土地活用の種類は何があるの?選び方やメリットを紹介

土地は所有しているだけで納税の義務が発生するため、土地所有者の方の多くが土地活用で利益を生み出したいと考えています。しかし、土地活用にはいくつも種類があり、どれを選べばよいかわからないという悩みも多く見受けられます。

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目次

  1. 1土地活用の種類は何があるの?選び方やメリットを紹介

土地活用の種類は何があるの?選び方やメリットを紹介

土地は所有しているだけで納税の義務が発生するため、土地所有者の方の多くが土地活用で利益を生み出したいと考えています。しかし、土地活用にはいくつも種類があり、どれを選べばよいかわからないという悩みも多く見受けられます。

この記事では、代表的な土地活用の種類とメリット、選び方を解説しています。現在土地活用が上手くいっていない方、これから土地活用を始める方はぜひ参考にしてください。

土地活用とは?

はじめに、土地活用せず空き地になると、どのようなデメリットがあるのか、土地活用とはなにか、といった点点を解説します。

空き地を放置しておくとどうなる?

土地活用の方法がわからず、空き地にしている場合、税金・維持費用の負担、トラブル発生のリスクといったデメリットが発生します。

1つ目のデメリットは、節税できる機会が生まれないことです。土地を持っているだけで固定資産税と都市計画税が毎年かかります。土地の上に何か建物があれば納税額が最大6分の1になるため、土地活用をしないと税金面で損することになります。

2つ目のデメリットは維持費用です。空き地を放置すると雑草が生い茂り、不法投棄の原因になります。不法投棄による治安の悪化や悪臭、町によっては景観を損なうという理由から、近隣住民の苦情を受けることがあります。自分で雑草を刈れない場合は業者に頼むしかありません。

「土地活用は面倒」と放置した結果、かえって維持・管理が必要になってしまうのです。

3つ目は近隣住民とのトラブルです。空き地に雑草が生い茂ると虫が発生しやすくなります。さらに雑草が伸びて地面が見えなくなると、不法投棄が増加し、ゴミを漁る害虫やカラスが寄ってくるようになります。空き地をここまで放置すると、景観を破壊し、悪臭・害虫を発生させ、近隣住民とトラブルに発展する可能性があるため、注意が必要です。

土地活用の特徴

土地活用とは、土地を利用して利益を生み出すことです。

普段何気なく見ている駐車場やコインランドリー、アパート、マンションは、土地活用の1つです。土地を持っている方が、それらの施設を利用する方からお金をもらい、収益を得ています。所有するだけでお金がかかる土地は、上手く活用することで、利益が出るようになります。

土地活用の目的

ここでは土地活用の目的について解説しています。

どのような動機で土地活用を始める方が多いのかぜひ参考にしてください。

節税したい

土地利用を始める方の多くは、節税を目的にしています。

土地を放置するより正しく活用した方が、相続税、固定資産税、都市計画税といった税金の納付額を大きく減らせるからです。

土地や財産を相続する際、子や孫の世代に相続税がかかります。所有している土地の上に、アパートやマンションといった居住用の建物を建て、貸し出すと相続税を節税できます。

また、土地を所有しているだけで固定資産税と都市計画税がかかります。これらの税金も居住用の建築物を建てると節税できます。ここで注意したいのが、住宅用地以外は軽減税率を受けられないという点です。コインランドリーや駐車場のような、人が住まない建物を土地の上に建てた場合、固定資産税や相続税は減税されません。

また、土地にアパートやマンションを建てるだけでは節税できず、人が住んでいなければ減税されないので注意が必要です。

安定して収益を出したい

毎年負担する税金を賄える程の収益を安定して得たい、という目的で土地活用をはじめる方もいます。

土地活用は、その土地の建物を利用する方がいなければ利益が生まれません。そこまで高額の収益は求めないから、安定して収益を出したいと考える方が多くいるのです。

とくにアパート・マンション経営や月極駐車場は、中〜長期的に利用者がいるため収益が安定します。

一時的に活用したい

現在は使い道がなくても、近い将来その土地を使いたいというケースがあります。

たとえば、10〜20年後に子どもが家を建てるといったケースです。その間どのように土地を活用するかは人それぞれですが、住居を建ててしまうと解体の時間と手間がかかるため、転用性の高い駐車場経営が適しています。

