土地活用を楽しもう！面白い土地活用方法や注意点を紹介

土地を持っている人のなかには「賢く活用したい」と考えている人もいるでしょう。一般的には、土地をアパートやマンション、駐車場にして経営する人が多いといわれています。

しかしなかには、ありきたりな経営方法をしたくないという人や、ただアパートやマンションを経営するだけでは儲からないのではないかと考える人もいるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、一風変わった面白い土地の活用方法について、注意点についても触れながら解説していきます。

まずは、一般的な活用方法とは異なるひと味違った活用方法をすることで、どのようなメリットがあるのかみていきましょう。

アパートやマンションは、今やどこにでも建設されているため、一度建設した後は目立つことがありません。しかし、ひと味違った土地の活用方法をすると、競合がいないため目立ちやすく、周辺施設と差別化を図れます。

その結果、人が集まりやすくなるというメリットがあります。たとえば、人通りの多い道路に面した土地がある場合には、飲食店やロードサイド店舗にするなどです。

また、その土地に特化した活用方法もおすすめです。たとえば、特産物を栽培できる貸し農園や、特産物を購入できる直売所などが挙げられます。差別化を図ることで集客しやすくなり、経営も軌道に乗りやすくなります。

アパートやマンションの管理が容易いわけではありませんが、管理作業がルーティン化されてしまえば、毎日同じような業務を続けることになります。その結果、経営は上手くいっていたとしても、モチベーションが低下してしまうこともあるでしょう。

一方で、たとえばモデルルームや貸し農園など、ひと味違った土地活用をすれば、管理するだけでも刺激的な毎日を送ることができます。取引先企業を相手に商談をしたり、将来的な土地活用の戦略を考える必要があったり、モチベーションを維持する理由が多数あります。

うまく土地を活用できても、経営が上手くいかなければ、収益を得ることができません。経営のためには、管理するモチベーションも非常に大切です。面白い土地の活用をすれば、このような問題を解決することができます。

それでは、ここからは具体的に、面白い土地活用の例についてみていきましょう。

コンセプト型の賃貸住宅は、テーマやコンセプトが掲げられており、一般的な賃貸住宅と差別化が図られています。

たとえば「高級志向」「ペットと入居できる」「入居者と頻繁にコミュニケーションをとれる」「デザイナー性が高い」などです。少子高齢社会によって、賃貸住宅への入居者が減るなかで、収益を上げるために誕生したとされています。

テーマやコンセプトを掲げることで、特定の人の入居を促すことができます。また、個性的なテーマやコンセプトである場合には、人の目につきやすいことも、入居を促す理由になるでしょう。

SNS文化が定着しているなかで、自分の個性を大切にしたい・入居者自身が求める部屋を作り出すという風潮が広まっており、今後もさまざまなテーマ・コンセプトの賃貸住宅が出てくると考えられます。

コレクティブハウスとは、スウェーデンなどの北欧に多い賃貸住宅のことです。キッチンや浴室、倉庫などを入居者達で共有して、共同生活を送ります。シェアハウスとの違いは、建物ができる前から入居者が決まっていることです。

コレクティブハウスでは、入居する予定の人達がどのような建物にするのか、どの程度の賃料を支払えるかを決めたうえで、更地の状態から建物を建てます。あらかじめ入居者が決まっているため、空き部屋を保有するリスクを減らせることが大きなメリットです。

一方、シェアハウスでは、建物があったうえで入居者を募集します。建物だけを見ると、コレクティブハウスなのかシェアハウスなのか分かりにくいですが、実は大きな違いがあることが分かります。

建設費用も、入居する予定の人達によって決められるため、無駄なコストを省くことができます。

面白い活用方法のひとつに、モデルルームが挙げられます。近隣にマンションが建築される予定がある場合、土地を貸してほしいと依頼されることがあります。大きなマンションが建つような立地がよい土地の場合には、おすすめの活用方法です。

