駐車場経営を田舎で始める時の確認事項を紹介！収益が上がる土地の条件、郊外特有の注意点

失敗しない駐車場経営を始めるために、まずは確認しておきたいことをみていきましょう。
 

田舎での土地活用には大きく3つの選択肢がありますが、そのまえに、そもそも「稼ぐことのできる土地なのか」を確認しなければなりません。
 

田舎での土地活用にはどんな制限があるのかをみてみましょう。

土地の利用に関する制限には、地目による用途の制限と法令に基づいて指定された地域への開発等行為の制限とがあります。地目とは登記簿謄本に示されている「田」「山林」などの土地の区分のことで、全部で23種類に分けられます。地目は固定資産税の評価額を大きく左右します。（なお、土地の評価は実際の用途によって行われるため、登記簿上の地目と一致しない場合もあります。）

その土地がどのような地域に指定されているかは、自治体ごとに公表されている都市計画を確認することでわかります。公表されているサイトがわからない場合は、直接役所に出向いて確認することもできます。

以下の法令に基づいて指定された地域には、それぞれ自治体が定めた区域内での開発行為に都道府県知事の許可が必要となる場合があります。
 

• 農地法
• 宅地造成等規制法
• 都市緑地法
• 砂防三法（砂防法、地すべり等防止法、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律）
• 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律
• 生産緑地法
• 森林法
• 自然公園法

所有されている土地が活用できるのか否かが分かったところで、「貸す」「売る」「自己運用する」の3つの選択肢をそれぞれ検討してみましょう。
 

田舎では人口が少ないため、需要（借り手）も少ないです。既にある建物を貸すことは検討に値しますが、建物を建ててから貸し手を探すことは、採算が取れない可能性も高く、危険です。建物を建てない土地の賃貸を検討しましょう。
 
ただし利益は少なく、場合によっては固定資産税額よりも地代の方が安くなってしまいます。稼ぐ方法というよりは、固定資産税の負担を下げる効果と割り切って考えるのが現実的です。

土地の需要自体はありますが、土地の値段が安い田舎では借りるより買うことを考える方が多いので、賃貸は難しいのが現状です。売却も視野に入れて交渉に臨むのであればより成約の可能性は高まります。あくまで所有したままで貸すことにこだわるのであれば、人脈などを使って地道に借り手を探しましょう。
 

市街化調整区域では、買い手の土地運用目的次第では開発許可が下りない場合もあるため、売買契約が成立しにくいといえます。許可が下りない場合は買い戻し条項を付け加えるなどの工夫を加えるとよいでしょう。

また、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。仲介で買い手を探す方法に比べて、買い取りの場合の土地売却額は相場の6～8割と安くなりますが、その資金で次に買う不動産が都市部にあるなら、以下にあげる特例が適用されますので、検討の価値はあります。
 

以前から所有している田舎の土地を売って都市部の利益物件に買い換える場合、例えば田舎の土地を売って、都市部でアパートを買った場合に、以下の3つの条件を満たせば税金が安く抑えられる特例が適用されます。
 

• 個人が事業用の不動産を売った
• 売った年またはその前年もしくは翌年に、別の事業用不動産を買った
• 買った日から1年以内に事業を始めた

売る不動産と買う不動産の要件は以下のとおりです。
 

• 売る不動産は10年を超えて所有していたものであること

• 国内にある不動産
• 面積300㎡以上
• 事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅等（福利厚生施設は除く）の敷地および建物　

どうしても売れない・貸せない土地で、固定資産税や維持費が負担となる場合、寄付も考えてみましょう。法人に対して寄付すると税制上不利になることもありますが、個人への贈与であれば時価が110万円以下の土地なら贈与する側も受け取る側も税負担はありません。
 