転用性とは、他の活用方法へ転換しやすいかどうかを表します。駐車場はコンクリートで地面を固めた後、ラインと柵、車輪止めがあれば良いため、導入・撤去に手間がかかりません。

土地管理の手間を減らしたい

土地を余らせると管理が面倒だと感じ、土地活用を始める方もいます。

駐車場やコインランドリーは防犯カメラを設置しておけばいちいち現場に出向くことはなくなり、手間がかかりません。またアパート・マンションを経営する場合も、不動産管理業務を請け負っている会社に依頼すれば、土地管理の手間を減らせます。

管理を委託するとコストがかかりますが、本職が忙しく、貴重な時間を取られたくない方にとっては非常に効率の良い方法です。

土地活用のメリット

ここでは収益化、税金対策、社会貢献といった、土地活用をする3つのメリットについて解説しています。

収益化できる

土地活用最大のメリットは収益が生まれることです。土地活用が成功して安定して高収益が発生すると、極端な話、働かなくても生活ができます。一般的に不労所得とも呼ばれます。

さほど高い収益はなくても、納税金額以上の収益が安定して発生すれば黒字です。
副収入が少しあるだけでも生活が豊かになりますし、終身雇用が破綻した現代日本においては、収入源を複数用意することで安心感を得られるのではないでしょうか。

土地活用の方法を考える際に「理想の収益を生み出すにはどうすれば良いか」詳細な事業計画を立てておくと黒字経営に1歩近付きます。

税金対策できる

土地活用をすると税金対策ができます。そもそも土地を持っているだけで固定資産税、都市計画税の納税義務が生じるため、土地を何もせず放置するのはデメリットしかありません。税金だけでなく雑草狩りや、清掃などの維持費もかかります。

所有する土地にアパートやマンションを建設して入居してもらうことで、固定資産税の負担額が最大で6分の1になるため、収益を得ながら節税ができます。

また、土地活用を始め、収入を得られれば個人事業主になるという選択肢もあります。個人事業主は土地活用にかかった費用を必要経費として計上し、所得税を減税できます。意外に思われるかもしれませんが、情報収集のために購入した書籍の代金や、アパートやマンション関係者と良好な関係を築くための食事代も経費として計上できるのです。

社会貢献につながる

土地活用は節税、収益といったメリットがありますが、地域貢献という側面を持ち合わせています。

住宅や駐車場、コインランドリー等を建設するだけが土地活用ではありません。コンビニやレストランのオーナーに土地を貸し出すことで、その町の利便性、人気度向上に繋がります。病院や介護施設のような公共性が高い施設の建設のために、土地を提供するという活用方法も存在するため、社会貢献のために土地活用を選ぶ方も一定数いるのです。

また、土地活用をしていると空き地問題の改善に繋がります。空き地は、管理を怠って雑草が伸びると不法投棄がされやすくなり、ゴミに群がる害虫・害獣を寄せ付けてしまうのが問題です。生い茂った雑草が近隣の家に種子を飛ばすと、駆除が難しくなるため、トラブルのもとになります。

土地活用のデメリット・注意点

土地活用にはメリットがあればデメリットも存在します。ここでは3つのデメリットを挙げて、それぞれの注意点を詳しく解説しています。

赤字経営になるかもしれない

土地活用は、上手くいけば不労所得で生活できる経営方法ですが、赤字になる可能性も十分あります。土地は活用方法に関係なく所有しているだけで税金がかかるため、毎年発生する税金と初期投資の金額を回収できなければ赤字です。

