アパート経営は地獄だって本当？成功率や傾向と対策を徹底解説

アパート経営の成功率には客観的に集計されたデータがありません。土地活用や不動産投資の方法としてアパート経営が全国的に注目されているにもかかわらず、成功率のデータがないのには理由があります。ここでは国による統計などでアパート経営の成功率のデータがない理由を解説します。

アパート経営の成功は人によって違っていて客観的には評価できないからです。アパート経営の目的は以下のようにさまざまで、目的によって何が成功かが違います。
　

• 10年間で5,000万円の資産を築き上げたい
• 老後にも安心して暮らせる収入源を作りたい
• 投資額を家賃収入で取り返してアパートを資産にしたい
• 遊休地を運用して固定資産税の対策をしたい
• 不労所得を手に入れたい

アパートの経営状態についてのデータを取得できれば、一定の基準を設けて成功率を評価することは可能です。例えば、国税庁による申告所得税標本調査結果から、どの程度の所得を得ているかを確認することができます。しかし、不動産所得者は専業の場合も副業の場合もあるため、単純にいくら以上の所得だったら成功と線引きをすることは困難です。

経営状態についての統計調査も公的機関によって実施されていないため、アパート経営の成功率は客観的なデータからは評価できないのが現状です。

参照：標本調査結果｜国税庁
└（PDFデータ）

アパート経営の成功率を考えるために参考になる指標はあります。公表されている指標と、個々のアパート経営における指標から成功の程度をそれぞれ評価することが可能です。ここではアパート経営の成功率の参考になる指標を紹介します。

金融再生法開示債権比率を参考にして、アパート経営などの成功率の動向を推し量ることができます。金融再生法開示債権とは、金融機関が金融再生法に基づいて開示する不良債権です。金融再生法開示債権比率から、全体のうちでどの程度の割合が不良債権になっているかがわかります。

アパート経営では不動産投資ローンを組んで資金調達をする場合が多いため、失敗してローンを返済できなくなったときには自己破産などの債務整理をして対応します。金融再生法開示債権には他のローンも含まれるので一概には言えませんが、比率が高いときにはローンを組んで失敗しているケースが多いと推察可能です。

各金融機関が決算資料に不良債権の割合を表記している場合もあります。特定の金融機関で不動産投資ローンを利用する場合には、不良債権の割合を参考にすると成功率の高いアパート経営を始められる可能性があります。


参照：金融再生法開示債権の状況等について：金融庁
参照：2023年3月期決算　金融再生法開示債権比率は1.27％、貸倒引当金積み増し48行に減少 | TSRデータインサイト | 東京商工リサーチ
 

アパートの空室率は成功率を評価する際に役に立ちます。総務省統計局の住宅・土地統計調査では貸家の空室状況についての統計調査がまとめられています。不動産会社も独自の調査をしてデータをまとめているので参考にできるでしょう。地域ごとの空室率のデータがあるので、アパート経営を始めたいときには経営するエリアや購入する建物の選定をするときに役に立ちます。

例えば、株式会社ファーストロジックの運営する「楽待」では統計局のデータに基づいて「賃貸経営マップ」による空室率のデータを地図上で確認できるサービスを提供しています。LIFULL HOME’Sでは「見える！賃貸経営」のサービスで、都道府県や市区町村ごとの空室率や地図上でのデータを公開しています。このようなサービスを利用すると空室率に基づいてアパート経営が成功しやすいエリアや物件を選びやすいでしょう。


参照：統計局ホームページ/令和5年住宅・土地統計調査
参照：【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営
参照：楽待で空室率の過去データが閲覧可能に！ 「空室率が改善したエリアランキング」も公開
 

