駐車場投資の失敗理由を事例で解説！リスク、成功させるための対策も

失敗するための投資はありません。駐車場投資においても同様で、投資するのであれば成功を目指すのは当然です。しかし、駐車場投資を闇雲に行えば、失敗するリスクが増大します。では、駐車場投資で失敗する理由とそれに伴うリスクにはどんなものがあるのでしょうか？

そこで、今回は駐車場投資の失敗理由について事例をもとに解説し、それに伴うリスク、また駐車場投資を成功させるための対策を紹介します。まずは、駐車場投資で失敗する主な理由などを紹介します。

駐車場投資に失敗する典型的な例をいくつか紹介します。調査不足、知識のなさ、なんとなく始めた、など事前準備不足が失敗例には共通しています。
 

• 立地周辺の需要などの調査不足
• 駐車場の設定料金が高すぎた
• 税金に関する知識の欠如
• 経営方式の選択ミス
• 運営業者に管理能力不足
• 駐車場経営をなんとなく始めた

駐車場投資に失敗する人の共通点を紹介します。
 

• 不労収入で楽な生活をしたいと短絡的な人
• 駐車場経営は、管理などせず放置してても成功すると思っている人
• 経営する駐車場の巡回や管理などに、手間が割けない人

駐車場投資でよく起こるトラブルは、主に下記になります。下記のような事例が起きた場合は、速やかに対処することや事前の対策が大事です。
 

• 賃料の滞納トラブル
• 駐車場内の設置機器の破損やいたずら
• 粗大ごみなどの不法投棄
• 違法駐車

駐車場投資失敗の理由、一つ目の事例は事前のリサーチ不足・運営方式の選択ミスです。事前の調査を怠り、経営方式の選択ミスにより失敗した事例を３つ紹介します。

【事例】
親の相続で貰った実家があったが、田舎立地で住む予定もなかったので、実家の建物を解体し月極駐車場にした。しかし、駐車場を設置するにあたり事前に需要の調査や、競合駐車場の調査、収支の見通しなどを全て行わず、ただ何となく駐車場を始めてしまった。

住宅の解体費用や駐車場設置費用など、初期費用を投じて駐車場を開設したが、実は周辺に競合が多く稼働率はどこも低かった。案の定、経営を開始したが稼働率は上がらず、しかも固定資産税も高くなることから経営は赤字に。しかも初期費用の回収もできていない。結局、毎月大きな赤字を計上することになったので土地を売却することにした。

【総評】
駐車場経営には、事前の準備が必要です。特に需要の調査です。需要がなければ、どんなに素晴らしい駐車場を作っても経営は成功しません。万全な準備を行うからこそ成功があるのです。

【事例】
自身でコインパーキングを経営してみたいと思ったAさんは、脱サラしてコインパーキング経営を始めました。さまざまな運営会社に問い合わせをし、提案してもらったところ、所有している立地であれば収益性が見込めるとのことで管理委託方式とした。機器の購入や敷地の整地など、初期費用を掛け経営開始となった。

経営開始後は、周辺にコインパーキングが少なかったことと個人店が多い立地であった為、稼働率は良好でした。収支的には、大幅な黒字となり将来的な事業拡大も狙えると思っていました。しかし2年後、近隣に大型のコインパーキングがオープンし状況が一変しました。

そのコインパーキングは、道路から入りやすく駐車区画も広く停めやすかったので、徐々に顧客が流れてしまいました。その結果、経営しているコインパーキングは大きな影響を受け、徐々に稼働率が下がっていきました。料金の値下げなどで対応し一時的に稼働率は回復したものの、大型コインパーキングも値下げしたため、再び稼働率が低下してしまった。これにより、収支も悪化し赤字経営に。手持ち資金で何か月か持ちこたえたものの、稼働率回復の兆しがなく、やむなく閉鎖になった。初期投資額も回収できずに、大損してしまった。

【総評】
周辺のコインパーキングと競合になることはよくあります。特に、管理委託方式であれば収益にダイレクトに影響してきます。この場合は、開設前にコインパーキングになりそうな更地はないか、周辺の稼働率は高水準かなどを調査し、競合が出る可能性が低いことや需要が見込めるエリアかをしっかりと調査するべきでした。また、収支が合うのであれば一括借り上げ式でもよかったと思います。

【事例】
駐車場経営を始める前に、運営会社の重要性についてあまり考えずにいました。運営会社の選択のポイントで重視していたのは、管理委託料の安さのみであったので、契約内容を十分に把握しないまま契約してしまった。そのため、いざ駐車場経営が始まり賃料の滞納や違法駐車のトラブルがあったときに、どちらが対応するのかを認識していなかった。結果、契約書や管理会社との確認に時間が掛かり、トラブル処置に時間を要してしまった。

【総評】
駐車場経営にて想定されるトラブルについて、お互いの責任の範囲や対応方法などを事前に把握しておくことが大事です。把握しておけば、いざトラブル発生時に迅速な対応を促すこともできるので、知っておかなければなりません。