土地活用を起業として捉え、しっかり計画を立てることができるなら、アイデア次第で様々な活用方法が考えられます。以下の3パターンに分けて考えると良いでしょう。

1. 建築物なしで土地活用するパターン
2. 既にある建築物を利用するパターン
3. 建築物を新たに建てるパターン

原則として土地活用を行うための資格取得は不要です。
 

ただし、市街化調整区域に該当する場合は、建築許可もしくは開発許可を得る手続きが必要になります。
詳しくは『市街化調整区域は駐車場経営がおすすめ！他の土地活用との比較も』をご覧下さい。

農地転用できるのは第2種農地あるいは第3種農地に該当する場合に限ります。農用地区域内用地、甲種農地、第1種農地にあたる場合は原則として転用はできません。なお、市街化区域にある農地と市街化調整区域にある農地では手続きが異なります。

農地を転用すると地目が変わり固定資産税が急激に増えたり、それまで受けていた特例措置を受けられなくなる恐れがあります。転用の前に固定資産税や減免されている適用制度の要件をよく調べて、これらの「隠れた費用」も合わせて、本当に稼ぐことができるのかを利回りを使って考えるようにしましょう。

また、地盤改良が必要な場合もありますので、見落としのないよう、コストをしっかり見積もることが大切です。
 

土地需要の少ない田舎で確実に稼ぐ方法として、駐車場経営にはどんなメリットがあるのでしょうか。
 

既に所有している土地を有効活用するため、不動産投資で初期費用の大部分を占める土地の購入代は当然かかりません。また、田舎での駐車場経営では、都市部より固定資産税が低く初期費用も安く抑えられます。

利益とは費用と収入の差額ですから、費用が安いほど利益は高くなります。詳しくは『駐車場経営の初期費用はコインパーキングと月極で違う！ランニングコストも解説』をご覧下さい。
 

駐車場経営はすぐに別の土地活用ができることが大きなメリットです。賃貸住宅経営と違い借地借家法の適用を受けないため、地主の都合での解約の申し入れが可能であり、土地の明け渡しを早めることができます。また、建物を建てないため取り壊しの手間、費用、時間がかからないことも大きな魅力です。

例えば本当は売却をしたいけれど買い手が見つからない場合に、駐車場経営を行いながら買い手を探し、見つかったらすぐに売却することも一つの方法でしょう。
 

都市部での駐車場経営と違い、田舎の駐車場経営では郊外特有の注意点があります。『駐車場経営の9つのリスク【失敗とトラブルの対策】』も合わせてご覧下さい。
 

田舎では都市部ほどの駐車場の需要は見込めませんが、駐車場に対するニーズは確実にあります。

例えば、駅前の土地であれば、自宅から車で駅まで移動して電車に乗る人のニーズが一定数見込めます。大型商業施設や有名観光地、大規模な工場などに隣接した土地にも駐車場のニーズはあるでしょう。その地域でどのような駐車場のニーズがあるのかを丁寧に調査することが確実に稼ぐためのコツです。
 

では、土地活用方法を検討する以前の問題として、利益が上がる土地とはどのような土地でしょうか。
費用がかからず、十分に大きい収入が見込める土地は利益が上がる土地だといえます。具体的には以下の条件を満たす土地であれば、田舎でも駐車場経営で利益をあげ、着実に稼ぐことができます。

【平らな土地である】
　

• 土地に傾斜や起伏が少ない
• 大きな木が生えていない
• 地盤がしっかりしている

市街化調整区域では建築許可もしくは開発許可を得るために、どんな建物を建てるか、申請する必要がありますが、申請が認められる施設は限られています。

農地の場合は、農地法の制限があり、第2種農地、第3種農地であれば転用可能ですが、農用地区域内用地、甲種農地、第1種農地であれば転用はほぼ不可能です。

また、都市計画区域外の山林で宅地造成等規制法の規制を受ける場合はそもそも造成ができません。
 

田舎の駐車場経営では、費用が少なくて済んだとしてもそれを上回る収入を得ることが難しく、結果として利益が固定資産税額に満たない恐れがあります。

具体的には、まず満車にすることが難しいことが挙げられます。需要があったとしても、契約数が駐車場の収容台数まで達するかはケースバイケースでしょう。

また、都市部に比べて賃料相場が低いため、満車になっても利益があまり上がらない状況にあるとも考えられます。賃料の長期滞納や放置車両などトラブルが出た場合には、費用が収入を上回る可能性があります。
 