アパート経営の成功は経営者の定義によって変わります。「10年後までに1,000万円の利益を上げたい」という人と、「固定資産税を補えれば十分」という人では成功までの道のりも必要な収益も異なります。アパート経営者の成功の定義は個々に異なるので、一概には言えません。
アパート経営者に対するアンケート調査やインタビュー調査などのリサーチ結果は参考になります。上述のイエウールの調査のように、アパート経営者の満足度を指標にしたり、「成功したと思いますか？」といった設問でのデータ集計をしたりした結果が成功率の尺度になります。民間企業によるリサーチが中心で母集団も限られていますが、公開されたときにはアパート経営の成功率を推し量るデータとして参考にすると良いでしょう。

アパート経営は、オーナーが自分の成功を明確に定義し、取り組み方を検討することで成功率を上げられます。アパート経営の成功率を上げられる理由は、以下のようなことを実現できる方法だからです。
 

• 土地を有効活用できるから
• 長期的な収入基盤になるから
• 老後の資金対策になるから
• 早期リタイアができるから
• 節税対策ができるから
• ローンで早期から投資できるから
• 相続価値のある資産を継承できるから
• 自分の住まいにも使えるから

アパート経営は、比較的安全に高利回りの資産運用ができることから投資や土地活用のために行う方もいる一方で、経営の目的や資金計画をしっかりと定めなければ地獄化してしまうおそれがあります。まずは、アパート経営が地獄化する原因について紹介します。

高額、過剰な借入は、アパート経営が地獄化する原因のひとつです。なぜなら、アパート経営は借入金の返済以外にもランニングコストがかかり、さまざまなトラブル発生にともなう出費があるからです。

アパート経営は、固定資産税や管理費用、保険料などの多くの費用がかかります。経営するアパートの入居率が高いまま維持できれば、借入金の返済額やランニングコストの支払いは可能でしょう。

しかし、築年数を重ねるごとに新規入居者の獲得がむずかしくなり、高い入居率を保てなければ安定した収益を確保できません。入居者トラブルや修繕費用による急な出費が発生した際、借入金の返済を圧迫します

借入金の返済以外にも、維持費や急な出費が発生する場合があることから、高額、過剰な借入はアパート経営を地獄化する原因になります。

計画性のない追加投資は、アパート経営を厳しくさせます。なぜなら、総借入額が増える可能性があるからです。

経営不振を持ち直すためには、少なくともアパートを5棟以上購入する必要があると言われています。アパート経営は、1棟目は自己資金を用意しやすく安全に投資できますが、棟数を増やすには借入する場合がほとんどです。

追加投資をすることで総借入額が増え、比例して返済額も増加します。現在のアパート経営の赤字を回復するために、収入源を増やそうと計画性のない追加投資をすることで、更に経営を圧迫する可能性があるため注意が必要です。

高利回りのハイリスク性を理解していないと、アパート経営はきびしくなります。なぜなら、アパート経営での利回りは経営年数を重ねるごとに悪くなる場合があり、リスクへの対応が収益に影響してくるからです。

利回りとは、投資金額に対する年間収益の割合のことを指し、表面利回りと実質利回りの2種類あります。

表面利回りとは、物件価格に対する満室時の年間家賃収入の割合のことを指します。実質利回りとは、物件購入時にかかる費用に対して、年間の家賃収入から諸経費を引いた利益額の割合を指します。

高利回りの物件は多くの利益を得られる可能性がある一方で、地方や郊外に多く、築年数や立地の悪さから空室が増えやすく新規入居者の獲得がむずかしい場合があります。また、築年数が経っていると、経年劣化による破損などで多くの修繕費用が必要な場合もあります。

日本では、地方の物件でも新築であれば空室をなくすことはむずかしくありません。しかし、年数が経ってくると新築という強みがなくなります。立地や築年数などの条件の悪さから空室が増え、新規入居者の獲得がむずかしくなり、収益化がきびしくなるため注意が必要です。

サブリースに対しての無理解は、アパート経営を地獄化させる原因のひとつです。なぜなら、サブリースへの理解がないと、急な出費が発生した場合、資金不足などで迅速に対応できないからです。

