまな種類があります。施設の種類によって設備の基準が決められているため、よく確認することが必要です。

空き家を介護施設にしてビジネスをする場合、改修する方法や、空き家を解体して介護施設を建築する方法が挙げられます。設備を整えるためには費用がかかりますが、一定の要件を満たすことで、介護施設の建築や改築に対する補助金制度の利用が可能です。

空き家を活用するので賃貸料はかからないものの、人件費や食材費、車両関連費、水道光熱費などが発生するため、コストと収益のバランスを考える必要があります。

サブスク住宅

定額制のサブスクリプションは、近年さまざまな分野で見かけられるようになり、住宅分野でも登場しています。サブスク住宅は、サブスク住宅運営会社が管理する住宅を利用者が自由に選んで、定額で住めるというサービスです。

サブスク住宅運営会社に空き家を登録することで、ビジネスを始められます。サブスク住宅では、生活に必要な家具やキッチン家電が揃えられているのが一般的であり、水道光熱費やネット回線代なども定額料金の中に含まれています。

キッチンや浴室、トイレなどは共用スペースとするケースも多いですが、空き家の状態によっては、快適に住めるようにリノベーションする必要があります。

サテライトオフィス

サテライトオフィスは、本社や支店などとは別に設置されるオフィスを指します。従業員の働く環境を確保することが、設置する主な目的です。

たとえば都市部にサテライトオフィスがあると、都市部にある顧客企業を効率よく訪問することが期待できます。郊外にサテライトオフィスを設置すると、従業員の長距離通勤の負担を減らすことができて、プライベートと仕事の両立の実現に役立つでしょう。

このようなサテライトオフィスを確保するために、企業が空き家を借りるケースがあります。空き家をサテライトオフィスとして貸し出すことで、有効に活用できるでしょう。

トランクルーム

トランクルームは、主に月額制で荷物や物を収納するスペースを貸し出すサービスです。空き家をトランクルームとして活用する場合、建物内にボックスやパーテーションを設置してトランクルームを作ります。

屋外のトランクルームのようにコンテナの設置が不要なため、設備を整える費用を比較的抑えられるでしょう。

トランクルームは、郊外地の土地活用の手段として多く見られます。また、都市部では家の収納スペースが限られやすいことから、都市部でもトランクルームの需要があります。

トランクルーム会社に空き家を貸し出す方法や、フランチャイズ契約や業務委託契約を結ぶ方法で、空き家を活用してみてはいかがでしょうか。

駐車場

空き家が老朽化している場合は、倒壊のリスクも懸念されます。そのような場合は、空き家を取り壊して、貸駐車場にするのもひとつの方法です。

空き家を解体して賃貸住宅などを建てる場合などに比べて、駐車場経営は初期費用を抑えつつ土地活用が可能です。定期的な巡回や清掃などは必要ですが、賃貸住宅などと比較すると維持管理費も抑えられるでしょう。

ただし、空き家を解体するコストがかかる点や、空き家がある状態よりも固定資産税が高くなること、駐車場の利用が少ない場合は赤字になる可能性がある点には注意が必要です。需要が見込めるかどうか情報収集をして、計画を立てましょう。

コインランドリー

空き家を改装して、コインランドリーを経営する方法もあります。

コインランドリーの開業にあたっては内装工事や外装工事、機器代などの初期費用がかかりますが、フランチャイズ経営であれば専門的な知識がなくても開業できるため、未経験や初心者でも始めやすいとされています。

無人化されたコインランドリーも多く、自分で清掃などの管理をすることで人件費を抑えることも可能です。需要がある場所で経営すると固定客もつきやすいでしょう。

ただし無人経営の場合は、盗難などの犯罪リスクもあります。防犯カメラの設置や定期的な巡回をすることで、安心して利用できるコインランドリーにすることもポイントです。

また、特にコインランドリーの競合が多い地域では、他店との差別化をするなど工夫が必要です。

空き家を活用するメリット

空き家を活用するメリットを4つご紹介します。

特定空き家に指定されるリスクがなくなる

特定空き家とは、空家等対策特別措置法によって決められているもので、倒壊するおそれがあるなどの危険な状態や、ゴミの放置や汚物の異臭といった、衛生面から有害となるおそれのある状態などの空き家を指します。

特定空き家に指定された場合、自治体から助言や指導が行われます。勧告を受けると住宅用地の特例措置の対象から除外されますが、除外されると固定資産税の優遇措置が適用されなくなるため注意が必要です。