ここでは相続した空き家を更地にして駐車場経営をはじめたものの、固定資産税が見込みの5倍超になり、収入が予想を大きく下回った失敗例をみてみましょう。
相続した広い土地の買い手が見つかるまでの間、駐車場経営で稼ぐような状況だと思ってください。なお、老朽化していた建物の取り壊し費用は含めません。
 
駐車台数：30台
月額：3,000円
土地面積：600㎡
土地評価額：4,000万円
初期費用：60万円（1,000円/㎡ 未舗装の場合）
年間収入（満額）：3,000円×30台×12ヶ月＝108万円
管理委託料：収入の5.5％＝5.9万円・・・(A)
以前は建物が建っており、住宅用地の特例措置適用を受けていたため、
固定資産税1.4％の1/6、都市計画税0.3％の1/3、建物は評価額ゼロとして
9.3+4＝13.3万円・・・(B)
ランニングコスト＝(A)+(B)＝19.2万円
年間予想利益88.8万円－整地費用60万円

駐車台数30台の契約が1年を通して埋まった場合は、初期費用を初年度で全てまかなったとしてもまだ利益が出る計算になります。
 
実際の契約台数：10台
年間収入（満額）：3,000円×10台×12ヶ月＝36万円
管理委託料：収入の5.5％＝2.0万円・・・(A)
固定資産税と都市計画税で1.7%：68万円・・・(B)
ランニングコスト＝(A)+(B)＝70万円
年間34万円の赤字－整地費用60万円

実際に駐車場経営をしてみると、やはり満車にすることは難しく、駐車台数の3分の1に相当する10台分しか埋まりませんでした。この場合、固定資産税と都市計画税の68万円に対して年間収入は36万円しかありません。

建物を壊して更地にすると特例措置が受けられなくなり、固定資産税が跳ね上がります。当初の予想では建物があったときの税額を使って利益を算出していましたが、それに比べると5倍超の税額になっているのがおわかりでしょうか。

ちなみに満車の状態に正しい税額を当てはめた場合でも、まだ年間38万円の利益を稼ぐことができます。
 
最後に、損益分岐点、つまり税額などのランニングコストと収入が釣り合う台数をみてみましょう。以下の計算から、このケースでは20台の契約が取れた場合に費用と収入が釣り合うことが分かります。

3分の2という数字はお持ちの土地で達成できそうな数字でしょうか、それとも無理な数字でしょうか。

固定資産税をまかなうために必要な契約台数：20台
年間収入（満額）：3,000円×20台×12ヶ月＝72万円
管理委託料：収入の5.5％＝4.0万円・・・(A)
固定資産税と都市計画税で1.7%：68万円・・・(B)
ランニングコスト＝(A)+(B)＝72万円
プラスマイナスゼロ－整地費用60万円
 
収入は堅く見積もること、支出はもれなく計上すること、税制や特例などの税制度についてはよく調べること、これらを心がけて儲かる駐車場経営を目指しましょう。
 

ここからは様々な土地活用方法を駐車場経営と比較したときのメリットや特徴についてみていきます。
 

太陽光発電経営のメリットは集客不要で立地を選ばないこと、手間がかからないことです。駐車場経営と同じく減税効果はありませんがローリスクローリターンといえます。ただし、FIT（固定価格買取制度）は2020年度から新制度が導入され、将来の見通しは読めない状況です。
 

アパート経営は高い利益の見込める土地活用です。田舎でアパート経営をする場合は、どんな借り手がいるのか、ニーズをしっかり調べることが稼ぐコツです。駅から徒歩5分圏内であれば、一定の需要が見込めます。また、技能実習生や外国人労働者の入居が見込めれる場所であれば安定的に満室経営が期待できるでしょう。
 