サブリースとは、賃貸経営のリスクである空室を回避する手段のひとつであり、さまざまな管理業務を業者が代行してくれる制度です。サブリースを利用すれば利用料金分は引かれますが、8割〜9割の家賃収入を入居者の有無に関わらず安定して得られます。

また、アパート経営に必要な入居者の募集や家賃の回収、賃貸契約の対応など多くの業務を業者に任せられるため、アパート経営の負担を減らせます。

しかし、サブリースの強みである空室リスク対策は、必ずしも保証されているわけではありません。空室の増加や経年劣化による損傷があると、家賃の減額や見直しが行われるため、収益が下がる可能性もあります。

そのため、サブリースを利用しても空室リスクをともなうことは、頭にいれて経営する必要があります。

入居者によるトラブルは、アパート経営が地獄化する原因のひとつです。なぜなら、入居者トラブルは、予期せぬタイミングでの出費をともなう場合があるからです。

入居者が何か月も家賃を滞納していれば、収益は減ります。また、入居者が夜逃げをした場合、残された荷物の撤去費用や法的措置に踏み切れば、さまざまな費用がかかります。

騒音トラブルではアパートの評判が悪くなり、空室や新規入居者の確保が難しくなります。トラブル対策で、リフォームや修繕をする場合も同様に費用がかかるでしょう。

立地ミスなどによる空室が増えると、アパート経営をむずかしくさせます。なぜなら、収益を安定して確保できなくなるからです。

アパート建設に対しての制限が多くないことから、利便性の悪い土地でもアパートを建てることは可能です。しかし、需要のないアパートは空室が増えます。

小学校や病院など、ファミリーが多い地域に単身用のアパートがあっても需要はなく、空室が多くなります。また、空室が続く場合は、賃料を下げる必要があるため、家賃収入が下がるでしょう。こうした立地ミスによる空室は、収益が下がる直接的な原因になります。

原状回復費用などの高額な経費は、アパート経営をきびしくさせます。なぜなら、アパート経営には借入金の返済やランニングコストなど、さまざまな費用が発生するからです。

夜逃げがあった場合、荷物はそのまま置いてあることが多いため、新しい入居者を募集するべく、経費をかけて荷物の撤去をする必要があります。

また、補修も定期的に行わなければ、経年劣化による破損などでアパートの評判が下がり、空室や新規入居者の獲得がむずかしくなります。

施工会社選びに失敗すると、アパート経営は地獄化します。なぜなら、予期せぬ出費や安定的な収益を得られなくなるからです。

希望に沿ったアパートを建設する際、担当者と密に話し合い、意見をすり合わせます。しかし連絡担当者や施工会社に多くの実績や知識がない場合、意見のズレが生じ、完成した物件のイメージが異なるおそれがあります。

また、施工不良で再度工事が必要な場合や、追加で費用を請求される場合も考えられます。施工会社を選ぶ際は、実績や連絡担当者の力量などをふまえて、さまざまな施工会社を比較しましょう。

施工会社は慎重に決めなければ、施工不良や完成物件イメージの違いなどによって満足するアパート建設ができず、予期せぬ出費や需要のないアパートを建設してしまうことになります。結果として収益が上げにくく、アパート経営を苦しくさせます。

管理会社選びに失敗してもアパート経営はきびしくなります。なぜなら、管理委託費や管理業務の内容は会社によって異なるからです。

管理委託費は家賃収入の3%〜8%が一般的とされていますが、上限が設けられていないことから、厳密な費用は管理会社によって異なります。アパート経営には多くの維持費がかかるため、高額な管理委託費は返済を苦しめます。

管理業務の内容は、建物管理のみ行う場合や、建物管理に加え入居者の募集をしてくれる管理会社などさまざまです。入居者募集を行ってくれる管理会社の場合、集客力が弱い管理会社では空室を埋められず、満足する家賃収入を得られません。