その土地にどのようなニーズがあるのか、付近にはどのような方が住んでいるのかなど、徹底的にリサーチをして事業計画を作成しなければ黒字経営は難しくなります。

コインランドリーや駐車場経営によくあるのが、付近に競合が参入してきたために価格を見直すケースです。

たとえば、1回600円で経営していたコインランドリーのすぐ近くに、1回300円のコインランドリーができたら、利用客が流れてしまうこともあるでしょう。前までは黒字経営でも、価格改定後は赤字になってしまう場合もありますので、土地の活用方法を決めた後も周辺地域のリサーチは継続するべきです。

初期費用がかかる

土地活用で建物を建てる際は、どうしても初期費用が発生します。

月極駐車場のような、平地にコンクリートを敷き、ラインと車輪止めを設置するだけの簡易構造であれば、さほど時間とお金はかかりません。しかし、アパートやマンションを建てると資材や土地調査、建築費用といった相応のコストが必要になってきます。

初期費用を捻出して建築物の完成を待ち、入居者を募集して居住者から家賃を徴収して、ようやく収益が発生するという流れなので、黒字経営に持っていくためには、長い時間がかかります。

事前に用途地域・建ぺい率などを調べておく

土地活用をはじめる前に覚えておくべき注意事項があります。それは、自分の土地だからといって、好きに建物を建てることはできないという決まりです。

土地はあなたのものである前に、行政の所有物です。建物を建てる際は、行政が定めている用途地域や建ぺい率に従わなければなりません。

用途地域とは、都市を住宅地、工業地、商業地といった種類に区分し、各区分で建築物のルールを定めるというものです。住宅地、商業地であれば住宅を建てられますが、もし所有する土地が工業地に区分されていると、住宅(マンション・アパート)は建てられなくなります。区分によって建物の容積、高さに制限がかけられるため、必ず確認しておきましょう。

建ぺい率とは、土地面積の何%まで建物を建設可能なのかを表したものです。たとえば、100㎡の土地を所有していて、建ぺい率50%の場合、50㎡までしか建物が建てられないことになります。土地面積の指定があるなら建物を高くしようと思うかもしれませんが、容積率という高さの指定もあるため、好きなように建物を建てられるわけではありません。

土地活用の方法

ここでは土地活用の具体的な例と、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。どの土地活用をはじめるか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

アパート・マンション経営

アパート・マンション経営は節税対策として優秀で、安定した収益が発生することから、土地活用の中で最も人気があります。居住者の家賃が収益になるため、部屋が埋まるほど収益が上がります。

アパート・マンション経営のメリットは節税面に優れている点です。居住者がいれば固定資産税・都市計画税・相続税を節税できます。コストはかかりますが、不動産の管理も専門業者に委託すれば、自分の手を煩わせることもありません。1度入居すれば数年は収益が発生するため、安定性に長けた土地活用であるといえます。

駅、スーパーマーケット、コンビニエンスストアが近い場所に建てると、居住希望者が増えます。また、大学の近くに建てることで、退去者と同じ数の入居希望者が見込まれるため、空室になるリスクを下げられます。

デメリットとしては初期費用と修繕費用の負担、綿密な事業計画を練らないと赤字になる点です。アパート・マンションを建てる場合は莫大な初期費用と完成までの時間がかかります。また、一定の期間が過ぎると建物全体を大規模修繕する必要があり、その費用を捻出しなければなりません。

空室が多くなるほど収益が低くなるため、事前の調査で家賃設定や部屋の設備、立地などを入念に分析しておく必要があります。

賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅経営とは、建物の中に自宅と賃貸用の住居がある物件のことを指します。アパート・マンション同様に、駅・スーパー・コンビニに徒歩で行ける範囲に建てると、入居希望者が増えます。

賃貸併用住宅のメリットは、減税対象であること、将来的に2世帯住宅に転用可能なこと、家賃収入が住宅ローンの返済に充てられることです。40年かかる住宅ローンでも、家賃収入を支払いに使えるため、居住者がいる間は自由に使えるお金が増えます。

一方、デメリットとして初期費用の高さとプライバシー面の不安が挙げられます。自宅と賃貸用住居の2つを建物の中に作るため、相応のスペースと初期費用が必要になります。自宅と賃貸居住者の距離が近く、プライバシー、セキュリティ面に不安を覚える方には向かない土地活用方法です。

戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営は、簡単にいうと、アパート・マンション経営の戸建て住宅版です。

立地も同様の場所が入居希望者を集めやすく、駅・コンビニ・スーパーの近くに建てると入居希望者が増えます。また、アパート・マンション経営が多数を占める中、戸建て賃貸は数が少ないため、ファミリー層が絶えず入居する可能性が高いのが特徴です。

もちろん節税対象で、狭い土地でも建築ができ、売却、別荘といった選択肢がある土地活用方法です。アパート・マンションとは違い、1戸しかないため、入居者がいないと完全に収益がなくなる点に気を付けなければなりません。

月極駐車場・コインパーキング

駐車場経営には月極とコインパーキング型の2種類があります。どちらも駐車場の利用者から利用料を徴収して、それが収益になります。

一軒家は大体車を泊めるスペースがあるため、マンションやアパートの近くに駐車場を作ると需要が高く、利用者が安定して現れるので覚えておきましょう。

駐車場経営のメリットは、初期投資額が低い、転用しやすい、管理の手間がかからないという3点が挙げられます。月極駐車場は駐車スペースを区切るラインを、コインパーキングはライン、ロック版と精算機を付けるだけなので、アパートやマンションのような建物と比べると初期投資額が抑えられます。また、必要最低限のものしか必要としないため、他の土地活用に転用しやすいというメリットもあります。

駐車場を経営するデメリットとしては、土地に建物を作るわけではないため、相続税と固定資産税を節税できない点が挙げられます。また、月極もコインパーキングも徴収額が低く、高収益を望む方には向いていません。

コインランドリー

コインランドリー経営は、名前の通り所有地にコインランドリーを設置して、その売上が収益になる土地活用です。

コインランドリーは維持・管理の手間が少なく、住宅地に建てることでリピーターが付きやすくなり、安定した収益を得られるというメリットがあります。一定数、車で洗濯機を運ぶ利用客もいるので、駐車スペースを数台確保しておくと利便性が高く、利用客が増えます。

ただしコインランドリーは、店舗と乾燥機付きの洗濯機を数台用意する必要があるため、初期費用が高めであることに注意しましょう。

無人営業が可能であり、共働き世帯の増加からニーズが高まっていることからも、収益性の高い土地活用方法ではあるものの「コインランドリーはどこも同じだから、抜きんでることが難しいのでは」と思われるかもしれません。

コインランドリーで優位性を高めようとするときには、つい布団も洗える大型洗濯機やスニーカーを洗える洗濯機を用意するなど「設備」を充実させることに注目しやすいのですが、キャッシュレス決済に対応する、居心地のよい待合スペースを用意するなど、少ない投資額でも顧客満足につながる工夫を行うことで、競合から抜きんでることが可能です。

店舗・商業施設経営

店舗・商業施設経営は、店舗を造って自営業として利益を得る、または賃貸物件として希望者に貸し出して、賃貸収入を得る土地活用です。店が繁盛するほど利益が上がりますが、初期投資額はかなり高いため、繁盛しなければ大きなリスクを背負うことになります。個人事業主としてさまざまな必要経費を計上することで、所得税の節税が可能です。人通りが多い駅前や、大きな街道沿いに建てると利益が生まれやすくなります。

資材置き場

資材置き場は、建設会社や工場などの企業向けの土地活用で、名前の通り、資材を置くスペースを提供します。

メリットとしては、契約先が企業であることから安定した収益が見込まれることと、土地の整備・管理が必要ない点です。用途地域で工業地に分類され、住居の建設ができない場合は、資材置き場にすると需要が高くなります。

デメリットとしては、収益の低さと節税できない点です。資材置き場は手間暇もかからず安定した収益を得られますが、そこまで高い金額ではないため、安定収入を求める方に向いています。

太陽光発電

太陽光発電は、名前の通り土地にソーラーパネルを置くだけで収益が出る土地活用です。国や自治体から補助金が出るため、最低限の保障があります。初期費用が住宅の建設費用ほどかからないため、手が届きやすいです。人が集まりにくい地方でも収益が発生するため、地域を選びにくいといったメリットがあります。