駐車場投資失敗の理由、二つ目の事例はトラブル対応で手間・費用が発生したことです。賃料滞納や駐車場内で発生した事故についての事例になります。

【事例】
所有していた土地が空地となったので、10台分の駐車区画がある月極駐車場経営を始めました。駐車場経営自体は初めてでしたが、以前より近所の知り合いの会社経営者に月極駐車場にしてほしいとの要望があった為、特に不動産会社などは介さずに自己経営としました。駐車場を開設したところ、知り合いの会社関係者の駐車場として8台分貸し出すことができ、駐車場経営は順調でした。

その後も、個人で募集を続け残り2台も契約となりました。月額1万円で貸し出しているこの駐車場でしたが、個人で貸したとある人の賃料支払いが滞るようになりました。連絡を取ったところその時は連絡が取れ、「支払いを忘れており直ぐに振り込みます」との回答を得たので、支払期限は過ぎていましたが、暫く振込みを待つことにしました。しかし、数か月経過しても何も連絡がなく、しばらくして連絡してみると電話は使われておらず、契約書の住所は既に誰もいない状態でした。

駐車場には放置された車があり、このままでは次の募集も出来ません。知り合いに相談した所、車両の撤去業者を紹介してもらい、後日車両を撤去してもらいましたが、賃料滞納された挙句に車両の撤去費用も負担することになりました。

【総評】
自己経営は月極駐車場の中では管理委託費用など余計な費用が掛からないので、収益性は高くよいのですが、トラブルが起きた時に個人では対応しにくいことが多いです。したがって、不動産会社などに管理委託し、契約時の審査（支払い能力・職業・契約理由など）、支払いを口座引き落としにするなどで、トラブルを防ぐこともできます。

【事例】
都内の某繁華街で所有していたビルを老朽化で取り壊し、その跡地にコインパーキングを開設しました。コインパーキング自体は、繁華街の中心地であったこともあり、稼働率はよく高収益を毎月上げていました。しかし、ある日の夜、とある利用者の車が駐車場内で事故を起こしてしまいました。

駐車場内で車を駐車させる際に、誤ってアクセルを踏みすぎ車止めを超えて、そのまま駐車場の壁を壊してしまったのです。しかも、壁の先には民家があり壊れた壁の一部が民家の土地に散乱してしまいました。運営会社に即連絡し、対応方法などを確認した所、事故を起こした利用者への対応や、民家への対応など全て運営会社が行ってくれるとのことでした。

副業でコインパーキング経営をしていたので、連絡を受けたときは背筋が凍りましたが、結果何もする必要がなく助かりました。自己経営であれば事故が起きた時、自身で対応することになるため負担は大きくなります。トラブル発生時に運営会社が対応してくれる、一括借り上げでよかったと思いました。

【総評】
この事例は、コインパーキング経営を一括借り上げ式にしていたおかげで、土地オーナーとしてはトラブル対応なく、運営会社が迅速に対応した事例でした。コインパーキング経営で一番困るのがトラブル対応です。敷地内だけでなく隣地所有者にまで迷惑を掛けるとなると、個人としてどのように対応して良いかわかりません。このような時に、トラブル対応等にもしっかりとしたノウハウがある運営会社に任せられる契約形態だと安心できます。一括借り上げの場合は、高収益とはなりませんが、さまざまな経営に関するリスクを考慮すると最善の策であったと言えるでしょう。

駐車場投資失敗の理由、三つ目の事例は節税効果が得られなかったという事例です。駐車場経営に節税効果は期待できないという、事前の知識があれば防げた失敗です。

【事例】
田舎の実家を相続しました。しかし、現在実家から離れた場所に暮らしているのと、子供も大きくなっているので帰る予定はありませんでした。実家は空き家となっており、所有していると固定資産税などの固定費の支払いで毎月赤字になるので、駐車場投資で赤字の穴埋めをしようと思いました。

初期投資で多少持ち出しがありましたが、2か月後に区画10台の駐車場を開設し、月額賃料1万円の管理委託方式で経営を開始しました。このときは、100％の稼働率で月10万円収入があれば、固定費分を差し引いても多少利益が出ると考えました。しかし、翌年来た固定資産税の額に驚愕です。固定資産税の額は、家屋があった時から大幅に上がっていました。私は、固定資産税に住宅用地の特例があるのをこの時に初めて知りました。また、田舎立地であったため駐車場の稼働率は上がらず、更地で所有していた時よりも赤字が増える結果になりました。

【総評】
住宅地から更地にすると固定資産税は約6倍、都市計画税は約3倍になります。この場合は、それらを事前に把握していなかったことと、収支の見通しを事前に立てなかったことが失敗の原因です。このような事態にならないためにも、事前に月極駐車場に関する知識や税金に関する知識、また投資として何が適した立地であるのかを検証する必要がありました。