管理委託費は毎月生じる出費であり、集客力がない管理会社では安定した家賃収入を得ることがむずかしくなるため、管理会社選びに失敗するとアパート経営は地獄化します。

アパート経営が地獄化しやすい人は、同じような特徴があります。次は、アパート経営が地獄化しやすい人の傾向について紹介します。

経営目的が節税対策のみの場合、アパート経営は地獄化します。なぜなら、アパートを建てることで目的が達成されてしまい、入居者ファーストの経営ができないからです。

節税対策が目的であれば、アパートを建設するだけで目的が達成できるため、アパート経営を安定させるのに必要な市場調査や資金計画、アパート建設後の管理などがおろそかになる可能性があります。

市場調査をしなければ需要のあるアパート建設ができず、空室が増え、家賃収入が得られません。また、アパート建設後もアパートの管理業務や入居者の募集、トラブル対応、地域の需要に応じてリフォームするなど、収益を確保するにはさまざまな作業が必要です。

節税対策は、あくまでアパート経営が軌道にのらないと意味がありません。節税対策のみが目的の場合、安定した収益を確保するためのさまざまな作業がおろそかになる可能性があるため、アパート経営が地獄化します。

建てたあとのことを計画していない人は、アパート経営が地獄化しやすい傾向があります。アパート経営は、借入金の返済以外にも税金関係や修繕費用、管理業務を業者に委託すれば委託費用など、多くの費用が発生します。

建ててからどのように資金を使っていくかを考えなければ、空室や経年劣化による修繕費用などに対応できる資金の確保をおこたり、銀行の融資に頼らなければいけなくなります。

アパート建設後の計画をたてない人は、突発的な出費に対応できず、借入額の増加にともない返済が苦しくなり、アパート経営を地獄化させます。

市場調査をしていない人は、アパート経営をきびしくさせます。なぜなら市場調査は、安定した収益を確保するために、重要なポイントのひとつとされているからです。

需要のないアパートを建設しても入居者を確保できず、安定した家賃収入を得られません。また、空室を埋めるためにリフォームをすることで、多くの費用がかかります。

市場調査をしない人は安定した収益を得られず、集客の為のリフォーム費用などに苦しみ、アパート経営を地獄化させます。

自己資金を用意していない人は、アパート経営が地獄化する傾向があります。自己資金がない場合、フルローンで借入をすることになります。必然的に返済額も多くなり、経営を圧迫します。

また、アパート経営にはトラブルや経年劣化による破損の補修費用など、突発的な出費も多くかかります。自己資金がない場合、突発的な出費に対する費用も銀行の融資に頼る必要があるため、借入金の総額が増え、返済を苦しめます。

自己資金を用意していない人は、そもそも銀行の融資が受けられない場合もあります。融資を受けられても返済額も増加するため、アパート経営を地獄化させます。

アパート経営で簡単に収入を得たいと考えている人は要注意です。なぜなら、アパート経営は市場調査や資金の計画など、多くの労力が必要になるからです。

アパート経営はマンションに比べると建設の制限も低く、比較的簡単に事業を始められます。また、利回りのよい物件で安定した入居率を保てれば、高い収益の確保も可能です。

しかし、市場調査をしなければ、高い入居率を保つのはむずかしいでしょう。また、利回りのよい物件は、立地の悪さや築年数の経過により、リフォームや修繕工事が必要になります。

地域の特徴を知ることだけでなく、状況に応じた迅速な対応が必要なため、簡単に収入を得たいと考えている人はアパート経営が地獄化します。

勉強が嫌いな方は、アパート経営を地獄化させます。アパート経営は不動産投資であるため、不動産に関する法律や知識、投資に関する知識が必要です。

収入を得るにあたって確定申告が必要なことから、税金に関する知識も必要になります。また、集客する為には、営業の知識やWEB集客の方法について学ばなければなりません。

アパート経営で安定して収益を得るためには、最低限の知識が必要なことから、勉強が嫌いな方はアパート経営が地獄化しやすい傾向があります。

適切に対策することで、アパート経営の地獄化を防げます。アパート経営が地獄化しない為の対策について紹介します。

アパート経営を地獄化させないためには、需要に応じた行動をとる必要があります。なぜなら、安定した収益を得るためには、地域の特徴に合わせたアパートでなければ安定した入居率を保てないからです。