さらに命令に応じずに違反となると、最大50万円以下の罰金が課され、最終的には行政代執行によって強制的に建物が取り壊されることになります。

空き家を活用することで、特定空き家に指定されるリスクがなくなるため、放置するよりも活用することをおすすめします。

そのまま居住用として貸せる

空き家の状態にもよりますが、水まわりや住宅設備などに不備がなければ、クリーニングをしてからそのまま居住用として第三者に貸すことも可能です。設備が故障している場合や内装の状態によっては、リフォームが必要になります。

空き家を活かして貸すことで、初期費用を抑えられます。通常の賃貸としての貸し出しだけでなく、シェアハウスや民泊、貸店舗などの活用方法も選択できます。

継続的な収益を得られる

空き家を放置していては何も収益を得られないにもかかわらず、固定資産税や管理費などの維持費は発生します。空き家を活用することで継続的な収益を得られるようになるため、維持費の出費によるマイナスの状態から、プラスの状態に変えることも可能です。

空き家の活用は資産を活かした経営であり、不労所得を得られる点もポイントです。空き家の活用方法はさまざまで、活用方法によって収益性の高さに違いはありますが、継続的に収益を得られることは大きなメリットといえます。

更地にした場合は活用の幅が広がる

空き家を解体して更地にすることで、活用の幅が広がります。地域によって収益を上げやすい活用方法も変わってくるため、活用の幅が広がることで立地に合った活用方法を選びやすくなるでしょう。

更地にした場合は、駐車場や土地の貸し出しといった選択肢も生まれます。ただし、更地にしたままでは固定資産税の負担が重くなるため、しっかりと市場調査をしてから活用方法を考える必要があります。

空き家を活用するデメリット

デメリットも把握しておき、空き家の有効活用に役立てましょう。

賃貸人としての修繕費がかかる

賃貸物件で生じる経年変化や、普通に使用した結果起こる損耗については、原則として賃貸人が修繕することが民法によって決められています。

経年変化や通常損耗には、家具を置いたことによる床のへこみや、日光が当たることによる畳やフローリング、壁紙の変色などが挙げられます。

築年数の古い空き家の場合は、貸し出してから近いうちに修繕費が必要になる可能性もあります。さまざまな箇所で修繕が必要になると、修繕費の支払いが負担に感じることもあるため、修繕費まで計画的に考えておくと安心です。

借り手を見つけるまで時間がかかる可能性がある

一戸建ての賃貸は募集件数が比較的少ないものの、スムーズに借り手が見つかるとは限りません。

アパートやマンションなどの集合住宅であれば、空室のリスクは下げられますが、一戸建てのように借り手が1世帯の場合は、借り手が見つからないと家賃収入を得られなくなるため注意が必要です。

特に外観や内装が古いケースや、相場よりも高い家賃の場合は、借り手が見つかりにくいといえます。借り手が見つからない場合は、外壁を塗装するなどして第一印象をよくしたり、家賃や礼金などの募集条件を見直したりする必要があります。

よい立地でないと失敗するリスクが高まる

一般的に空き家は、貸すことを前提に建てられたものではないことから、賃貸経営に向いた立地にないこともあります。交通アクセスのよさや利便性の高さ、日当たりのよさなど、同じエリアのほかの物件と比較して不利な場合は、失敗するリスクが高まるといえます。

立地条件や空き家の状態などを考慮したうえで、適した活用方法を見つけるためには、空き家の活用や土地活用の専門家への相談を検討してみるとよいでしょう。

空き家の種類

ひと口に空き家といっても、いくつか種類があります。総務省による「平成30年住宅・土地統計調査」における、それぞれの空き家の割合もあわせてご紹介します。

売却用住宅

売却を目的として空き家になっている状態の住宅を指します。新築、中古の種類は問いません。住宅を相続したものの、住まないため売却するケースや、住み替えのために売却するケースなどが該当します。

住宅を売りに出しても、不動産の取引が活発でない時期に売り出した場合や、価格が相場よりも高い場合などは、なかなか買い手が見つからないこともあるでしょう。買い手が見つかるまでは、売却用住宅は空き家となります。