自分で何かする必要があるわけではなく、不動産会社などマンションのディベロッパーと契約をするだけでOKです。手軽に収入が得られますが、マンションをすべて販売し終えるとモデルルームも必要なくなるため、短期間の契約になることが多いです。

そのため、モデルルームの次にどのような方法で土地を活用するのか、考えておく必要があります。

シェアオフィスとは、ひとつの空間をいくつかに仕切ってオフィスを作り、希望者に貸し出す方法です。近年、リモートワークをする人が増えたことで、急速に需要が増えています。

貸し出せるだけの空間があればよいため、どのような建物を建築しても、設備がシンプルであってもOKです。アパートやマンションは、設備にコストがかかりますが、シェアオフィスであればそのような初期投資が少なく済むのがメリットです。

賃料も、一般的なオフィスに比べると高いため、少しでも高い収入を得たい人におすすめでしょう。

また、今後もリモートワークを取り入れる会社は多いことを加味すると、郊外や地方都市であったとしても、需要が見込めるでしょう。保有する土地のエリアを問わず、収入が得られるのはうれしいポイントだといえます。

待機児童問題を考慮し、保育園経営を視野に入れるのもおすすめです。少子化にともなって待機児童は減少傾向にありますが、共働き世帯の増加や、リモートワークから社内勤務に戻りつつある会社も増えているため、今後も保育園のニーズは大いにあるでしょう。

さらに、保育園の経営は、日本の将来を担う子どもを支えることにつながります。社会貢献度も非常に高いため、人の役に立つことが好きな人にも向いているでしょう。

土地の所有者に保育士の資格がなくても経営を始めることが可能です。自分自身が経営することも、事業を委託することも可能です。

また、収入の安定化を重視する人にもおすすめです。飲食店を経営する場合などは、利用者の数によって収入が左右されますが、保育園は入園者がいる限り安定した収入を得ることができます。条件を満たせば補助金制度も利用できるため、国や市町村の制度を確認しましょう。

コインランドリーは、ひとつの空間に複数の大型洗濯機・乾燥機を設置し、設備利用者から収入を得ます。初期投資さえすれば無人経営が可能なため、副業としてコインランドリーを経営したい人や、忙しい人にも向いています。

人を雇う必要がなく、アパートやマンションと違って修繕費もほとんどかからないため、人件費や維持管理にかかるコストも抑えることができます。いわゆるランニングコストがかかりにくいのは、大きなメリットだといえるでしょう。

多くの利用者は、家から洗濯物をコインランドリーに持参します。そのため、コインランドリーの経営は、住宅街など多くの人が住んでいるような土地が向いています。車で洗濯物を持参する人も多いため、駐車場が設置できるとなおよいでしょう。

また、常連の利用者ができる可能性が高いため、安定した収入を得ることができます。共働きの世帯が増えているため、コインランドリーの需要は今後も増えると考えられています。

トランクルームは、会社や自宅に荷物をすべて置けない人が、荷物を保管するために利用するところです。そのため、住宅街が近い土地や、交通量が多い道路が近い土地では、おすすめの活用方法です。

また、アパートやマンションを経営する場合には、騒音・日当たり・土地の向き・土地の形など、さまざまな条件をクリアしなければなりません。しかし、トランクルームは必要なときにだけ利用する場所であるため、多少条件が悪くても問題ありません。

さらに、他経営方法とは異なり、初期費用が少ないのもうれしいポイントのひとつです。アパートやマンションの経営では、最初に数千万円ほど費用がかかりますが、トランクルームはコンテナを設置するだけでよいため、数百万円ほどに費用を抑えることができます。

照明の管理や掃除をする程度のメンテナンスでよいため、維持管理にかかる費用も抑えられ、忙しい人にも向いている活用方法だといえます。今後もニーズが増えていくと考えられているため、検討してみてはいかがでしょうか。