入居者率が高ければ、家賃収入による安定した収益が見込めます。しかし、利便性がよく住みやすいアパートでなければ、高い入居率を保つのはむずかしいでしょう。

人口流動データや近隣の施設などを参考に、アパートの建設やリフォームすることで、需要を高め入居率を上げられます。需要に応じた行動をとることで入居率が上がり、安定した家賃収入を得られるでしょう。

自己資金を用意することでアパート経営がしやすくなります。なぜなら、自己資金があることで借入額を下げられ、突発的な出費にも対応できるからです。

自己資金があれば頭金を用意できるため、銀行から借入する金額を抑えられ、返済額に余裕が生まれます。アパートの建築費以外では不動産取得税や登記費用、印紙税、保険料など多くの出費が発生しますが、自己資金を用意しておくことで借入金を増やさずに対応できます。

また、アパート経営を始めると、入居者トラブルなどで急な出費が発生する場合もあります。自己資金があれば急な出費にも対応でき、追加で融資を受けなくて済むため、返済を圧迫せずにアパート経営ができます。

管理会社を比較し選定するのも、アパート経営の地獄化を防ぐ方法のひとつです。なぜなら、管理会社の業務内容は収益に関係するからです。

管理会社に管理業務を委託する場合、委託費用がかかります。管理会社によって委託費用は変わるため、委託費用が高い業者を選べば、手元に残る収益が減ってしまいます。

また、管理業務に加えて仲介業務も行う管理会社もありますが、管理会社の客付け力が弱いと空室が多くなり、収益が減ります。管理会社のよしあしは収益に関係するため、自分に合う質の高い業者を見つける必要があるでしょう。

自分に合った管理方法を選ぶことも、アパート経営の地獄化を防ぐ方法のひとつです。なぜなら、管理業務はアパートを経営するにあたって常に必要なことであり、適切な管理方法を選ぶことでオーナーの負担を減らせるからです。

アパートの管理方法には、オーナー自ら行う自主管理と、管理会社に依頼する委託管理の2種類あります。

自主管理は、オーナーの意思で自由に管理業務が行え、委託費用もかかりません。また、入居者とコミュニケーションも取りやすいため、信頼関係を築きやすく、長く入居してもらえる場合もあります。

一方で、アパート管理業務には専門知識が必要な賃貸契約や補修工事の業者手配など、手間や時間のかかる作業も発生します。

委託管理は、専門的な知識のあるプロが賃貸契約や業者の手配、入居者トラブルの対応、入居者の募集など、幅広い業務を代わりに行ってくれます。一方で、委託費用がかかることや、管理会社によって業務内容の違いがあります。

それぞれの管理方法のメリット、デメリットを踏まえたうえで最適な管理方法を選択することで、アパート管理に関するストレスを緩和しながら経営できます。

事業計画を立てることは、アパート経営を地獄化させない方法のひとつです。なぜなら事業計画を立てることで、収益を上げやすい事業内容になっているか確認できるためです。

自己資金や借入金、入居者のターゲット層、建築年数などを考慮して事業計画を立てることで、無理な追加投資を防げます。それだけでなく、ターゲット層に応じた適切な改修が行えるなど、事業内容にブレがなくアパート経営ができます。