ここからは、駐車場投資を成功させるための５つの対策を紹介します。駐車場経営は事前の準備と綿密な事業計画などが必要です。

まず、立地周辺の需要や周辺環境を念入りに調査します。こちらでは月極駐車場の場合とコインパーキングの場合で解説します。

月極駐車場の場合
月極駐車場は、自家用車や会社の社用車などが長期間駐車することになります。そのため、需要が多いのは住宅街や会社が多いオフィス街などになります。月極駐車場は、駅に近い立地や繁華街など好立地である必要はなく、交通が不便な立地ほど需要が高くなる傾向があります。

したがって、立地の周辺環境としては、駅から遠く交通便が悪い住宅街、家族で複数台車を所有する地域、都心部でも車庫スペースが取れない狭小の住宅が密集する地域がおすすめです。また、商店街であれば商店主の事業車の駐車スペースなどでも需要が見込めます。更に、立地周辺に既にある月極駐車場の稼働状況を調査し、稼働率が高いようであればその地域には潜在的な駐車場需要があると判断できます。

コインパーキングの場合
コインパーキングの利用者は、買い物や病院への通院など一時的な駐車需要となります。したがって、需要が多いのは、駐車場を持たない店舗が多い地域、大型商業施設のそば、大型イベント会場のそば、医療機関のそば、役所や税務署など公共機関がある地域、などになります。尚、コインパーキングも月極駐車場同様で、既にあるコインパーキングの稼働率を調査したり、将来的にコインパーキングになりそうな更地がないかを調査します。

またコインパーキングは、周辺の状況に左右されやすく、店舗の閉店や公共機関の移転などで大きな影響を受けます。また、周辺にコインパーキングが新設されたり、料金が値下げされたりでも同様です。尚、コインパーキングは駐車場へのアクセスのしやすさや駐車のしやすさなどの要素も、稼働率を大きく左右します。大通り沿いからの視認性が悪く、駐車区画への駐車が道路からバックでしか入れないなど、駐車しにくい立地であると稼働率は大きく下がります。このような場合は、周辺相場より料金を下げても収支的に経営が成り立つかを検証する必要があります。

コインパーキングの利用者が見ているのは、駐車料金だけといっても過言ではありません。周辺より少しでも高いところは利用を敬遠されます。したがって、開設前の料金相場のリサーチはもちろんですが、経営中も常に周辺の料金相場は調査する必要があります。仮に調査を怠り経営していると、いつの間にか周辺コインパーキングの値下げに気づかずに、利用者に敬遠され、あっという間に稼働率が落ち収益が悪化してしまうこともあります。特に競合が多い所では、料金相場のリサーチは経営を持続させるには大変重要となります。月極駐車場も同様です。

次に、事業計画は綿密に立てます。駐車場経営は誰でも気軽に始められるのはよいことですが、事業としてはさまざまなことを想定しておかなければなりません。多くの人は収入のことばかりに目が行きがちですが、コインパーキングであれば年数の経過で、機器のメンテナンスや機器の更新、またいたずらなどで機器が壊される可能性もあります。

そのため、固定資産税などの固定費の支出の他にも、いざという時に対応できる費用も備えておく必要もあります。また、事業計画については駐車場経営の素人ではなかなかできるものではありません。したがって、費用負担があっても駐車場経営は不動産会社などに管理委託して、経営等をサポートしてもらうのが無難です。

次に、実績のある運営会社に依頼することです。そのためには、駐車場経営開始前の運営会社選択時は、複数の運営会社とコンタクトを取ることをおすすめします。当初のコンタクトのきっかけは見積もりです。見積もりが来たら一度担当者と会い、運営会社の管理方針やトラブル時の対応ノウハウなどを聞いておきましょう。尚、運営会社の管理能力が出るのはトラブル時の対応力で、駐車場オーナーが困ったときにサポートできるかが大事です。賃料滞納や駐車場内での事故に対応した実績やノウハウがあるかを確認しておきます。

最後に、契約内容を十分に確認することです。例えば、コインパーキングの開設を一括借り上げ式で行った場合に、駐車場自体の設置費用に土地オーナーの負担はないが、道路と敷地の段差の解消工事はオーナー持ちであったりします。また、駐車場内で事故があった場合に、どちらが対応するのかなど細かく決められている場合があります。したがって、契約内容は費用以外の部分も十分に確認し、認識しておく必要があります。

ここまで、駐車場投資の失敗理由について事例を交えて解説してきました。ここに挙げた失敗理由はどれも初歩的なことが多く、事前に駐車場投資に関する知識や、調査を行っていれば防げたことばかりです。駐車場投資自体は、副業で気軽にできるものではありますが、失敗すると大きなマイナスになる可能性があります。失敗をしたくないのであれば、事業計画・周辺の需要などの調査を、時間と費用を掛けてでもしっかりと行い、駐車場投資に適した立地であるのかを見極めることが重要になります。