狭い土地を活用したい人や、初期費用やランニングコストを抑えたい人は、駐車場の経営を検討しましょう。

狭い土地や変わった形状の土地であっても、車1台を駐車できる広ささえあれば、問題なく経営を始められます。また、何か建物を建築するわけではないため、維持管理にかかる費用も小額で済みます。

駐車場の経営は、コインパーキングと月極駐車場の2種類の方法があります。前者は、時間制であるため、稼働率が高ければ収入も高くなりやすいのがメリットです。専門の会社に業務を委託してもOKです。

一方、後者は、利用者と1か月ごとに契約を結んで、駐車スペースを貸し出す方法です。車を駐車するための区分けをするだけで経営を始めることができます。利用者はリピーターになることが多いため、安定した収入を得られます。

どちらの方法も、管理の手間がかからないため、副業として収入を得たい人にはおすすめの活用方法です。

最近では、カーシェアの需要が高まっているため、カーシェアスペースとして土地を貸し出すという活用方法もおすすめです。

車を1～2台ほど駐車できるスペースがあれば経営が可能なため、駐車場経営の一環として行う人もいます。狭い土地や変わった形の土地があり、活用方法に悩んでいる人にも向いています。

コインパーキングと比べると精算機を設置しないでよいため、さらに初期費用を抑えられます。カーシェアリングの専門会社があるため、契約さえ結べば経営を開始できます。

個人だけではなく、企業でもシェアスペースを探していることがあるため、まだまだ参入の余地があります。

ローサイド店舗経営とは、道路に沿った場所で、飲食店などに店舗を貸して収入を得ることです。交通量の多い土地や、大きい生活道路に面した土地を持っている場合にはおすすめの活用方法でしょう。

ローサイド店舗は人目につきやすく、車での来店を呼び込みやすいというメリットがあります。常に小売業や飲食店などの事業者が土地を探しているため、需要が高く、安定した収入が見込めます。

また、こうした店舗の利用者は車を使っていることが多いため、駅から遠い土地や、郊外の土地でもOKです。ただし、駐車場のスペースもしっかり確保できるくらいの大きな土地が必要でしょう。

貸し農園はその名のとおり、土地を農園として貸し出すことです。変わった形の土地でも、農園として活用しやすいのがメリットです。また、コロナ禍で屋外での活動がブームになった影響から、都心部でも郊外でも一定の需要があります。

賃貸住宅を経営するのとは異なり、初期費用が少なく済むため、経営をするうえでリスクが少ない活用方法だといえます。

また、農園であるため、野菜や水の管理は必須です。ひとりだけに貸し出すのであれば問題ありませんが、複数人に貸し出す場合は、区画の整理・管理や、水や作物の管理が必須です。

荒れた区画があると、ほかの利用者に悪影響があり、農園の質も下がってしまいます。専門の管理会社もあるため、自分で管理するのが大変な場合には委託するとよいでしょう。

近年、キャンプブームが巻き起こっているため、キャンプ場経営はおすすめです。田舎でも広大な土地がある場合には、キャンプ場として活用することができます。

必要な設備や機械を設置して、道具を貸し出したり、食材や飲み物を提供したりすることで、利用者から収入を得ます。

キャンプ場にもいくつか種類があり、一般的なキャンプ場から、野営キャンプ場、オートキャンプ場、グランピング場などがあります。

グランピング場は、利用者が手ぶらで楽しめる施設ですが、経営者はその分、設備投資や設備の維持管理をしなければなりません。そのため、ほかのキャンプ場に比べると初期費用や維持管理費用がかかります。

また、土地を利用者にそのまま貸し出すだけであるため、自己都合でいつでも経営をやめられます。ただ土地を持っているだけで活用できていない場合には、ひとまずキャンプ場として経営しておくのがベストです。