資金計画を立てることで、アパート経営をやりやすくします。なぜなら、さまざまな出費に対して準備ができ、迅速に適切な対応ができるからです。

アパート経営には、初期費用だけでなく管理費などの継続的な費用が発生します。また、経年劣化により修繕工事が必要な場合は、多くの費用がかかります。

資金計画を立てないと、こうした突発的な出費に対応できず、銀行からの追加融資に頼って借入金が増加し、返済に苦しむことになります。

資金計画を明確に立てることで、さまざまな出費に対して迅速に対応できるだけでなく、定期的な修繕ができ、想定外の出費を回避できます。

建物の修繕を定期的に行うことで、アパート経営の地獄化を防げます。なぜなら、建物の破損や劣化は莫大な出費を発生させるだけでなく、入居率にも関わるからです。

年数が経つごとに、経年劣化による破損は必ず生じます。破損箇所を放置しておくと当初の破損よりもさらに悪化してしまう場合が多く、迅速に対応していれば少額で済んだ補修費用も莫大な金額になってしまいます。

また、劣化による破損はアパートの評価を下げるため、空室や新規入居者の獲得がむずかしくなります。入居率は収益に直接関わるため、空室が多いとアパート経営が苦しくなるでしょう。

定期的な修繕は、莫大な修繕費用を防げるだけでなく、アパートの評価を保ち安定的な収益を確保できるため、アパート経営の地獄化を防げます。

困ったときは、専門家に相談するのもアパート経営を地獄化させない方法のひとつです。なぜなら、アパート経営は専門的な知識が必要な場合もあり、素人が知らずに手を出すと多くの負債を抱える可能性があるからです。

各業界のプロは、精通した知識や経験を持っています。ひとりで悩むより専門家のアドバイスをもらうことで、無駄な時間を省き、適切な対応がとれるでしょう。

自分の土地でアパート経営がうまくいくか知りたいときは、ハウスメーカーや建築会社、不動産会社に相談するのがおすすめです。また、融資に関する相談をしたいときは、銀行やファイナンシャルプランナーに相談すると悩みを解消できる場合があります。

アパート経営は成功率が高いと言われますが、実際には状況によって異なります。大きな投資をして失敗するリスクを避けたい場合、少額投資で始められる駐車場経営がおすすめです。駐車場経営は、更地の土地にアスファルト舗装など最低限の整備を行うだけでスタートできます。

アパートの需要がある立地であれば、駐車場経営は集客しやすい特徴があります。例えば、駐車場のないアパートやマンションに住む人に月極駐車場を提供したり、住宅街にある医療モールや商店街などで利用されるコインパーキングを設置したりすることで、利用者を獲得しやすくなります。

駐車場経営はアパート経営に比べて収益の期待値は下がりますが、成功率が高く、失敗しても損失が少ない方法です。ぜひ駐車場経営も視野に入れてみましょう。
 

アパート経営が地獄化する原因は、高額な借入金や経費、計画性のない追加投資、入居者トラブルや立地ミス、施工･管理会社選びの失敗などがあり、高利回りのハイリスク性やサブリースに対する無理解も挙げられます。

アパート経営の地獄化を防ぐには、事業や資金の計画を立て自己資金を用意したうえで経営することが大切です。また、安定した収益を確保するためには市場調査を行い、需要を満たすだけでなく、定期的な修繕をする必要があります。

アパートの管理業務は多岐にわたるため、管理会社を比較し、適切な管理会社を選ぶことでオーナーの損失や負担を減らし、ストレスの少ないアパート経営が可能になります。

また、アパート経営は専門的な知識が必要な場合もあるため、専門家に相談することもアパート経営の地獄化を防ぐ方法のひとつです。適切に経営できれば、継続して家賃収入を得られるだけでなく、節税対策や生命保険代わりになるなど、メリットが多い事業といえるでしょう。

アパート経営はリスクも高いので、不安があるときにはスモールスタートをするのがおすすめです。駐車場経営を通して経営のノウハウを学び、研鑽を積んでからアパート経営に切り替える方法もあります。駐車場は少額投資で始めやすく、転用しやすい方法なので検討してみましょう。

※本記事は可能な限り正確な情報を元に制作しておりますが、その内容の正確性や安全性を保証するものではありません。引用元・参照元によっては削除される可能性があることを予めご了承ください。また、実際の土地活用についてや、税金・相続等に関しては専門家にご相談されることをおすすめいたします。