デメリットとしては、天候によって利益が下がる、大雪や台風、地震等の災害で破損した場合は自己修繕が必要なことが挙げられます。また、収益もアパート・マンション経営ほどではないため、初期費用を回収するためには長い目で待つ必要があります。

等価交換

等価交換は、これまで紹介した土地活用とは少し雰囲気が違います。不動産業者に土地を譲渡して、マンションやアパート、オフィスビルを建設してもらい、譲渡した土地の価値に見合った対価をもらいます。たとえば、100部屋あるマンションの10部屋を譲り受けるなど、土地の価値によって、リターンは変動します。

初期費用がかからず、建物のオーナーになれるというメリットはありますが、何をもって等価と言えるのかという判断が難しく、不動産業者ともめる可能性があります。また、土地に価値がないとそもそも不動産業者に譲渡できない場合があります。

土地売却・譲渡

「土地活用は面倒くさい」「土地ではなく現金が欲しい」という方は、土地売却・譲渡という手段があります。所有する土地を手放して現金を受け取れるため、ビジネスの立ち上げや、活動資金が必要になった際におすすめです。

ただし、すぐに現金をもらえるわけではなく、土地を買ってくれる方を探して、話し合いを重ねてようやく土地の譲渡となるため、現金受け取りまでは、数か月はかかると思っておきましょう。

土地活用の選び方

ここでは、土地活用の選び方を解説しています。パターン別にどの土地活用がおすすめか、例を挙げているので、ぜひ参考にしてください。

立地の特色に合わせる

土地活用は、立地に合わせて選ばないと黒字経営になる可能性が低くなります。

たとえば、駅から遠く、スーパーやコンビニも遠い地域にアパートやマンションを建設した場合、何かウリがなければ入居希望者は集まりません。また、用途地域で住宅の建築が禁止されていると、そもそも住居を用いた土地活用ができません。

駅が徒歩圏内で、スーパー・コンビニが近くにある場合はアパート・マンションを、住宅地の中で土地活用をする場合は、駐車場やコインランドリーといった立地に合わせた土地活用を選びましょう。

初期費用や手軽さ

コストをかけず、土地活用を手軽にはじめたい方は、駐車場経営や資材置き場を選びましょう。

駐車場経営は必要な機材が少ないため、初期費用を抑えて土地活用を始められます。資材置き場に至っては、必要機材がありません。

これらの土地活用は始めやすい反面、収益が低くなる点に注意しましょう。

収益の安定性

収益の安定性で選ぶのであれば、アパート・マンション経営、コインランドリー経営がおすすめです。

これらの土地活用は、きちんと事業計画を練っておくと、需要が高い状態が続きます。アパート・マンションは駅、スーパー、コンビニが近いほど需要が高くなり、コインランドリーは住宅街に駐車場付きで建てるとリピーターが増え、安定した収益を確保できます。
 

節税対策

居住者のいる住宅は、固定資産税・都市計画税の減税対象になります。節税対策で土地活用をはじめるならアパート・マンション経営、戸建賃貸経営がおすすめです。注意点としては、居住者が0人では減税対象にはならないことです。戸建賃貸経営は1世帯しか契約できず、リスク分散できないため、とくに注意しましょう。

転用を考えておく

土地活用の方法は、周囲環境の変化や、ライフプランによって変える場合があります。

今は空き地でも、10年後に子どもがマイホームを建てるといったケースでは、住宅を建てると初期費用と撤去費用がかかるため、転用には向きません。このケースでは、駐車場や資材置き場のような、転用性の高い土地活用がおすすめです。

まとめ

土地活用は、自分の持っている土地を利用して、収益を生み出す経済活動です。土地を持っているだけでは、税金・維持費がかかり、一方的に損をしてしまいます。

そこで適切な土地活用をすることで、収益を生み出せます。安定した収益を求める場合は、アパート・マンション経営を、節税対策としてはじめる場合は賃貸住宅系がおすすめです。

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