戸建て賃貸住宅は集合住宅のように多くの入居者を集める必要がなく、高い賃料が見込め、アパート賃貸よりも稼ぐことが可能です。ただし入居者がいない期間の収入はゼロになってしまいます。
 

有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)に代表される高齢者向け住宅の建設は社会的意義が高いため、市街化調整区域の土地など規制のある場所であっても認められやすい土地活用方法です。

需要はこの先数十年は高どまりすることは確実でしょう。賃貸アパートに比べて、駅から遠い立地であってもあまり問題になりません。固定資産税や相続税の節税効果が大きいのもメリットです。大きな利益が得られますが、初期投資額が巨額になることが簡単に参入できない理由になっています。

なお、同じ介護系施設であっても公的法人である社会福祉法人が運営する特別養護老人ホームなどは経営リスクがないというメリットがあります。運営する社会福祉法人の数に限りがあり、経営したくてもなかなか相手が見つからないのが難点です。
 

土地だけを貸す事業用定期借地契約であれば、店舗の建設費などすべてコンビニ側が負担してくれます。土地を貸すだけでも収入になるのは大きなメリットです。なお市街化調整区域の土地では開発許可が必要ですが、地域住民の日用店舗は許可が下りやすく、可能性は十分にあります。
 

資材置き場経営のメリットは整地不要で手間がかからないこと、市街化調整区域の土地や転用不可の農地でも土地活用できることにあります。利益は低いですが、固定資産税と都市計画税をまかなえる金額に賃料を設定できれば魅力的といえます。
 

トランクルーム経営は利回りが高いことがいちばんの魅力です。ただし、賃料が高くないため利益額としてはあまり大きくはなりません。なお、市街化調整区域ではトランクルームをはじめ倉庫は建築物に該当するというのが国土交通省の見解です。
 

2018年に住宅宿泊事業法(民泊新法)によって、年間180日以内であれば民泊が合法化され、海外からの旅行者のニーズを取り込んで話題になりました。海外からの旅行者が来日できることが前提の事業であったため、コロナによって、海外からの観光客だけではなく国内の需要も取り込んでいくことが利益安定の鍵となりました。

人件費を抑えて管理を全て自前で行うのであれば、大きな利益が期待できます。特に、一定の季節に集中して観光客が訪れるような土地では、その季節に集中して営業することで、年間180日以内の制限内であっても採算が取れる可能性があります。
 

徳島県神山町の成功例はあまりにも有名ですが、地方移転を検討する企業の数はたいへん増えており、需要は必ず伸びると思われます。行政との連携も重要なポイントになりますので、情報収集をしておく価値はあるでしょう。
 

資材置き場と似た土地活用方法に、産業廃棄物の中間処理業者に土地を貸す方法があります。周辺住民の反対がないことが重要なポイントになります。
 

田舎の土地でも様々な活用方法があることをおわかり頂けたでしょうか。田舎の駐車場経営はポイントを押さえれば無理なくすぐに始めることができます。この機会にぜひ土地活用を検討してみてはいかがでしょう。

【この記事のまとめ】
　

• 駐車場経営を田舎で始める時は、まず土地利用の規制と地目を確認する。
• 田舎の土地活用の基本は「貸す」「売る」「自己運用する」。このうち「貸す」がいちばん難しい。
• 田舎の駐車場経営は初期費用が少なく土地の転用をしやすいのがメリット
• 田舎の駐車場経営における郊外特有の注意点は、ニーズが少ないこと、厳格な規制が敷かれたエリアもあること、固定資産税の支払い分を稼げないおそれがあること、の3点
• 駐車場経営以外の田舎の土地活用には、太陽光発電、アパート、戸建て賃貸住宅、介護系施設、コンビニエンスストア、資材置き場、トランクルーム、民泊、サテライトオフィス、産業廃棄物の中間処理施設等がある