とくに小さな土地で、活用方法が見当たらないとお困りの人には、自動販売機や写真機の設置が適しています。アパートやマンションなどの建物を建築する場合は、広大な面積の土地が必要になりますが、いずれの場合も、少しの面積でも活用できます。

また、運営を業者に委託すれば、忙しい人でも経営をすることができます。ゴミ回収やドリンクの補充、写真用紙の補充を任せることができるため、自分で行うのは周辺の掃除程度です。

副業として、自動販売機や写真機の設置による収入を得たい人にはおすすめです。いずれも無人で利用できるため、人件費がかからないこともうれしいポイントだといえます。

土地に空いたスペースがある場合や、人目につきやすい土地がある場合には、広告看板を設置するとよいでしょう。広告を掲載してほしい企業からお金をもらい、看板として設置します。

アパートやマンション、トランクルームなどは、いつ空室になるかという不安・リスクが付きものです。しかし、広告看板の契約は年単位であるため、長期間、安定した収入を得ることができます。

さらに、自動販売機や写真機の設置と同様、土地をほかの活用方法で経営したいと思った場合には、看板を撤去するだけでOKです。初期費用や管理費用、撤去費用が抑えられるため、低コストで経営をしたい人に向いています。

ここまで、さまざまな活用方法を解説してきました。実際に運営していくうえで、どのようなことに留意すればよいのでしょうか。具体的にみていきましょう。

まずは、需要がある施設を選ぶ必要があります。どれだけ面白い活用方法であっても需要が見込めないのであれば、経営として失敗です。

たとえば、駅から遠くて立地がよくない土地にマンションを建設しても、安定的に入居者を募ることは至難の業です。それよりも、駐車場や広告看板の設置によって収入を得るほうがはるかに現実的でしょう。

そこで、活用したい土地の周辺をよく調査しておくことが大切です。周辺に多く住んでいるのがファミリー層か、単身の社会人あるいは学生なのかによって、需要も大きく変わります。

さらに、交通量の多さや、スーパーの多さについても確認しておきましょう。周辺をしっかり調査することで、人々が何を求めているのかを把握できます。

これまで解説してきた通り、土地の面積によって、活用方法がある程度絞られます。20～49坪ほどの狭い土地であれば、駐車場経営や自販機・写真機の設置が向いています。

50～99坪ほどの面積であれば、コインランドリーやトランクルームの経営、200～300坪以上の大きい土地であれば、賃貸住宅や保育園経営が適しています。

土地の面積を最大限に活かせる活用方法を選ぶと、効率よく運営ができるため、安定した収入につながります。

さらに、土地の間口の広さや形、用途地域も、重要な確認事項のひとつです。間口が極端に狭い場合や、いびつな形の土地である場合、活用方法の選択肢は少なくなりがちです。

用途地域についても、建ぺい率の制限があるケースや、店舗を建てられないケースもあるため、必ず確認しておきましょう。

土地活用を考える際には、不動産アービトラージについて理解する必要があります。これは「同じ商品を、理論的な価格差によって高く貸して利益を出す」という考え方です。

経済用語であり、証券取引に使われることが多いのですが、土地活用にも取り入れることができます。土地活用でアービトラージの考え方を考慮する場合「土地を細かくする」「利用時間を短くする」の2つのポイントが重要です。

広い土地でも、分割して活用することで、多くの人が利用できます。また、利用時間を短くすることでも、多くの人が利用できるようになります。

この2つのポイントを意識することで、賃料を上げられるため、その分、収入を上げることができるのです。土地活用にもアービトラージの考え方を考慮して、賢く運営していきましょう。

土地活用の抑えるべきポイントを抑えたところで、ここからは注意点について解説していきます。賢く土地を運営していくために注意点を把握して、経営難になるリスクを回避しましょう。

何か建物を建築する際には、前もって建築基準法や都市計画法を必ず確認しておきましょう。前者は、建築するときに遵守するルールが定められた法律です。後者は、街の整備のために、土地の利用・整備・開発に関わるルールを定めた法律です。