総務省の調査によると、売却用住宅で空き家となっているのは29万戸であり、空き家全体の3.5%を占めています。

賃貸用住宅

マンションやアパートなどの集合住宅、一戸建て住宅のうち、賃貸用の物件であり、なおかつ入居者が居ない状態の住宅を指します。新築も中古も含まれます。

売却用住宅と同じく、入居募集をしたからといってすぐに借り手が見つかるとは限りません。借り手が見つからない賃貸物件は、空き家扱いとなります。

総務省の調査によると、賃貸用住宅で空き家となっているのは431万戸であり、空き家全体の50.9%と半数以上に及ぶとされています。

二次的住宅

別荘やセカンドハウスなど、普段は人が住まない家のことです。使う期間もありますが、使わない期間もあり、空き家として分類されます。

総務省の調査によると、二次的住宅は38万戸で、空き家全体の4.5%を占めています。

その他の住宅

上記でご紹介した3つの住宅以外で、人が住んでいない住宅を指します。たとえば、以下のような理由から、人が住まなくなったケースが該当します。

・ひとり暮らしの高齢者が介護施設へ入所した
・居住者の死亡や転居
・転勤や出張による長期不在
・老朽化にともない、取り壊し予定になった住宅

賃貸や売却用の住宅や、二次的住宅であれば、管理されていると考えられますが、その他の住宅は用途が決まっておらず、放置されているケースもあります。

総務省の調査によると、その他の住宅は347万戸あり、空き家全体の41.1%を占めるとされています。

空き家の現状と課題

社会問題にもなっている空き家の現状や、空き家が増える原因、空き家が抱える課題を見ていきましょう。

空き家の現状

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、全国には846万戸の空き家があり、平成25年の調査時よりも26万戸増加しています。総住宅数に占める空き家の割合は13.6%です。空き家の数と空き家率はともに増加傾向にあります。

中でも、用途が決まっていない「その他の住宅」の空き家は急速に増加しているのが特徴です。平成30年におけるその他の住宅は347万戸あり、20年前と比べると2倍近くも増加していることが分かっています。

空き家が増えている原因

空き家が増える原因のひとつに、少子高齢化による人口減少が挙げられます。日本の総人口は平成20年を境に減少傾向にあり、今後も少子高齢化によって人口減少が進むといわれています。

住む人が減ると、空き家の増加につながります。さらに、核家族化や新築住宅の人気が高いことなどによって、住宅数が増加していることも原因にあると考えられます。

また、土地のみと空き家がある状態では固定資産税が異なることも、空き家が増える原因のひとつです。空き家であってもそのままにしておくと固定資産税を安く抑えられることから、解体せずに空き家を放置するケースも考えられます。

住宅を相続した場合、相続した人が住まずに空き家となって放置される場合もあります。また、相続人が複数いる場合は売却や処理がスムーズに進まないこともあり、放置されたままになる空き家も多くあるようです。

空き家が抱える課題

空き家が抱える課題には、さまざまなものがあります。

空き家を近隣住民側の視点で見ると、老朽化による倒壊のリスクや、不法侵入や放火などの犯罪が起こることが懸念されます。屋根や外壁が落下することで、近隣住民に危険が及ぶ可能性もあるのです。

人が住まずに管理されないことで、ごみが不法投棄されたり雑草が生い茂ったりして、景観を損ねる可能性もあるでしょう。不衛生な環境をつくりだし、悪臭や汚染などの衛生面の悪化も懸念されます。

空き家の課題を所有者側の視点で見ると、空き家の管理や活用について悩んでいるケースが多くあります。思い出がつまった実家を売りたくない、いつかは実家へ帰りたいなどの理由から、空き家の活用がスムーズに進まないこともあるでしょう。

また、実家を相続したものの離れた場所に住んでおり、管理が難しい場合や、空き家の活用についてどこに相談すればよいか分からない場合もあります。

まとめ

増加する空き家は社会問題になっています。空き家を放置することで、近隣住民にとっては倒壊や放火などによるリスク、衛生面の悪化などが懸念されます。

空き家に関しては、所有者自身も頭を悩ませているケースもあります。相続した住宅が遠方で管理できない場合や、空き家の活用方法が分からない場合もあるでしょう。

空き家を放置すると、税金や管理などの維持費がかかるうえ、近隣住民とトラブルが生じる可能性もあります。今回ご紹介した空き家の活用方法も参考に、空き家を有効活用してみてはいかがでしょうか。

空き家の活用方法に悩む場合は、土地活用の専門家に相談してみるとよいでしょう。

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