たとえば、建物を建築できるのは、都市計画法で定められた「市街化区域」という区分です。もし仮に土地が「市街化調整区域」である場合は、建物を建築できません。市街化調整区域には農地などが当てはまるため、貸し農園にするなど、別の活用方法を選択する必要があります。

あらかじめ法律を確認することで、着手したいと思っている土地の活用方法と、法律で定められた土地の区分が一致しないというリスクを回避できます。

どのような土地の活用方法を選択しても、リスクがゼロになることはありません。たとえば、賃貸住宅の経営では、入居者間のトラブルや空室のリスクがついて回ります。

ローンを借りて建物を建築した場合には、金利が上がるリスクも考慮しなければなりません。借入額が大きいほど、金利が上がった時に影響を受けやすくなります。

また、駐車場の経営においては、思っていたよりも利用者が少なく、安定した収入を得られないケースもあります。

リスクは付きものであることを常に念頭に置いて、運営する必要があります。とはいえ、なるべくリスクは最小限に抑えたいところでしょう。リスクを少なくするためには、初期費用を抑え、安定した収入が見込める活用方法を選ぶことが大切です。

金利が上がる可能性や、想定よりも収入が見込めない可能性を考慮して、資金面に余裕を持って土地活用を始めましょう。また、土地を活用し始めたからといって、いきなり収入を得られるわけではありません。初期費用を回収するには、一定の時間がかかります。

そのため、ローンは余裕を持って借り入れ、土地活用に投資する資金とは別に資金を持っておくなどの対策が必要です。

たとえば、自己資金がないにも関わらず賃貸経営を始めるのは、リスクが大き過ぎるため、避けることをおすすめします。空室が埋まらない場合や、建物の修繕費が想定よりも高い場合に、対処できなくなります。

自己資金なしでも土地活用を始めることは可能ですが、リスク回避を重視する人は、資金に余裕を持ったうえで始めましょう。

ひとりで土地活用の方法を考えるのは難しいものです。少し判断を誤ってしまったばかりに、大きな損失を被ってしまうこともあるでしょう。そこで、専門家に相談するのがおすすめです。

賃貸住宅の経営を考えているのであれば、不動産会社に相談しましょう。トランクルームやコインランドリーの経営については、それぞれ専門の会社があるため、相談相手に相応しいでしょう。

また、ローンなどの資金面について相談したい場合には、銀行やファイナンシャルプランナーに相談するのがベストです。信託銀行は、土地のコンサルティングも行っており、ローンなどの資金面まで含めて相談に乗ってもらえます。

ファイナンシャルプランナーには、資金計画について相談できるため、現実的な内容であるかどうか確認してほしい場合におすすめです。

万が一のために、土地を売却することも視野に入れておきましょう。土地を売却すると、まとまった資金が手元に入ります。仮に経営が上手くいかなくなっても、売却すれば生活していくことが可能です。

しかし、土地を売却したからといって、すぐに現金を手に入れられるわけではありません。買い手が見つからない場合や、思っている金額で売れないこともあります。そのため、売却をしたいと考えている場合は、余裕を持った計画を立てる必要があります。

また、売却すると税金がかかってくるということも忘れてはいけません。売却して得られる金額から、税金を差し引いた金額が手元に残ります。

今回は、一風変わった面白い土地活用方法についてご紹介しました。土地活用といえばアパートやマンション経営のイメージが強いですが、面白い方法で活用すれば、周辺の施設との差別化を図れるため、集客性を高めることができます。

土地活用で失敗しないためには、不動産アービトラージを考慮し、その土地に需要がある施設を運営することが大切です。さらに、建築にかかわる法律をあらかじめ調べておくことも重要です。

「本格土地活用」では、土地活用に関わるさまざまな知識・情報を発信しています。ぜひほかの記事も参考にしてみてはいかがでしょうか。